リフォーム発注&蕎麦のデカ盛り

今日で7月も終わり・・・早いですねぇ。

入居のテコ入れで富山と石川に行きまして、
いくつか空室が減りましたが、8~9月でまた増加予定。

一応、90%以上の入居率は常に確保できてますが、
できればもう5%、上げておきたいところです。


それから、ようやく昨日で3棟目マンションの、
大型リフォームのプランが確定。

300万円以上を拠出する、大イベントになりました。

110㎡の部屋を、超おしゃれなデザイナーズ風に改造。

うっちゃんインタビューでヒントを得て、
プランの相談や価格交渉も、うまくいきました。


財布レポートでの、うっちゃん音声配信は、
今日の受付分までになります。

「最強の夫婦タッグで、リノベとアパート経営を成功させる秘訣」
(インタビュー音声 約68分)

を面白おかしく、学ぶことができます。


それから、ちょっと前にマージおざわさんのブログで、
長野にある名店の、大盛りそばのネタがありまして、
ぼくもチャレンジしてみることにしました。

080731000.jpg

関内駅近くのお店の「富士山盛り」
これで500円は、かなり安いと思います(笑)


ふたつはちょっと食べられないかな・・という感じでした。

たくさん食べて、バリバリ大家業も頑張りましょう。

ますます金持ちになる理由

ロバート・キヨサキさんの新作読みました。

金持ちがますます金持ちになる理由


Yahoo!ファイナンスというサイトに、
何年も前から、連載をしていたものの総集編です。

今の石油高騰とか、世界的なドル安などを
2006年頃からバッチリ予測しています。(゜▽゜;)


すごいです。しかも非常に読みやすい。

金持ち父さんシリーズの中でも、
かなり上位の本だと思います。必読です。


ちなみに、金持ち父さんシリーズは、
世界標準として、紫色の表紙ということになってます。


本家の「Rich Dad Poor Dad」も、紫色の表紙です。


日本版の最初のいくつかだけ、
おなじみのイラスト付きで、色も違います。

いかにもアメリカっぽいイラストだと思ったのですが、
日本版オリジナルです。


「金持ち父さん」という感じが良く出てる秀作だと思いますが、
ロバキヨご本人は、気に入らなかったんだそうです。

「コーラは世界中どこでも同じデザインだ」

と出版社の方に文句を言ったという話を聞きました(笑)

お家大好きさん

ラジオ体操は、第2まで完璧にマスターしました( ̄▽ ̄)
朝の運動は気持ちがよいです。


さて、100ページ以上の編集原稿を間違って削除してしまい、
がっかりしながら外出しました。

外出中に退去の連絡を2件も受信。(゜▽゜;)
同じマンションで、来月と9月末。

精神的に強くなければ、やっていられません。


昨日は川口駅近くで、
いろんな方のブログコメントで見かける「お家大好き」さんに
インタビューをしました。

40件以上のブログを、毎日チェックされているそうです。


ご自身も、激安戸建をいくつも購入し、
NSX松田さん顔負けの、ウルトラリフォーム。

購入直後の物件写真を見せていただきましたが、
ホント廃墟のような建物を買ってます。(;゜0゜)

資金調達の方法や、不動産投資を始めた経緯など、
いろんなところが凄い方でした。

080729000.jpg  モノマネが上手いです(笑)


夜は駅近くの居酒屋さんで懇親会のあと、
1年ぶりくらいにカラオケに行きました。

大家さんの集まりでは、
カラオケに行くようなことはまずありません。

ぼくも、あんまり生産的な時間じゃないなと思いますが、
気分転換にもなって、悪くないです。ヽ(^◇^*)/

飲み会・懇親会

金曜日のメルマガ飲み会には、
20代 不動産投資法の坂本さんに、
ゲスト出席していただきました。

坂本さんは結構でかくて、威圧感があるのですが、
性格はまったく逆で、すごく温厚な方です。


飲み会に参加された方の質問に、
めちゃめちゃ的確に、かつ丁寧に答えられてました。

教え慣れてるという感じです。


元銀行員で、アパートローンの取扱をしてたのですから、
どうしたら融資が通るかについて、当然詳しいです。

ぼくらが知りたい銀行の内部事情も、
普通に業務連絡として接していました(笑)

これから始める方は、
ぜひ20代投資法で、体系的に勉強してください。


さて、この週末も動きがなく、
入居も退去もありませんでした。

リフォームの完成版見積が届いたので、
今週は、これを微調整して発注です。

見積り読むの、面倒くさいです。(。>_<。)


それから、マサさん主催の全賃懇親会。
正式受付を始めたそうです。


ご案内&申込みページ


ぼくは8月6日に出席します。
ホテルの高層階で、中華だそうです。(^▽^)

どの日に参加しようか迷っている方は、
個人的に6日がオススメです。中華は話が弾みます。


3日連続開催。合計11.5時間。

懇親会にフルに参加するだけで、
相当なレベルアップができそうです(笑)

ブログのアクセスを増やす

不動産投資を続けて行くにあたって、
ブログを書いていたことの効果は、計り知れません。

モチベーションアップであったり、
自分の考えを整理できたり。


不動産投資は購入前に勉強したり、売り物件を見たり、
最初の収益を得るまでに時間が掛かります。

何か活動をしていないと書くネタがないですし、
活動を公開していながら、途中で挫折するのも格好悪いので、
頑張り続けられた・・・というのもあります。

これから始めるような方は、
ぜひブログを書いてみることを、オススメします。(^○^)


