失踪部屋の入居&フェスタ打ち上げ

失踪部屋のリフォームが、一昨日の夜に完了し、
昨日から次の入居者さんが住んでます。

原状回復は、管理会社さんにほとんど任せてますが、
自分で作業を手配するところもあり、期日的にギリギリでした。

頑張ってくれた管理会社さんに感謝です。


ちなみに、こんな感じで作業の完了報告をしてくれます。

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遠隔地でも、まったく問題ないですね。


最初に買った木造アパートは、
買ってから1年以上、満室になりませんでした。

それが5年経過した今年でも、
家賃をかえないまま90%の入居率は維持できたので、
アパート経営もやり方次第だなぁ··と思いました。


ちなみに、なかなかうまく行かない時には、
「自分より上手な経営者だったらどうするだろうか?」と、
考えるようにしています。

自分より上手に、自分のアパートを運営できる人なんて、
掃いて捨てるほどいる訳ですので、
グダグダと空室に甘んじる訳にはいかないですよね。


さて、昨日の夜はフェスタの運営サポーターさんと、
歌舞伎町ど真ん中で、打ち上げをしました。

当日の映像やエンディングの動画を流したりして、
20名くらいで盛り上がりました。

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ちょっと前から、来年の会場探しも始めてみたんですが、
1000人規模が収容できる都内のホールは、
週末の予約が、1年先までギッチリ埋まってます。(^^;)

かなり頑張らなければいけないかもしれません。


投資戦略 3本立て

▼有名大家さんも続々参加。出るなら懇親会付きで!


開設した当初は、戦闘力がわずか16だったブログですが、
約3年間書き続けた結果、ここまで成長しました。

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戦闘力690!

このような戦闘力数値はこちらのサイトで、
ツールを導入するとできるようになります。無料です。

 ちなみに、16の頃の記事はこちら

被リンクの数、アクセス数、はてなの登録数、
Googleのページランクなどを複合的に判断してるようです。
モチベーション上がるので、ご活用下さい。


さて、自分の不動産投資戦略ですが、
こんな感じで行こうと思います。3本立てですね。

結構じっくり考えました。


1 北陸地方で、引き続き高利回り物件を狙う。
  ただし、築年数や立地はこれまでより高水準にこだわり、
  その中で、できるだけ高い利回りを追求する。

2 今月末の法人決算が終わったら、決算書や確定申告書を持って、
  自宅近辺の金融機関に融資の相談に行く。
  その結果を見て、買える物件の対象(エリアや価格帯など)を絞る。

3.現金買いできる高利回りアパートを、主に競売で入手する。
  リフォーム力を武器にする物件では勝てないので、
  権利関係とか、入居付けなど自分の強みになる部分で、
  勝負できそうな物件を狙っていく。  


新築だったり一等地の築古であったり、
土地値物件であったり、いろいろ投資法がありますが、
自分のスタンスを決めてないと、勝てません。

いろんな投資手法を勉強するのは大切ですが、
どれも実践したらいい・・という訳ではないと思います。

関連記事 来年の投資戦略

関連記事 藤山さんの投資スタンス考察


ちなみに、グロスの家賃収入としては、
しばらくはこれくらいでいいかな・・とも思ってます。

攻め続けてばかりだと疲れるし、税金も大変です。(笑)


銀行の子会社で保険に加入するデメリット

地震保険の話を書きましたら、
ご相談のメールをいただいたので回答します。

内容は

「融資を受ける金融機関から、
 銀行のグループ会社で火災保険に入るよう薦められている」

というものです。

中には指定代理店での保険加入が、融資の条件であるかのような、
強い感じで迫ってくる場合もあるといいます。


まず、銀行が融資物件について保険加入自体を強制するのは、
違法でもルール違反でもありません。

担保に設定している建物ですから、保全が必要なのは当然です。
質権設定という特殊な手続きも発生します。


ただし、保険会社や代理店を指定するのは、
保険業法という法律で強く禁止されています。

銀行に特定の会社での契約を強制されそうになったら、
「それって圧力募集なんじゃないですか?」と聞いてみると、
一気にオススメされなくなります。


「そんなこと言ってしまうと、融資を止められるのでは?」

という心配をされるかもしれませんが、
保険に加入しなかったことを理由として融資を止めるのは、
さらに強烈な、超重大コンプライアンス違反です。

どうしても心配なら、金消契約が終わったあとで、
「やっぱり保険はよそで加入します」と言えばいいです。


銀行が薦める代理店は銀行の子会社で、
主に銀行OBであったり、ラインオフになった年配の方が、
何となくやっている場合が多いです。

住宅ローン関連の火災保険などで、扱い規模は大きいのですが、
保険の実務、特に事故処理力は低いです。


全部がそうとは言いません。
なかには、凄腕のスキルを持った方もいるでしょう。

ただ、仮に優秀な人に出会っても、上記のような配属経緯から、
担当者が短期間で変わってしまう可能性が高いのです。


さらに、複数の金融機関と取引すると契約が分かれるので、
規模のメリットを出すこともできませんし、何しろ面倒くさいです。


住宅金融支援機構や農協など、
合法的に特定の保険を強制されるところ以外では、
しっかり断って「プロの代理店」を選ぶことをオススメします。

◆関連記事
 銀行はなぜ保険を強制するのか?

