不動産投資は「手段」

水~木で大阪に行ってきました。

滞在時間は、そんなに長くなかったのですが、
いつもの焼き肉屋さんで夕ご飯。

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焼き肉「空」 道頓堀店


このあと、おでんとお寿司ちょこっとと、
ラーメンまで食べてしまいました。


翌日、重いお腹を引きずって雑務をこなし、
夕刻帰京して、ソプラノ大家さんの出版記念パーティー。

出版元ごま書房の社長夫妻、沢孝史さんやふりーパパさん、
赤井誠さんなど、大勢の方が参加されてました。

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かなり本格的なコンサートといった感じです。

有名なイタリア歌曲など、聞き覚えのある曲が多く、
思っていたよりも、楽しむことができました。


当たり前ですが、菅原さんは歌が上手いですね。。(笑)

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不動産投資をはじめる目的は、ひとそれぞれですが、
物件や家賃収入を増やすこと自体を、目的にするのではなく、
「別のやりたいこと」を実現するための手段として、
取り組んでいくことを、お薦めします。

起業でも、趣味でも、チャリティ活動でも、何でも良いです。

時間を掛けずに安定収入をもたらす不動産投資は、
そういう手段として、とても優れています。


ただ、アパート数百戸レベルの購入や運営そのものは、
一生を捧げる対象としては、
単調でつまらすぎるのではないか・・と思うのです。



やっぱり売り止め

ホリエモンの、刑務所生活をリアルに書いた書籍。
かなり面白いです。

刑務所なう。
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堀江 貴文
文藝春秋
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ポジティブさが凄いと思います。



さて、少し前に書きました、

「買付は入れて通ったのに、売り意欲が減退した人」

について、業者さんから連絡が来ました。

それについての記事


結果は、予想通り「売り止め」ということで、
こういった取引は、いったんケチがつくと、まず上手くいかないですね。


ぼくは、物件を見に行った程度の損失しかありませんが、
仲介会社さんは、半年以上も販売活動をしており、

「何となく売る気がなくなった」というようなキャンセルは、
まさに、怒り心頭ではないかと思ったりもします。


仲介手数料は、ほとんどが決済時に支払う訳ですが、
労力や時間が掛かるのは、それ以前であることが圧倒的なので、
骨折り損になってしまうことが、よくありそうです。


仲介手数料が、どんな大きな物件でも3%なのは、
ちょっと高いなと思ったりしますが、
不動産が動くまで、収益が発生しないのはちょっとかわいそうです。

売主都合で売却をキャンセルする場合は、
それなりのキャンセル料を、支払うべきだと思います。


そもそも、「こんなの買うヤツいないだろー!」という値段で売りに出し、
買い手がつかなくて、あっさり売り止めにされていたら、
業者さんは、たまったもんじゃありませんね。


あと、このマンションの購入について、
未取引の銀行さんにも、審査をお願いしていましたので、
そちらにも、これから連絡しないといけません。

とても気が重い仕事なんですが、
今日の夕方からは、大阪に行って美味しいものを食べますので、
それを励みに、頑張ろうと思います。


人生を豊かにする言葉

ただ文字が出てくるだけの動画なんですが、
実績を残した人たちの言葉だけに、
とても、説得力があり、心に残ると思います。

2つとも、お薦めです。








見栄を張らない

繁忙期ラストの追い込み時期になっていますが、
週末は、管理会社さんに携帯からメールを送っただけで、
これといった活動はしませんでした。


こんなメールを土曜日の朝送って、

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こんな返信が来ました。

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結果・・内見が1件あったものの、
残念ながら、成約には至りませんでした。(^^;)


