2012年ありがとうございました。

2012年のブログ更新は今日でおしまいです。

世間も、さすがに年末モードですね。
事務所がある横浜馬車道も、かなり静かです。

ぼくも一応は、昨日で仕事納めだったので、
今日はジム(筋トレ)納めをして、明日から実家の名古屋に帰ります。


来年の計画も立て、システム手帳の大きさで印刷して、
読み返したくなるような感じにしました。

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これで、年明けのスタートダッシュは間違いない。(= ̄▽ ̄=)v

・・・はず。。(笑)


とりあえず、年末年始に暴飲暴食で体調を崩し、
スタートがぐだぐだになってしまわないよう気をつけます。

ということで、皆さま良いお年をお迎え下さい。

1年間、ブログをお読みいただきありがとうございました。
来年はもうちょっとマメに更新します。


ボツになったイラスト。

ブログをリニューアルした理由としては、
最近のパソコンモニターの解像度が上がったので、
古いブログだと、小さく見えてしまうようになったからです。


ついでに、保険やメルマガ広告など、
絡んでいるサービスも、一緒に表示できるようにしました。

エンカレッジのサイトも、年明けにリニューアルするので、
そちらとも絡めた形に、あとで拡充する予定です。


こういうオリジナルブログは、
ムーバブルタイプ(MT)の構築をやってる会社を、
ネットで探してやってもらえば簡単です。

イラストは、前にもご紹介した「ランサーズ」という
サイトから発注できます。

ホームページはこちら


こちらは結構苦労しました。

これまでの作品を見て、誰にお願いするかを選べるのですが、
最初にお願いした人を途中で断念したりとか
(規定のお金は払います)

対面での打ち合わせができないので、いろいろ苦労しました。

送られてきた添付ファイルを開いて愕然とすることも、
一度や二度では、なかったです。(^^;)


動きと表情がなさすぎて、かなり怖いイラストや・・

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シルバー人材センターから派遣された
「お掃除をするおばあちゃん」がご隠居すぎるとか・・
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今時、こんな大工さんいないし(笑)


チャラ男バージョンもありました。。

121228001.jpg


あと、イラストを発注した人に、
タイトルロゴも作ってもらおうと思っていたのですが、
両方できる人は、ほとんどいなかったです。

結局、別の方に(もちろん別料金で)発注することになりました。

こちらも、試作品が何パターンもあったりします。

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という感じで、試行錯誤を経て完成したブログなので、
大事に育てていこうと思います。

今日で一応は、お仕事納めの予定です。


リニューアルしました。

ブログをリニューアルしました。

フルモデルチェンジは4年ぶりくらいなので、
かなり新鮮な感じがします。タイトルも替えました。


まだ未着手のカテゴリーなんかもあり、
年明けくらいまで、少しずつ直していく予定です。

引き続き、よろしくお願いします。(=´∇`=)



コンサル料。

加藤ひろゆきさんの新作を拝読しました。

300万円で大家になって地方でブラブラ暮らす法
加藤 ひろゆき
ダイヤモンド社
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読み物としても非常に面白かったのですが、
細かいノウハウも随所にあり、読み応えがありました。



さて、クリスマスシーズンも終わり、
街から、ツリーなどの飾り付けが撤去されています。

早いところだと、もう門松なんかが出てまして、
この変わりようが日本っぽくて好きですね。(=´∇`=)


昨日は区分マンションを見に行ったのですが、
扱っている業者さんが、ちょっと微妙な感じでして・・

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その業者さん、ちゃんと免許はあるのですが、
売主さんから買い叩いて「安く売る」という約束を取り付け、
その値段に上乗せして仲介するのです。

その差額を、仲介手数料とは別に「コンサル料」として、
買い主さんに請求するというビジネスモデル。

具体的には・・・

1.安く買えそうな案件を見つけてきて、
  売主さんに「700万円で売りましょう」と説得する。

  ※金額は仮のものです。

2.800万円で売りに出す。
  
3.問い合わせがあったお客さんに、
  「700万円+コンサル料100万円」であることを説明。

4.それでもOKな人に売る。もちろん仲介手数料は両手でゲット。


買い取っての再販は、在庫を抱えるリスクが高くてしないけど、
仲介料だけじゃイヤ・・という完全な業法違反。

売主さんも浮かばれないでしょうね。。(^^;)


