物件探し&OB会

★講師も多数参加予定です。 → 賃貸住宅フェア懇親会


最近は物件購入意欲が高く(ひとつ売ったので)、
定期的に物件検索をしてるのですが、なかなかありません。

「こんな値段で誰が買うんだろう?」という売り物も、
いつのまにか検索画面から消えているので、
誰かが買っているということですよね。よく分かりません。。


都区内か横浜の、土地値以下物件か、
富山・金沢の、高利回り&築15年未満RC物件があれば、
かなり積極的に検討したいと思います。

特に、地方物件では家賃に対しての、
固定資産税や修繕費の割合が、都市部に比べて高いので、
それなりの利回りがないと厳しいです。

財布の中身レポートを読むと、
利回りも運営費も高くて、びっくりすると思います。


さて、週末は学生時代に所属していた筋トレ部である、
バーベルクラブの、OB総会でした。

今年から、事務局&会計担当を拝命しているので、
みんなの前で挨拶とか会計報告をしました。

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こちらは現役生も含んでの集合写真。


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バーベルクラブは、再来年で創部50周年にもなるのですが、
一時は部員獲得が低迷し、部の存続が危ぶまれた時もありました。

今は盛り上がっているので、ありがたいです。


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今年の新入部員。
女子部員や、留学生もいます。

クラブの女子部員割合は、これまで3%以下です。(笑)


新聞の編集会議の様子

★賃貸住宅フェアのオフィシャル懇親会 → こちらから


今日は午後から打ち合わせが数件のあと、
満室経営新聞と財布の中身レポートの編集会議があります。

参加メンバーは、コテツさん、エミゾウさん、
NSX松田さん、ヒロシさん、めぐママさんの6名。


新聞の編集については、だいたい2ヶ月先まで、
特集記事の詳細を考えながら、担当決めをしていきます。


「競売に入札チャレンジしてみよう!」とか
「●●さんにインタビューしに行こう!」なんてことを、

とりあえず、実現できるかどうかは抜きにして、
いろいろ考える訳です。

6人で盛り上がってますから、ちょっと実現が難しそうなことでも、
なんだかやれそうな気がしてしまうのです。(笑)


編集についての話し合いが、一通り終わったら、
後半は、イベント関連の打ち合わせをしてます。

今年になってからは、最初がお花見。
賃貸住宅フェアの懇親会と、7月にする温泉イベント。
(来週から募集開始)

今月以降は、フェスタについても議題に出ます。


これは、以前掲載した会議中の写真。


写真だと、なんだか緊迫してる(行き詰まってる?)ように見えますが、
実際は全然そんなことはなく、和気あいあいとしてます。

もし、新聞の編集スタッフとして協力したい!という方は、
ブログ右上の問い合わせのところから、随時募集してますので、
ぜひぜひご応募くださいね。


iPhone購入

昨日はちょっと時間があったので、
かねてから欲しいと思っていたiPhoneを購入しました。

お店での説明が非常に長くて大変でしたが、
自宅へ持ち帰ってみると、思ったよりカッコイイです。

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さっそく、ホリエモンさんが薦めていた
iPhoneの保護&バッテリーアイテムを購入。

衝撃に強く、バッテリーが丸2日近く持つそうです。


まだ使い方がよく分かっていないので、
解説本を読みながら、ちょっとずつ慣れているのですが、
アフィリエイター兼不動産投資家のもっさんから、
説明動画を教えてもらいました。

iPhoneの使い方を動画で解説。【www.iphone.or.jp】


相当なお役立ちサイトですね。
もっさん、すごいなー。(自作だそうです)

1ヶ月以内に達人の領域まで使いこなして、
ブログでノウハウを公開できるよう、頑張ります。


あと、iPhoneとgmailを使おうと思ったきっかけの本。


仕事術系の本は、時々(自分にとって)大当たりして、
効率がめちゃめちゃ良くなったりするので、よく読みます。

ハートブレインの救世主

財布の中身レポートや満室経営新聞は、
多くの執筆メンバーや、編集スタッフさんに支えられてますが、

運営元のハートブレインという会社は、
コテツさんが代表で、ぼくとエミゾウさんの3人所帯です。
全然大きな会社じゃありません。


横浜市の中区にある、ビルの狭い一室で、
毎日打ち合わせをしたり、原稿を書いたりしてます。

内部の人間じゃないとできない仕事も多くなりまして、
最近、どんどん忙しくなってます。(^^;)