現在の空室率は、3.7%と、
過去最高レベルに良かったりはするのですが、
同じマンションで、複数戸に空きがあるのが気になります。

購入してから5年半の間、
まったく同じ募集条件で頑張ってきましたが、
そろそろ修正が必要かなーと思ったりしています。


ぼくは、ブログやレポートその他の媒体で、
自分の収支や入居率を公開しているので、
実利より、見栄えを取りそうになることがよくあります。。

実際の収益よりも、「物件の利回り」とか、
「満室時家賃」とかを、重視してしまいそうになるのです。


トータル家賃より、戸あたりの家賃を下げることに、
抵抗がある大家さんも、たくさんいます。

「見栄を張らない」ということは、
賃貸業にとって、意外と大切なのかもしれません。



大家ネットのイベント

大家さんによる、大家さんのための団体
「全国大家ネットワーク」のセミナーイベントが、
4月21日に開催されます。

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まだ、健美家さんのセミナー案内ページのみで、
オフィシャルサイトはないのですが、
会費1000円と激安で、かなり貴重な話が聴けます。

【4/21】踊るチンタイ経営 2012春


大家さんと、持ち物件の入居者さんまで登場して、
全賃の榎本編集長を交えた、トークセッションも予定されています。

入居者さん・・・よく出演しましたねぇ。。( ̄△ ̄;)


地方の中古物件ばかりを運営していると、
「コンセプトマンション」「コミュニティー住宅」といった言葉は、
自分とは無縁のものに感じてしまいますが、

今後、勝ち残っていく大家さんになるためには、
知っておいた方がいいのかなぁ・・とは思います。


第2部では、有識者によるパネルディスカッション。
こちらだけでも、十分元が取れると思います。

物理的に可能な方は、ぜひご参加下さい。


※昨年開催された、公開シンポジウムの写真。



役立つマンガを2冊紹介

ブログで、いわゆる「マンガ」を紹介しても、
あまり購入する人がいないです。

読者さんの知識レベルが、それだけ高いんだと思いますが、
知識の習得や、見識を広めるために、
記憶に残りやすいマンガを、ぜひ活用してみてください。


今日ご紹介するのは、この2冊。

ゴーマニズム宣言スペシャル 反TPP論
小林 よしのり
幻冬舎
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前者は、とりあえずTPPに反対という立場の人が、
どういう根拠で、それを主張しているかが、
ものすごく分かりやすく書かれています。

反論もありますが、とにかく理解しやすいです。


後者は以前にも紹介しましたが、手塚治虫さんという、
日本の歴史上でも、トップクラスに仕事を詰め込んだ人が、
どのように、それを完遂したのかが分かります。

これを読むと、忙しいなんて言ってられないです。


売主さんのグリップ

月曜日の話になりますが、
横浜市内の、区分マンションを現地まで見に行って、
そのまま買付を入れました。

横浜というのは、横浜駅周辺やみなとみらい以外は、
意外と坂が多い土地でして、先日の競売物件(落札ならず)に続いて、
急なロング階段を上ることになりました。。

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このマンションは、例によって賃貸中なんですが、

・現在、相場より2割くらい高い家賃で賃貸中。
・ゆえに退去までは高利回り物件。
・実需向け価格との差は、だいたい600万円くらい。

という感じでして、
何とか買える水準まで値段が下がりそうだったので、
その日のうちに、買付を入れたという訳です。

指値を入れてましたが、何とか通しました。


ところが、マンション全体の修繕積立金残高を聞くために、
取扱の業者さんの依頼で、売り主さんが
マンションの管理会社に連絡を取ってみたところ、

「そんなアヤシイ業者に売却を任せて大丈夫なんですか?」

というようなことを、言われたそうです。
(アヤシイ業者=仲介会社。)


営業妨害も甚だしい発言なのですが、
そのせいで、売主さんの売却意欲がトーンダウン。

税理士さんや、知り合いなどに相談をはじめてしまい、
今は、売るのかどうかを含めて検討中ということになってます。

これは、売り止めになる確率が高そうですね。


売買仲介会社さんにとっては、非常にかっこ悪い上に、
これまでの色んな売却活動が、無駄骨になってしまうので、
経済的にも、損失が出る可能性があります。(^^;)

ぼくもまあ、現地に行った時間や交通費はムダですが、
不動産投資でこの出費をケチっていると、
いつまで経っても、良い物件は買えません。


仲介会社さんのグリップ力の弱さには呆れますが、
確認したところ、立派な「元付業者」だったというから驚きです。

どうやって、売却依頼を受けることになったのか、
経緯を教えて欲しいですね(笑)


