不動産投資も義理人情。

土曜日の朝、北陸から帰ってきました。

その日の午後から、満室経営新聞関連の仕事があり、
朝7時半過ぎにホテルを出て、早めの飛行機です。


北陸滞在のほうは、予定以上に順調に進みまして、
それぞれの管理会社さんとも、しっかり打ち合わせができました。

入居率は全体的に好調な状況が続いているので、
(今月は3日間だけ「完全満室」の状態がありました)
空室対策の方は和やかなムード。(=´∇`=)


打ち合わせ関連のメインは、
金沢のマンションの外壁・屋上大規模修繕です。

140623000.png


所有して8年になり、残債が3,300万円まで減った物件が、
毎月、120万円以上の家賃を生んでいます。

はっきり言って、「絶好の売り時」のはずですが、
金沢物件は、ブログのイラストにもなっている旗艦マンションですし、
思い入れも強いので、保有を続けることにしたのです。


満室経営新聞プレミアムの会員さんは、
「地方の中古物件は、大規模修繕をしない」というぼくの方針について、
ご存じかもしれませんが、これは例外的な運用ですね。

不動産投資といえども、
数字以外の要素があるのかもなぁ・・と思います。

物件そのものや、管理会社さんへの義理人情ですね。

もちろん、長期保有した場合も基準以上の成果が出せるよう、
しっかり検討した結果の決断です。


ちなみにこのマンションは、購入してから8年連続で、
3月末が「全ての部屋に入居が決まっている状態」となっており、
毎年、満室祝勝会をしています。

今回は、富山県の庄川(しょうがわ)沿いにあるお店で、
解禁されたばかりの天然鮎を頂きました。


140623001.jpg

140623002.jpg
塩焼きはもちろん、唐揚げ、フライ、天ぷら、南蛮漬けでも頂きます。
写真は天ぷら。


この時期の鮎はまだ小さく、頭から丸かじり。

塩焼きだけで、1人10本くらいは平気で食べられます。(^~^)


北陸に長期出張。

月曜日の夜から、北陸に来ています。
今回は5泊という、過去最長のスケジュール。

富山の高岡で3泊、石川の金沢で2泊ですね。


主な訪問目的は、

・富山、金沢、加賀の管理会社さん打ち合わせ。
・金沢の管理会社さんとの満室祝勝会。
・地元の不動産業者さんと、情報交換。
・取引銀行の支店長に挨拶。

というようなものです。

割と余裕があるスケジュールで、今日は特にアポイントもなく、
物件の調査をしたり原稿を書いたりする予定です。


戻ってきたら、諸々ご報告させていただきますね。

とりあえず、昨日は現在入札期間中の競売物件を見に、
新湊(しんみなと)と呼ばれるエリアまで、ドライブしてきました。

140619000.JPG


こんな感じで、築10年台のRCマンション(延床800㎡以上)が、
売却基準価格1千万円ちょっとで出ています。

しかし、「こんなところに賃貸で住む理由がない」というエリアで、
満室になる予感さえしないとう物件でした。

140619001.JPG


マンションから30秒で、こんな素敵な海岸に辿り着きますが、
その分、潮風による塩害(サビの被害)が凄かったです。

140619003.png


ということで、入札見送り。。

夜は、いつものお寿司屋さんで、
北陸の旬な魚介類(今は岩牡蠣が最盛期)を堪能しました。

140619002.JPG

140619004.JPG

ちょっと珍しい案件2つ。

先月の終わりに事務所を移転しまして、
まだ片付いていなかったり、届いていない備品があったりと、
本調子ではないものの、だんだん平常時に近づいて来ました。

窓からの景色が、「ヨコハマ」という感じで、
テンション上がりますね-。(=´∇`=)

140611001.jpg


さて、最近は不動産の方の動きが出てきています。
これまでとはちょっと違う、若干マニアックな案件がふたつ。


1.区分の事務所

合計210㎡くらいの区分事務所が売られていまして、
ダッシュで買付を入れてみました。
利回りとしては、表面で10%ちょいと「まあまあ」な感じ。

2区画あって、それぞれ別の会社が賃借中ですが、
そのうちの1区画の賃料が異常に安くて、相場の半額程度。
どうして安いかの経緯も判明しています。


購入後に、家賃の値上げ交渉またはテナントの入替をすることで、
収益が大幅に上がる可能性があると思いました。

現在、地元の信金さんで融資審査中です。
週明けに大勢判明の予定。


2.区分のバルク案件

50戸超中、なんと30戸がまとめて販売されている案件で、
こちらは普通の住居で、ほとんどがワンルーム。

140611000.png
Googleの航空写真は、こんな感じ。2棟の中で30戸。


バルク案件ということで、通常の売却相場に比べて安いのと、
総戸数の過半数を占める勢力になることで、
物件の価値向上などを、割と好きにやれるということです。
っていうか、やりたい放題?(笑)