 代理店の場所はどこがいいのか?

たまには、自分のDVDを宣伝してみます。

大家さんのリスク対策 パーフェクトマスター講座


法人の決算

2日前の話になりますが、自宅の近所の横浜橋で
「酉の市(とりのいち)」をやってましたので、
夕方から見学に行ってきました。

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商売繁盛を願って、写真のようなデカい熊手を、
儲かっていそうな会社さんが買っていきます。

ハートブレインの事務所は、約10㎡と超狭いので、
こんなものを置いたら仕事ができません。(^^;)

もちろん、自宅にもムリです。(笑)


さて、昨日は五反田の税理士事務所さんまで、
法人の決算の相談と打ち合わせに行ってきました。

今期で2回目の決算となります。


法人の主な収入源としては、まずは所有物件の管理料で、
家賃収入の10%にしてますので、約500万円。

遠隔地だということで、通常より高めの水準にしていて、
富山や金沢までの交通費や宿泊費も、法人の支出にしています。


それから、講演料執筆の報酬、
ブログやメルマガから発生する収入も法人扱いです。

いずれにしても、やってる事業内容全般的に、
仕入れがあったり大きな経費が掛かるものではありません。

ですので、利益率が高いのが特徴です。

結果として、うわーっという感じの税金を払います。


ただ、不動産投資と違って借り入れがありませんので、
手取りの現金よりも、税務上の所得が多くなる、
いわゆる「デッドクロス状態」になることがありません。

税金の面から見ても、リタイアを決断する場合は、
家賃以外の収入源も確保している方がいいと思います。


ちなみに、かれこれ半年くらいPRしている、
1000MANプログラムは、今日で値上げです。

不動産を買う資金を貯めたい方や、
リタイア後の収入に占める家賃(借入を伴った収入)の割合が
高くて心配な場合は、非常にオススメできる教材です。


地震保険に入らない理由

最近、損害保険の相談に乗ることが多いですが、
「地震保険って掛けた方がいいですかねぇ?」という質問が、
非常に多いです。


これは、「いやー、掛けなくていいですよ」という
節約できそうな回答を期待されていることがほとんどですが、
そんな無責任なこと言えるわけがありません。(^^;)


地震保険に入らなきゃダメだってのは、
過去の記事でも、繰り返し説明しています。

 地震保険の支払限度額

 5.5兆円で大丈夫?

 地震保険全般の話


地震保険に入らない人は3つのタイプに分類されますが、
それぞれについて、打破していきます。


◆新耐震基準(耐震構造、免震構造)だから大丈夫
 どんなに揺れに強くても、建物は燃えます。
 通常の火災保険では、地震を原因として発生した火災は、
 補償の対象になりません。

 地震が発生すると、倒壊数より焼失数の方が多いのが普通です。
 火災保険にも加入しないなら分かるのですが。


◆限度額5.5兆円だから、加入しても意味がない
 これは先のリンク先をご覧下さい。
 阪神大震災でも、支払地震保険金額は783億円です。


◆地震なんて起こらない
 日本は地球上の陸地面積のわずか0.02%しかありませんが、
 マグニチュード6以上の地震の20%は日本で発生します。

 それでも、結果的に地震が発生しないことの方が多いですが、
 地球を相手にギャンブルしてるようでは、
 投資家とは言えないのではないでしょうか。


ということで、地震保険は加入しましょう。


今日は夕方から税理士さんと打ち合わせです。
持って行く書類がたくさんあるので、ちょっと大変です。


◆今週の土曜日、空いている方は無料で参加できます。
 
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  【無料】秋の学習キャンペーン お金の教養講座

続きを読む "地震保険に入らない理由" »

大家さんの懇親会について

連休も終わりまして、今日から再稼動です。

アパート経営では、加賀マンションの入居促進と、
金沢マンションの修繕発注、富山では借上げ駐車場関連と、
いろいろやることが残ってます。


昨日は23ヶ月連続で開催している飲み会。
毎月、メールマガジンで告知と募集をしています。

読者16500名のメールマガジン


なぜ、このようなことをやってるのかというと、
自分が飲み会が好きだというのもありますが、
参加いただく方が、毎月たくさんいらっしゃるからです。

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昨日は新宿で海鮮焼きのお店でした。


ちょっとメンバーが固定化してきたな~と思うと、
初心者の方限定でやったりします。

そうすると、初参加の方が増えます。
結局これまで定員が埋まらなかったことがありません。


また、自社・他社限らず不動産セミナー後の懇親会は、
毎回ものすごい出席率です。


以上のことを考えると、まだまだ懇親や情報交換の場は、
たとえ首都圏であっても足りてないのかと思います。

自分では月1ペース以上はちょっと無理ですが、
別の手段で、そういう場を増やして行くつもりです。


手始めに、クリスマスパーティーを企画してみました。

大家さんだらけのクリスマスパーティー

こちらは、財布の中身レポートの会員さんと、
学びの会の正会員さんが対象で、一般会員さんはちょっと高いです。

著名大家さんをゲスト招致して盛り上げたいと思いますので、
対象の方は、ぜひご参加お願いします。
(どちらかの会員になってからお申し込みください)

