バタバタの売り決済。

昨日で、2012年度の平日は最後だったので、
世間全体が、かなり忙しかったのではないかと思います。


ぼくがサラリーマンとして勤務してた住友海上という会社は、
なぜか1日の午前中が営業締めだったので、
例えば、今日のような大きな締め切りを控えた週末は、
ノルマ達成のため、だいたい仕事をしていましたね。(^^;)

ぼくの誕生日は6月30日なんですが、
同じように、7月1日お昼の四半期締め切りを控えて、
平日だろうが休日だろうが、バタバタでした。


上記のような特殊な締め切りスケジュールの会社でも、
普通の会社と同じように、4月1日付けの異動が多いので、

転任者が、新しい赴任地に朝イチで出社すると、
赴任地は前年度の締め切り直前。
お昼過ぎまで、誰にも構ってもらえなかったりします(笑)


さて。

昨日、持ち物件のひとつを売却しました。
11月中旬に購入した、横浜のマンションです。

130330000.jpg


購入時は空室が約4割(5部屋)と多かったのですが、
あっという間に満室にすることができ、
スルガの融資が緩いこともあって、高く売却できました。


年度末の実質最終日ということで、
スルガ銀行はもちろん、自分以外のみんなが超多忙の中で決済。

・銀行の応接が使えず、仲介会社さんの会議室を使用。

・行員さんも立ち会えないので、前日に入出金の伝票作成して準備。

・買主さんも来ないので、当日は自分・仲介会社さん、司法書士さんのみ。

・その司法書士さんも、事前にやりとりしていた方から、
 決済の前日に「別の事務所から、●●さんという人が行きます」という連絡がある。

・着金確認が数時間単位でできないので、売却代金の入金を確認しないまま、
 権利書・委任状・印鑑証明を渡さざるを得ない状況に。


という、イレギュラーだらけの決済となりました。C= (-。- )

これが、司法書士さんからのメール。

130330001.png


ぼくが、お受けした講演やセミナーの前日に
「復代理で、別の人間が伺います」
って連絡したら、すごい怒られるだろうなー(笑)

意外と甘い、士業の世界を垣間見ました。


事前に書類上の準備は整っていましたので、
送金や着金確認ができないので、決済手続き自体は超スピード。
30分もかからず終わりました。


金融機関には、事前に繰上返済のことを話して書類を出していたので、
買主さんから入金されてすぐ(瞬時)、
残債の一括返済と、繰上返済の違約金が引き落とされてました。

銀行のシステムは、かなり高度に作られており、
入金と一括返済の間に、お金が出せないようになっているようです。


ということで、いろいろと勉強になる売り決済でした。

週末は、来週の名古屋セミナーの資料を作ります。


保険の手続きは忘れがち。

年度末で、バタバタした日々が続いてますね。

区分マンションの契約や決済の準備があるほか、
3末に新規購入する方が多いので、保険コンサルの案件も多いです。


決済時には、売主さんにはもちろん、
不動産会社や司法書士さんなど、お金を払う先が多いのですが、
保険のほうも、忘れずに手続きしておきましょう。

メガバンクで融資を受けたりすると、
金融機関側で、保険のチェックをしてこないこともあるので、
自分で気をつけていないといけません。


また、物件を売却する場合は、保険の解約手続きを忘れがちです。

中には、売却して数ヶ月経過してから、
「解約忘れてましたー」と、遡及解約の手続きをされる方もいますが、
これは、保険会社的には迷惑なものです。。(^^;)
※管理部門向けに、「遡及の経緯書」のようなものを書かないといけないので。

諸々、抜けなくしっかりやっておきましょう。


さて、既に満席との情報なんですが、
来週末は、名古屋で講演をさせていただくことになっています。

一棟アカデミー(名古屋)


利回りの高い物件を多く扱っている、
プレミアム・バリューバンクさんが主催されています。

130327000.png


一棟もので、どんどん規模を増やしていく方法について、
お話させていただく予定です。

また前泊か後泊して、名古屋名物を食べてきます。(=´∇`=)