ですが、エミゾウさんが前職の不動産会社を辞めて、
ハートブレインに入社してくれる前は、
ぼくとコテツさんの2人だけで、会社業務全体を回していましたので、


そりゃあ、もう・・はい。

今とは比較にならない、酷い状況でした。(笑)


コテツさんは交渉ごとや新築プランニング、
ぼくは、販促や企画作成などを好んでやっていますが、
事務処理を得意とする人材が誰もいません。

月末には、レポートのリスト整備や請求書発行など、
事務的な作業を2人で仕方なくやってましたが、
お互い不機嫌で、毎回殺伐とした雰囲気が漂ってました。(--メ)


当然ながら、ミスも連発です。

単純な計算やエクセルの入力を間違えて、
業者さんに超割引価格の請求書を郵送してしまったり、
財布レポートの会員さんを、
勝手に解約処理したこともありました。(涙)


会社の印鑑登録カードを事務所内で紛失したり、
お客さんに頂いたお菓子を放置して、腐敗させたことも・・・。


そんな中、去年の8月にエミゾウさんが入社。

事務処理が劇的に改善したばかりではなく、
外注さんとの連絡業務や、イベントで使うお店の手配など、
全てを正確に、そして素早くこなします。

その結果、コテツさんと自分に相当な時間の余裕ができたので、
満室経営新聞を創刊したり、新築倶楽部を発足させることができました。

※「新築倶楽部」・・・財布レポート会員さん限定で、
 23区内で利回り12%以上の新築アパートを建てるコンサル制度。
 毎回の募集で、定員が瞬時に埋まります。


毎月の財布の中身レポートも、今では自分の担当分だけ書けば、
校正から配信まで全て任せることができます。

エミゾウさんなくして、2回目以降のフェスタや
満室経営新聞の創刊はあり得ません。


・・・と、かなりエミゾウさんを持ち上げてますが、

今日5月26日は、エミゾウさんのお誕生日です。
入社いただいて、初めての誕生日ですね。

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連日遅くまで、編集作業を頑張ってたエミゾウさんに、
お祝いのメッセージなんか頂けると嬉しいです。

エミゾウさんのブログ「大家さんになろう」

mixiやってる方は、こちらも。


えー・・・。

ちなみに、自分は6月30日が誕生日です。(*/∇\*)


hakaiシンポジウム

ここ1週間くらい、自分の大家業に関することを、
何もやっていないことを思い出しました。

以前は、大家業とか物件探しをしてないと、
ブログのネタに困ったものですが、最近はそうでもないので、
行動不足に気づかなかったのです。ヾ(´▽`;)ゝ


物件購入意欲があるのに、行動できてないのはダメですが、
管理面で、省力化できてるということでもあります。

入居率も93~94%とまずまずですし。

家賃収入を不労所得とは思っていませんが、
やはり、割のいい稼ぎであることは間違いないです。( ̄ー ̄)


さて、長嶋修さんのツイッターで情報を知りまして、
業界のシンポジウムに参加することにしました。

「hakai 2010 シンポジウム」という、
なんだか、X-JAPANのライブのような名称です。


イベントのロゴも、なんだかアルバムジャケットみたいだし。。(笑)

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hakai 2010 シンポジウム

ちなみに、「破壊」とは直接の関係はないみたいです。

出演メンバーが豪華で参加費もリーズナブルなので、
申込みが殺到しています。興味ある方はお早めにどうぞ。

不動産・建築業界の、将来像がつかめそうです。


今日は満室経営新聞の配送日。

直前で記事を追加したので、配送は夕方あたりになりそうです。


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賃貸住宅フェア オーナー大懇親会

学びの会での写真

土曜日の写真が届いたので、少し掲載しときます。

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セミナー開始前に、代表の水澤さんがご挨拶。
「満室大家さんのヒミツ」を紹介いただき、感謝です。


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空室対策モニターさん2名を囲んで、
ツールや家賃設定、営業活動までをみんなで検討中。