運営メンバーは、サンタの服を着ることになってます。(笑)


家財を勝手に運び出しました。

本日現在の、持ち物件の入居状況は、

 富山  37/38 来月入居1件、退去1件
 金沢  28/28 来春の入退去あり
 加賀  15/19 秘策あり(笑)
 名古屋  1/ 1 安定してます

こんな感じです。
単純に計算すると、入居率は94.3%ですが、
実数字はもう少し低いです。

年間を通じて9割を下回らないのが目標ですが、
何とか今年は、達成できそうです。

物件ごとの入居状況は、こちらのページをご覧下さい。


さて、入居者失踪アパートの経過報告なんですが、
今週末に入居を控え、ついに家財を無許可で撤去しました。

チームの一員で、書籍にも登場している便利屋さんが、
写真を撮影しながら、家財をトラックへ。

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さすがに即廃棄するのは怖かったので、
持ち物件の空いている倉庫に、一時保管しました。


実はこの入居者(失踪者)さんは、
平成4年からこのアパートに入居されているようです。

退去後の部屋の汚れが尋常じゃないんですが、
ちょっと割高な家賃を、ずっと払ってくれてた訳ですので、
腹を立てずに淡々と後始末をしようと思います。


失踪には、やむを得ない事情があったのだと思いますが、
新しい土地で、普通に生活してて欲しいものです。


それから、12月5日からの2日間セミナーは、
残席が10くらいになってきたそうです。



デザインリフォームの効果が凄すぎる

昨晩、北陸から帰ってきました。

もう1泊できると日程的には楽なんですが、
飲み歩きが3日も続くと、体調を悪くしそうです。


さて、洗濯機の法則が働いたのか、
木曜日に打ち合わせをした富山県内唯一の空室に、
来月中旬での申込みが入りました。

来週からリフォームしよう!と管理会社さんと話をして、
着手する前に決まってしまいました。(笑)

ただし、退去の連絡もあったので、
県内完全満室は、あと一歩のところで未達です。


それから、金沢のマンションで3月に退去する部屋に、
予約の申込みが入りました。

管理会社さんのメールを載せてみますと・・・

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「前回の2人同時の学生」というのは、
ちょっと前の記事に書いた、デザイン部屋に決めた方です。

中村豊さんのデザイン集を使って、
1部屋リフォームして、3部屋決まったことになります。


1000円ですが、家賃を上げることもできました。
これを使わない人の、意味が分かりません。

今日と明日は、自分の不動産活動はお休みですが、
管理会社さんは、推薦入学の合格者対応で大忙しだそうです。

自分の収入を増やすために頑張ってくれる訳ですから、
何とも、ありがたい話です。


政策金融公庫からのお手紙&北陸2日目 

日本政策金融公庫から、お手紙来ました。
年末の借り入れについてのご案内。ご用伺いです。

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「年末資金のご相談はお早めに」というキャッチコピーや、
借り入れ申込書まで同封されているところなど、
かなり積極的な印象を受けます。

一定以上の返済実績があるところに送ってるんだと思いますが、
公庫もやはり金融機関ですから、お金を貸したいわけです。


いろんな融資についてのノウハウが公開されてますが、
「金融機関はお金を貸したい」と理解した上で、
どんな物件&人物になれば、相手が喜ぶのかを知るのが、
すべての金融機関攻略の基本になると思います。


公庫については、「日本政策金融公庫 完全攻略レポート」で、
バッチリ攻略できると思います。


さて、昨日は予定通り加賀金沢を廻って、
管理会社さんや工務店の方と、打ち合わせをしてきました。

どちらも実のある打ち合わせができたので、
やっぱり、行って良かったと思います。

金沢マンションの修繕も、それなりの値段で落ち着きましたし、
加賀の入居率も上げていけそうです。


昨日はカニ食べました。
香箱蟹(こうばこがに)と言って、ズワイガニの雌です。

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北陸1日目 管理料が安い件について

ちょっと寝坊してしまった上に、
メルマガを書いていたら、出かける時間が
近づいて来てしまいました。(^^;)

石渡浩さんに突っ込んでるメルマガ記事


昨日は、富山の管理会社さんと市内の物件を回り、
今後のリフォームや入居付けの打ち合わせをしました。

また、大雨での水濡れ被害も出ているので、
その復旧と保険請求なども相談しました。


アクシデントは良いものではありませんが、
管理会社の方が、超素早く入居者さんへの対応を
完了してくれたので、かなり助かりました。

タイミング的にも、ぼくが訪問する直前で良かったです。(笑)