ただ、最初は閲覧数が全然ありません。
1日でひと桁という時もあるでしょう。

ぼくの場合は、企業内ブログを利用していたことから、
最初からある程度の閲覧数がありました。

その辺は、ラッキーだったと思います。


100カウントくらいあると、かなり書く気が出ますので、
アクセスアップも頑張っていただきたいと思います。

ブログアクセスアップの方法は

・コメント廻り(同ジャンルのブログにコメントをして廻る)
・トラックバック
・相互リンクを依頼

というのが代表的です。


ブログランキングは、あまりオススメしません。

上位のブログにOUTアクセスが集中してしまうので、
最低でも20位くらいになれないと、
単なる上位への貢献になってしまいます。(^^;)


トラックバックは効果があります。

自分のブログで、トラックバックを打つブログの
内容とURLが含まれていると、効果が高いです。

というか、全く無関係のブログにトラバを打つのは、
迷惑ですからやめた方がいいと思います(笑)


初訪の方を継続的に呼び込むには、
面白いブログを書くのがいちばんですが(笑)、

画像を多様したり、自分の顔写真を出したり、
高頻度で更新すると、いいと思います。


このブログとの相互リンク希望の方は、
メールをいただければ、基本的にはOKです。

社長イス

昨日はラジオ体操終了後、
すぐにビッグ・トゥモロウを買いに行きました。

NSX松田さんが、25ページに掲載。
後ろ姿ですが、本人写真も出ています。


自宅のPCで、間取り図を見ている写真ですが、
ものすごい高そうな椅子に座ってます。

背もたれから、頭の上半分が僅かに見える程度。
社長椅子です。


さて、昨日の午前中は自由が丘にて、
10月か11月に配信する音声セミナーの交渉。
都内のボロ物件で、大成功している方です。

自由が丘は、雰囲気がいいですね。
住みたい街ランキングで、常に上位なのも分かります。


午後は両国のホテルにチェックインしたあと、
亀戸に移動して、メルマガ飲み会。

今回は11名に参加いただきましたが、
開催場所については、好評とは言えず。(^^;)

次回はもっと便利な場所にするか、
週末の開催にするか、考えます。


今日は静かな環境を利用して、
自分の音声録りをする予定だったのですが、
ICレコーダーを忘れてきてしまいました。(><)

昨日から左手首が痛くて、タイピングに支障があります。

腱鞘炎というやつかもしれません。


このあとは安静にしてるようにします。

また取材でした。

早起きが続いたせいで睡眠不足になり、
昨日は相当早く寝てしまいました。

それで、深夜に目が覚めてしまい、
結果的に夜更かしです。(´。`) 


昨日は、ビッグ・トゥモロウという雑誌の記者の方が
自宅に取材に来られました。


来月の記事に掲載されるようです。
こういうのって、続きますよね。


「習慣」をテーマにした記事のようで、
長く続けていることについて、多く聞かれました。

続けていることと言えば、
ブログを書いて、筋トレして・・・という話をしましたが、
記事になる内容になったかどうか、不明です(笑)


山積みのセミナーDVDやオーディオブックが、
記者の方の目を引いたようで、
床に並べて撮影していかれました。

その他、自分のパソコンや手帳など、
100枚くらい写真を撮っていかれました。

使用するのは3~4枚くらいだそうです。


それからまだ読んでませんが、
今日発売になる号に、NSX松田さんの
記事が載ってるみたいです。

これから買ってきます。 


今日の夜は、恒例のメルマガ飲み会。

亀戸の居酒屋さんで開催です。


■参加費のことで迷っているなら、
 これから目標とする家賃収入と比較してみてください。

 国内最強の不動産投資セミナー、IZUMI塾

握手の相手の話

ラジオ体操、続けています。
今後、言及がなければ、順調だということです(^▽^)


さて、1日遅れて全賃新聞見ました。

今回の記者さんは非常に優秀な方で、
前に書いたように、取材と言っても普通の会話。
質問連発という感じではありません。

それでも、完成版はしっかり取材記事になってます。
さすが本職の方は違いますね。



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自分の写真載せるの、初めてかもしれませんが、
4年ほどまえに、ラスベガスのミスター・オリンピアという
イベントを観に行った時のものです。

最近の写真が、全然ないんですよね。(^^;)


お決まりのリュックを背負って、
会場で遭遇した選手と握手をしている写真を、
パソコンで編集したものです。

誰と握手しているかというと・・・・




080724000.jpg

割と有名なボディビルダーさんです(笑)
競技の時は、こんな感じ。


話がそれましたが、記事の内容は
先日のブログにも書いたように、とても大事にしてることです。

管理会社さんは、業者ではなくパートナーです。
チームのメンバーですね。


例えば、ぼくのブログの中でも、
必ず「管理会社さん」って付いてると思います。

業者扱いせず、チームだと思っていれば、
普通は「~会社」「~業者」っていう言葉は、出てこないです。

ましてや「不動産屋」なんて、
口が裂けても言いません。


「個別の予習&復習」「北陸に同行」「メール公開」
 どれかが選べる特典付き。 詳しくはこちら

 ぼくの不動産メンターから学べるIZUMI塾

ブログの効能

ラジオ体操、2日続けて出席しました☆
早起き&適度な運動で、1日快適です。

行くたびに、お菓子とジュースをもらえます。
支払った町内会費を、確実に回収していきます(笑)


昨日はブログを読んでいる方から連絡をいただき、
お昼と夕方、それぞれお会いしました。

セミナー講師の依頼と、海外のファンドっぽい商品の話。
いろいろ勉強になります。


セミナー講師は嫌いではありませんが、
ウルトラ物件獲得術を超える内容は、
しばらく話せそうにありません。

利回りとか融資系の話は、当分無理ですね。(^^;)
それくらい、すべて出し切ってます。


ブログを4年ちょっと書いてますが、
いろいろと面白いイベントに遭遇します。

特に苦労もなく書き続けていますが、
やってて良かったな~と、思わずにいられません。


ちなみに、インデックスONEの頃のブログを、
PDF冊子にする作業をやってます。

ちゃんと時系列に読みやすく配列して、
消えた画像も復活させていきます。

無料レポートという形で配布する予定ですので、
いましばらく、お待ち下さい。


昨日の大家業は、特に何もなし。

管理会社さんからメールが来たので、
「入居?退去?」と、一瞬ドキドキしましたが、
全賃新聞を読みましたよーという、報告でした。(´。`)