一応、月曜日までに最終的な返事をもらうので、
それを受けて、対策を考えたいと思います。


名古屋マンションを売りに出しました。

最初に購入した名古屋の区分マンションを、
賃貸中のまま、売却しようという話のつづきです。


収益物件を扱っているポータルサイトを使って、
地元の業者さんを、何社がピックアップ。

いくらくらいで売りに出せそうかと、聞いてみたところ、


 A社「ネット利回りで10%はないと売れませんねー」

 け 「ええ?!ファミリー区分だと、表面10%も、ほとんどありませんが」
 A社「そうですねー。出ませんね」

 け 「というか、ネット10%であれば、ぼくが買いたいです」
 A社「そうですか。売れる値段はそのくらいです」

 け 「でも、御社のサイトを見ると、表面10%以下ばかりですけど・・」
 A社「いやー、でもネット10%は欲しいですね」


と、日本語が通じません。( ̄  ̄メ)


見切りをつけて、別の会社に問い合わせをしてみましたが、
そこでは「表面10%が目安です」とのことでした。


今の割高家賃の10%で売れるとなると、
だいたい、実需向け価格から250万円くらい安いのですが、

・今後のキャッシュフロー10年分以上が、一度に得られる。
・退去を待つ間の、期間リスク。
・税金上でも有利(所得税と、長期譲渡所得の差)
・リフォームなどの手間が掛からない。

などを考え、一応は売りに出すことにしました。


3ヶ月くらい様子を見て、売れそうにないなら、
売るのをやめておこうと思います。


名古屋マンションの入居者さんは、
2005年2月から、このマンションにお住まいなんですが、
ちょうど今月末で、頂いた家賃の総額が、
物件購入価格を超えます。

いままで、一度の滞納もありません。


手堅く、損をしない不動産投資というのは、
こういうものではないかと、最近つくづく思います。


商工中金の攻略法

不動産投資に使える、新しい金融機関の、
攻略マニュアルがリリースされました。

公庫と並んで元政府系金融機関だった、商工中金です。


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不動産投資家のための「商工中金」完全マニュアル
  

借地権でも融資が出たり、
短期固定1%台のフルローンで物件を購入したりと、
既に、成功者が出ています。

エンカレッジの教材なので、
ぼくが、監修やサポート(スカイプと事業計画書添削)に、
加わっております。


公庫のレポートは21,000円。

商工中金のマニュアルは、
公庫のものより、ページ数も内容も多いのですが、
期間限定で、15,750円になってます。


しばらくしたら、定価に戻す予定なので、
お早めにチェックしてください。



さて、今日は朝イチで区分物件を観に行きます。

半年くらい前から、値下げの打診をしているものが、
ようやく希望価格に近づいたためです。


結構な利回りだったのですが、
先日の自分の記事と同じく、賃貸の家賃が高すぎて、
見せかけ的に収益が良くなっている物件です。

買うときは、こういうのを見破らないといけませんね(笑)

「売買にWIN-WINなし」です。


空室が埋まる未来を選択する。

ちょっと前に、「空室対策は気合いだ」というのを、
学術的に考えるという記事を書きました。

そのときの記事はこちら


全然詳しくない、量子力学まで持ち出して、

「気合いを入れることで、無限の可能性の場から、
空室が埋まるという未来を選んでいる」

と結論づけている訳ですが、
別に、空室が埋まるという結果以外にも、
当てはまる現象だと思います。

例えば、入居者さんにトラブルばかり起こる人は、

「ここの入居者は、どうも信用できない」と、常日頃考えているので、
そういう未来を、選び取っていると言える訳です。


さて、先日もこんなことがありました。

持ち物件のうち、富山にある2つの物件に、
合計5つの空室がありました。

BBTの収録があったり、カンボジアに行ったりで、
自分の空室対策は、ここ数週間放置状態。

金沢、加賀のマンションは満室になったのですが、
既に3月も中盤。これはやばい!と思って、
以下のようなメールを出しました。

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すると、2時間後くらいに返信メールが来まして、

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ということでした。


数週間ぶりに起こした、空室を埋めるための行動。

フェスタのあとくらいから、まったく新規入居がなかったのに、
行動の1日前に、申し込みが2件入っている。。

偶然にしては、ちょっとできすぎてますよね。


これは、「1日前から入居が決まっている」という未来を、
自分で選び取ったということだと、思ってます。


カンボジアの写真(番外編)