これだけのことをやって頂いて、
4~5%くらいの管理料とは安すぎます。

ぼくは物件が自宅の隣にあっても、自主管理はしないです。


夜は、地元の大家さん3名で飲み会。
ブロガーのわくわくRichさんにもお会いしました。

みんなでボージョレ・ヌーボーを飲んでみたんですが、
まぁまぁ美味しいってくらいで、よく分かりませんでした。


さて、今日はこれから電車で加賀温泉。
温泉には入らずに、打ち合わせのあと速攻で金沢。

大規模修繕の打ち合わせと発注をして、
そのあとまた、高岡に戻ってきます。往復160kmです。


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インターネットで始める副業在宅ワークセミナー


雨樋を伝って・・・

今日から3日間、北陸ツアーです。
電車の中で寝ることを想定して、早起きしました。

6時ちょっと前に自宅を出ます。


昨日の横浜は、快晴と言っていいくらいの天気でしたが、
日本海側の富山は、大雨だったようです。


持ち物件のひとつで、風で雨樋が破損し、
そこから3Fのベランダ目掛けて、雨水が大量流入。

さらにはベランダの排水溝にゴミが溜まっていて、
行き場を失った雨水が、サッシを通じて部屋に浸入したので、
管理会社さんから報告の電話が来ました。(´ヘ`;)

ピタゴラ・スイッチのようです。

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ちょっと前の台風でも、被害が出てますので、
保険の請求案件が続きそうです。

でも、例えば上記のような案件でも、
代理店の説明が下手で、保険が出ないようなこともあります。
保険を活かすも殺すも代理店次第です。


ところで、一発鑑太郎の製作者である齋藤さんが、
ネットビジネスの基礎講座を、低価格でやってくれるそうです。

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インターネットで始める副業在宅ワークセミナー


頭金を貯めたい方は、ぜひどうぞ。
不動産の購入資金は地道な積立くらいじゃ増やせません。


アパート経営の良いところ

☆自分のDVD サイトがリニューアルしました☆


今日はたくさん寝たので、体調が良いです。

といっても、サラリーマンを辞めてから、
睡眠時間は増えましたし、ストレスも極小なので、
病気になることもなく毎日を過ごしてます。


そんな楽しい毎日の山場となるのが、
富山や金沢へ、数ヶ月に1度訪問するときです。ヽ(*´∀`)ノ

明日から3日間、行ってきます。


始発の新幹線に乗って、越後湯沢経由で富山駅。

ここで管理会社の社員さんに迎えに来てもらって、
市内に2つある物件を、見て回ります。


2日目は、午前中に加賀の管理会社さんと現地で。
お昼過ぎに金沢に移動して、工務店さんと打ち合わせ。

夜は高岡に戻って飲み会。

3日目は午前中に、高岡の管理会社さんです。


こうして効率の良い日程を、自分の好きなように組めるのも、
管理会社さんや工務店の社員の方が、
お客である自分に合わせてくれるからです。

ところが自分は、こちらのお客である入居者さんに、
出向いたり時間を使う必要がありません。


こんなところを取っても、
アパート経営って素晴らしいと思うのです。


ところで、昨日取ったすごい写真。

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沢孝史さんと一緒に、藤山勇司さんの自宅におじゃましました。

競売で取得した物件をリノベした、都区内7LDKの豪邸。
お風呂だけでも、4畳半あります。( ̄Д ̄;)

藤山さんの競売ノウハウはこちら


近々、ちょっとした企画を考えてます。
ぜひ楽しみにしていてください。


少ない自己資金で不動産投資

ぼくは不動産投資をやろう!と志した時に、
だいたい900万円くらいの貯金がありました。

これでも、当時としては多い方ではありませんが、
最近はフルローン狙いで、もっと少ない金融資産であっても、
不動産投資に参入される方が増えてます。


そこで、自己資金がもっと少ない場合に、
どうやって資産と収入を増やしていけばいいのかを
考えてみました。


◆自己資金500万円くらいの場合

 戸建てまたは区分所有の物件を、現金で1戸購入します。
 
 条件としては、とにかく超高利回り(最低30%以上)で、
 戸建てなら土地値を大幅に下回るもの。
 区分は立地が良いファミリータイプが望ましいです。

 どちらも、実際に自分で住んでみて(住民票を移すだけではダメ)、
 しばらくしたら、セルフリフォームして転売します。

 譲渡益に税金が掛からず資金を倍に増やせるので、
 それから、500万を使って同じような物件を買い、
 残りの500万+キャッシュ買い物件を担保にしてローンを引きます。

 4千万円クラスの物件が買えますので、
 月の手取りキャッシュを、25万円くらいにできます。


◆自己資金300万円くらいの場合

 300万円の場合でも同じことをしますが、
 買える物件が減ってきますので、競売なども上手に使います。

 藤山勇司さんのセミナーの影響で、
 ぼくも競売サイトを見てますが、価格が安すぎます。


 ただ、元の300万円を倍に増やしても、
 まだ1棟ものの融資を引くには、厳しいかもしれません。

 でも、住宅の売却益が非課税になる手法は、
 一度やったら、その後しばらくできませんので、

 さらに高い利回りを狙うか、
 資金を500万円くらいにしてから取り組みます。


◆自己資金300万円未満の場合◆

 これは、先にお金を作った方がいいと思います。

 住宅ローンを引いて、上記のようなことをすることは
 可能かもしれませんが、融資に掛かる種々の手数料を考えると、
 あまり儲かりそうな感じがしません。

 ネットビジネスなどで、
 資金を増やしてから取り組むことを、オススメします。

 
ということで、少ない自己資金で
できるだけ早くキャッシュフローを得る方法でした。

ポイントは、逆境の中で融資付けに奔走して、
断られ続けるよりも、さっさと購入してしまうことと、

資金力が乏しいという弱点を、
競売などでの激安購入と、セルフリフォームでカバーし、
売却を上手に使っていくことです。


赤井さんの新築を見学

土曜日までの数日間が、かなりハードだったので、
昨日はブログの更新をサボってしまいました。(^^;)