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モザイクが掛かっている2名の方が、
今回モニターに応募、選出された読者さんです。


満室経営新聞は、融資特集の第2弾が明日の配信。
空室対策特集は、6月25日の配信です。

満室経営新聞の購読は、こちらから。


さて、今週は月末ということもあり、かなり忙しいです。

 ・新聞の編集、校正と配信
 ・満室大家さんのヒミツ関連で、工藤さんと一緒に取材
 ・コラムの連載をいただいたので、その打ち合わせ

 ・満室経営新聞の編集会議
 ・ネット戦略について、電話コンサルを受ける(2日間)
 ・バーベルクラブのOB総会
   → 今年から事務局長なので準備が大変。

 ・エミゾウさんのお誕生日イベント。(笑)

 ・週末で体重が増えてしまったので、何とか戻す。(;_;)
   → ジムに最低4回行く。


木曜日までは禁酒して、夜もお仕事します。


大家さん学びの会に体験入会

アパート経営は空室との戦いです。

空室にまったく困らないような場所もありますが、
そういった一等地に、賃貸物件を所有できるようになるまでには、
投資家としてレベルアップする必要があります。


良い場所は利回りが低いので、
頭金をかなり入れないと、キャッシュフローが出ません。

となると、最初はある程度空室リスクが高くても、
高利回りを狙って、資金を貯めなければならないのです。


ということで、来月発行の満室経営新聞では、
読者モニターを募集して、空室対策の特集記事を載せます。
昨日はその取材でした。

日本最大の大家さん勉強会である「大家さん学びの会」に、
モニターさん2名が体験参加。
先輩会員さんから、厳しいアドバイスを受ける・・というものです。

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大家さん学びの会のサイト


おひとりは北埼玉、もうひとりは札幌市内に物件を所有。

「広告料はどうなの?」
「チラシ作りは頑張ってるけど、ウリが見えない!」
「モデルルームと入居者層が、まったく被ってない(笑)」
「入居期間の短さの理由が把握できてない」
「内見数がキャッチできないのは問題だ」
「そもそも、気合いが足りない」

などなど、かなり充実した体験参加となりました。

詳細は、後日の記事でご紹介しますね。


「満室大家さんのヒミツ」にも、大家さん勉強会について、
何ページも使って説明していますが、
ぼくの知る限り、このような勉強会に参加している方々は、
みなさん、めちゃめちゃ親切です。

学びの会に限らず、ぜひ加入を検討してみてください。


あ、あと、これも今日まで。

大家と作る究極のホームページテンプレート


管理会社さんの担当変更

超人気投資ブロガーのまりおさんが、満室経営新聞にて、
不動産マンガの連載をしてくれることになりました。

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ブログ 僕と投資と樹海の日々

累計1,000万PVという、
不動産投資ではあり得ないほどのアクセスを誇るブログです。


ぼくのブログのレイアウトも、まりおさんを参考にしてますし、
(というか、彼のブログセミナーに出たので)
イラストを描くようになったのも、まりおさんの影響です。
最近はイラスト描いてませんが・・・。


より面白い紙面になりますので、ご期待くださいね☆

満室経営新聞を来月から購読したい方はこちら(無料)


役立つノウハウも大事ですが、
多くの大家さんに、アパート経営を楽しんでもらうことも、
同じくらい大事だと思ってます。


さてさて。

昨日は、富山の管理会社さんから電話がありました。

自分をメインで担当してくれてる営業の女性が、
配置換えで、別部門に移るんだそうです。


担当さんとは言っても、4月にぼく&社員さん7名で、
懇親会をやったりしてまして、お店の人はほとんど顔見知りです。
引き継いでくれる人も、よく知ってます。

飲み会も、こういう時に役だったりしますね。


次の担当さんも女性です・・というか、
管理をお願いして以来、なぜかずっと女性担当者です。

今度、ブログにイラスト付きで登場してもらおうと思います。


それから、このサービスはそろそろエリアが被ってきて、
申込みあっても断られてしまう人が出てきたようです。

一応、あと2日ちょっとありますが、
早めに申し込んでおいた方が良いかと思います。


ニュージーランド再訪

賃貸住宅フェアのオーナー懇親会のバナーが、
オフィシャルサイトにも掲載されました。

賃貸住宅フェア オフィシャルサイト

ちょっと畏まった会場での開催ですが、
みんなで、楽しく飲みましょ~う。(=´∇`=) 