カンボジアの写真。番外編です。
ご興味のある方だけどうぞ。


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SAJの車。渡邉会長も、これで移動します。


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学校贈呈式。学校と関係ない人も、珍しさで見に来ていました。


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3日目の夕食会。


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孤児たちによる歓迎ダンス。不謹慎ですが王様気分でした。


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孤児院での昼食。孤児たちは、かなり良い暮らしをしています。


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世界遺産 アンコールワット。「寺院の街」っていう意味だそうです。


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滞在中の、エミゾウさんのハイテンションぶりは凄まじく、
バスの中でみんなが疲れて寝ているような時も、
目をキラキラさせながら、一人で(笑)盛り上がっていました。

あと、参加者の中で、圧倒的に子供から人気がありました。



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カンボジアの典型的な地元料理(クメール料理)です。

日本人の口にも合い、美味しいのですが、
今回の滞在は、オフィシャルな食事会ばかりだったので、
食べる機会はこの一食のみでした。

ちなみにお昼は、お弁当のサンドウィッチです。


最後に、食事会での渡邉会長スピーチ(未公開映像)。


ボディランゲージの使い方が、とても上手だなと思いました。


賃貸中のまま区分を売る

昨日は、入札した競売物件(横浜)の開札でしたが、
今回は残念ながら、落札できませんでした。

落札価格は、「自分だったら買わない」という水準なので、
こういう場合はあきらめが付きます。 (* ̄ー ̄)

欲張って、低めに入れたものだと残念度が高いですね。。


さて、現在所有している区分マンションは、
以下のような構成になってます。

・名古屋 2LDK 900万円
・名古屋 3LDK 830万円
・埼玉 2LDK 1370万円
・埼玉 2LDK 1160万円
・横浜 3LDK 1401万円

※物件のスペック、家賃収入などはプレミアムに載せてます。


ローンはあったり、なかったりという感じなんですが、
何度か書いているように、

「退去→リフォーム→実需向け販売」

というのが主な収益。家賃はサブ収益のような感じです。


で、どれも実需向け価格は、
買値の1.5倍くらいであることを調査のうえ購入してます。

しかし、退去がいつ発生するかは分かりませんので、
それまでは、ひたすら待つ訳です。


持ち物件の中で、最も長いこと保有しているのが、
名古屋900万円のマンションです。

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こちらも、リフォーム済みの実需向けは、
1400~1500万円くらいを、見込んでいるのですが、
入居者さんは、既に7年も居住されています。

すこーしずつですが、こうしている間に、
実需向けの売却価格も、下がっていくと予想されます。


そうすると、「現在の家賃で換算した収益還元価格」と、
実需向けの売却価格の差が、縮まっていく訳です。

入居者さんは、7年前と同じ家賃を払っているので、
このような現象が起こります。


もちろん、収益物件として購入した方は、
退去したら、同じ家賃では募集できないので困るのですが、
そこは「売買にwinwinはない」という考えのもと、
冷酷に売却をしてしまう訳です。。

と、いうことで昨日は名古屋の業者さんに問い合わせをして、
希望価格で売れるものかどうかを、検証中です。


カンボジアの写真(後編)

写真の後編です。

SAJが提供している「朝給食」の視察と、
農場、孤児院の写真です。


子供に「勉強したい」という意欲があっても、
カンボジアの大人は、「そんなことより働いて欲しい」など、
勉強の重要性を理解していないことが多いので、
給食があることで、それを克服しているんだそうです。

だから、昼じゃなく朝だということでした(笑)

4時くらいから、地元のお母さんたちで作るんだそうです。


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お米に豆が入ってます。野菜スープみたいなのを掛けて食べてました。

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これが自宅だそうです。何もないですね。

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孤児からも尊敬されている渡邉会長。


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ぼくはあまり、子供に好かれるタイプではないのですが、
この子は珍しく最初からなついてくれました。