ぼくは、コンサル料を払ってもトータルで安ければ、
買ってもいいなと思って現地に行きましたが、

「いやー、問い合わせが多いので、コンサル料を上げました」

ということで、まさかの値上げ。
収支が合いそうにないので、やめることにしました。

いろんな業者さんがいるものです。



天皇誕生日

今日は天皇陛下の誕生日です。(^O^)

79歳にもなられて、毎日公務をこなされてすごいですね。





この動画で、天皇陛下が海外でも非常に尊敬されていることや、
「女性天皇」「女系天皇」の違いも分かります。



また、小林よしのりさんの「天皇論3部作」は、かなりの名作です。

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セミナー資料の作り方。

マヤ歴と一緒に地球が滅亡することもなく、
無事に、クリスマス3連休を迎えることができました。

いやー・・ほんとに良かった。(@´_`@)



さて、今日はこれから福岡に出張して、セミナー講師します。

80名くらいの方が参加されるそうですし、
久しぶりにゼロからまとめた「新ネタ」を話します。
準備時間も、しっかり取りました。


そこで今日は、セミナー講師をする際の準備について、
自分がどうやっているかを、紹介させていただきます。

話慣れている方は、準備ゼロで講演できるんだと思いますが、
ぼくは怖いので、毎回ちゃんと準備します。(^^;)



まず、セミナーの目的や時間、参加人数や属性について、
主催者の方にしっかりと伺います。

これがずれてしまうと、地主さんに中古高利回りの話をしたり、
物件を持ってない人に入居付けの話をすることになり、
会場も本人も、大変イタい思いをします。(。>_<。)


ただ、不動産投資の勉強会(●●大家の会みたいな団体)の場合、
「テーマはなんでもOKです」というとことが多いです。

その場合は、臨機応変に対応します。


資料の作成については、いきなりパワーポイントではなく、
まずはノートに、レジュメ的なものを書きます。

今回のセミナーだと、こんな感じです。

121222000.JPG
ドトールなどの喫茶店で考えることが多いです。


かなり雑に書かれていますが(笑)、
パワーポイントには載せず、口頭で説明する事項も、
ある程度、書いておくことが多いです。

これがまとまらないうちに、パワーポイントを作成しても、
めちゃめちゃな内容になってしまいます。。(^^;)


・・ここまでで、準備の7割は終わったも同然です!

パワーポイントの作成は、単なる作業なので、
ノートの要点を完結にまとめて完成・・という流れです。


レイアウトは、ひとつちゃんとしたのを作って、
毎回、同じものを使えば効率的ですね。

121222001.png
岡山大家塾のセミナーで使った資料の一部。

ぼくは、こんな感じで青色を基調にしたレイアウトです。
堅い団体様のセミナーでも使えます。


1ページの文字数も、これまで上記くらいの分量で、
スライドだけを読んでも理解ができるようにしていましたが、

最近は「スライドの文字は、少ないほどカッコイイ」
考えるようにもなりました。

代表的なのは、この方ですね。




121222002.png
かっこいー!!ヽ(^◇^*)/



インパクト抜群のプレゼンテーションですが、
ここまで削ると、自分の話す内容を忘れてしまいそうです。(^^;)


だいたい、1時間のセミナーだと、
18~20枚くらいのスライドになることが多いです。
写真を多用する場合は、もう少し増えます。

ノートの段階でまとまっている文章を打ち込むだけなので、
作成時間は2時間くらいと、かなり短いです。

この段階で、主催者さんに提出。C= (-。- )


そして講演の1~3日前くらいに、資料を下記のレイアウトで印刷し、
必要な場合は、右のノートスペースに補足メモをします。

121222003.JPG


時事ネタを話すこともあるので、直前にやります。
今回のは、前日に印刷と準備をしました。


ということで、できたてほやほやの資料を携えて、
これから福岡に向かいます。


屋外活動が多いです。

区分マンションの決済を終えたあと、
そのまま、新規の区分マンションを見に行きいました。

最近は、物件情報を取るよりも、
不動産会社さんとの結びつきを強める活動をしており、
時々、表に出る前の物件情報が来ます。

※本当に「時々」です。


今回の物件は、ちょっと築年数が古いので、
かなり安くないと、なかなか買えないレベルでした。

121221000.JPG


植栽を見ても分かるように、管理は素晴らしいです。
上手く交渉ができるかどうか・・。

121221001.JPG


思えば、区分マンションを狙うようになってから、
横浜市内の、いろんな駅で降りました。

車で外回りのお仕事をしている人には、さすがに敵いませんが、
だんだん街にも詳しくなってきています。( ̄▽ ̄)


そして翌日には、川崎市内の土地(古家あり)まで見学!