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さて、7月3日から9日までニュージーランドに行くことにしました。

あっちで物件を複数所有していて、
満室経営新聞の連載も好評のふりーパパさんのお供です。

てーげー投資ライフのすすめ


南半球のニュージーランドやオーストラリアは、
7月は完全なオフシーズン。

しかも、日本の夏休み前でもあるので、航空運賃が激安です。

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NZドル:円のレートも円高基調ですので、
まだ現実味がありませんが、購入には良い時期かもしれません。

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過去3ヶ月の、NZドル:円のチャート


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去年撮った写真。


会社を辞めてから、毎年3回ずつ海外旅行に行ってましたが、
今年は3月にハワイ的なところに行っただけです。


自分が撮った写メが商品化されました。

総合格闘家の宮田和幸くん。
バーベルクラブで同期だった宮田秀幸くんの弟です。

宮田和幸くんブログ


以前の記事で、クラブの後輩にポージングを教える時に、
宮田くんもお兄さんの誘いで来ていて、
興味があるようなので、ちょっと教えてあげた話を書きました。

その時の記事「ポージング指導」


ぼくが教えてるときの写真がこんな感じなのですが、


鏡越しに写っている、黄色い服着てるのが自分です。


なんと、和幸くんの公式Tシャツに採用されました。(゜▽゜;) 


本人ブログより転用


販売されたら、記念に買わなきゃ。(笑)


本人ブログからもリンクを張ってもらったようで、
昨日は、アクセス数が急上昇しました。こちらも感謝です。


キャンペーンの打ち上げ&サイト作成

昨日は、「満室大家さんのヒミツ」のキャンペーンで、
お世話になった方との打ち上げ飲み会でした。

最近、大家さん業界で流行っている赤ちょうちんにて。

生肉がとてつもなく美味しいお店で、
場所的には不便なんですが、今年になって10回くらい行ってます。


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ちょっと飲み過ぎまして、
中村さんとの写真とか全然記憶ないです。。(笑)


それから、ハートブレインのWEB管理をしてくれてる
丸山さんの物件ホームページ作成サービスが、
申し込みが増えた → 外注化 → 値上げとなるそうです。

ホームページ作成サービス


大家さんが自分で告知する手段を持っていないと、
値上がりし続ける広告費を、甘んじて払い続けることになります。

このホームページはSEO対策がされていまして、
例えば「地域名 + アパート」と検索した場合に上位表示
されやすくなっているのが特徴です。


他のホームページ作成サービスは、
仲介会社に訪問したお客さんを内覧させるために、
店頭で見せるためのものです。

丸山さんのサイトは、自宅で部屋探ししている人に、
自分の物件とその特徴を知ってもらうためのものです。


大きな違いがありますので、注意してくださいね。


賃貸住宅フェア 公式サイト

最近、また売れてます。


6月15日には、賃貸住宅フェアの会場近くで、
「オーナー大懇親会」を、全賃さんと一緒に企画していますが、
今年のフェアは、自分も初めて講師で出演します。


賃貸住宅フェアの講師は、出演料があまり高くないのですが、
本人の記念になったり、箔が付いたりするので、
アパート経営業界の「紅白歌合戦」とも言われています。

記念と、実績作りですね。


担当の方の指示通りに自己紹介の文書を書き、
当日の資料を作成して送付しただけで、実感がありません。

ですが、賃貸住宅フェアのオフィシャルサイトを見ると、
確かに、自分が出演するというご案内が作成されてます。

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写真を提出しなかったら、かなり前のを使われました。 (^^;)