やっぱり人は、自分のことを好きな人を、
かわいく思うものです。。(笑)

すごい小さいんですけど、既に12歳ということでした。


カンボジアの写真(前編)

カンボジアの写真です。

毎回、主な撮影を自分じゃない人がしてくれているので、
(いつもはだいたい松田さん。今回はエミゾウさん)
帰国後にしかアップできません。

次回は、自分もカメラを持って行かなければ。。


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フェスタご協力者様のおかげで学校が建ちました。
ちなみに、「EMI」はエミゾウさんと「笑み」を掛けたネーミング。

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カンボジア人数百名の前でスピーチするコテツさん。(もちろん日本語)


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カンボジア教育担当副大臣。スピーチがめちゃめちゃ長かった(^^;)


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帰国しました。

お久しぶりです。^^

土曜日にカンボジアから帰ってきました。

現地は連日35℃超えの猛暑でしたが、
日陰にいれば、日本の夏よりぜんぜん辛くありません。

夜はエアコンなしで寝たくらいです。


スケジュールは、以下のような感じでした。

6日 学校贈呈式に出席。建設候補地の見学。
7日 朝給食制度の視察。SAJが運営している農場の見学。
8日 孤児院を訪問。子供と遊ぶ。
9日 アンコールワットの観光イベント。


「旅行」とは、とても呼べないほど過酷なスケジュールで、
朝は毎日6時にホテルを出ます。

SAJが支援している学校や孤児院は、
首都プノンペンから、車で3時間以上掛かるので、
これくらいに出ないと間に合わないのです。(^^;)

道路の舗装状態も悪く、疲労が溜まりました。。


今回のツアーでは、いろいろなことを考えましたが、
なにより、「自分たちはラッキーだな」ということを感じました。


「頑張れば報われる」社会というのは、
地球上で見れば、意外と少ないんだなぁと思ったのです。

この時代の日本に生まれたという、
宝くじで1等が当たるくらいの、素晴らしい機会を、
もっとしっかり活かそうと思いました。


写真は、明日からアップしていきますが、

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SAJが寄贈した学校は、こんな感じです。

席が、ものすごく狭いですよね。


日本の会議机は、この1.5倍くらい広いですが、
3人掛けになっただけでも、文句が出てしまいます(笑)



プノンペン空港でのすごい待遇

カンボジアについて2日目の夜になりました。

ほとんど毎日、夕食会というものが設定されているので、
既におなかはペコペコなんですが、
その時間まで、ホテルの部屋で待機しているところです。

あんまり・・というか、ほとんど、
観光や、遊びに行く時間がないですね。


今回は、SAJ絡みのオフィシャル行事ばかりのツアーですが、
その分いつもとは違った海外旅行となってます。

SAJは、カンボジアにおける最大の海外支援組織らしいです。
政府からも、とても大事にされてるのが分かります。


空港に着いて飛行機を降りると、
すぐに一般旅客とは違う通路を歩くように言われ、
出口で待っていたマイクロバスに乗り、
空港VIPルームという部屋に通されました。

部屋に入る前に、レイが首に掛けられ、
ふかふかのソファが並ぶ部屋で、ゆっくりくつろいだり、
記念撮影をしたりで時間を過ごします。


そうこうしているうちに、どこの国に行っても面倒な、
入国審査税関手続きが終わっているのです。(^^;)

もちろん、そういう係の人と話す必要はありません。
「大家」という職業を、英語で説明することもありません。

荷物を受け取れるか心配しながら、
ベルトコンベアの前で待つ必要もないのです。


そして、成田空港で預けた荷物はもちろんのこと、
パスポートまで、ホテルの部屋まで持ってきてくれます。

ロビーで名前呼ばれて渡されるんじゃなく、
お部屋に持ってきてくれるんです。


チャリティイベントやって良かったなぁ・・と、
フェスタ開催の苦労が、かなり報われた瞬間でした(笑)

