藤山さんセミナー

昨日はお宝不動産の藤山さんセミナー。
競売のノウハウを、分かりやすく説明いただきました。

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ぼくも動画の撮影に動向しまして、
テロップ(字幕)などを担当してるのですが、
評判良かったようで、安心しました。

ぼくも、競売物件を随時チェックしています。


セミナーには大阪、茨城、仙台など、
遠方からのご参加もいただきました。

有名ブロガーの渡辺ともろうさんにもお会いしました。
メールマガジンも、読んでみましょう☆


今日もメルマガ読者さんとの飲み会です。
最近、人と会うと「痩せたね~」と言われるので、
ちょっと楽しみです。(笑)


区分マンションの契約

不動産投資エンカレッジ ご紹介キャンペーン


名古屋のマンションの契約が終了しました。
3月18日に決済予定です。

Yahoo!不動産に掲載されていたのを見つけまして、
表面10.5%の物件を、ネット10%まで価格交渉。


前にも書きましたが、賃貸中の区分や戸建ては、
実需向けの空室&リフォーム済みの状態に比べて、
かなり安く購入することができます。

空室になってから一旦自分で住んで、
それから売却すれば、譲渡益に税金が掛かりません。
(今回は法人購入なのでしません)

誰でも成功しやすい投資法なので、お薦めです。

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外観と間取り図はこんな感じ。


水曜日の契約で、仲介会社さんが休みだったようで、
担当の方にはご迷惑をお掛けしたかもしれません。(^^;)

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賃貸中以外で安く買えるパターンとしては、
「売主居住中」というものです。

この場合は、人が住んでいる状態で内見をするので、
マイホーム目的で購入する方には、敬遠される傾向があります。


売主さんも、住んでいるところをジロジロ見られて、
精神的にまいっている場合が多いので、
強めの指値も、心が折れて通してしまう可能性があります。

売主さんと顔を合わすことができるのも、
交渉が得意な方にとっては、有り難いところです。


デカい物件を、融資引いて買うのも悪くないですが、
いろんな投資法に目を向けると、
新しい世界が見えるかもしれません。


エンカレッジの紹介キャンペーン

名古屋滞在中です。

契約の話は、明日のブログで書くとしまして、
今日はキャンペーンのご案内です。


新サイト不動産投資エンカレッジの開設を記念しまして、
ブログでのご紹介キャンペーンです。


キャンペーンの詳細はこちら


内容は至って簡単で、ブログのサイドかトップにバナーを貼って、
記事内で一言感想を書いていただくだけ。

それだけで、アパート経営フェスタの基調講演、
渡邊美樹さんの音声+文字起こしをゲットすることができます。


ブログを運営されていらっしゃる方は、
ジャンルを問いませんので、ぜひご応募下さい。

どうぞ、よろしくお願いします。

不動産投資の総合情報サイト「エンカレッジ」


レオパレスの株価が上昇

先日お伺いした長嶋さんのお話に感銘を受けて、
音声セミナーを購入してみました。

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長嶋修の「本物の不動産投資法」(音声セミナー)

価格も1本2千円ちょっととリーズナブルだし、
音質、内容とも素晴らしいです。

ダウンロードして、すぐに聴けるのもいいですね。
完全パックのオトナ買いがお薦めです。


さて、先日参加させていただいた、
フリーパパさん主催の、株&投資勉強会ので話なんですが、
レオパレスの株価が、赤字幅拡大の発表をした後も、
上がっているのを教えてもらって驚きました。( ̄△ ̄;)

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先日の記事で書いたときより、入居率が改善したのが、
株価上昇の原因だという話なんですが、

この時期に入居率が改善してるのも、ちょっと不思議でして、
何か数字トリック的なものがあるんじゃないかな~と。。
株式投資は難しいですねぇ。。(笑)


今日の夜に契約手続きの名古屋マンションは、
結局、法人で購入することになりました。

決済は先方さんの都合もありますが、来月10日過ぎの予定。


会社のゴム印を作っていなかったので、
契約書には、手書きで住所とかを書かなきゃいけません。

「代表取締役」とか、書くの面倒くさいんですよね。(ー_ー;)


長嶋修さんにインタビュー

昨日は、不動産業界の大御所、
さくら事務所の長嶋修さんにお会いしました。

3月末から発行開始の無料WEB情報誌に掲載する、
メインインタビューの取材です。


初めて長嶋さんの本を拝読したのが6年前。
講演をお聴きしたのが、5年前。

ついに・・、事務所まで到達しましたっ・・。(/_;。)