うちにはまだ、届いてません。

引っ越してから届け出をしてないので、
東京の住所から、転送されてくるのです。


IZUMI塾の申込みが、一気に増えました。

 現在、ブログ&メルマガ経由で14名申込みです。
 あと3ヶ月も、待ちきれないなぁ~。(o^-^o)

管理会社さんとのコミュニケーション

今日から10日間、
町内のラジオ体操に行くことになりました。

早起きして運動するのも、いいですね。(^▽^)


先日ご紹介したゼロからはじめるRC建築入門は、
読まれましたでしょうか。

ぼくも、実は全部読み切れてないんですが(笑)、
これは相当良い本ですね。

RC物件を持っていたり、これから買おうとする人は、
必ず読んでおいた方がいいです。


さて、昨日は管理会社さんから、
いつものメーリングリスト報告がありました。

080722000.jpg

大したことのない報告ですが、
このくらいのことでも、ちゃんと連絡が来るのが
素晴らしいです。

もちろん、何の修理なのかも事前に連絡来てますが、
管理会社さんとのコミュニケーションが悪いと、
翌月の収支明細を見た大家さんが、

「え?なにこの3,675円って?」
「実はキッチンの下の部分に破損がありまして・・・」

「聞いてねーよ。相見積もり取らずに、勝手に修理するなんて!」

なんてことが、よく発生します。


まず、メールによる連絡が確立できてない場合に、
このレベルの報告を望むのは無理です。

いちいち、電話する話じゃないですよね。(^^;)


それから、こんな金額で相見積もりを取るようでは、
管理会社さんに嫌われます。

よい関係を築いて、入居率を上げる方が
トータルの収益はずっと良くなると思います。

管理会社さんにも、しっかり稼いでもらって、
それによって大家さんも儲かるというのが、
いちばん良いパターンだと思います。


IZUMI塾は、8名申込みに増えました。

 でも、開催まであと3ヶ月もあるんですね。
 早めに満席になりそうな感じです。

イラストが完成間近

国内最高峰の不動産投資セミナー IZUMI塾
ブログ&メルマガ経由で、申込み7名になりました。
 
ぼくの家賃収入の約37%が、
IZUMI塾でのノウハウを、直接使って得たものです。ヽ(^◇^*)/

さらに間接的に使ったノウハウや、
IZUMI塾&泉さんからのモチベーションアップを含めると、
大半と言っても過言ではありません。


さて、連休も最終日になりましたが、特に退去も入居もなく、
平穏なアパート経営が続いています。

漏水とか、トラブルもありません。


何かあったとしても、
以前と比べて、ひとつひとつの出来事に対して、
感情を乱されることがなくなりました。

強くなりましたね。( ̄▽ ̄)v


ブログのイラストが完成に近づいてます。
お願いしている漫画家さんから、サンプルが届きました。

080721000.jpg

現在のものより、数倍クオリティが高いです。
背景の山や海の写真も、完成版はイラストになります。


ちなみに、下書きはこんな感じ。


小学生の頃は、漫画家になろうと思ったこともあって、
「ヘタッピマンガ研究所」という本を買って、勉強しました。

080721001.jpg


うまく描ける人、うらやましいです。


今日は1日、原稿を書かなければいけません。

もちろんマンガではなく、文章の原稿です。
地道な作業ですが、がんばります。

一部が飲食店の物件

昨日はポケモンの映画見ました。

今の映画館は、イスとか音響とか、
かなり良くなってるんですね。びっくりしました。


映画館に行った特典、前売り券を買った特典、
先着何万名だけがゲットできる特典・・・・など、

多くの子供が家族連れで映画を観るように、
マーケティングテクニックが駆使されています。

とても勉強になりました。(^▽^)


しかしながら、このポケモンはテレビ放映分も含めて、
ストーリーがめちゃめちゃですね。(^^;)

自分が子供の頃に観ていたドラえもんとは、
完成度が大違いだな~と思いました。


さて、今日は久しぶりに保険の話です。

保険料を決める要因は、地域、物件の構造のほかに、
「職作業」というのがあります。

建物がどんな用途に使われているかで判断するのですが、
専用事務所や住居は、リスクが低いと見なされますし、
飲食店や電気や火を使う工場は、高いです。

飲食店と住居では、2倍以上も保険料が違います。


では、建物の一部が飲食店で、一部が住居という場合。

これは、基本的には「保険料率の高い方」で計算します。
だから建物全体に、飲食店の保険料が適用されます。

ですが、一定の要件を満たすと、
「平均用法割増」という規定を使って、
保険料を下げることができます。


10階建ての店舗併用のマンションで、
そのうち1階部分だけが飲食店という場合に、
飲食店の割増分を、10分の1に引き下げるのです。

10階のうち1階だけが飲食店なので、
建物全体のリスクも、10分の1であろう・・ということです。


ホントはそんなはずないのですが(笑)、
規定でそういうことになってます。


最近は契約是正が進んで減ってきましたが、
以前は、この「平均用法」の適用が漏れている契約が
結構たくさんありました。

もし、お心当たりのある方は、
保険証券を見直すか、担当の方に聞いてみてください。


意欲あるシルバーさん

今日から3連休ですね。

来ると分かっていたんですが、
一昨日届いた取得税通知のおかげで、
ちょっと新規購入意欲が減退しました。(^^;)