どちらも、将来性を見込んで購入を検討しているもので、
今までとは少し、違った感じの案件です。


ふつーうの、安定したレジデンス一棟ものなら、
「いい会社に行ってるサラリーマン」の方が融資が下りやすいです。

そういう人たちとの競争にならないよう、
どんな投資をするかは、常に変化していかないとな・・と思います。


火災報知器の設置意識。

昨日は、不動産投資をしたい!という人が、
投資家チャレンジ面談にお越しになったのですが、

「運営に手間を掛けたくない」

というスタンスの希望を聞いたところまでは良かったものの、


「不動産投資を人生の主役にはしたくない」
「毎日とか毎週、不動産のことをしなければならないのは辛い」

という、「何もしないで収益が欲しい」という方でして、
こういう人もいるんだなぁ・・と、カルチャーショックでした。


こういう人は、
HOME'Sさんのコラムを読んでみるといいと思います。

本当に不動産投資をする必要があるのか


不動産投資をナメるなって言いたいですね。(`ヘ´#)



さて、昨日は久々に区分マンションの契約をしました。

今回も、火災報知器について揉めました。(^^;)
契約が午後3時からでしたが、当日のお昼まで交渉が続きました。


ただ、これまで何度も火災報知器について、
決済までに売主の負担で設置するよう要求していますが、
それが原因で、契約が流れたことはありません。

それどころか、売主さんが設置に反対したことはなく、
全てのケースで「仲介業者さんが、懸念をしている」だけなのです。


区分の仲介をしている業者さんは、ほとんどが両手仲介。
となると、基本的には売主さんの味方になっていることが多いです。


火災報知器は、今や法律で定められた「義務」ですから、
売主に設置後の引渡をするのは、業者さんとしても当然なのに、

「コンプライアンス」<「売主の機嫌を損ねたくない」

という状態になっているのでしょう。


大した金額ではないのですから、願わくば、業者さんのリードで

「報知器も付いてないような物件は、売れませんよ」

くらいのことを言って欲しいものです。ε= (´∞` )


ではなぜぼくが、大した金額でもない報知器にこだわるかというと、
設置費用だけでは負いきれない、リスクがあるからです。

過去記事:火災報知器を設置してもらうために


何とかまとまって、ほんとに良かったです。
区分13戸めの決済は、今月末くらいの予定です。



ロバート・デニーロ 物まねの真実。

本当にどうでもいい話なんですが、
誤解している人が多いので、記事にしてみました。


ロバート・デニーロ氏といえば、
数々の名画に出演し、アカデミー賞受賞歴もある大物俳優。

1943年生まれで、現在はこんな感じのお姿です。

140602000.JPG


70代とは思えない、格好良さですねー。(=´∇`=)

さて、そのデニーロ氏ですが、
最近は芸人のテルさんによって物まねのネタにされています。

140602001.jpg


この時、よくゴッドファーザーのテーマが流れるので、
デニーロ氏が、この映画の中でこんな役をしてるのではないかと、
勘違いをしている人が多いようです。




デニーロ氏が出演しているのは、ゴッドファーザー PARTⅡでして、
アカデミー賞の助演男優賞も獲得しているのですが、
この映画のデニーロ氏は、こんなイケメン役なのです。

140602002.jpg

にやけ顔ではありませんし、葉巻も吸ってません。

ゴッドファーザーと呼ばれた「ヴィト・コルレオーネ」の、
若い頃を見事に演じていますね。

140602003.jpg
左側が別の俳優(マーロン・ブランド)が演じたゴッドファーザー。
表情や仕草まで、徹底して再現しています。
写真では分かりませんが、声までそれっぽくしています。


では、物まねのデニーロ氏は何かというと、
その後に出演した、「アンタッチャブル」という映画です。

ここでは、実在のマフィアであるアル・カポネ役として、
頭髪を抜き、わざと体重を増やして撮影に臨みました。

140602004.jpg


この時のデニーロ氏と、テルさんの物まねは確かに似てますね。


ただ、ひとつ注目してほしいのは、デニーロ氏本人も、
アル・カポネの物まね的なことをしているということです。

本物の、アル・カポネはこんな感じ。
こちらも相当、似てるのです。

140602005.png


ゴッドファーザーといい、アルカポネといい、
デニーロ氏の役作りの徹底ぶりは、凄まじいなと思います。


ということで、「デニーロ氏 物まねの真実」とは、

「アル・カポネ役を演じているデニーロ氏の物まねをするときに、
ゴッドファーザーのテーマをBGMとして使っている」

というのが正しいです。

要するに、アルカポネの物まねをしてる訳ですね(笑)




メルマガ登録・解除

投資家けーちゃんの
不動産投資メールマガジン
   
バックナンバー
powered by まぐまぐトップページへ

無料相談 実施中!

ツイッター

ブログ過去記事