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業界の動向、国内外の不動産をとりまく状況の比較、
大家さんの本来あるべき姿など、
多岐に渡ったお話を、伺うことができました。

掲載していいの?というような強烈な発言もあり、
発行側が驚いてしまうような内容です。(゜▽゜;)


この無料WEB情報誌については、
エンカレッジのHP上で、今月中に募集を開始しますので、
今のうちにお気に入り登録をしておいて下さい。

不動産投資エンカレッジ


さて、昨日は区分マンションの契約書など、
事前のチェックや打ち合わせを、色々してました。

明日の3時過ぎの新幹線で名古屋に行って、
6時くらいから契約予定です。

夕方あたりから契約手続きをして、
6時には手羽先屋さんにでも繰り出したかったのですが、
先方さんの都合で、叶いませんでした。(´ヘ`;)


これから、手付金(83万円)と仲介手数料の半額(16万円)、
契約印紙1万円の、合計100万円を引出してきます。

競売不動産投資 リアル実践セミナー


お金の教養フェスティバルと今週の予定

昨日は、JFAお金の教養フェスティバルに参加。
2000人満席の、大規模イベントでした。

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これが無料イベントとは凄いもんです。(゜▽゜;)

知識とモチベーションが、かなりアップしました。


さて、今週は忙しい1週間になりそうです。

今日は税理士さんへ、確定申告と物件購入の相談。
名古屋の区分を、個人・法人どっちで買うかについては、
今日の相談を踏まえて決めようと思います。


そして、24日の夕方に名古屋へ行って契約して、
残念ながら、そのままとんぼ返り。(/_;。)

25日は、エンカレッジメンバーの編集会議。
そして、26日までの間に本の原稿を書きます。


全部しっかり終わらせて、競売セミナーに出たいと思います。

競売不動産投資 リアル実践セミナー


夜は大学時代の友人と飲みに行ったのですが、
減量中なので、こんなメニューです。(笑)

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ハイボール、サーモン刺身、えだまめ、たこわさび。

あと5kgくらい、頑張りたいと思います。


契約に向けて打ち合わせ

名古屋区分マンション。

物件を見ないで購入しようと思いましたが、
契約も決済も、現地対面(売主・買主)でするそうです。

最初の区分でもそうでしたが、
大手の仲介会社さんだと、そういう例が多いみたいです。
名古屋まで2回、行かなきゃいけません。(^^;)


昨日は入居している方の賃貸借契約書の確認と、
滞納歴、トラブルなどについての聴取。
幸い、滞納の心配はない優良な入居者さんでした。

あとは契約日や決済日の相談ですが、
できるだけ早いスケジュールを望んでいるようです。
都合が付けば、来週契約になりそうな感じ。


値段について書いてませんでしたが、
1000万円 → 830万円で購入予定です。

現況家賃が9万2千円ですから、
表面利回りは13.3%、ネットで10%です。


さて、不動産投資エンカレッジでは、
めぐママさんが、家計のやりくりについて記事を書いてくれてます。

ぜひ読んでみてくださいね~☆


区分のチェックポイント

藤山さんの競売実践セミナーは、100名突破。
もうすぐ締め切ってしまう感じです。

競売不動産投資 リアル実践セミナー


さて、名古屋の区分マンション、買付が通ったようです。

売値から17%の価格交渉をしていましたが、
ちょっと微妙な雰囲気の中、担当さんが頑張ってくれました。
おそらく購入することになると思います。

まだ現場を見ていないのですが、
5年前に買った区分と、かなり近い位置にあるので、
なんとなくの土地勘はあります。

Googleストリートビューもチェックしましたし。

これから近隣に住んでる両親に頼んで、
現場や管理状況の確認をしてきてもらいます。


◆現地のチェックポイント

・最寄り駅から現場まで、歩いてみる。
 体感の距離や時間を確認する。

・エントランス周りがきれいに清掃されているか。
 
・郵便受けは雑然としていないかどうか。
 アヤシイ感じのお店などが、事務所使用で入居していないか。
 (風俗ビル化しているマンションもあります)