応接が足りない。

ウィダー・イン・ゼリーというものをご存じだと思いますが、
この「ウィダー」というのは人名でして、

アメリカのジョー・ウィダーさんという、
筋トレ&ボディビルの、始祖的な方から名前をとってます。

130325000.jpg


アーノルド・シュワルツェネッガーのメンターでもある凄い人なんですが、
一昨日、お亡くなりになりました。ご冥福をお祈りします。

130325001.jpg


関連記事:Bodybuilding icon Joe Weider dies


そんな訳で、昨日は「追悼トレーニング」として、
いつも以上に頑張ってしまい、今朝は筋肉痛がかなり酷いです。(^^;)


さて、今週は年度末ラストの週ということで、
不動産活動がかなり忙しいです。

明日、区分マンションの契約があるのと、週末に決済がひとつ。

その合間に、銀行さんと打ち合わせがありますし、
買付を入れている案件の確認(プッシュ)もしなければいけません。


不動産会社さんの話によると、3月28日と29日は、
スルガ銀行の応接が、収益不動産の決済でいっぱいらしく、
融資を利用する方でも、銀行の外で決済をするそうです。

スルガは全国で127店舗あるそうなので、
おそらく、今週だけで300件くらいの決済があるんですね。
すごいなぁ。。


4月からは買い手市場になるのか?

火曜日、久しぶりに石渡浩さんと飲みに行きました。

名目上は満室経営新聞の取材ということですが、
雑談も多く、最近の融資事情も教えてもらえて有意義でした。


ちゃんと男性の社員さんを秘書として雇用されていて、
何かすごいなー、政治家みたいだなーと思ったり。

130322000.jpg


上記の写真は、ビールなどの苦めのお酒が嫌いな石渡さんが、
秘書の方に「ガリガリ君サワー」なるものを強要してるところです。

写真を見る限り、露骨に嫌がっていますね(笑)


石渡さんも、最近の収益不動産市場が加熱していて、
なかなか良い物件が買えないと言ってました。

モラトリアム法案の期限が切れるとはいえ、
金融機関には、中小企業の保護と資金円滑化を求められており、
そう簡単に取引先を見捨てたりはしなさそうです。


厳しめの会社も生き延びる→不動産を売らずに済むということで、
4月からバーゲンセールってのは、現実的ではないですね。(^^;)

関連ニュース:「ゾンビ企業」は生き延びる(Newsweek)


物件が増えない中で、融資は引き続きゆるゆるの状態。

融資の出やすい都市圏のRC一棟ものは、
引き続き高値推移しそうです。


競争しない市場で、高利回り物件を購入するには、
石原博光さんのやり方が、良いと思います。

130322001.png

石原博光さんの高利回りアパート投資ノウハウ


負のスパイラル。

もうひとつ区分に買付を入れました。(=´∇`=)


今年になってからの区分投資は、
まず、2月18日に名古屋の中区で1戸購入。

3月に入って、川崎の買付を通して(融資審査中)、
たぶん、4月下旬の決済になりそうです。


今回のは、横浜市内にあります。
30万円しか指値をしていないので、おそらく通るでしょう。

130320000.JPG
比較的、規模が大きいものを好んで買ってます。


現在所有6戸。たぶんあと2戸増えます。
20戸体制に向けて、頑張っていくつもりです。

過去記事:区分の保有が6戸に。


一方、3月末までに買いたかった一棟ものは、
これはもう、買える見込がありません。(。>_<。)

昨日、「空きだらけ&高利回り」の大型マンションを見つけて、
さっそく資料を取り寄せ交渉したのですが、
売主さんの残債の関係で、価格がこれ以上下がらないとのことでした。。


「入居率が低くて、収益が出ない」
「お金がないからバリューアップできない」
「だから空室が多いままになり、買主に融資が付かない」
「でも残債がいっぱいなので、価格を下げられない」

という、とてつもない負のスパイラル。
10戸以上ある空き室も、未リフォームのままだそうです。


この方は、おそらく近いうちに債務不履行になるでしょう。

任売になったら、また教えて下さいと業者さんにお伝えしました。(^^;)


こういう人に、ぼくが利益折半とかで空室募集をしてあげて、
融資が付くようになったら安く売ってもらう・・というような、
そんな交渉ができないものかなとも思いました。

同じように困っている人は、数多くいると思うんですけどね。




賃貸併用住宅で大家デビュー?