今より5kgくらい痩せている時のものです。


ちなみに、写真の全体像はこうなってます。


無料&入退室自由のセミナーで講師をしたことはないので、
途中で続々と退席されてしまあわないよう、
頑張って、話をしなくてはいけません。(--)9

エンターテイメント性が求められそうですね。

 ・ウケそうな話をふんだんに採り入れる。

 ・とにかく大きな声で話す。

 ・「あと●分で、究極のノウハウを話します!」など引っ張りまくる。

などが退出防止になると思いますが(笑)、
内容を毀損しない範囲で、面白いセミナーにしようと思います。

懇親会も来てくださいね。

賃貸住宅フェア オーナー大懇親会


賃貸住宅フェアの懇親会

あっという間に週末がやってきました。

なんかこの1週間は早かったですねぇ。
レポートの配信して、インタビュー2本録って、忙しかったです。


さて、6月15日に賃貸住宅フェアの懇親会やります。
サイトできましたので、お申込受付です。

また、懇親会参加の方に限り、
会場のワシントンホテルに激安で宿泊できます。


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賃貸住宅フェア オーナー大懇親会


当日のセミナー講師も多数出席予定ですので、
フェアに行かれる方は、ぜひこっちもご参加下さい。


イベント続き。

最近は自分の不動産投資(アパート経営)以外では、
イベントの企画を考えたり、その募集や運営に費やす時間が、
日常の多くを占めるようになってます。

これから予定されているイベントを挙げますと・・・


◆賃貸住宅フェアの懇親会

 賃貸住宅フェアの開催期間中に、
 近隣ホテルの宴会場で立食パーティーをします。
 
 今年はなんと、全賃さんとの共同企画でオフィシャル化したので、
 全賃フェアのパンフレットやサイトにも掲載される予定です。
 明日くらいから告知開始します。


◆財布レポート会員さんとの温泉旅行

 お花見に続いて、熱海での温泉旅行を企画してます。
 こちらは7月10~11日でホテルも予約済み。

 午後からセミナーをやって、そのあと懇親会という感じで、
 割とこじんまりと楽しめたらと思ってます。


◆アパート経営フェスタ 2010

 今年で3回目となるフェスタは、10月2日に九段会館で。
 メインスピーカーは決まっているのですが、
 その他のゲスト招致、告知などはまだ全然できてない状況です。


ということで、3つとも収益事業ではないのですが、
ハートブレインとして力を入れているので、ぜひ成功させたいと思います。

予告編のご案内でした。(=´∇`=)


今日は午後から、レポートのインタビューです。

大家の財布の中身レポート


任売物件のチェック

富山の管理会社さんのお客さん(管理を委託してるオーナー)で、
ご本業の関係で、持ち物件を処分する必要があり、
任意売却の案件を大量に紹介いただきました。


滅多にいただけない「川上情報」というやつで、
なんと今回の案件は、物件の値段さえ付いていない状況です。

「寺尾さんなりに分析して、お値段を付けてください」

という、都合のいいコメントをいただいてます。


すぐに資料を取り寄せて積算と収益性をチェック。
「この値段なら、買ってもいいな」という皮算用を胸に現地へ向かいます。


物件の見極め方は、この教材の特典を読むと、
すぐに分かるようになります。


現地ひとつめ。場所の良いイチオシの物件。

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築浅で入居率も良いので、利回り15%以上で買えれば
まぁいいかな~という感じです。


ふたつめは海に近い超巨艦RCマンション。

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8階建て、4000㎡近い延べ床面積に加えて、
110台も停められる敷地内駐車場付き。


しかしこちらは今後の賃貸需要が厳しそうなのと、
気持ち悪くなるほど高額な固定資産税の負担が大きいので、
せいぜい1.5億円くらいまでしか出せません。

たぶん7~8億円掛けて建築してると思うので、
これは債権者の承諾を取るのは、厳しそうな感じです。


で、帰京後に希望の購入価格を伝えた訳ですが、
現在、これ以外のも含めた全物件のオトナ買い希望者が、
債権者と交渉しているとのことです。

市場に出るかどうかも、不確定な状況ということで、
現地を見た意味が、まったくなかった・・というオチもあり得ます。


川上物件も良いのですが、空振りの確率も高いことは、
覚悟しておかないといけませんね。(笑)


レントロールを読み込む(最新版)

一昨日の融資対談での写真です。

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正面を向いている3人が、右から猪俣さん、同じCFネッツの井上さん。
右端が、石渡浩さんの師匠でもある相模大野不動産の青木社長。