今日からまた、頑張ります。


土曜日は保険代理店の川西さんと、
朝から、天王寺の「じゃんじゃん横町」に出かけて、
飲み会をしてしまいました。

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イチオシの串カツ屋さん「てんぐ」


朝からお酒を飲むという行為は、
至福のリゾート感を醸し出してくれます。

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名物のどて焼き


そして横浜に戻ったあとは、自宅に戻らずに、
赤井誠さんの建築中アパートを見学させていただきました。


駅から至近の場所に、高利回りのデザインアパートを建築。

天井高が非常に高いので、狭さを感じません。
広いくて高いロフトは、ほとんどメゾネットです。


新築は面倒臭いので敬遠していましたが、
やってる人は、みんな楽しそうです。

毛嫌いせずに、土地探しでもしてみようかと思いました。


さて、今週は木曜日から、富山と石川です。
水曜日までに、仕事を片付けなくてはいけません。

今日は、クリスマスパーティーの会場見学と、
全賃さんとの打ち合わせ。その後、インタビュー収録です。




全賃フェア2日目&関西大家の会

大阪3日目になりました
お昼過ぎの新幹線で、横浜に帰ります。


昨日は、賃貸住宅フェア2日目ということで、
お昼前から夕方まで、ブース周りを中心に参加して来ました。

会場で知り合いの大家さんなどに会うことも多く、
初日より楽しめました。


午後から、アポを取ってあった中村豊さんと面会。


写真撮影をお願いしたんですが、
事前の怖いイメージが根強く、若干ビビリ気味です。(笑)

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ちなみに、デザイン作品集はセットで購入して、
管理会社さんに意見を聞いて選んでもらうといいです。

タイプを外してしまう確率が減りますし、
部屋への思い入れが増すので、強く薦めてくれそうです。


ちなみに、近くを通りがかった浦田健さんも、
シングル4点セットを、速攻で購入されていました。

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代引きの申込書を書く浦田さん。

これはホントにオススメですね。
自分も既に元を取りましたし、絶対買った方がいいです。


夜は、人気ブロガーのゴンさんが主催する、
関西大家の会の、第1回会合に参加させていただきました。

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居酒屋とかでやるのかなと思っていたら、
ホテルの宴会場で、50名以上の大家さんが集結。

参加されている方の意識も高く、楽しいイベントでした。
これから、どんどん盛り上がっていくと思います。


大阪全賃フェア 1日目

昨日から大阪の賃貸住宅フェアに来てます。

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全賃フェアは、東京大阪とも不便な場所にあります。
新大阪から来るのは、かなり大変。


会場が東京ほど広くないからか、
こちらの方が、全般的に盛況に見えました。
ガラガラのセミナーも、ほとんどありません。

ブースはやっぱり、建築系が出展数・来客とも少なく、
リフォームサブリース系が賑わってます。


出展企業が配っているチラシやパンフレットでも、
有益なノウハウが書いてあるものは、結構たくさんあります。

無料で配布してるので、適当に扱われてますが、
売れるくらい内容が充実してるものもあるくらいです。


さて、今日は大家業に興味を持っている、
スーパー保険代理店の川西さんがこっちに来ますので、
今田信宏さんのセミナーなどを聴講したあと、
ゴンさん主催の飲み会に参加します。


その前には、中村豊さんにご挨拶アポ取ってます。

昨日、遠巻きにお見かけしたんですが、
体格も大きく、写真よりさらに怖そうでした。(゚д゚lll )


出店ブースも注目を浴びてます。


減量中のため控えめにしましたが、
昨日は、メルマガ読者さんと鶴橋の焼き肉店へ。

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大阪、楽しい~☆


これから大阪です。

おはようございます。


今日は、6時40分発の新幹線に乗って、
賃貸住宅フェア(大阪会場)に参加してきます。

大阪と東京の参加回数は、ちょうど4回ずつで同じ。


セミナーやブース見学は、東京会場と重複するので控えめに。

いろんな大家さんとの交流が楽しみです。(^▽^)


こちらの方とは明日の午後、ご本人にお会いする予定です。
微妙に怖そうで、ちょっと心配です。(笑)

中村豊 内装デザイン作品集


では、行ってきます。


家財移送の準備&渡邉会長のお手紙

久しぶりに読書日記を更新しました。
フェスタのあとは、良いペースで読めています。

投資家けーちゃん 読書日記

多読を薦める人は多いですが、
本なんて、1回読んだくらいでは頭に入らないな~と、
最近思ってます。繰り返し読もうと思います。


さて、昨日の「独断強制執行」の続きですが、
とりあえず荷物を保管しておく場所を確保しようと思って、
管理会社さんに問い合わせしてみました。

そうすると、自分の持ち物件の物置が、
特に何にも使われず、空いていることが判明。

便利屋さんに連絡して、移してもらうことにしました。


今月中に次の入居が始まってしまうので、
ダッシュで移送し、リフォームをしないといけません。

また、中村さんデザイン集を使おうと思います。
(北陸の大家さんは使わないでください・・笑)