最近、賃貸併用住宅がブレイクしつつあるのを感じます。

土地を買って、自宅込みのアパートのプランを作って、
住宅ローンを使って建築します。


スルガ銀行がめちゃめちゃ融資を出すので、
中古RCや、新築アパートの価格は高騰して下がりません。
良い物件を購入するのが、かなり難しくなりました。

賃貸併用住宅は、その打開策になるのではないかと思います。

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※積水ハウスのホームページより。


通常、賃貸併用住宅は「家賃で住宅ローンを返せる」ことを、
最大のメリットとして売りにしています。


例えば6千万円の住宅だと、
金利1%・35年返済で、月々の支払が169,371円です。

この建物で、オーナールーム(自宅)のほか、
月5.6万円で貸しているワンルームが、3戸付いている。
家賃収入の合計は、16.5万円。

月々5千円弱の負担で新築一戸建て(のようなもの)に住める!

・・・という感じの売り文句です。


少し間取りや設備を工夫すれば、
1億円の投資で3~4万円くらいのキャッシュフローを出せるので、
利回り9%くらいの中古物件をスルガ融資で買うのと、
収益の差がほとんどありません。(むしろ有利?)

例:1億円を金利4.5%、20年ローンを受けると、
  月の支払が632,649円。入ってくる家賃は75万円/月。

  空室や修繕費用の過大さを考えると、ほとんど変わらないと思います。
  こんな条件でも、融資を出すスルガはすごい!( ̄Д ̄;)


さらに、年収や自己資金の基準もアパート系に比べて緩いので、
制度を活用できる層が、断然広いですね。


不動産投資の融資では、
「不動産経営の経験があると考慮される」項目が結構あります。

多少、空室があっても満室時を基準に査定をいただいたり、
店舗比率が高くても、NGにならなかったり。


なので、どんな形であっても不動産経営を始めて、
確定申告もして、「大家さんになる」ことが非常に大切です。


賃貸併用住宅は、大家さんの第一歩を踏み出すための、
これからのトレンドになるような気がします。



渋谷でメルマガ飲み会。

昨日は、渋谷でメルマガ読者さんとの飲み会をしました。

今年になってからは、毎月開催しています。
続けて参加される方も増えており、盛り上がってきました。(=´∇`=)


広いお店ではなかったので、貸し切りに成功!

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今回は、タイミング良く上京されていた、
ソプラノ大家さんこと、菅原久美子さんが参加されたので、
途中で歌をご披露いただきました。

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参加者さんはもちろん、お店の人が撮影をはじめたり、
通行人までが、足を止めて聴き入ったりしてました(笑)

完全に主役ですね・・・ちょっとくやしいです。(^^;)


写真だけでも一緒に・・・(笑)

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このメルマガ飲み会、3年くらい前までは、
毎月開催が当たり前で、2年以上続けていろんな場所でやりました。

札幌や名古屋など、首都圏以外で開催したこともあります。


運営の勘も戻ってきたので、しばらくはマメに開催する予定です。


お知らせはメルマガで随時おこなっていますので、
この機会に、ご登録いただけると嬉しいです。

投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン


ファミリー区分の評価方法。

満室経営新聞4月配信号の取材で、
CFネッツの倉橋隆行社長に会うことができました。

「大家さんの起業」という特集の中の、
メインのインタビュー記事になる予定です。

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日曜日なのに、普通に出社されていました。

「グループのどこかの会社が、毎日営業してるので休みはないんだよ」

とのことです。大変ですね。(^^;)


大家さんの中でも起業ブームが起きつつありますが、
片手間でやれるネットビジネスと違って、
社員を雇用して行う永続的な実業は、簡単ではないなと思いました。

売上と経費の問題、借入の問題、人事の問題。いろいろ頭を悩ませます。

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それから、倉橋さんは最近出された書籍を読むと、
サラリーマン時代から、超人的に優秀だったようです。