121221002.JPG


新築にはイマイチ興味が湧かない・・というか面倒くさいのですが、
選択肢としては、広く持っておこうと思います。


ということで、寒風吹きすさぶ中、積極的に外に出てますが、
暑さより寒さに強い方なので、夏よりはマシです(笑)


これから決済&シルバー断念。

今日はこれから、競売で取得した区分マンションの売却決済です。

いやー・・・ようやく売れました。(--;
見込の売値が全然外れてまして、かなり危なかったです。

賃貸なしの転売は、本当にリスクが高いですね。


この売却の収支や詳細は、1月に配信されるプレミアムで、
コラムを書いていますのでご覧下さい。

【MSP】満室経営新聞プレミアム

MSPは、NSX松田さん、石渡浩さん、
中村一晴さんなどのブレインに、メールで質問ができます。

これだけでも、かなりお得だと思いますよ。( ̄▽ ̄)


さて、ちょっと前に記事を書きました、
横浜のシルバー人材センターがイマイチだという話なんですが、
数日して、事務局から返事が来ました。

結論的には、「掃除の希望者がいない」ということです。


お掃除しなくて、何をするんだよ・・と思いますが、
室内での軽作業とか、伝票整理のような事務作業みたいなものは、
それなりに人気があるんだそうです。

諦めて、民間の会社に頼むことにしました。(^^;)

ホームページには、こんな風に書いてあるんですけどね。

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ということで、これから決済行ってきます。

1700万円くらい現金が増えるので、ちょっと嬉しいです。


エレベーターの安全基準。

忘れた頃に大きな事故が起こる、エレベーター。

死亡事故が起こったりすると大騒ぎになりますが、
だからといって、利用するときに

「ドアが急に閉まって挟まれるかもしれない」
「ゴンドラが到着していないかもしれない」

なんて心配しながら乗るような人は、そうはいません。


余談ですが、ぼくは誰も乗ってないエレベーターが来たときは、
天井に人がいるかもしれない・・と上を確認します。

121215000.jpg

駅のホームも、突き落とされないよう周りを見てますし、
最前列に並ぶことはまずありません。

用心深いのです。 (* ̄ー ̄)


今年の10月、ぼくが物件を持っている金沢市で、
アパホテルのエレベーターに人が挟まれ、
清掃会社の女性従業員が、死亡するという事故がありました。

そのときの記事


記事内にあるように、2009年にエレベーターの安全基準が変わり、
扉が開いた状態ではカゴが動かないようにする、
安全装置の取り付けが、今の新築物件には義務化されています。

121215001.png

逆に言えば、既存建物のほとんどのエレベーターは、
扉が開いている状態でも、カゴが昇降するということです。
ちょっと危険ですね。

しかし、事故元の自治体として、
何の改善策も取らないままでは済まされないのか、
旧式エレベーターの所有者に、こんな手紙を配布しています。

121215002.png
クリックで拡大します。


扉が開いた状態で、カゴが昇降しないよう、
「戸開走行保護装置」というものを付けてください・・というもの。

ただ、

「エレベーターの会社に設置が可能か問い合わせて」
「可能なら、設置を検討してください」


という感じで、かなりトーンが弱めです。

でも、安全装置が付いてれば、それをアピールして、
入居者獲得につながるかもしれません。


とりあえず、設置にいくらくらいするんだろう?
と思ってネットで検索してみると、国土交通省の資料を見つけました。

「既設エレベーターの現状と課題について」と題したレポート。
後半に驚くべき記述がありました。(;゜0゜)

121215003.png

全文はこちらで読めます



500万円はムリです。(--;)