税金を払い終わると、たぶんまた復活します。
だから、今のうちから探しておかないといけません。


やる気減退期には、機械的に見ていくだけです。
ルーティン・ワークですね。


さて、昨日は金沢のシルバーさんから
電灯の不具合について連絡が来ました。

管理会社さんにその旨を連絡して、
現地へ行ってもらって完了。

フットワークの軽い管理会社さんなので、
連絡してから完了報告まで、約30分でした。


シルバーさんは、勤労意欲が旺盛なので、
担当の清掃業務以外のことも、
いろいろと気に掛けてくれています。

物件への愛着も、大家さんよりあると思います(笑)


時々シルバーさんのメリットについて書いてますが、
実際に委託をしてる人は、あまり見かけません。

シルバーさん、めちゃめちゃ働きものです。
時給も安いし、利用して損はありません。


「シルバー人材センター ○○(地名)」で検索して、
事務局に業務内容の相談をすればOKです。

現地で事務局の人と打ち合わせして、
あとは数日のうちに、候補者を探してくれます。


ぼくは、シルバー事務局さんとの打ち合わせが、
決済日の恒例行事になってます。


午前中に決済が終わって、お昼食べて、
1時くらいから夕方まで、現地で打ち合わせです。

管理会社さん、ガス会社さん、リフォーム業者さん
便利屋さん、そしてシルバーの事務局さん。

入れ替わりで現地にお越しいただき、
1日で全部終わらせてしまうようにしています。


仕事の機会を創出して、役立ってるな~と、
ささやかにですが、感じられるイベントです。(=´∇`=)

IZUMI塾の申込み、
 メルマガ&ブログ経由は6名になりました。

 豪華特典付きです。 詳しくは → こちらをどうぞ。

200万円の出費

昨日は、久々にNSX松田さんに会って、
レポートやインタビューの打ち合わせをしました。

面白い人にインタビューできそうですので、
楽しみにお待ち下さい(^▽^)


ちなみに、ニューNSXです。

080718000.jpg

現実感のない車高の低さです。

200万円台前半で、
良い状態のものをゲットしてるそうです。

不動産と同じく、目利き力がありますよね。


ぼくの方は同じ200万円の出費でも、
お馴染みの取得税通知が来ました。

080718001.jpg

3月購入の、加賀温泉の分。
過去、最高額ですね。ε= (´∞` )

高い取得税=積算価格的に良い物件ということで、
決められた通り、支払うしかありません。


IZUMI塾の参加、4名になりました。

 投資家けーちゃん特典もついてます。
 詳しくは、16日のメルマガをお読み下さい。

RC造を極める!

昨日配信したメルマガで、
過去の気持ちよかった経験を、紹介しています。

よければ、読んでみてください。

メルマガ 「何と比べて?」


今のところ、メルマガ経由のIZUMI塾申込みは3名。
みんなでツアー行けたら、楽しそう・・・(≧∇≦)/


さて、こちらも思い切って買ってみました。

ゼロからはじめる「RC造建築」入門


東大卒の大家さん&一級建築士さんが書いてます。

表紙のイラストを見ると予想がつきますが、
難しい建築用語を、できるだけ簡単に解説しています。


建築士をめざす人には簡単すぎるし、
普通に家を建てようかな~・・・というくらいの人は、
たぶん買わないレベルの書籍です。

大家さんにとっては、ちょうど良いレベルの本で、
工務店や建築家の人と、普通に話ができるくらいの
知識はつきそうです。


中身も、分かりやすく書かれています。


例えば「土丹盤」という専門用語があります。

「堅く締め固められた土の層」という意味なんですが、
これの解説イラストでは


「ドタンドタンしても、ビクともしないのが土丹」

なんて書いてあります(笑)

ローンの返済日

ウルトラ物件獲得術のDVDが、
本日から発送作業に入るそうです。

早い人だと、4月に予約申込みをされてます。
お待たせしました。(≧∇≦)/


さて、昨日は8月中旬の退去連絡が1件ありましたが、
15日は家賃の入金日でもあります。

5日、10日、15日が、家賃の入金日です。
先月ほど出費がなく、いい感じです。


ローンの支払いは、
10日、15日、20日、25日に分かれてます。

最初の頃は、適当に返済日を決めていたものを、
IZUMI塾に出てからは、できるだけ遅らせるようにしました。


年間8億円の融資を引くための壮大なテクニックから、
銀行返済日についての、細かいノウハウまで。

多岐に渡って学べます。(=´∇`=)


あと、来月の賃貸住宅フェアのために
新橋のホテルを3日分予約しました。


自宅から会場のビッグサイトまでは、
だいたい1時間20分くらいです。

通勤するにはキツイです。(^^;)

これで、心おきなく懇親会に参加できます(笑)


マサさん主催の懇親会案内

買える側の人

健美家などで物件をチェックしてます。

関東圏のほか、メインエリアの北陸も見てますが、
まったくと言っていいほど、動きがありません。


利回り12%以下の物件はすべて、
売出しから何ヶ月も載りっぱなしです。

価格がぐっと下がる、前触れのような感じがします。


さて、IZUMI塾はチェックされましたでしょうか。

これだけ高額のセミナーで、参加された方が、
すべて「素晴らしい!」と評価するのも珍しいです。


OB会のような飲み会も時々ありますし、
その際にはミニセミナーも企画されたりします。

ぼくはIZUMI塾で、

「自分の目で判断する」
「素早く決断する」
「投資スタンスを固める」

という、現在の投資家けーちゃん流の強みになっている、
多くの事項を学ぶことができました。

もちろん、融資の秘訣も。


価格が下がった時には、買える人と買えない人の差が
めちゃめちゃ広がります。

買える側の人に、なっておきましょう☆


今日は久々に、ちゃんとお仕事をする日です。
がんばります。

財布レポート ビアパーティー

昨日は午前中はのんびりしてましたが、
お昼過ぎの飛行機で帰京し、そのまま九段下。

九段会館というところの屋上で、
財布レポート会員さんとの、ビアパーティーでした。(^▽^)

080714000.jpg

ゲストとして、三代目大家マサさん、鈴木ゆり子さん
北野琴奈さんなど、多数の方にお越しいいただきました。


いつもながらですが、超盛り上がります。
5時半から、9時近く(=閉店)まで。
その後、過半数の参加者さんが二次会に行かれました。


学びの会の懇親会でもそう思うのですが、
大家さんって、平均的にかなり体力あります(笑)

ご参加いただいた皆様、ありがとうございました☆

今回、青森や大阪からお越しいただいた方もいらっしゃいますが、
首都圏以外の方は、イベントに参加しにくく申し訳ないです。


さて、明日詳細を書こうと思いますが、
メンター泉さんが、ようやくIZUMI塾を再開します。


日本最強の不動産投資セミナー IZUMI塾


ウルトラ物件獲得術は・・?!

