おはようございます。

税金の話、コメントたくさんありがとうございます。
興味のあるところですよね。

手取りのキャッシュフローとしての「稼いでる実感」と
実際に「不動産所得」として申告する金額には
かなりの差異があります。

当然ですが、借入金返済のうち
元金部分は経費（損金）に算入できません。

「出て行くのに経費にできない」項目です。

ぼくの場合は、去年１年で
借入金の返済を１３００万円くらいしましたが、

低金利の融資が多く、利息として支払っているのは
２８０万円くらいでした。

約１千万円は元金返済です。

それから、「出て行かないのに経費にできる」ものとして、
減価償却があります。

ぼくの場合ですと、これが年間５００万円くらい。
RC物件が多いので、そんなに増やせません。

元金返済分１千万円から、減価償却５００万円を引いた
５００万円という金額。

これは、
「キャッシュフローを全て経費として使った場合の所得金額」
になる訳です。

もちろん、そこまでの経費を使っているはずもありませんので、
不動産所得はもっと増えます。

そこに給与所得分と合わせて３０％の税率が掛かり、
あやうく２００万円以上の税額になるところでした。

ここから、専従者給与などで減らすことができますが、
ぼくはこ部分の対策が遅れて、失敗しました。（＞＜）

いったん１６０万円の納税を覚悟しますが、
税理士事務所さんからのアドバイスをいただきました。

どうしたかと言うと、
１１月に購入したＲＣマンションの取得税相当分を、
未払経費として先に申告したのです。

取得税額は２００万円以上あるはずなので、
これで税額を６０万円減らすことができました。

今年は、実際に不動産取得税を支払っても、支出を
経費にすることができなくなりますが、
年初からの計画的な節税対策でカバーできると思います。

いや～、税金は奥が深いですよね。（＾＾；）

実感としては、家賃収入が１５００万円くらいになったら、
法人を立ち上げた方がいいと思いますし、
税理士さんには定期的に相談されることをお勧めします。