写ってませんが、スリーラージの小野里さんも一緒でした。
記事は25日に配信されます。

もうすぐ購読者4千名 満室経営新聞


さて、今日はレントロールについて書きます。


物件を買うかどうかの判断をする際に、必ずチェックするのが、
家賃や入居年月の明細であるレントロール。

非常に重要な資料なのですが、色んなカラクリがあるので、
注意しなければなりません。

ぼくがレントロールを読む際に、注意してることを挙げてみました。


1.家賃のばらつきはどうか

同じ間取りでも、家賃をはじめとする募集条件が、
それぞれの部屋で大きく違っている物件を、時々見かけます。

1Fと5Fだから家賃が違うのなら良いのですが、
通常は、「直近の入居者ほど家賃が低い」ことが多いです。
要は、だんだん入居付けが厳しくなってる訳ですね。

そんなときは、利回り計算も「現状家賃」ではなく、
「直近の家賃で全戸入居した場合の家賃」で行います。

指し値の根拠にもなるので、必ず入居年月は確認します。
書いてないレントロールの場合は、追加で確認するようにしましょう。


2.敷金と礼金はどうか

敷金が3ヶ月取れていたり、礼金がもらえていたりする物件は、
今後大きく家賃が下がる可能性が低いです。

家賃を下げる時は、通常その前に礼金・敷金を減らすので、
今の家賃がどのくらい妥当かの判断基準になります。


3.入居者の名前をチェック

同一法人でたくさんの戸数を借りているような場合、
何かの事情で一斉に退去されても、すぐに埋まるかどうか。

契約者が同一でなくても、勤務先が同じ派遣会社で、
会社から家賃補助をもらっている可能性もあります。

また、同じ名字でたくさん入居してたりとか、
不自然なところはないかも確認します。


4.入居年月が特定の時期に集中してないか

収益物件は入居率が高い方が売れやすいので、
入居が偽装されていることも、稀にあります。

長期のフリーレントや莫大な広告料で無理やり埋めていたり、
時には売主と入居者がグルで、所有権が移転されたら、
示し合わせて退去をされることもあるようです。


・・・とこんな感じで、レントロールから読み取れる情報は、
たくさんありますので、しっかり読みましょう。

以前の記事も参考にしてください。

【過去記事】レントロールの分析


売る側の人に融資のインタビュー

久しぶりに読書日記を更新しました。

自分の本を書いたり、キャンペーンやってて、
しばらく読めてなかったのですが、
連休前くらいから、ガンガン読んでいます。

投資家けーちゃん 読書日記


さて、昨日は退去の連絡があって若干がっかりしましたが、
日本を代表するブランド街、銀座に行ってきました。

訪問の目的は、こちらも日本を代表する不動産会社、
CFネッツの猪俣さんに会うためです。

銀座の事務所とは、カッコイイ限りです。


そして、北関東の投資物件で有名なスリーラージさん、
さらには、あの石渡浩さんの師匠でもある、
相模大野不動産の青木社長の3人+自分たちで、
満室経営新聞の対談を収録しました。

猪俣さんのブログ 不動産投資にまつわる100の話

収益物件のスリーラージ

相模大野不動産 ホームページ


それぞれ、取り扱っている物件の場所や種類が違い、
「融資」をテーマにしつつも、不動産投資の戦略全般について、
かなり面白い話を伺うことができました。

今月の25日に配信しますので、楽しみにしててくださいねー☆

写真も撮ったので、あとで追記しときます。
みなさん、全般的にコワモテです。(笑)


公庫の役員が凄い!

先日の記事に書きましたように、アパートを売りました。

購入時の自己資金はしっかり回収。
その後も多くはありませんがキャッシュフローを生み続け、
残債+1000万円弱の金額で売れました。

投資としては、まずまずでしょう。ヽ(*^。^*)ノ


さて、このアパートの融資では公庫にお世話になりました。

日本政策金融公庫 完全攻略レポート


融資を完済したのも先日の記事の通りなんですが、
借入期間中に、「国民生活金融公庫」から名称変更してるので、
抵当権の抹消時に、その名義変更の処理が必要です。

公庫の費用負担で、個別に全件やっているとのことで、
確認資料として、公庫の登記簿謄本が送られてきました。


他に、中小企業金融公庫など3団体との合併とはいえ、
役員の数が半端なく多いです。( ̄Д ̄;)