・連絡用掲示板の写真を撮ってきてもらう。
 期限切れの掲示があったり、掲示物が破れていたりしないか。

・騒音。気になるかどうか。

・空き家になっている部屋が多いかどうか確認する。

・近くに小学校があるので、その様子を感じ取る。

・近くで建築中の建物の有無。

・入り口で30分くらい待機して、
 出入りする人の様子をチェックする。

・管理人さんがいれば、働きぶりをチェック。

・ペットについて確認する。
 規約上ダメでも、黙認されているようなところもある。

・全体を眺めて、痛みが激しいかどうか見る。
 (修繕積立金残高は、十分にあることを確認済み)

・近隣の月極駐車場について。

・コンビニ、スーパーなどのチェック。


こんな感じです。

これから両親にFAX(メール見ないので)します。


退去の連絡&工藤さんと打ち合わせ

買付を入れたマンションの件で、
地元の仲介会社さんに電話をしてみました。

・・・が、お休み。

大手の会社でも、水曜日に休むんですね。


ということで、昨日は管理会社さんも休みで、
でもなぜか3末退去の連絡が来ました。

これで現在空室募集中の部屋が6戸。
1戸が富山で、残りの5戸が加賀マンション。(´ヘ`;)

まだ空いてない退去予告の部屋が、
富山と金沢で、それぞれ1戸ずつあります。


午後からは、工藤一善さんと打ち合わせ。

メルマガではお知らせしましたが、
大家さんのコミュニケーションをテーマにした本を、
4月末あたりに出版します。


まだ本文も完成していないのですが、
昨日したのは、amazonキャンペーンについてがほとんど。(笑)
かなり気が早いです。

出版された暁には、どうぞよろしくお願いします。


買付を入れた区分マンション

すごい内緒の話ですが、明日までの2日間で、
不動産投資エンカレッジで、DVD/CD/冊子教材を買うと、
購入額の10%が商品券でバックされます。

謎の封筒が入っているので、
注文された方は、包装をよく注意してください。

エンカレッジ開設記念 商品券付き教材


さて、「区分マンションでも買おうかな~」と、
Yahoo!不動産を眺めていたら、
そこそこ良さそうな物件があったので、買付入れました。

63㎡くらいの3LDKで、賃貸中です。


ファミリータイプの区分マンションは、
賃貸中の「投資物件」と、空室の「実需物件」との間で、
価格の乖離がかなりあります。


ぼくの住んでいる横浜の賃貸マンションも、
現在の市況で購入した価格と、払っている家賃を比べると、
利回りは、せいぜい6%くらいです。

もちろん、こんな利回りでは投資家は買わないので、
最低でも表面利回り10%は欲しいところです。

実際、それくらいの利回りで売られている物件が多いです。

入居者が出てから、リフォームして売った方が、
確実に高値で売れるのに、そうしてません。


目を付けたマンションは、表面10%で出てましたが、
管理費や修繕積立金を控除した
ネット利回り10%の価格で、指値買付を入れています。

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こんな感じで、ちょい規模が大きめ。


買付をキープしながら他を当たられたら嫌なので、

「他の物件も検討しているので、
 1週間以内に回答もらえない場合は、買いません」

という感じで、強気に出ています。

今までの買付は、だいたいこのパターンで通してます。


通ったら両親(春日井市在住)に建物を見に行ってもらって、
問題なかったら、先に買っちゃいます。
あとで、政策公庫などから融資を引くかもしれません。

額の大小に関わらず、買付案件がある状態は楽しいですね。(≧∇≦)