そりゃ、金沢市のトーンも弱まりますよね。

こんなお手紙で、「はい、分かりました!」と、
500万円出して設置をする大家さんなんているのでしょうか。。


もちろん、入居者さんの安全は大切ですが、
どこかのポイントで、費用とのバランスを取らないといけません。

これは事業に限らず、誰もが自分にさえ、
費用との兼ね合いで安全についての妥協をしています。

そうじゃないと、軽自動車に乗ったり、
旧耐震やオートロックじゃない家に住む人がいなくなり、
セコム導入率は100%になるはずです(笑)


ぼくの安全についての基準は、「適法である」ということですので、
違法ということになったら、すぐに対処しようと思います。


区分マンションの重要ポイント

区分マンションについての、ぼくなりのノウハウです。

ぼくは主に、ファミリータイプを買っていますが、
シングル向けのノウハウは、芦沢さんの書籍が分かりやすいです。

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では、ひとつずつ挙げて説明していきます。

1.55㎡以上の物件を購入対象にする。

専有部分の登記面積が50㎡を超えると、
住宅ローン減税(築年数の制限あり)や住宅支援機構の優遇融資など、
50㎡未満に比べて、何かと有利です。

登記面積は、「内法基準」で計りますので、
壁芯基準で書かれている物件概要で52~3㎡のマンションだと、
内法では50を切る可能性が高いです。

将来の売りやすさのために、面積基準は守ってます。


2.駅から近い。

前回も書きましたが、戸建てに比べて一番大きな優位性が、
駅から近い・・などの場所的なものです。

戸建ての多い住宅地に建った共同住宅は、
借りる人には人気ですが、売る時には見劣りします。


3.30戸&修繕積立金は戸あたり50万円以上

戸数が少ないと、1戸あたりの壁や屋上の面積が広いです。

ということは、共用部分の修繕負担が大変で、
将来的に大きな出費をする可能性につながります。


4.でかすぎない。

100戸を超えるような大規模マンションの場合、
同時に複数の部屋が、売りに出されることがあります。

そうすると、同じマンション内での売却競争が起き、
売値が下がってしまう危険があります。
30~70戸くらいが、ちょうど良いと思います。


ほかにもたくさんありますが、
「退去したら、次の借り主を探す必要がない」ため、
常に売却を意識した、購入判断になります。

その家賃水準が適正か、次に貸したらいくらになるかは、
一棟ものでは超重要ですが、この投資法の場合は気にしなくてOKです。


年末までの不動産活動。

タレントのほしのあきさんなどが、
ペニーオークションで詐欺をやっていた会社に協力していたことが、
テレビやネットで騒がれてます。

詐欺会社はもちろん成敗されるべきですが・・・

有名タレントが、CM契約もなしに個人情報を登録して、
チマチマ商品を落札する・・なてことを本気で信じてるようでは、
ネット社会では厳しいかもしれないですね。

本人のブログは、謝罪記事の前に明らかにステマであろう記事が、
立て続けに3本載ってます。ドリンク、洗剤、高濃度水素水。
これを、ほしのさんがお金を出して買ったはずがないです(笑)


さて、年内の不動産投資関連の動きでは、
来週の水曜日に区分マンションの売却決済があります。

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これは売れずに苦戦していたものなので、
順調にいけば、すっきりした気持ちで年を越せそうです。

短期の売却で利益を取るのは、ほんとに難しいです。(;>_<;)


北陸に行った際に買付を入れた3つの物件も、結局すべて通らず。
こちらは、残念な年となりました。。

それから、賃貸中の区分マンションが全部で5戸ありますが、
こちらは全く手間いらずなので、年内は何もありません。

あとは一棟もの4つのうち、複数の空室がある2つのマンションを、
年内または年明け早々に埋められるよう、
管理会社さんとの連携を、強めていこうと思います。


あと、区分の話を書いたら反応がよかったので、
次回はちょっと、ノウハウ的なものを書こうと思います。



区分は駅から近くないとダメ。

昨日は、そこそこ良い利回りの区分マンションを見つけたので、
横浜の北の方まで、見に行ってきました。

建物は、ごく普通の佇まいなんですが、

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周辺が、かなり寂しいです。

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市営地下鉄の駅から10分くらいのところですが、
途中も、こんな感じで「本当に横浜市内なの?」という風景でした。

