売主の前に交渉する相手。

現在保有している一棟もの物件は、
全て、ある程度の価格交渉をした上で購入しています。

いちばん大きな交渉は8,800万円→6,300万円なので、
金額で2,500万円。値引率でいうと約30%です。


そのままの価格で買える物件は多くありませんので、
資料請求や問い合わせの段階では、

「いかに物件を安くできるか」

が、概要を把握するのと同じくらい大切だと思っています。


指値のテクニックというようなノウハウも流行りましたが、
どれだけ理論的に筋が通っていても、売主がYESと言うことが
交渉が成立するための絶対要件です。
※任意売却など、強制力が働いている場合は例外です。

ですが、実際には売主が承諾するかどうかを検討する前に、
業者さん側で拒否されることが多いです。


ぼくは、空室率が高かったりエリアが悪いなどの理由で、
売れ残っている物件を検討することが多いのですが、
最初にすることは、業者さんと親しく話せるような関係づくりです。

その上で、「この価格では売れなくないですか?」みたいな話をして、
業者さんを味方に付けるよう努力しています。


もちろん、上手くいかないことも多いですが、
中には「私も高いと思うんですけどねぇ」という話が出ることがあります。

そこで買付を出しますが、いったんはダメになります。
ですがやっぱり売れないという状態が続くと、
「先日の値段で売りますよ」というような返事が来たりするのです。


ぼくのDVD「ウルトラ物件獲得術」では、
価格交渉の方法について、9つの方法を紹介しています。

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9番目の方法を除いて「売主さんへのアプローチ」に見えますが、
売主と交渉するのも、結局は業者さんですから、
まずは業者さんに対して、そういった働きかけをしていく訳ですね。


最近、業者さんへ最初の電話を掛けるところを見ていたり、
自分がするのを見せたりすることが多いですが、慣れていないと、

・質問ばかりのインタビュー電話。
・「自分はどんな人なのか?」が相手に伝わらない電話。
・会話のゴールが不明確な電話。


になってしまうようです。

ちょっとした会話の工夫で、買える価格が百万円単位で下がるのなら、
頑張って研究・努力してみても損はないと思います。


淡々とした年末。

12月も折り返し。
今月に入ってからの不動産活動は、

・所沢の区分マンションに買付を入れる。→ 玉砕。
・横浜、山手の売りアパートを見学。
・向ヶ丘遊園の一棟ものマンションを見学。
・川崎の区分マンションを購入決済する。(融資付けも)
・名古屋マンションの売却契約をする。

といった感じで、それなりに活動をしています。

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右側の建物が山手に見に行ったアパート。


見に行ったけどダメだった・・ではブログのネタになりませんし、
決済や金消も、年に何度もしているルーティーンなので、
その度にブログ記事にする訳にもいきません。


金持ち父さんの本にも、
「投資は単調で退屈なプロセスだ」と書かれていますが、
まさにその通りだな・・と実感しています。

毎回ハラハラしているようでは、成功ではないのです(笑)

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所沢のマンション。キレイですが利回り不足。。


ということで、これから新しい買い案件が来る可能性も低く、
不動産投資以外の活動が中心になりそうです。

新聞の企画だったり、人と会って情報収集したり、
募集しているスタッフさんの面談をしたり、原稿を書いたり。


来年の計画も立てないといけませんね。


2014年の読者交流会。

先週の土曜日は、毎年恒例になっている、
満室経営新聞&MSP会員さんが集まる交流会でした。

同日に開催されている不動産投資系のイベントが多い中、
総勢130名もの方に、お越しいただくことができました。

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読者交流会 2014


これから大家の会代表の、岡田のぶゆきさんは、
売却を活用して規模の拡大スピードを飛躍的に上昇させる方法と、
スタッフ活用による事業化について。

金森重樹さんは、不動産投資に12年間携わった経験をもとに、
「時代を読むこと」の重要性と、取り組まれているホテル投資について。

不動産投資のセミナーは、6年ぶりなんだそうです。


おふたりとも、極めて濃いお話をしていただきました。

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懇親会では、ソプラノ大家さんにナマ歌を披露いただきました。
みなさん、しっかり静聴されていて素晴らしいです。

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ご参加いただいた皆さま&関係各位に感謝するとともに、
とても楽しく、学びになった1日でした。

来年は、年末の交流会のほかにも「ちょっと大きめなイベント」を、
夏ぐらいに企画しておりますので、楽しみにしててください。



駅近は全てを良くする。

区分マンションの売却を、これまで何度かしてまして、
ちょっと前に、名古屋で売りに出していたものに買付が入り、
融資も通ったという連絡を受けました。

決済は来年になってしまいますが、
お金がちょっとだけ増えて戻ってくる予定です。


以前に琉球畳のリフォームで紹介した部屋ですね。


いい機会なので数えてみたところ、
これまで、6戸の区分を売却をしていました。

当然、簡単に売れてしまったものもあれば、
相当な苦労と価格引き下げの末、ようやく手放せたものもあります。

今回の名古屋のは、かなりスムーズな方です。(=´∇`=)


不動産投資をやっていると、色んなイヤなこともありますが、
自分の中では「物件が全然売れない」のが、
通常起こりうることの中では、ダントツにイヤですね。

売出前に、100万円以上のリフォーム代を払っていますし、
空室ですから家賃はずっとゼロのまま。

管理費と修繕積立金だけが、冷酷に引き落とされていきます。


では、どこに差があるかというと、これは間違いなく

「駅からの距離」です。


駅から近い物件は、間取りや築年数に関わらず、
相場(とよばれる価格帯)の範囲であれば、すぐに反響があります。

徒歩10分圏は、どの駅でも手堅い需要があるようで、
仮にちょっとマイナーな駅だとしても、
近隣のメジャーな駅近くには予算の関係で住めないような方が、
妥協して検討してくれるようです。


駅遠(というかは分かりませんが)の物件で苦労した結果、
これからの購入は、駅徒歩10分を基準に進めていくことにしました。


ちなみに、現在保有している区分マンションは、

徒歩10分圏内  5戸。
10~15分   2戸。
それ以上(バス便など) 3戸。

という状況でした。意外と駅近が多いです。


だとすると、これまで売却した物件は、
駅から遠いものが集中してるということになります。

ということは、駅から遠い物件は退去が多くて、
近い物件は長期間住む傾向がある・・・なんていう仮説も立ちます。
売るだけの問題じゃない訳です。( ̄Д ̄;)


今後、区分投資を続けていくにあたって貴重な検証になりました。



PR動画の撮影が見学できます。

石川県の能美市に持っているマンションの対策で、
以前、入居者さん向けのプロモーション動画を作ってもらいました。

こちらの効果は素晴らしく、撮影日にもお部屋が決まるなど、
満室達成に大きく貢献をしてくれました。

そのときの記事


動画制作をお願いしたNoblueさんが、
今月、収録の様子を見学させてくれるということなので、
ぜひ行ってみてはいかがでしょうか。

141203000.png

大きいサイズのチラシ(印刷用PDF)はこちらから


来場に予約は要らないそうですが、
だいたいの時刻をあらかじめ報告のうえ参加された方には、
プレゼントがあるんだそうです。

info@noblue.jp に名前とだいたいの時刻をお知らせのうえ、
当日、しっかり見てきて下さいね。


金沢など、ほかのマンションでも作ろうかと思ってます。


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