SAJへのチャリティは、参加いただいた延べ3千人を超える方と、
協賛企業さんのおかげで実現できてます。

一応、代表として3人がカンボジアに来ていますが、
少しでも、ブログや新聞の記事で、
協力いただいた皆さまに、現地の感謝の声を伝えたいと思います。


ということで、写真はえみちゃんが撮ってるので、
帰国後のアップになると思います。


もうすぐ出発&競売物件の見学

おはようございます。

このブログ記事を書いているのは、
成田空港で、カンボジア行き(タイ経由)の飛行機を、
待っている時間なんですが、

「チェックイン時刻に遅れないよう、余裕のあるバス(電車)で行こう」
  ↓
「バス(電車)に遅れないよう、余裕を持って家を出よう」

とダブルで保険を掛けて早めに行動するので、
交通トラブルがない場合は、めちゃめちゃ早く到着してしまいます。。

今日も、8:20集合なのに、空港に6:45に着きました。


さて、競売物件を落札した直後ではありますが、
また次の物件に入札チャレンジするべく、
土曜日に、横浜市内の区分マンションを見てきました。

駅からも遠く、坂の多い場所なんですが、
それなりに人気エリアなのか、マンションがたくさん建ってます。

こんな階段を上りますので、
落札しても、通うのが億劫になりそうです。

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今回も、居者さんと債務者(所有者)は異なりますが、
前回のケースに比べて、占有解除の話し合いが難航しそうです。

多少、安めで入札するかもしれません。



カンボジアに行きます。

メルマガでは以前にお伝えしているのですが、
来週の月曜から1週間、カンボジアに行ってきます。

去年の6月以来、約1年ぶりの訪問。

これまで4年間続けてきた、アパート経営フェスタからの、
同国向け支援額が一定以上になりましたので、
現地で、学校の開園式のようなものに、出てくるのです。

ワタミ会長(渡邊美樹氏)も、同行するツアーということで、
緊張感があります。。。


でも、参加人数もかなり多いはずなので、
渡邊会長はもっとVIPな人たちに囲まれてしまうはず。

ぼくらなんか、最終日になって

「あれ?いたの?」

みたいに言われるのが、関の山です。。 (.. )


とはいえ、渡邊会長と話ができなくても、
現地の予定は、かなり充実しているようです。

・SAJの学校贈呈式
・既に生徒が通っている小学校の視察
・SAJファームという、農場の見学
・孤児院の訪問と孤児との交流

などなど。ハートフルなイベントが続きます。


まだまだ寒いので、多少は暖かいところに行けるのは、
健康のためにも、良さそうです。(=´∇`=)

サイトで現地の気温を調べてみると・・

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これは熱い・・・( ̄△ ̄;)

むしろ、病気になってしまいそうな気温です。


落札物件の入居者さんから連絡

先日、緊張のなか初訪問を果たしてきた、
競売落札物件の入居者さんから、連絡がありました。

10年以上、同じ部屋にお住まいなのですが、
今の相場に比べると、高い家賃を支払っているので、
これを機に退去されるかどうかを、検討いただいてました。


ちなみに、連絡に先立って、家賃の入金がありました。

契約書も交わしてないのに、
なんて素晴らしい入居者さんなのでしょう☆(=´∇`=)


で、連絡の内容は、
「6~7月くらいで退去します」ということでした。

本当はもう少し早くてもよかったそうなのですが、
ご家族の病気の治療が、5月末くらいまで掛かるそうなのです。

それまでの期間は、通常の賃貸になるので、
これから定期借家の契約書を作成して、入居者さんに送ります。


賃貸の契約書を、自力で交わすのは初めての経験ですね。

横浜では、原状回復も不動産の売却も初めてで、
業者さんもよく分かりません。

慣れるまでは、手探りでやっていくしかなさそうです。


ちなみに、この入居者さんは競売とは無関係なのですが、
競売の告知が始まってから、いろんなアプローチがあったそうです。

例えば、

「競売を取り下げして、任意売却にしませんか?」

という、債務者=占有者と勘違いした人からのアプローチ。


電話や手紙もありますが、訪問もあったとのことです。

物件明細書を読めば、無関係だって書いてあるので、
おそらくは、機械的に手紙を出してるんでしょうね。


自分が借りている部屋が、競売になったら、
かなり面倒なことになりそうです。。


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