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ファミリータイプの区分(分譲)マンションは、
「一戸建てが建築できないような、良い場所にある」ことで、
戸建てに対しての優位性を保っています。

ですから、最寄りの駅からマンションまでの間に、
普通の戸建てがたくさんあるようなエリアでは厳しいです。


Aさん「駅から遠くても、一戸建てがいい!」
Bさん「いや-、やっぱり共同住宅でも駅近がいいよね」

この場合は、AさんBさんどちらの意見もあり得ますが、

マイホームの購入を検討する時に、
「駅から近い戸建」と「駅から遠いマンション」とでは、
勝負にならないからです。

ということで、こちらの物件は当然見送り。(^^;)


横浜に住んで、5年ちょっとが過ぎましたが、
まだまだ知らない地域も多く、引き続きの修行が必要です。C= (-。- )


価格の決まらない物件。

オートミールが好きで、割と頻繁に食べます。

低カロリーで繊維質も多く、筋トレをやってる人には、
昔から人気がある炭水化物摂取源です。

牛乳や砂糖を入れる人が多いのですが、
キムチを入れて、雑炊風にしてみました。(^O^)

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さて、不動産会社さんをたくさん訪問していると、
時々(本当に時々ですが)面白い話に出会うことがあります。


昨日伺った不動産会社さんのところでは、

「実はねー、このビル売りに出るんだよね」

というお話をいただきました。

自社がテナントで入っている物件のオーナーが、
空室に困って売りに出したいとのこと。

こちらの業者さんは、普段は収益物件の扱いをほとんどせず、
さほど詳しい訳ではなさそうです。


自社がテナントとして入っていて、上階が住居の4階建てマンション。
横浜市営地下鉄の駅から10分くらいの場所にあり、
満室時家賃は90万円くらいの、鉄骨造・築20年くらいの物件。

「空室が多いんで、業者には叩かれちゃうんですよ」

「5千万の提示はあるんだけど、さすがに(安すぎて)売れないみたい」
「どのくらいの価格が適正なんだろうねぇ?」


5千万っていったら、利回り20%以上になります。
さすが、プロ業者さんはすごい水準で買おうとするんですねぇ。。

「いやいや、ぼくなら6千万でも買います!いや、7千でも!」
 *・゜゚・*:.。..。.:*・゜(´∀`)゚・*:.。. .。.:*・゜゚・*

と言いそうになりましたが、
足下を見られると、安く買えなくなりそうなので、


「まあ、空きが多いとそれくらいになっちゃいますよねぇ。( ̄ー ̄;)」

という返答をしつつ、

「ぼくは埋める自信があるので、6千万くらいでもいいですよ( ̄▽ ̄;)」

というオファーをしておきました。ポーカーフェイスです。


年明けくらいまでの、入居状況を見て売り価格を決めるそうです。
空きが多ければ安くなるし、埋まれば高くなります。

もし6千万なら、横浜なのに利回り18%・・!!



・・・正直、埋まらないで欲しいなぁと思います。


ポータル掲載とメーリングリスト。

最近は、特に物件情報がなくても不動産会社を訪問し、
「いい物件あったらお願いしますねー」という活動をしています。


昨日も1件、今日もこれから1件訪問です。
午後からは別の(新しい)不動産会社の方がいらっしゃいます。

通常は、ポータルサイトで良さげな情報を見つけて、
物件を仲介している会社に、連絡を取るのが普通ですが、
それとは逆のアプローチをしている感じです。


「あ、ちょうどこんなのあるんですけど」なんて言われて、
とんでもない巨大物件を紹介されたりします(笑)

自分が狙っているものよりも、利回りは低いですが、
もっと良い場所にあって入居率も高く、安定した収益物件を、
紹介されることが多いですね。


横浜マンションの方は、リフォーム後の室内写真を
スーモとかのポータルサイトに、反映させてもらいました。

121211000.png


こういうのは、ちょっと油断するとどんどん延ばされるので、
素早くやっていただくようにお願いします。(^人^)

