レントロールを読み込む（最新版）
2010年5月12日 07:27
一昨日の融資対談での写真です。
正面を向いている３人が、右から猪俣さん、同じＣＦネッツの井上さん。
右端が、石渡浩さんの師匠でもある相模大野不動産の青木社長。
写ってませんが、スリーラージの小野里さんも一緒でした。
記事は２５日に配信されます。
さて、今日はレントロールについて書きます。
物件を買うかどうかの判断をする際に、必ずチェックするのが、
家賃や入居年月の明細であるレントロール。
非常に重要な資料なのですが、色んなカラクリがあるので、
注意しなければなりません。
ぼくがレントロールを読む際に、注意してることを挙げてみました。
１．家賃のばらつきはどうか
同じ間取りでも、家賃をはじめとする募集条件が、
それぞれの部屋で大きく違っている物件を、時々見かけます。
１Ｆと５Ｆだから家賃が違うのなら良いのですが、
通常は、「直近の入居者ほど家賃が低い」ことが多いです。
要は、だんだん入居付けが厳しくなってる訳ですね。
そんなときは、利回り計算も「現状家賃」ではなく、
「直近の家賃で全戸入居した場合の家賃」で行います。
指し値の根拠にもなるので、必ず入居年月は確認します。
書いてないレントロールの場合は、追加で確認するようにしましょう。
２．敷金と礼金はどうか
敷金が３ヶ月取れていたり、礼金がもらえていたりする物件は、
今後大きく家賃が下がる可能性が低いです。
家賃を下げる時は、通常その前に礼金・敷金を減らすので、
今の家賃がどのくらい妥当かの判断基準になります。
３．入居者の名前をチェック
同一法人でたくさんの戸数を借りているような場合、
何かの事情で一斉に退去されても、すぐに埋まるかどうか。
契約者が同一でなくても、勤務先が同じ派遣会社で、
会社から家賃補助をもらっている可能性もあります。
また、同じ名字でたくさん入居してたりとか、
不自然なところはないかも確認します。
４．入居年月が特定の時期に集中してないか
収益物件は入居率が高い方が売れやすいので、
入居が偽装されていることも、稀にあります。
長期のフリーレントや莫大な広告料で無理やり埋めていたり、
時には売主と入居者がグルで、所有権が移転されたら、
示し合わせて退去をされることもあるようです。
・・・とこんな感じで、レントロールから読み取れる情報は、
たくさんありますので、しっかり読みましょう。
以前の記事も参考にしてください。