ん~・・・・2位・・・かな(笑)

もちろん、ぼくも参加します!
一緒に行きましょう☆

アメリカ人の文章

日本のカレーライス熱愛する米国人記者


ゴーゴーカレーというのは金沢の発祥で、
デカ盛り&濃厚な味が特徴のカレー店です。

これ、文章がめちゃめちゃ面白いです。
好きだなぁ、こういうの。(^▽^)


訳者さんのセンスも、いいんでしょうね。
こんな面白い文章が、書けるようになりたいです。

2008050121-1.jpg

消防署メール

今日は金沢のJALホテルにいます。
眺めがいいです。(^○^)

昨日はお昼に加賀温泉で、管理会社さんと待ち合わせ。

駅周辺にはマックと、ココスがありましたが、
さすがにイヤなので(笑)、車で10分先の割烹で
打ち合わせを兼ねた昼食を取りました。

メルマガにも書きましたが、
打ち合わせは楽しく、を心掛けてます。


ちなみに、写真撮れませんでしたが、
ポークステーキが絶品でした。


旅館関係の方、近くの病院勤務の方への、
入居PR策を考えました。

横浜に帰ったら、いくつかツールを作ります。


それから金沢に戻って、別の管理会社さんに連絡。
夕ご飯を一緒に食べることにしました。

打ち合わせというより、ほとんど雑談です。


ひとつすごいなぁと思ったことを紹介。

080713000.jpg

これは、消防署から配信される
火事と救急の出動情報メールです。


自社の管理物件で、火災や急病などがないか
いつも確認しているとのことです。

食事の間も、2回くらい消防署からのメールが来てました。

もちろん、メールの大半・・というか99%以上は
管理物件とは関係ない出動情報ですが、
万一の時に大家さんより早く現場に到着するために、
消防署メールはすぐにチェックするんだそうです。


こういうメール配信があること自体も驚きましたが、
管理会社さんにも、Good Job!という感じでした。


今日はお昼の飛行機で帰京して、
夜は財布の中身レポート読者さん限定の、
懇親会(ビアガーデン)です。

雨でも開催可能な会場にしましたが、
ばっちり晴れそうです☆

打ち合わせ

今朝はゆっくり寝てました。

最近、富山は天気がおかしいらしく、
数日前は洪水寸前の大雨だったようですし、
昨晩は南国のような、スコール的豪雨が15分くらい降りました。

ぼくが外に出ると、雨は止むんですけどね。
自宅にも、折りたたみの傘しかありません(笑)


さて、昨日はレンタカーで県内各所を移動しながら、
リフォームのデザイナーさん、管理会社さんと打ち合わせ。
県内の持ち物件も、だいたい見てきました。

リフォームは、見積もりを精査して検討するのではなく、
予算も含めたこちらの考え方を伝えるだけにしました。

うっちゃんの音声セミナーを参考にしています。


見積もりは6月初旬にいただいていたのですが、
知識もないのに、見積もりを「解読」しようと頑張ってました。

そんな必要なかったです。
結局、解読できませんでしたし(笑)


全体の費用はいくらがMAXなのか。
どこにお金を掛けて、どこは抜くのか(これのヒントも音声にあります)。

そういう話をしっかりしておけば、
デザイナーさんが、自分の10倍上手に考えてくれます。


管理会社さんの方は、最近は何の問題もなく、
入居率も上がってきてるので、打ち合わせというよりは
雑談&情報交換という感じでした。

高岡駅近くにある大きなショッピングモールが、
来年早々に閉店するというのが、ビッグニュースです。


今日はこれから、加賀温泉です。

駅近くで、管理会社の方とランチを・・・と思ったのですが、
検索の結果、ショッキングな結果になりました。


080712000.JPG

駅名と距離以外、なんの絞り込みもしてないのに該当なし。

待合室で、駅弁でも食べようかな・・(^^;)


あ、そうだ。
昨晩は予定通り、超おいしい岩ガキを食べました。

瑞々しいお姿を撮影したので、載せときます。

080712001.jpg

これからお出かけ。

おはようございます。
久しぶりに、早起きしました。( u _ u )


今日はこれから、北陸出張です。

午前中にリフォームの打ち合わせをしまして、
お昼過ぎからは、富山の管理会社さんを訪問です。

リフォームについては、今月の音声セミナーで、
うっちゃんから学んだノウハウを、試してみようと思います。


今日の予定はこれだけ。

夜は、保険エージェントの川西さんと
岩ガキなどを食べる予定です。。ふふふ。(^∇、^ )


難しいこと考えずに、現地へ行けばいいのです(笑)
そうすれば、たぶん上手く行くようになります。


あと、金沢でちょっと良さげな物件を見付けたので、
時間があれば、見てくるかもしれません。


■来月お会いすることになりました。

 日本で一人しかいない、不動産投資専門の税理士さん。
 消費税還付のレポートは必見です。
 

うっちゃんトーク

激安戸建てを購入した絶好調のNSX松田さん
愛車(もちろんNSX)も、シルバーから赤色に買い換えました。

誰を乗せるんでしょうかねぇ・・(=´∇`=)