管理会社さんは、お店に5名の社員さんがいらっしゃるので、
全員に連絡が行くメーリングリストも、導入に成功しました☆

着々と、体制が整いつつあります。 (* ̄ー ̄)v


あとはお掃除のシルバーさんだけが未解決。。むむぅ。

安くキレイに保つ方法を、頑張って考えます。


シルバー人材センターの格差

シルバー人材センター。

公益社団法人「全国シルバー人材センター事業協会」が運営する、
勤労意欲の高いお年寄りと事業者をつなぐ機関です。

概ね、各市町村に支部があり、
低廉な費用で、良質な人材を見つけることができます。

アパート経営を行う大家さんにも、ぜひ活用してほしい機関で、
ぼくの本でも、かなりお奨めしています。


横浜に購入したマンションでも、共用部の清掃をしてほしいので、
先日、センターに電話をして希望者を探してもらいました。

しかし!

今のところ、かなり「??」な感じになっています。

具体的には、以下のような感じ。

1.時間給が1000円と、かなり割高。
2.センターが事業者とシルバーさんの間に入らず、斡旋するだけ。
3.希望者がなかなか出てこない。
4.派遣された女性が、相当イマイチだった。


まず、1については、神奈川の最低賃金が849円と、
富山や石川に比べて100円近く高いです。

最低賃金と、シルバーさん時給の乖離も高いですね。

時給1000円ということは、事務手数料を入れると1100円。

1100円も払えば、シルバーさんの2倍以上のスピードで、
お掃除をしてくれる若い人を雇えそうです。(--;

※個人的には、ぼくは最低賃金というものが高すぎると思います。
 自治体が最低賃金を上げても、労働者の賃金が増えるのではなく、
 機械化されたり、海外に仕事を出されてしまうだけです。


2は、本来はこのページにあるように、
事業者は、直接シルバーさんに指揮をすることができません。

121209000.png

なのに、なぜか現場(マンション)に来たのは、
権利意識が強そうなシルバーさん1名。

仕方ないので、お掃除のやり方について説明しましたが、
本来これは、シルバーの事務局の人経由で、伝えてもらうものです。

しかも、一通り説明を聞いたあと、



断りの連絡が来ました。(T△T)


事務局の人が立ち会っていないので、
仮に、代わりのシルバーさんが見つかった場合には、
また同じことを、説明しないといけません。

富山や石川で、お願いしているシルバーさんは、
事務局の方ともども、本当にしっかり頑張ってくれる人ばかりです。

プラスαのお仕事を、いつもしてくれてまして、
本来の清掃業務だけでなく、建物や周辺に気づいたことがあると、
事務局を通して、教えてくれたりします。

それを管理会社さんにフィードバックすることで、
環境のクオリティを、保っていたりします。


北陸のシルバー人材センターが、優秀すぎるのか、
横浜がダメすぎるのか・・今のところはよく分かりませんが、
お掃除する人は、早く見つけないといけません。


ふりーパパさんの株式投資法

満室経営新聞でコラムを執筆されている、
洗練された株式&不動産投資家「ふりーパパ」さん

株式投資で増やした資金を、不動産にシフト。

手堅い投資で、資産だけでなく自由な時間を増やしている、
本当のリタイアメントを実現している方です。


そんなふりーパパさんが、ご自身の株式投資の手法を、
エンジュクのサイトで無料公開しています。

121208000.png
※エンジュクのサイトにリンクしています。


普段はイラストのみで、一切顔出しをしていないので、
結構なレア映像なのではないかと思います。

中身も濃く、お奨めですよ。 (* ̄ー ̄)


管理会社さんとの現地打ち合わせ。

横浜マンションの内装リフォームが終わったので、
管理会社さんと、現地を見ながら打ち合わせをしてきました。

リフォームといっても、一部屋10万円程度の簡易なもので、
空室対策の本やブログに載っている、ごく普通のことをしただけですが、
かなり見栄えがよくなりました。

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こんなので、管理会社さんからは驚かれてしまうので、
まだまだ賃貸業界、生き残れる余地が十分です。(=´∇`=)