ほー。結構たくさんいるなぁ・・と思ってたら、

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2ページ目も役員が占領。

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3ページ目の下の方まで役員が続いていて、
合計の役員数は、40人弱というところです。


もう少し減らしていただいて、その分金利でも下げてくれないかなぁ。

まぁ、今でも十分低金利ですが。(笑)


ローカルCM

不動産ネタ以外の「ハッピー&リッチなブログ」も、
メイン画面や月別アーカイブに反映するようになりました。

こちらは、人生に役立ついい話のほか、
オススメの飲食店、不動産以外で読んだ書籍や、
笑えたり感動したりする動画まで、

幅広いジャンルを扱っていますので、
不動産ブログ同様、どうぞよろしくお願いします。


さて、とりあえず今日はローカルなCMがテーマです。


ぼくも名古屋で同じレベルのローカルCMを見てましたが、
見ている地域の人は、特に違和感を持つことなく、
普通におかしなCMを見ているものです。


例えば、1日1度は見ていたこのCM。
今考えると、どうかんがえてもおかしいです。


こちらはムダの一切無い、中古品のお店の5秒CM。
CMの一部じゃなくて、これで全部です。

ぼくのAmazonキャンペーンのPR動画の方が、
はるかに高いクオリティだと思います。


1棟目のアパートを売却

高岡のホテルからです。
10時から富山市内でセミナーなので、8時半くらいに出ます。

講演終わったら12時40分くらいの電車で帰京して、渋谷で飲み会。
今日もなかなか忙しそうです。(移動中はヒマですが)


さて、昨日は2004年の8月に1棟目として購入した、
木造アパートを売却しました。

入居率も良く、経営的に問題があった訳ではありませんが、
自分の持ち物件の中では最も古かったのと、
10年返済で融資を受けているため、売却することで10年分以上の
キャッシュが得られると判断したのが売った理由です。

【過去記事】売るかどうかを見極めるポイント


その後は、売り物件を2棟見学。
どちらも任売っぽい案件で、売値が定まっていません。

「この値段なら買う」というのを、業者さんに連絡する訳ですが、
複数の債権者が絡んでいるので、時間は掛かりそうです。


夜は前職の三井住友海上の社員2名と、保険代理店の川西さん、
それから売ったアパートの買主さん(笑)の合計6名で飲み会。

いつものように、お寿司食べました。

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人数が多いので、盛りが豪華ですね。


高利回り不動産を買い、若くして引退した方法

途中まで観ました。

怪しさに興味があるのか(笑)、
昨日はたくさんの方が、上記のサイトをご覧になったようです。


高岡の路面電車

ふわぁ・・・北陸に行くときはいつも5時起きです。(--)zzz.。

しかも、車内でぐっすり寝られるように、
前日は夜更かししているので、さらに眠い訳です。


11時から高岡市内の銀行にて、
過去3回目の、物件売却決済をします。

購入金額よりは安く売るのですが、
返済が半分以上進んでいるので、キャッシュは増えます。
早く次の物件を買いたくなってしまいますねぇ。( ̄ー ̄)


ちょうど、良さそうな売り物件があるので、
決済と飲み会の合間(笑)に、現地を見てくる予定です。


なお、通常このような売り物件調査では、
高岡駅または富山駅前で、レンタカーを調達するのですが、
今回の候補物件は「万葉線(まんようせん)」の駅近くにあるため、
これを使ってみようと思います。

万葉線は、高岡~新湊(しんみなと)を結ぶ路面電車で、
かなりカッコイイ車両で、乗り心地も快適です。

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ぼくが高岡にいた頃は、週末に万葉線に乗ると、
地元出身の立川志の輔さんの声で、観光案内をしてました。(笑)
今もまだ続いているかもしれません。

 ◆5/8追記。まだ続いてました。
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地方に物件を持つと、管理業務が完全に旅行状態です。