それから、フェスタで講演をいただいた、
渡邉美樹会長から、社団宛にお手紙をいただきました。

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署名が直筆です。嬉しいですね。
今月中には収支をまとめて、寄付をします。

ちなみに、フェスタの収益金程度で、
現地に、学校が1棟できてしまうらしいです。(◎-◎;)


今日は、明日からの大阪行きの準備と、
マーケッター平賀正彦さんのセミナーに行ってきます。


独断強制執行

9月に撮影した、松田さんのセルフリフォーム。

編集ができ上がってきたので、
昨日は1日、テロップの文案を作ってました。


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ケルヒャーを使う松田さん。

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クロスの貼り方を説明中。


11月中には完成する見込なので、
リフォーム好きの方は、ぜひご期待下さい。

1作目の詳細はこちらから


さて、例の失踪部屋に入居が決まりました。

現在のお部屋は、この記事の写真から、
ゴミだけを捨てた状態で、家具は残ってます。

もちろん、この状態では貸せません。(笑)


元々、ちゃんとした法的手続きに則って、
公示送達だの、明け渡し訴訟だのをするつもりは
ありませんでした。

ですので、実施の時期が早まっただけで、
いわゆる「独断強制執行」を実施することに
変わりはありません。


独断強制執行とは、要するに荷物を撤去するのですが、
リスクを極力回避できるよう、下記のような工夫をしています。

 ・約1ヶ前に、部屋に補助錠を設置(入室できなくなります)

 ・警察にも連絡済み。行方不明者になってます。

 ・撤去の様子は詳細に記録&撮影。

 ・家財はすぐには廃棄せず、倉庫にしばらく保管。


これで、万一失踪者が現れて駄々を捏ねた場合でも、
こちらの債権である、未収の家賃以上の損害を被るリスクは、
ほとんどないと踏んでいます。( ̄ー ̄)v

さっそく今日から、撤去の準備を開始します。


◆一発で入居が決まりました。すごい攻撃力です。

中村豊 内装コーディネートデザイン作品集

デザインリフォームで2戸成約

いやー。やりました☆ヽ(*^。^*)ノ

昨日、金沢の管理会社さんから頂いた
メールをご覧下さい。


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部屋の内装が決め手となって、来春空く予定の部屋が、
一気に二つ埋まったという話です。

この405号室は、以前のブログ記事にも書いた通り、
中村豊さんのデザイン集を使って、リフォームしてます。


そしたら、内見1発目でいきなり2戸の成約です。

春に空く予定の2部屋を、
同じデザインでやらなきゃいけなくなりました。(笑)


中村豊 内装デザイン作品集

購入時の予測以上に、効果が高いようです。


そういえば、中村さんには今週末に開催される、
大阪の賃貸住宅フェアで、お会いできる予定です。

写真だけでも、キャラが濃いですよね。(笑)


週末には、北陸でいくつか良さそうな物件を見つけて、
問い合わせやニーズの調査をしたのですが、

売値で買付が入っていたり、建物に大きな瑕疵があったりで、
なかなか買うことができません。


首都圏の物件も・・・と考えてはいるのですが、
北陸の場合は、物件調査でさえ電話やメールで完了するので、
ついついこっちに目が向いてしまいます。(^^;)


藤山勇司さんの競売DVD

昨日は上京された沢孝史さんに、
ちょっと豪華な中華料理をご馳走になりました。

だからという訳ではありませんが、
お宝プロダクツ、新作DVDのご案内です。

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藤山さんのセミナーには参加しましたが、
いやー、もうスゴイの一言です。( ̄Д ̄;)

ノウハウそれ自体で感動できることは、
不動産投資のセミナーでは、極めて異例です。(笑)


今年の冬は企業の冬季賞与も激減し、
これから競売物件が、さらに増えていきます。

激安物件を買いたい方は、ぜひご覧下さい。

藤山流 競売不動産投資の極意直伝セミナー

ちなみに、NSX松田さんもフェスタ直後に、
競売アパートを激安で落札してます。

470万円で6戸の平成築アパートを落札


さて、今月も北陸へ行くことにしました。

19日から21日までの3日間。

富山・金沢・加賀の全部を回ることになるので、
今回はフリー切符を使って電車です。


駅で切符を買って、ホテルに電話して、
管理会社さん3社・4拠点のアポを取って、

で、最後に保険代理店の川西さん
飲み会の約束をするまでの一連の流れが、
完全にルーティーン化するところまで来てます。(笑)


実は、いろんな入居促進策をがんばった結果、
富山県内にある3つの所有物件については、
現在、過去最高の入居率です。(39戸中あき1戸)

訪問時の会話も、良い雰囲気になりそうです。(=´∇`=)