馬鹿に効く薬。 (QP books)
倉橋 隆行
週刊住宅新聞社
売り上げランキング: 7,384


何事も、まずは一生懸命やろうと思いました。


さて、昨日は信金の審査(まで行ってない)に落ちた区分のために、
別の地銀さんを呼んで、融資の申込をしました。

融資が希望条件で通らなくても、物件は買うことになりますが、
今後のためには、自己資金の拠出は控えたいとことです。


区分マンションは、東京カンテイなどで売買履歴をチェックして、
それに規定の掛け目を乗じたものが、融資評価になります。

賃貸中のものは、さらに7掛けくらいの厳しい評価です。


例えば、実売価格が1600万円程度のマンションを、
賃貸中の利回りベースで、1200万円くらいで買えたとします。

すると、

1600万円 ×0.7(賃貸中の掛け目)×0.7(通常の掛け目)=784万円。

実際の購入額1200万円に対して、
だいたい60~75%くらいの融資が出ることが多いです。

あとは借主の信用力などで、いくらか上積みすることも。


賃貸中であっても、収益還元評価はしないというのが、
昨日いらっしゃった地銀さんのコメントでした。

これが住宅ローンだと、諸費用込みで35年ローンが出るなんて、
融資の仕組みっておかしなものです。。


ファミリー向け区分投資法は、非常に手堅いのですが、
ある程度の自己資金が必要ですね。



信金に断られました。

買付が通った区分マンションは、川崎市にあるのですが、
昨年少しお付き合いができた信金さんに、融資の打診してみました。


この信金さんは、去年のうちにしっかり面談をしていて、

「ぜひお取引をさせていただきたい!」
「スムーズに稟議を通すために、取引実績を作りたい!」

という理由で、まったく使わない100万円を借りた経緯があります。

過去記事:100万円借ります


今回の融資交渉は、強気という訳ではありませんが、
少なくとも「余裕」があります。

・融資が付かなくてもキャッシュで買える。
・もちろん、融資を受けても融資額以上のキャッシュがある。
・同じマンションの空き(賃貸中じゃない)部屋が、
 自分の購入価格より300万円以上も高く売り出されている。

など、しっかりとアピールしました。

さすがに、これくらいの融資なら他行でも通ります。
公庫で借りれば、もっと安い金利ですし。


ですから、言葉には出さないものの、
やはり「借りてあげている」的な交渉になります。

信金さんも、終始「融資させていただく」というスタンスです。

期日もあまりないので、一両日中に返事をもらうよう約束しました。


さて。当日の夜に電話が来まして・・・



融資できないことになりました。( ̄Д ̄;)



横浜市内を営業拠点にする信金さんだったのですが、
物件は、川崎の中でも「遠い場所(職員さん談)」なので、
難しいんだそうです。

ちなみに、位置関係はこんな感じ。

130310000.png

Aが物件の場所、丸囲みのところが信金さんの拠点です。
そうですか・・・ここでエリア外ですか。(T△T)

週明けに、別の銀行さんに話をしないといけませんね。


公庫で借りるのに慣れてしまって、
決済日を、直近にしすぎたなぁと反省しています。

公庫は決済後の融資なので、買ったあとでも申し込めますが、
普通の金融機関は、購入と同時に融資をしないと、
設備資金扱いにならないんだそうです。



区分購入チェックリスト

ちょっと前に入れていた区分の買付が通りました。

130308000.JPG


昨日の朝イチで連絡があったのですが、
いろいろと理論武装して、買付の根拠を説明していると、
時々通って、高利回り物件を買うことができます。

130308001.JPG
掲示板を見て、管理状態をチェック。


区分の購入くらいだと、完全にルーティン化してるので、
チェックリストを作って、淡々とこなすようにしています。

今日は、そのリストをご紹介。


■契約前に確認すること

修繕積立金の総額(戸あたり50万円以上が目安)
管理費等の日割り精算
固定資産税の精算(極力なしになるよう交渉する)
現在の賃貸借契約書をチェック。おかしな契約でないか。
売買契約書の印紙をどうするか。
手付金、手数料の振込口座。
司法書士をこちらで指定してよいか確認。
支払方法(売主さんからの支払と相殺しないよう事前に伝える)
領収証の作成依頼。


■決済前に確認すること

決済場所の確認。なるべく近くで。
火災保険の手続き。
法人の謄本取得
司法書士さんの手配
オーナーチェンジの案内を作ってもらう。
マンションの管理組合への届け出をしてもらう。
家賃の口座振替について伝えてもらう。
入居者連絡先を確認。電話がつながるか。
仲介手数料、司法書士費用を引き出す。
鍵の引渡について念押し。
決済時の領収証作成依頼。