「普通の大家とは、ひと味違うぜ! (* ̄ー ̄)」
という実績を見せて、ある程度レスペクトされていないと、
満室に向け、頑張ってもらうのは難しいものです。

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打ち合わせ風景。


広告料の上乗せやなどのキャンペーンを提案し、
全面的に、協力をしていただくことになりました。

他社が決めた場合でも、自社の取り分は減らないので、
積極的に、他社に情報を出してもらえます。


「他社でもネット掲載OKにします」なんてお話だったので、
普通はネットに載せさせないんですね。( ̄Д ̄;)
地域が違えば、商慣習も変わるものです。


また、管理会社さん社内の情報共有のため、
お得意のメーリングリストについても許可もらいました。

これで、社内でもかなりの特別扱いをしてもらえそうです。


あとは満室になったときの祝勝会でも企画して、
年度末に向け、頑張っていただくのみ!!

・・といっても、買ってから2週間で既に2部屋決まっているので、
さほど難しいものではなさそうです。


100万円借ります。

昨日と今日で、満室経営新聞プレミアムの、
収支&活動報告レポートを書きます。

今回は、先月購入した利回り16%強マンションの詳細や、
どういう銀行さんと、いつ打ち合わせをしているか、
信金さんの新規開拓はどのようにするのか、などを書いてます。

なかなか、読み応えがあると思いますよ。(^ー^* )


昨日は、金融機関のご来社が2組ありました。

既取引の地銀さんは、家賃の口座振替サービスと、
ネットバンキングの説明。

未取引の信金さんは、実績作りのための小口融資を受けることになり、
その金消契約のために、いらっしゃいました。
特に使う予定はないのですが、100万円を借ります。

着実に返済し(笑)、次の大口融資につなげたいと思います。


本日の予定としては、レポートはお昼までに終わらせて、
午後からは、都内の不動産会社さんに打ち合わせが1件と、
満室経営新聞・新年号の取材が1件。

そのあと、不動産会社主催の忘年会にも参加します。

結構忙しいですよね。(^^;)


転売は難しい。。

熊本のセミナーは、初めて石渡浩さんとのジョイントだったのですが、
後半には、ふたりの対談セッションもあったりして、
少人数ならではの、良い内容だったとおもいます。

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クリスマス時期ではありますが、
3週間後に、福岡でも石渡さんとのセミナーがありますので、
物理的に可能な方は、ぜひお越し下さい。(=´∇`=)

福岡セミナー 詳細はこちら


さて、先週の金曜日に、
今年のはじめに競売で取得した物件の、売却契約をしました。
ファミリータイプの区分マンションです。

落札当初は賃借人の方がいらっしゃったのですが、
「売った方が儲かりそう」という理由で、協議退去いただいたものの、
リフォームを終えても思った価格で売れず長期化。。

値段を下げて、今回の成約に至ったものです。(;-_-)

詳しい収支などは、満室経営新聞プレミアムで。


地域のマンション相場は、数ヶ月くらいでがらっと変わることもあり、
そう簡単に転売益は望めないことが分かりました。

やはり自主的に退去されるまで賃貸を続け、
ある程度収益を取ったうえで、楽に売る方が良さそうです。(^^;)


あと、熊本の馬刺しは最高に美味しかった!(=´∇`=)

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価格も安く、こっちで食べるのがバカらしいくらいです。

121203002.JPG
馬肉なら、レバ刺しもOK☆


熊本に来ました。

今日は早起きして、8時の飛行機で熊本に来ました。

午後からのセミナーでお話をさせていただくのですが、
早く着いた割には、特に打ち合わせもないようなので(笑)、
会場からブログを更新しています。


心がけているセミナーの工夫なんですが、

1.お客さんの方を向いて話す。
2.明るくテンション高く。お客さんの気分を盛り上げる。
3.反応を見ながら内容を調整する。
4.時間は必ず守る。

という感じです。


あと、セミナーは午後イチから始まることが多いのですが、
その場合は、お昼を食べずに講演します。

お昼を食べた直後だと、気持ちもだれるので、
朝をがっつり食べて夜まで我慢します。

※ちなみに、フェスタのような丸1日のイベントの時は、
 朝から大量に水を飲むだけで、何も食べません。


ということで、空港に着いてすぐに熊本ラーメン。

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ニンニクチップが、かなり強烈でした。

夜は懇親会のあと、地元の参加者さんに聞いて、
美味しい馬刺しでも食べようと思います。


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