ちなみに、11月の北陸はカニが旨いです。


シルバーさんの報告書

著書「全国どこでもアパート経営」にも書いてますが、
ぼくはシルバー人材センターをよく使ってます。


建物の掃除をしてもらうのが主目的ですが、
巡回点検にもなるので助かってます。

なにしろ、このシルバーさんは、
定年になっても、まだ働こうとする人達なので、
仕事に熱意があって丁寧です。


今月は、こんな報告書まで届きました。

091106000.JPG

過去3年分の、備品購入交換などの記録です。

お金を使った項目は、赤色で表記してくれるなど、
失礼ながら、ご老人とは思えぬクオリティ。

こちらのシルバーさんには、直接お会いしたこともないのですが、
末永く元気に頑張っていただきたいものです。


さて、JFAのお金の教養講座は、
11月も引き続き無料で開催されるみたいです。

091106001.JPG

【無料】秋の学習キャンペーン お金の教養講座

京都と大阪でも開催されます。オススメです。


11月の予定

昨日は、意図的に何も仕事をしないで、
散歩をしたりマッサージに行ったりのんびりしました。

夜は商店街で買ったレバ刺しを食べました。
かなり元気になった気がします。(笑)


さて、今日からまたパワー全開で頑張る訳ですが、
まずは財布の中身レポートの執筆をします。

今月の音声インタビューは、猪俣淳さんです。
内容が濃いので、特にオススメです。


フェスタの感想ブログ、また増えてます。
書いていただいた皆様に感謝です。


◆沢孝史さん
 http://sawatakashi.cocolog-nifty.com/sawa/2009/11/post-c74d.html

◆空飛ぶかっさん
 http://ameblo.jp/sora-no-tobikata/entry-10378468184.html

◆momoさん
 http://ameblo.jp/11momo11momo/entry-10377747663.html

◆yoshiki-yさん
 http://ameblo.jp/yoshiki-y/entry-10379440374.html

◆まるこさん
 http://kansaihudousan.blog99.fc2.com/blog-entry-54.html

◆きんさん
 http://blog.livedoor.jp/realoption/archives/51583068.html

◆yokokenさん
 http://www.104ka.com/2009/11/post-788.html

◆めぐママさん
 http://ameblo.jp/megugems/day-20091102.html

◆不動源一郎さん
 http://fudousan1.sblo.jp/article/33405545.html

◆若旦那&奥様さん
 http://plaza.rakuten.co.jp/loveloverich/diary/200911020000/

◆tysさん
 http://tys76.blog77.fc2.com/blog-entry-330.html

◆remさん
 http://rem.livedoor.biz/archives/1035950.html&id=1035950

◆尾島健太郎さん
 http://ameblo.jp/ojimakentaro/entry-10380615525.html


フェスタは、会場探しやゲストの打診などをを、
1年前からやってますので、
すぐに来年の企画を考え始めないといけません。(^^;)


▼今月やること(メモ)

・財布レポート執筆
・セルフリフォームDVDの製作(編集とサイト作成)
・全賃フェア大阪に参加
・加賀物件の入居テコ入れで現地へ
・法人の決算なので税金対策

・財布の中身レポートのリニューアル
・過去の音声インタビューの文字起こし
・北陸とこっちの両方で物件探し(そろそろ買いたい)
・クリスマスパーティー(12/19)の準備
・来年早々のセミナー企画2本

・今田信宏さん&中村豊さんとミニ対談
・3~4月あたりで旅行行くので手配
・来年と2014年までの計画を立てる
・ボディビルダーのようにストイックな生活
・フェスタスタッフさんとの打ち上げ


▼オススメ 広瀬さんのセミナーは超久しぶりです。


そっくりさん

もう1ヶ月近く前になりましたが、
10月12日に、ボディビルの日本選手権大会、
通称「ミスター日本」を観に行きました。

その日から、猛烈に筋トレモチベーションが高まり、
1週間に4回くらいジムに行ってます。


会場で、元日本チャンピオンを4連覇した
田代誠さんと写真を撮りました。

現役時代の写真はこちら


既に現役を引退されているのですが、
ぼくが痩せて見えるほど、マッシブな身体です。

091103001.jpg
腕が太すぎる。


ちなみに、この田代選手の写真は、
青森の有名投資家、アトム30%さんと激似です。

アトム30%さんのブログ


イメージイラスト(アトムさんのブログより)


フェスタのスタッフとして頑張ってくれたのですが、
何度か間違えて、「田代さん」って呼んじゃいました。(笑)


クリスマス会の打ち合わせ

準備はいろいろと大変なのですが、
フェスタに限らず、イベントを考えるのは、
昔から、かなり好きな方です。


サラリーマン時代にも、いろいろやりました。

お客さん10名くらいと打ち合わせをして、
先輩社員にドッキリカメラを仕掛けたりもしました。(笑)


昨日は、大家さん学びの会の水澤さんと、
クリスマス・パーティーの企画について打ち合わせでした。

今年は、ハートブレインとの合同でやる予定です。
いろいろと楽しそうなので、ご期待下さい。


さて、今日も新刊のご紹介なんですが、
こちらは、あの今田信宏さん監修の購入本です。

著者の三宅さんには面識がありまして、
簡単に言うと、非常にマジメそうな印象です。

そんな三宅さんが、かなりグレーな話もしてます。
115ページからのノウハウは、悪用しちゃダメです。(笑)


ちなみに、amazonキャンペーンもやってますので、
購入されたあとは、ご応募してみてください。

amazonキャンペーンのページ


今回も、サイン頂きました。

091103000.jpg

日付がちょっと変です。(笑)