固定資産税の精算をしないよう、直前まで交渉したり、
ぼくが発行する領収証や、入居者さん宛の家主変更連絡などは、
全部、仲介会社さんにやってもらいます。

家賃の収納方法が変わりますが、決済後にお話するのではなく、
事前に、仲介会社さんから了承を取ってもらいます。


以前は、決済後に振込手数料の件で文句を言われたことがありましたが、
(振込口座が変わったので、高くなったそうです)
前もって売主さんから伝えておけば、あとで揉めません。

領収証も、自分で書くと結構面倒くさいものなので、
先に作っておいてもらいます。


随所に工夫がされた「区分購入チェックリスト」

これがあれば、自分じゃなくても契約や決済が可能です。


対談映像の収録。

時系列で前後してしまいますが、
富山に行く前の日に、対談映像を2つ収録しました。


ひとつは、ちょっと前にやっていた、
「決定版!海外不動産投資<地球の買い方>」のCP特典。

鈴木学さんと、坂口卓人さんに、
海外不動産投資のトラブル事例について話していただきました。

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続いて、伊藤邦生さんの教材購入の特典映像。

こちらは地方不動産投資の裏情報。

130306001.jpg


どちらも、「なるほどー」という内容でした。
該当の方には、映像が完成し次第送付させていただきます。


あと、伊藤さんは3月21日のセミナーで、
「首都圏在住の投資家さんに融資をしてくれる地方銀行」を、
実名で教えてくれるそうです。

詳細とお申込はこちら



こういう映像撮影も、だいぶ慣れてきまして、
事前の打ち合わせなしでも、上手く進行できるようになりました。

ポイントは、

・何について話してもらいたいかを決めておき、誘導する。
・分かりづらいところは言い換えてもう一度。
・編集しやすいことと、しにくいことの区別を知る。

ことです。

編集の話でいえば、「カット・削除」はしやすいのですが、
入れ替えたり、別の部分を挿入するのは難しいです。

だから、話す順番さえしっかり守るようにすれば、
その中で脱線したり、話者さんが言葉に詰まったりしても、
動揺しないで済みます。


付き合うくらいで構わない。

北陸に行くと、きれいな空気と優しい人たちのおかげで、
開放的な気分になります。ヽ(^◇^*)/ 

食べ物もおいしく、何となく緩い食事をしがちです。


久しぶりのラーメンも食べてしまいました。

130305000.JPG


しかし、富山県のラーメンは一部の例外を除いて、
どう逆立ちしても、現在の地元である横浜に勝てません。

上記の写真を上回るラーメンが、
自宅から徒歩圏内に、最低20店はあります。

ラーメンの代わりに、なぜ海鮮丼を食べなかったんだろう。。

※例外としては、富山ブラックラーメンなどの地元の限定のもの。



さて、そんな後悔もむなしく帰京している訳ですが、
北陸大家の会の懇親会で、すごい大家さんがいました。


ぼくは常々いろんな媒体で、
賃貸業ではコミュニケーションが大切だという話をしていて、

・メーリングリストによる情報共有。
・管理会社さんとの懇親会実施。
・担当だけじゃなく、お店全員と仲良くなる

などなど、テクニック的なお話もよくしています。


意識的にせよ、無意識にせよ、
大家さんは「他の大家さんとの間で順位付け」されていて、
順位が高い大家さんが大切にされます。

上記の工夫は、この「順位」を上げるためのものなんですが、
(もちろんうわべだけでやっては逆効果です)
この順位上げ活動を、はるかに強力に実践している人がいました。


なんと、仲介会社の女性社員と映画を観に行ったり、
ほとんどデートと変わらないようなことまでしてるそうです。

「付き合うくらいでも構わない」というコメントも。


ぼくが知っている会社の、何度か話をしたことがある社員さんとも、
かなり親しかったようです。( ̄Д ̄;)