飲食店経営の話

昨日は、以前からお世話になっている
「ひよっこ大家」こと、幸田信行さんと目黒で会食でした。

ひよっこ大家さんの不動産投資ブログ

幸田さんは、サラリーマン流不動産投資道場の設立や、
個人的なビジネスも軌道に乗せていて、
今は、飲食店開業に向けて、着々と準備を進められてます。

飲食店のブログもあります。

飲食店経営に向けてのブログ


西山雄一さんの飲食FC投資セミナーも好評でしたし、
大家さんで、飲食店経営に興味がある方も多いかと思います。

ぼくも、食べることはかなり好きな方なので
自分のお店を持ってみたいと思います。


飲食店経営のメリットは、自分の知る限りでは

・開業費用はアパート経営より概ね少なく済む。
・うまくやれば、全額の借入が可能。
・投資利回りも高い。20~30%は当たり前。

という感じです。

もちろん、飲食店の廃業率は決して低くなく、
安定度で言えば、圧倒的にアパート経営に軍配が上がります。

どちらも手がけていると、リスク分散になります。

いつかはやりたいなぁ・・というくらいの目標でしたが、
ちょっと本気で活動してみようと思います。


と、それとは別に、昨日は買付を入れました。
名古屋の区分マンションです。

詳しくは、明日書きます。



iPhoneを不動産投資に活用する方法

twitterを始めて、半年くらいになります。

投資家けーちゃんのtwitter

知人と著名な方を中心にフォローしてますが、
書き込みの内容を読んでみると、
かなり多忙そうな人でも、日曜日は休んでるようです。

平日に休めそうな人でも、ほぼ日曜休みです。

なので、昨日は何も仕事をしないで遊んでました。(笑)


さて、11日配信された財布レポート。
NSX松田さんのコラムが、非常に好評です。

完全暴露!大家の財布の中身レポート


松田さんは以前からIT機器を上手に使いこなしますが、
今回のコラムでは、「iPhoneを不動産投資に活用する方法」がテーマ。

豊富な図面を使って説明してくれてます。

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HOME'Sが、iPhone用のアプリを開発してるのとか、
全然知りませんでした。
GPSを利用して、現在地周辺の家賃相場を調べられます。(゜▽゜;)
現地調査の時などに重宝します。

Googleのアプリを使って、
音声で地図を表示させることも、できるんだそうです。


このコラムだけでも、1500円の価値があるので、
ぜひ読んでみてください。

自分はauの携帯を使っていますが、
携帯はそのままで、iPhoneも持っている人もいるので、
ぼくも使うとしたらそういう形になりそうです。


冬季オリンピックが盛り上がっていますが、
自分はウインタースポーツに興味がまったくないので、
今日もテレビを観ることなく過ごします。


レオパレスの決算を見てみた。

レオパレスの決算がヒドイという話を、
知り合いから聞いて、同社サイトを覗いてみました。

投資家向けの決算説明資料というものが、
IR情報のところに、アップされています。

レオパレス 3Q決算概要(PDF)


まず、決算予測が凄くて、約330億円の赤字予想。
請負金額の低下と、入居率の悪化が原因。

4ページに「請負事業の状況」とありますが、
「解約率」ってのが、意外と高いです。

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解約は主に、融資に関するものらしいです。
最近は、地主さんでも融資が通りにくいって話を、
コテツさんがしてましたが、本当のようです。


それから、気になる入居率の方はというと、
全国平均で約82%という水準です。

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別ページに地域別の数字も出ていましたが、
中部や四国のように、7割台前半という場所もあります。

そして、「空室損失引当金」が約208億円。
施主さんへの家賃保証として、
建築費の利益から、支払われるお金も倍増してます。


施主さんは、期中で家賃保証を打ち切られて、
土地を手放すようなことが多いようですし、
変な家賃設定で、地域の相場を見事に崩します。

それで、会社自体も儲かってないとすれば、
レオパレスの存在で、得をしてる人が誰もいません。(^^;)

存在意義が問われる局面に来てます。


NZの不動産投資

3月21日に、かなり硬派なセミナーがあります。
運営をテーマにしたもので、丸1日掛かりの内容です。

2010年度版 プロフェッショナルの賃貸経営術


さて、3月末から発行を開始する、無料WEB情報誌の件で、
洗練された投資家であるフリーパパさんに、
連載のお願いと、打ち合わせに行ってきました。

フリーパパさんのブログ


都内のマンションの一室に、
事務所兼トレーディングルームを設置してまして、
ぼくが訪問した時は、ニュージーランド(NZ)ドルの定期預金を、
ネットで手続きしているところでした。

よく分からん世界です。(笑)


フリーパパさんは、昨年NZに不動産物件を購入して、
低利のローン(俗に言う「円ローン」)を引いて運用してます。

全般的になかなか好調みたいで、
ぼくにもNZに物件を買うよう奨めてきます。


理由としては、

・築古でも建物値段が高く、減価償却上有利。
・需要に供給が追いついておらず、客付けに苦労しない。
・NZドルの為替レートが低く、将来的に利益を生みそう。
・経費でNZに行ける。(笑)