その松田さんが、一緒に行ったユニットバス工場(杭州)の
製造過程の動画をアップしてくれました。

ふにゃふにゃのプラスチックが
みるみるうちに、バスタブの形になっていきます。

後ろから空気を吸い込んで、成形しているのです。
マジックみたいですよね(笑)


上海&杭州の詳細については、
今晩配信する財布の中身レポートをどうぞ。

音声セミナーは、セレブうっちゃんです。

 ・本能の赴くままの不動産投資
 ・試行錯誤でも、失敗しなかった理由
 
 ・リノベーションを始めた意外なきっかけ
 ・うっちゃん独自の「人を見る目」とは
 ・これからリノベ&リフォームをする方へのアドバイス
 
 ・費用対効果の良いアイテム
 ・リノベできない物件は?
 ・賃貸用と、販売用で違う物件選びの秘訣

 ・予想外の販売ルートを公開
 ・だんだん楽になる運営のコツ
 ・収益に反映しなくても、出費が必須の場所
 ・買ってからリノベ計画を立てるまでの流れ
 
 ・誰をターゲットにして戦略を立てるのか
 ・リノベ好きの人は、リノベ物件に住まない?
 ・値切るところと値切らないところの、長期戦略
 ・リノベに失敗しやすいポイントを伝授
 ・実体験で学んだ、不要なアイテム
 
 ・四国の不動産市況について
 ・利回り53%の物件購入の裏話
 ・戦略ミスで、税金にがっくりの話
 
 ・ご主人と毎日20時間一緒にいるとどうなるか
 ・高松随一の「鵜匠」の誘導テクニック
 ・うっちゃん3つの目標

 ・夫婦で仲良く不動産投資を続けるための唯一の掟
 ・うっちゃんが気分を切り替える場所
 ・やっぱり行動が大切
 
 ・メンバー3人のぶっちゃけトーク


今まででいちばん盛り上がった収録でした。


■リノベと言えば、参加したセミナーのDVDが出てます。
 
 このDVDが良いのは、終始「リノベを発注する立場」で
 話されていることです。

相場以上の家賃?

北陸出張のスケジュールも確定しました。

財布レポートの編集をして、
明後日の早朝に配信後、現地へ行きます。

レンタカーの予約もしました。
久しぶりの運転ですから、ちょっと怖いです。(^^;)


さて、今日は最近読んだ本からの話です。


よく「相場より○割増しなのに、満室経営!」
っていう言葉を見かけます。

「高利回り」とか「フルローン」のように、
飛びつかれやすいキーワードなんだと思います。

これに、ぼくは疑問を感じます。


相場より○割増し!と書いてある場合は、
かなりの割合で、「相場通りの家賃」です。

周辺の同じ間取りの平均よりは高いのかもしれませんが、
それって、「相場の家賃」ではありません。

設備を増強し、内装に凝って魅力を増した部屋は、
家賃を「周辺の平均」より上げた金額が、
もともと「相場の家賃」です。

リッツカールトンホテルが、
「うちのホテルは、六本木の相場より高い」と
言ってるのと同じです。


もしかしたら、本当にグレードや価値が同じなのに、
相場以上の家賃を取っている場合があるかもしれません。


同じ価値でもっと安い物件があるのに、
それを知らないから、自分の物件に入居する。

これは、お客の無知を前提としたビジネスですから、
やってはいけないと思います。


少なくとも、公言してはいけないですよね。
ぼったくってるのと、同じですから。

 うちのコンビニでは、爽健美茶のペットボトルを
 定価の2割増の180円で売ってますよ。( ̄▽ ̄)

 バイトに高い時給払って薦めさせてるから、
 結構、売れちゃうんですよね~。イヒヒ。


と同じです。
バイトの時給=広告料とお考え下さい。


濱口さんのように、
家賃以上の価値を提供するのが、真の大家だと思います。

久しぶりの税務相談

昨日は、税理士さんのところに行ってきました。

月に1度くらい相談に行きたいのですが、
都内に出るのは大変で、
ついつい間が空いてしまいます。(´。`) 


昨日の主な相談は、

・役員報酬と、専従者給与の額
・収入の分散について(個人、法人、家族など)
・今年の収支予測
・事業税の納付について
・経費(社宅と社員旅行)

などです。


先日のサイパン旅行は、
社員旅行として経費にできそうです。

年に2回、社員旅行をする会社ということになりました。
やったぜ~ヽ(^◇^*)/


ちなみに、去年までのサラリーマン収入よりも、
辞めてから増えた家賃収入の方が、2倍くらい多いです。

ただ、家賃収入は経費化できる金額が多いのと、
今年はリフォーム費用で、かなり支出が増える見込みなので、
納税額については、昨年ほどではなさそうです。


今年は、去年の所得額で住民税を払うとか、
多方面で納税ピークの年。

固定資産税&2棟分の取得税&登記の時の登録免許税。
いわゆる「租税公課」と呼ばれるもので、
800万円以上のお金が、出ていきそうです。(^^;)


いや~、大変ですね(笑)

ぼくの場合は、RCの物件が多いので、
家賃収入に比較して、固定資産税額が高いです。

木造とか、古い物件とか、借地を買っている場合は、
固定資産税に苦しむことは、まずないと思います。


ただ、一般的には
「融資が通りやすい」=「固定資産税額が高い」
という傾向があるため、難しいところです。

全賃フェアの整理券

大家業界の最大イベントである賃貸住宅フェアには、
3年前から毎年参加しています。

役立つセミナーやアパート経営に役立つブースなど、
無料で多くの情報が得られる、ナイスなイベントです。


東京会場は年末開催が恒例でしたが、今年は8月。
規模も拡大されて3日間の開催です。


予定では、3日間連続で出るつもりです。
去年も丸々2日間入り浸りでした。


今年の東京で、開催期間以上の変更点は、
セミナーを聴講するときに、整理券が必要だということです。

全部のセミナーで必要な訳ではありませんが、
人気のある「現役大家系」のセミナーは、ほぼ必須。


ちなみに午後のセミナーは、
開始2時間前から整理券を配布します。

そして、午前のセミナーは
なんと前日の15時に整理券配布とのこと。

当日も整理券を配るみたいですが、
先着順なので前日のうちに満席になる可能性もあります。

これは厳しいですね~。ふざけてます。(^^;)