フェスタの感想ブログも増えてるようです。
明日、まとめて掲載いたします。ありがとうございます。


フェスタ感想ブログ(その2)&プロの本

今月配信の財布の中身レポートで、
音声インタビューに出演いただいている、
CPMの猪俣淳さんの新刊です。

誰も書かなかった不動産の出口戦略・組み合わせ戦略


この本は、内容が非常に濃く難しいです。

ですが、いわゆる「出口戦略」に関する知識は、
これ1冊で十分なほど、よく分かります。

この本をしっかり読んだ上で、
地方物件を買ったり、光速投資をして欲しいです。


ちなみに、サイン頂きました。(=´∇`=) 

091102000.JPG


不動産投資は、売主さんや周辺の大家さんとの、
知識とスキルの差を、換金してるようなものなので、
勉強が何より大切だと思います。


さて、フェスタの感想ブログが激増しました。
今日もご紹介させていただきます。


+++ 出演者の皆様 +++

◆西山雄一さん
 http://ameblo.jp/field-w/entry-10378074661.html

◆うっちゃん
 http://u-hidamari-2.seesaa.net/article/131788714.html

◆赤井誠さん
 http://baby.dtiblog.com/blog-entry-1115.html

◆北野琴奈さん
 http://blog.livedoor.jp/kotonakitano/archives/1295157.html


+++ 参加者の皆様 +++

◆くらたく106Kさん
 http://plaza.rakuten.co.jp/jpn5txk/diary/200911010000/

◆Housemomさん
 http://ameblo.jp/gh-rainbow/entry-103777609.html

◆gatyanさん(芳賀成人さん)
 http://ameblo.jp/gatyan/entry-10378297804.html

◆かずさん
 http://2103-104-083.seesaa.net/article/131696946.html

◆大家検定★加藤隆さん
 http://ameblo.jp/mouke2/entry-10378259108.html

◆栗原大さん
 http://circulations.blog26.fc2.com/blog-entry-174.html

◆母ちゃんさん
 http://ameblo.jp/rptakeuchi/entry-10378336131.html

◆サラリーマン大家そーめいさん
 http://ameblo.jp/so-mei-blo/day-20091101.html

◆MJさん
 http://ameblo.jp/nikukyu9696/entry-10378273955.html

◆幸せ大家なべさん
 http://ameblo.jp/ya-don/day-20091101.html

◆遊三1980さん
 http://plaza.rakuten.co.jp/freeterputiooya/diary/200911010000/

◆水戸大家さん
 http://mitoooya.com/archives/51918908.html

◆アトム30%さん
 http://plaza.rakuten.co.jp/master5150/diary/20091101/

◆COTTOさん
 http://blogs.yahoo.co.jp/litijp/31419184.html

◆エイトさん
 http://fanblogs.jp/eight88/archive/135/0

◆河合けいさん
 http://plaza.rakuten.co.jp/kawaikei/diary/200910310000/

◆黄金ガールさん
 http://plaza.rakuten.co.jp/realgoldgirl/diary/200911010000/

◆チームカメペン・かっちゃんペンギンさん
 http://plaza.rakuten.co.jp/teamkamepen/diary/200911010000/

◆ぼのろんろんさん
 http://plaza.rakuten.co.jp/bonoron/diary/200911010000/

◆pururuさん
 http://dekirukana.dtiblog.com/blog-entry-47.html


たくさんの感想、ありがとうございます☆

上記のブログの中には、内容がかなり細かく書いてあって、
参加してなくてもよく分かる記事もあるので、
ぜひチェックしてみることを、オススメします。


今日は、午前中に事務作業をしたあとジムに行って、
夜はクリスマスパーティーの打ち合わせです。

また、楽しいイベントやりますよ~ヽ(*^。^*)ノ


フェスタの感想を書いていただいたブログ

昨日のフェスタにご参加いただいた皆様、
ありがとうございました。

満席。大きなトラブルもなかったし、
良いイベントになったと思います。


既に多くの方が感想をブログに書いてくれてますので、
ご紹介したいと思います。


◆ひろさん
 http://partycube.blog.so-net.ne.jp/2009-11-01

◆mi6さん
 http://mi6pv.at.webry.info/200911/article_1.html

◆TM Investorさん
 http://urawacomeon.blogspot.com/2009/11/2009.html

◆トゥイークさん
 http://tweak.blog17.fc2.com/blog-entry-433.html

◆ソムヤット・チャチャイさん
 http://kubun.seesaa.net/article/131702681.html

◆HaoXiaoさん
 http://ameblo.jp/nikki091023/entry-10377627734.html

◆ドビーさん
 http://georgeeast.blog60.fc2.com/blog-entry-401.html

◆Boss_okuboさん
 http://idlerokubo.exblog.jp/11483286/

◆LoveSnow&Surfさん
 http://plaza.rakuten.co.jp/lovesnowandsurf/diary/200910310001/


ブログの感想や、当日の懇親会などで、
ラストの動画に使った曲について、話が出ましたが、

奥華子さんの「帰っておいで」という曲です。

JR駅ナカのCMに使われてましたね。



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