というものです。

特に減価償却については、日本と通算できるので、
物件をある程度持っている方には、
メリットが大きい投資法かもしれません。


以前、アメリカ不動産に投資をしている、
中山道子さんにお会いした時に、
海外投資は、現地のチームが重要だという話を伺いました。

そういう意味では、既にフリーパパさんのチームがあるので、
便乗活用させていただくことが(たぶん)可能です。


また、NZは短期の滞在ならかなり楽しいです。

途中でゴールドコーストに寄れます。
こっちは食べ物も美味しく、気候的にも良いところです。


そういえば今年は、海外に行く予定がありません。

両親を連れて韓国に行こうと思っていたのですが、
全く乗り気じゃないので、辞めましたし。(´ヘ`;)


競売セミナーのPR動画

2月27日の藤山さんセミナー。

PR用の、トレーラー動画ができました。



競売不動産投資 リアル実践セミナー

フェスタのエンディング動画も作ってくれた、
映像職人の荒井さんが制作してくれました。

動画制作の依頼をしたい方には、紹介しますので、
ブログ上部のアドレスからご連絡下さい。


投資家を探しています。

昨日は「投資家を探しています」というタイトルで、
メールが届きました。

未公開株か何かの話かなと思って開封してみると、
下記のような内容でした。

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まず、「貧乏人」という出だしに引きます。(^^;)

失業支援金債権を譲るので、お金を下さいという内容ですが、
名義が移転する訳でもなく、振込通帳を預けるという
かなり不安なオファーです。

振込先の変更手続きをされたらおしまいです。
(できるかどうかは知りませんが)

利回りを考えると、単純計算で6ヶ月で5万円の収益。
70万円に対する利回りは、年率10%ちょっとですね。

これなら、不動産投資の方が良さそうです。


ぼくからできるアドバイスとしては、
このようなメールを送るより、
就職活動をする方が、良いのではないかと思います。


さて、明日配信の財布の中身レポートでは、
音声セミナーで、熊切伸英さんの管理ノウハウが聴けます。


凄まじく爆笑できるだけでなく、
トラブル、滞納、迷惑住民などの対処法が分かるので、
管理会社さんを適切にリードできるようになります。

テレビでも公開された、エントランスにおしっこをする住人を、
どうやって捕まえたかも話されています。(笑)


管理のノウハウは、投資家向けにはほとんどなかったので、
会員の方は、ぜひご期待下さい。


エンカレッジ通信の更新トラブル

不動産投資エンカレッジへの、サイトアクセスが、
おかげさまで、かなり増えています。

アクセスいただいた皆様、ありがとうございます。

不動産投資エンカレッジ


ブログ(エンカレッジ通信)の更新も進んでまして、
自分のブログを完全に引退したコテツさんが、
結構頻繁に、記事を書いてくれてます。


ただ、内部の話で恐縮ですが、
このエンカレッジのサイトは非常に複雑な作りになっていて、
簡単に言うと、いくつものブログが合体したような
構成になっています。

エンカレッジ通信やコラムはもちろんのこと、
トップページやメンバー紹介など、
ほとんど全てのページを、ブログのように追加変更できます。


で、メンバーの一人であるめぐママさんが、
エンカレッジ通信を更新しようとしてくれましたが、
初めてで操作を誤ってしまい・・・

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トップページにめぐママ専用メニューができました。

絶対クリックしたくなります。(笑)


今は修正されて元通りになていますが、
もしかしたらこれからも、時々トラブルがあるかもしれませんので、
何か変な画面になっていたときは、ご容赦下さい。(^^;)


あと、今月末の藤山さん融資セミナーは、
100席近くの申込が、既に入っているようです。

競売不動産投資 リアル実践セミナー

ほとんどがDVD+特典映像付きだということです。


土曜日のセミナー

土曜日は、ファイナンシャルアカデミー主催の、
「不動産投資の学校 実践報告会」に出演しました。


このイベントは、同じ建物で会場が2つあって、
同時に2人の講師が話をするスタイルです。

途中退席して別の会場へ行く人もいますので、
出演する側としては、プレッシャーが掛かります。

後ろで社長の泉さんが見ていたので、
余計に緊張してしまいました。(゜▽゜;)


自分の失敗談を中心に話をしたのですが、
どこかしら、お役に立てば幸いです。


最後に話したもっさんの激安購入ぶりは、
加藤ひろゆきさん以上で、会場は騒然としてました。


あとやっぱり、束田光陽さんの話が上手すぎます。
現在日本で不動産投資について、
もっとも分かりやすく、楽しく話せる人です。

不動産投資の学校 体験学習会


さて、今週はいろいろやることがあって、
かなり忙しい1週間になりそうです。

・財布の中身レポートの発行
・原稿の執筆
・藤山さんセミナーの映像の字幕を作る
・不動産投資エンカレッジのコンテンツを増やす

今週は、物件探しをしてる時間がないです。(笑)