ちなみに、整理券が必要な
2日目以降の午前中開催セミナーは

 ・FPコミュニケーションズ 浦田健さん
 ・オーナーズエージェント 藤澤雅義さん
 ・リノベで有名な、吉原勝巳さん


それから、午後の部は2時間前配布ですので、
立て続けにセミナーを観ることができません。

例えば、北野琴奈さん(初日12:30)を観た場合は、
沢孝史さん(初日14:00)を観ることができません。


沢さんが、ガラガラだったら笑えますね。(^^;)


これについて、全賃の方に聞いてみたのですが、
整理券配布について、一切の例外なし・・なんだそうです。

全賃新聞や「家主と地主」を定期購読していても、
事前に整理券をもらったりはできません。

インタビューに協力しても、ダメ。

講師の方もダメなんだそうです(笑)


フェアの巨大スポンサーである、東京電力とか
大和ハウスの関係者の方もダメ。


ただ、整理券などなくても、
例年のように立って観れば済む話です。

後ろじゃなく、横から見るのがオススメです。

返済以外の出費

昨日は自宅に籠もって、
財布の中身レポートを書いてました。

今回で記念すべき、創刊40号です。


家賃収入は、ほぼ予定通りなんですが、
6月は、出費がめちゃめちゃ多くて大変でした。(^^;)

敷金返還で35万円、リフォームで81万円、
広告宣伝費が22万円・・・という感じです。


ローンの返済や管理料以外にも、
出ていくお金がたくさんあるのが、アパート経営です。

例えば、エレベータが1機付いてると、
メンテナンス費用と電気代で、月7~8万
出ていきます。


家賃-返済がキャッシュフローなんてことが
本を読むと書いてあったりしますが、とんでもないです。

ぼくは前のブログの時から、
「キャッシュフローで月額100万円をめざす」と書いてましたが、
それが実現できたのは、「家賃-返済」が
150万円を大きく超えてからです。

270万円収入で、返済が95万円。
これで、毎月の手残りが100万円くらいでした。


賃貸経営がいかに、経費・税金などが掛かるかは、
購入前に、イメージを掴んでいた方がいいです。


ちなみに、今月の音声セミナーは、
高松のセレブ大家(笑)、うっちゃんです。



 ・センスがなくても、かっこいいリノベをする方法。
 ・高利回りの物件を取得する心構え。
 ・チームの協力を得て、サポートしてもらう仕組み。
 ・物件の善し悪しを見分けるテクニック。
 ・夫婦で仲良く不動産投資を続けていく秘訣。

などを惜しげもなく教えてくれてます。


7/2のブログに、いいこと書いてありました。

「賃貸も売買も、自分が動けば物件も動く」

洗濯機の法則と同じですね。

出張の準備

肩のあたりの皮が、
過度の日焼けで、剥けてきました。

リュックを背負うと、泣きそうなくらい痛いです。。(;_;) 


昨日は、全賃新聞の方が取材に来られました。

「若手大家さんが、管理会社とどう付き合っているか」
というテーマで、現在の管理会社さんに決めた経緯とか、
日頃どういうやりとりをしているかについて、
色々聞かれました。


上手な記者さんですと、
取材といっても、延々質問に答えていく訳ではなく、
普通に会話をしているような感じです。

でも、できあがった記事は、
いかにも「取材」して書いたようになってます。

前に、めちゃめちゃなことを(他社で)書かれましたが、
今回は、きちんと書いてくれそうです。(^▽^)


さて、11日の朝から北陸に2泊出張ですので、
今週はその準備です。

準備といっても、大したことはありません。
何度もやってるので、ルーティーンワークです。


1.近くのJR駅で、北陸フリー切符を購入。

2.適当に、良さそうなホテルをネット予約。

3.回る順番を決めて、管理会社さんに連絡。
  連絡にはメールを使います。

4.必要な場合は、このサイトでレンタカーを予約。
  富山駅で借りて、高岡で返すプランです。

5.夕ご飯のプランを決める。
  管理会社さんを誘ったり、地元の大家友達を誘ったり、
  ここが結構重要です。


最近、JTBの方を自分のチームに引き入れたので、
今回は1と2の代わりに、JTBのビジネスパックにしました。

飛行機とホテルがセットになったプランです。

値段は電車と変わらないくらい安いし、
ホテルのグレードが、かなりアップします。

しかも、電話して概略を伝えるだけで済むので、
駅に出向いたり、PCとにらめっこしながら
予約をする手間も省けます。


今日これから、3と4をやります。
場合によっては、レンタカーは不要かも。

あと、移動中かなりヒマなので、
アマゾンで、本をたくさん買っておきます。

最近読めてないので、ちょうどいいです。

セミナー申込み

昨日のお昼に自宅に戻ってきて、
とりあえず、ネットで物件探しをしてみました。

夜は、国金レポートの購入者さんに
スカイプによる相談をさせていただきました。
(特典になってます)


頭の中が、だんだん不動産モードになってます。

日焼けして体力ついたみたいな気がしますし(笑)、
なかなか良い感じです。(*`∇´*)v


さて、8月2日に開催される中山道子さんのセミナー
申込みしました。

海外投資についてのセミナーです。

国内しか興味のない方にも、オススメします。


日本の不動産投資が、普通の国と比べてどうなのか。
知っておくことは、とてもプラスになると思うからです。

日本の大家さん&不動産投資の環境が、
ものすごく恵まれていることが分かると思います。


SBI(ソフトバンク・インベストメント)が主催のセミナーは、
いつも参加費が超安いですね(笑)