ちょっと入居付けが大変だったりしますが、
人生を楽しむためにも、ぜひ検討してみることをオススメします。


ところで、ぼくを凌ぐメルマガ発行部数を誇る水戸大家さんが、
セミナーDVDを発売したようです。

高利回り不動産を買い、若くして引退した方法


広まる前の今田信宏さん以上に、怪しいサイトです。(笑)


ただ、DVDは価格も安めで、購入しやすいですね。
持ち物件の利回りも凄いので、ぼくも入手してみました。

今回は、ホテルでの空き時間が多そうなので、
旅先で見てみようと思います。


Gmailを使用&明日から富山行きます。

ホリエモンさんの「稼げる超ソーシャルフィルタリング」という
仕事術の本を読みました。


これを読んで、自分のメールをGmailに集約させて、
ブラウザもGoogleのものに変更。画面もカスタマイズしました。

すると、迷惑メールが一切届かなくなりましたし、
返信や仕分が、格段にスピードアップしてしまいました。ヽ(*^。^*)ノ

メールをよく使う方には、超オススメです。


さて、明日から1泊で富山に行ってきます。

8日の土曜日に富山FP協会さんの主催セミナーで、
保険関連の話をさせていただくことになってます。

日本FP協会 富山支部のページ


前日の夕方あたりに到着して、またお寿司でも・・と思いましたが、
ちょっと前から進めていた物件の売却決済が7日になり、
さらにお昼は、任売物件の現地調査と打ち合わせが入りました。

始発の電車じゃないと間に合わないくらいです。(´ヘ`;)


今日中に、不動産会社さんと打ち合わせをして、
手数料などの費用や、必要書類の準備をしないといけません。

決済場所さえ知らされてないので、かなり不安です。(笑)


公庫の融資を完済

ゴールデンウィークはあと2日続きますが、
自分は今日からお仕事。まずはレポート書きます。

大家の財布の中身レポート

次回の配信は、ジェービルさんの音声インタビューと、
ぼくが区分の投資法について、コラムを書いてます。


さて、2004年の8月に融資を受けた、
旧国金(日本政策金融公庫)の残債を繰上返済しました。

繰上返済は意外と・・というかかなり簡単で、
電話でその旨を伝えたあと、公庫指定の口座に振り込むだけ。
何の書類も書いてません。

すると、翌日には公庫から郵便が届きました。

100504000.jpg
転居に伴い管轄店変更したので、横浜の支店から届いてます。

いろんな書類が同封されていましたが、
初めて書いた借用証書を見て、ちょっと感動しました。(笑)

100504001.jpg
「完済」のスタンプが輝かしいっ!ヽ(*^。^*)ノ


公庫は10~15年も固定金利でありながら、
繰上返済時に、違約金が掛からないので助かります。

リターンだけ享受してリスクは負わないという、
極めて都合の良い金利条件になっている訳です。


また、数日前の記事にも書きましたが、
この時代にも貸出は積極的で、大家さんの味方と言えます。
ぜひ活用されることをオススメします。

日本政策金融公庫 完全攻略レポート


2004年に不動産投資を志した頃は、
都銀のない高岡市在住で、地銀に嫌われる転勤族でした。

SMBCも、まだ積極的な貸出をしてない頃です。


北陸銀行で購入額の6割の融資が出た以外は、
富山銀行、富山第一銀行、北國銀行、高岡信用金庫など、
市内の金融機関に断られまくりました。(;_;)

そんな状態で不動産投資を始められたのは、
まぎれもなく、公庫のおかげです。


加賀の入居がドタキャン

連休中はお仕事を頑張ろうと思っても、
相手方が休んでいて進まないので、原稿を書いたり、
一人でできることを、のんびりとやってます。

不動産関連も、動きは少ないです。



・・・が、1件バッドニュース。

加賀の管理会社さんからの連絡です。
入居が決まっていたのに、ドタキャンな件について。

100502000.JPG

加賀マンションは、旅館が契約者となって、
「接待さん」と呼ばれる仲居さんの入居が多いです。

普通の会社員の方に比べて定着率が悪く、
このようなことが、割と頻繁に発生します。(´ヘ`;)


がっかりですが、仕方ありません。

ぼくも迷惑が掛かったと言えばそうですが、
旅館さんも、荷物を入れて引き取ってで大変ですよね。


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