今日のブログ


今日はこっちでブログ書きました。

コテツさんやエミゾウさんも、更新してくれてます。

不動産投資エンカレッジ通信


まぁ、内容は不動産とは関係ないので、
ご興味のある方だけって感じです。


山田里志さんの新刊

先日財布の中身レポートの音声セミナー関連で、
インタビューをさせて頂いた、元祖リタイア大家の山田里志さん。

新刊のamazonキャンペーンが始まってます。


こちらを購入して、下記のサイトから申し込むと、
いろんな特典がもらえます。

amazonキャンペーンのページ


山田さんにお話を伺って感じたのは、
リタイアをめざすなら、利回りがある程度ないと、
かなりの時間が掛かってしまうということ。

利回りが高い物件を長期返済するのはいいですが、
低い物件のキャッシュフローを出すために、
超長期のローンを引くことは、とても危険です。


10年前に、利回り16%で購入した札幌の物件が、
家賃低下と広告料の増大で、実質10%になっているそうで、
じゃあその頃、10%で買った人は・・・となると、
ちょっと怖い気がりました。

また、10年前の札幌は、普通に礼金が取れて
広告料も1ヶ月分、払うかどうかという水準だったとのこと。


じゃあ、今から10年後はどうなるのかな~と思うと、
やっぱりちょっと怖い気がします。
自分も含めて、ですが。(笑)

そんなとき、全てのリスクヘッジになるのが、
「物件を安く買う」ということなので、
利回りの追求は、地域に関わらず重要だと思いました。


楽しそうなリタイア生活についての紹介もあれば、
このような投資戦略についても書かれていて、
未経験の方でも、スムーズに読める本になってます。


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不動産投資エンカレッジ

ハートブレインの新サイトがオープンしました。

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不動産投資エンカレッジ


セミナーDVDや教材の一覧のほか、
不動産投資コラムや、運営メンバーのブログなど、
日々充実度が増していくサイトになってます。

コラムは既に100記事以上が集まってまして、
随時アップをしていく予定です。


アクセスして「お気に入り登録」してくださいね。

よろしくお願いします。


シルバー人材センターから電話

ぼくは物件の定期巡回と清掃作業を、
各地のシルバー人材センターにお願いしています。

非常に低いコストで、熱心に作業をしてくれますし、
高齢者が活躍する場を提供することは、
社会的にも良いことだと思います。


センターから派遣されてくる方(通称シルバーさん)に、
作業内容を説明したり、就業の管理をする必要はなく、
全部事務局の方がやってくれるので、楽ちんです。


さて、お世話になっている加賀のセンターから、
自宅に深刻な感じの電話がありました。


「実は、ご依頼いただいてるお仕事についてなんですが・・・」


声のトーンを察知して、本能的に恐怖感が走ります。

なぜなら、加賀マンションの定期清掃は、
場所的な問題もあって、なかなか人材が見つからず、
苦労をした経緯があるからです。

もしかして、シルバーさんが辞めるのかも・・・( ̄Д ̄;)


 辞めた場合は、しばらく民間の清掃会社に、
 作業を委託しなければ・・・確か僻地なので費用が
 かなり高かったはず。。

 ただでさえ、観光不況で入居率が低下している上に、
 エレベータや電気代、超高い固定資産税で、
 収益が相当圧迫されている・・・これはマズい。(ここまで0.2秒)


受話器を持つ手に汗がにじみましたが、
事務局の方が続けた内容は・・・

「事業仕分けで予算が減ったので、
  次月からの事務費を、1%上げさせて頂けますでしょうか・・?」

事務費は元々5%だったので(加賀市の場合)、
6%になった場合、自分の支出は150円くらいになります。

そんな連絡で、ホントに良かったです。ε= (´∞` )


事業仕分けは、徹底度が不十分という印象でしたが、
こんなところにまで、影響してるんですね。

シルバー人材センターの事業仕分け(PDF)