3,150円です。


このセミナーに限った話ではないですが、
セミナーの料金と、内容はまったく比例しません。
(ひも付きの無料セミナーは例外)

お客さんを呼べる範囲で、
価格設定されているというだけです。


ブログをお読みの方で、参加される方。
よろしければ、セミナー後にごはんでも行きましょう。

■メール下さい toushika_keichan@yahoo.co.jp

何しろ、六本木ですからねー☆
美味しいお店も、たくさんありそうです。

中山さんのアメリカ不動産投資成功法

上半期のまとめ

昨日の夜、サイパンから戻りました。

080703000.jpg


空港近くのホテルに後泊して、
今日もホテルの部屋からブログを更新してます。


自分の誕生日は、1年の折り返しでもあります。
早いですね~。今年も残り半分です。(^^;)

ブログ廻りをしていると、
「上半期の総決算」みたいな記事が多かったので、
ぼくも振り返ってみました。

ところが、去年の年末にも今年の念頭にも、
はっきりとした「2008年の目標」みたいなものが
書いてありません。

2007年12月のブログ
2008年 1月のブログ


漠然と書いてあるもので、

「入居率を維持したまま、もう一棟買う」
「お金を貯める」
「楽しく過ごす」

といようなものです。

数値目標とか、一切ないですね。
プレッシャーに押しつぶされそうで、自粛したのかも(笑)


で、上半期の大きな出来事と言えば、

・3月に19戸のマンションを購入。合計94戸に。

・入居率は若干のダウン。平均で93%くらい。
 リフォーム待ちで、物理的に入居できない部屋2戸が痛い。

1月2月に主催セミナー。5月に共催&出演セミナー。
 ご参加されたお客様と、DVDをご購入された方の合計が、
 延べ600名を超えました。

・3月にも、こっそりとセミナー講師してます。
 NSX松田さんとの、共同出演でした。
 
メルマガの読者が3千人突破。(^○^)

・メルマガ飲み会を毎月開催。
 告知後すぐに満席となる、人気企画になりました☆

・漏水が大小合わせて5件。
 1棟目から4棟目まで、全ての物件で発生しました。(><)

・屋上防水(3棟目)、外壁修繕(4棟目)、火災報知器設置など、
 メンテナンスの出費が重なりました。
 例に出した3つだけで、200万円コースです。

 従って、預金残高はあまり増えてません。。


いいことも、そうでないこともありますね。


あと、とにかく外泊が多かったです。

3回も海外旅行に行きましたし(合計12泊)、
メルマガ飲み会とかアームレスリングの練習とかで
都内に泊まることが月に3~4回。

北陸にも4回行きました(合計6泊)。

時間に余裕ができたので、
愛知県の実家にも、2回行きました(合計6泊)。


それから自分としては、6月初旬の1週間を除いて、
毎日ブログを更新したことを、褒めたいです。

下期も続けようと思います。

これから帰ります。

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おはようございます。
あっという間に帰国の日です。

長期休暇の最終日って、以前はすごく憂鬱でした。

仕事自体はぜんぜん嫌いじゃなかったんですが、
必要以上に溜まっていたり、トラブルが起きてたりで、
自分のペースでできなくなるのは辛いですね。^^;

いまは、PCとネットが使えるところなら、
ある程度、どこでも仕事ができる環境にあるので、
その辺は助かってます。


昨日はバスで10分、船で15分のところにある
マニャガハ島に行ってきました。

尋常じゃないくらい水がきれいだったので、
20年ぶりくらいに海水浴しました。

プラネット・アース 第7話みたいに
魚やサンゴを、くっきり見ることができました。

080702000.jpg

ダイビングにはまる人の気持ちも、
ちょっと分かります。


さて、すっかりリフレッシュできたので、
帰国したら不動産投資・アパート経営をガンガンやります。

ちゃんと「買う気」で物件探しをするのと、
空室対策、リフォームなど、気合い入れて頑張ります。
新しい融資先も、開拓します。


あとは一度、完全満室にしてみたいです。
そうしたら、また海外でお祝いしたいと思います(笑)

6棟ある持ち物件のうち3棟が、
夏の時期に買付を入れて購入しています。


いい時期ですね。がんばりましょう~☆

電話が来ません。

朝起きたら、身体中がひりひりします。(^^;)

JTBの方から、サイパンの紫外線が日本の4倍くらいあると
注意を受けたのにも関わらず、ノーケアでした。

昨日はプールで2時間くらい遊んだだけなんですけどね。


さて、今回は成田空港で海外対応の携帯をレンタルして、
日本からの着信に備えているのですが、
今日まで1件の連絡もありません。

携帯に転送されるメールが、1日何十件も来ますが、
電話機が日本語対応していないので、
「Unreadable」と表示されるだけです(笑)

080701000.jpg


管理会社さんからの連絡は、電話では来ませんし、
パソコンがあれば、アパート経営上まったく支障がないです。

アパート経営の連絡を、極力メール化していくことは、
普段の生活にも、かなりの良い影響が出ます。

仕組みを作るまでは大変ですが、
やる価値あり、です。


今日は昨日のコメントであかちゃんにお勧めしてもらった、
マニャガハ島というところに行く予定です。

ホテルにJTBのデスクがあって、
日本語で船やランチの予約ができました。

便利すぎです。(^○^)


関係ないですが、JTBの受付の方(日本人)が、
「マニャガハ」というところで、かならず噛んでしまうのが
面白かったです(笑)


■今日の23:59で販売終了です。
  一発鑑太郎で、選別眼を養いましょう。

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