すごいなー。。

その女性、ずっと彼氏がいたはずなのですが。。
※ちょっと前に、寿退社しているので。


「彼氏の物件と、他人の物件、どっちを決めると思う? (* ̄ー ̄)」

なんて言われてしまいました(笑)
そりゃ、そうなんですが。


ということで、同じことをする訳ではありませんが、
上には上がいるなと思った次第です。


富山2日目。

さっき富山から帰ってきました。


今回の訪問は、時間的にかなり余裕がありましたが、
パソコンを持って行くと、だいたいの仕事はできるので、
多少スケジュールに隙間があっても平気です。

でも、やっぱり移動は疲れますね。。ぐったりします。


昨日は、お昼前に管理会社の女性社員さんと待ち合わせて、
お昼を食べた後、持ち物件の空室チェック。

写真を撮ろうとしたのですが、嫌がられてしまいました。。(^^;)

130303003.JPG


富山のマンションは、購入後もうすぐ7年になるので、
今年は退去のたびに設備等のバリューアップをしていく計画です。

2DKの間取りを、1LDKに変更したり、
エアコンが壊れていなくても、省エネタイプの新品にしたりと、
家賃を下げないための工夫をしていきます。

この写真は、コンセントプレートの全取り替えをお願いして、
さっきの社員さんが写真を撮ってるところです。

130303000.JPG


そのあと、事務所に行って打ち合わせをしていると、
すごい雪が降ってきたので、車で宿泊先のホテルまで送ってもらいました。

昔はレンタカーを借りて、自分で移動していたのですが、
最近は、かなり甘えてしまってます。(´~`ヾ)


夜は、昨年発足させた「北陸大家の会」の懇親会。

130303001.JPG


話が盛り上がり、同じお店に5時間以上も滞在しました。

富山のお店は、滅多に満席にならないので、
長期滞在しても追い出されることはありません(笑)

130303002.JPG


福井の有名ブロガー、ナルゾウさんも参加されましたよ☆

ナルゾウさんのメルマガはこちら


早めの富山訪問。

金曜日の午後から北陸に来ています。


突発的な大雪が降る可能性があるので、
普段の年は、12月~3月中旬までは北陸に行きません。

今年は新規物件購入のためにも、
マメに北陸に行こうと考え、ちょっと早めに訪問しました。

案の定、悪天候で電車が遅れました。(;-_-) =3

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北陸線の電車からの風景。富山市内は積もってません。


昨日は午後3時くらいに富山駅に到着。
売り物件に強い不動産会社さんに迎えに来てもらって、
いろいろと打ち合わせや情報交換。

地元の人が買わないような物件を、転売業者さんが買い取り、
それを首都圏の投資家さんが買っていくんだそうです。

そんなことをされると、買える物件がなくなってしまいます。( ̄Д ̄;)


その後は、いつものように高岡の飲み屋さん街で豪遊・・・

ホタルイカのお刺身が食べられる時期になりました。(=´∇`=)

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今日は午前中に自分の物件チェックを終わらせて、
管理会社さんと打ち合わせしてました。

これからチャレンジ制度の申し込みをされた方が、
金沢から富山までいらっしゃるので、面談してきます。


で、夜は北陸大家の会の懇親会があって、明日の朝帰ります。


今日から北陸です。

今日から北陸に行ってきます。

朝5時過ぎに起床→6時前に出発して、
10時過ぎに富山駅に着く・・というのがいつものパターンですが、
今日はちょっとゆっくりです。


現在の空室は、富山のマンションが1戸。金沢は満室です。
加賀市のマンションは、ちょっと多くて3戸あります。

横浜マンションと区分は満室ですので、
瞬間的な入居率は、かなり良好な95.1%です。(=´∇`=)

が、3月の退去が3つくらいあるので、そこの入居促進活動と、
北陸大家会の会合に出るのが、今回の主な目的です。


福岡→北陸と、食事の美味しい地域に続けて出張で、
さすがに太ってしまいそうですね。C= (-。- )

これは、福岡で尾嶋さんと一緒に鉄鍋餃子を食べた写真。

130301000.jpg

130301001.jpg


そのほか、川崎の区分マンションに昨日買付を入れたのと、
先月購入した名古屋の区分について、公庫に融資申込しました。

公庫の金利もだいぶ下がって、場合によっては
1%を切るくらいの水準が狙えるケースもあるそうです。

そんな公庫で融資を受ける秘訣はこちら



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