このPDFを読むと、民業圧迫なんて書いてますが、
民間と同じ値段だったら誰も頼みません。

そうすると、お年寄りの働く機会は激減しますので、
値上げはあまり好ましくないと思います。


損をしない物件の選び方

1月までの読書日記を更新しました。
年始で時間もあったので、割とたくさん読めてます。

お薦め本が満載の読書日記


さて、今日の「これから不動産投資」シリーズは、
「どんな物件を買えば良いか」です。

投資スタンスによって、買う物件の種類は様々です。

利回り、返済比率、土地値割合、入居率、
家賃の下落率、人口増加率、駅乗降人数推移・・、
チェックする指標もいろいろあります。


ただ、これらの指標を調査検討するのも、
究極的には、下記の3つを確かめるためのものです。


1.投資期間中 常にキャッシュフローがプラス

2.投下した資金を回収後、常に残債以上で売れる

3.自分が売主よりも同等以上の経営ができる


どれだけ資産価値があっても、値上がりしそうでも、
キャッシュフローがマイナスだと保有できません。

特に物件数が少ないうちは、
十分なキャッシュフローが必要だと思います。


また、前の記事で書いたように、
高利回りが「価値の下落の先食い」ではいけません。

残債以上で売れるかどうかというのは、
購入予定物件、保有物件の両方でチェックが必要です。

融資の関係で、「●年後以降は極端に売りづらくなる」という
ポイントが発生する物件もあるので、
その場合は、それまでに売却をする予定で購入します。


その他、売主さんが超やり手で経営力があると、
所有が自分になった途端、経営が悪化するかもしれません。
売主さんが凄そうな人かは、いつも確認します。


以上の3点を満たしていれば、
キャッシュフロー重視か売却までのトータル収益重視か、
含み資産重視かの差はあるものの、
損をするリスクはほとんどなく経営ができるはずです。


法人税の支払いと対策の重要性

「天気と体調の悪い日は無理をしない」というのが、
自分の生活の原則になっていますが、

昨日はどっちも芳しくなかったので、
割とゆったり目に、1日を過ごしました。


午前中に、法人税の支払いと各種書類の郵送。

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税理士さんにお願いしているので簡単ですが、
各所に送る様々な書類が複雑すぎます。

どこに何を送っているのかも、理解できないまま、
言われた通りの書類に捺印して、指定の封筒に入れました。

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法人税率は40%というイメージがありましたが、
申告所得800万円までの部分は、もっと税率が低いです。

個人で高めの税率になっている場合は、
やはり法人で物件を買う方が望ましいと思います。

ぼくも、そうしておけば良かったです。。(^^;)


法人の事業内容は、不動産の管理収入のほか、
ブログやメルマガからの収入、講演や執筆の謝礼などで、
交通費以外の経費が、ほとんど掛からないです。

従って、利益率の高い優良企業になってますが、
役員報酬はこのまま増やさないでおきました。

増やしても、個人の税率の方が高くなってしまうからです。


そんなに稼いでいる実感はないのですが、
借入元金の支払いが、経費になっていないからですね。

不動産投資は、税金との戦いと言っても過言ではありません。


しかし、不動産投資のノウハウの中では、
購入や融資の話が人気で、税金はそうでもありません。

叶さんの税金塾はかなり役立ちますし、
毎月の課金がちょっと・・という場合は、
同じ叶さんのインタビュー音声を聴くことが可能です。

賢人投資家 オーディオセミナー


あとは、できるだけ早めに良い税理士さんと、
顧問契約をするといいと思います。

自分やハートブレインの顧問税理士さん


土曜日のセミナー

土曜日は、お昼から石渡浩さんのセミナーに出席。

「金融機関審査の盲点を突く」
「禁断のセミナー」

という、刺激的な煽りもあるテーマでしたが、
タイトルに偽りなしの内容で驚きました。(゜▽゜;)

いかに多くのお金を、合法的に引っ張るか。

それ「のみ」に焦点を当てたお話でした。
めちゃめちゃ偏ってます。(笑)

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超過激な内容でしたので、参加されなかった方は、
DVDを観てみることをお薦めします。

「ここまでやっているのか。( ̄Д ̄;)」と
驚くこと、間違いありません。


夜は、西山雄一さんの満室経営セミナー。
開催が浦和で移動が大変でした。

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珍しくスーツ姿の西山さん。


企画、USP、ネット募集、対面トークなど、
あらゆる手段で入居を決めるという内容でしたが、
個人的に一番勉強になったのが、長期入居について。

西山さんは、昨年1年間1戸の退去もなかったそうです。
入居率100%ですから、羨ましい限りです。


今日はこれから法人税を支払ってきます。


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