ファミリー区分の評価方法。
2013年3月12日 08:24
満室経営新聞４月配信号の取材で、
ＣＦネッツの倉橋隆行社長に会うことができました。
「大家さんの起業」という特集の中の、
メインのインタビュー記事になる予定です。
日曜日なのに、普通に出社されていました。
「グループのどこかの会社が、毎日営業してるので休みはないんだよ」
とのことです。大変ですね。（＾＾；）
大家さんの中でも起業ブームが起きつつありますが、
片手間でやれるネットビジネスと違って、
社員を雇用して行う永続的な実業は、簡単ではないなと思いました。
売上と経費の問題、借入の問題、人事の問題。いろいろ頭を悩ませます。
それから、倉橋さんは最近出された書籍を読むと、
サラリーマン時代から、超人的に優秀だったようです。
何事も、まずは一生懸命やろうと思いました。
さて、昨日は信金の審査（まで行ってない）に落ちた区分のために、
別の地銀さんを呼んで、融資の申込をしました。
融資が希望条件で通らなくても、物件は買うことになりますが、
今後のためには、自己資金の拠出は控えたいとことです。
区分マンションは、東京カンテイなどで売買履歴をチェックして、
それに規定の掛け目を乗じたものが、融資評価になります。
賃貸中のものは、さらに７掛けくらいの厳しい評価です。
例えば、実売価格が１６００万円程度のマンションを、
賃貸中の利回りベースで、１２００万円くらいで買えたとします。
すると、
１６００万円 ×０．７（賃貸中の掛け目）×０．７（通常の掛け目）＝７８４万円。
実際の購入額１２００万円に対して、
だいたい６０～７５％くらいの融資が出ることが多いです。
あとは借主の信用力などで、いくらか上積みすることも。
賃貸中であっても、収益還元評価はしないというのが、
昨日いらっしゃった地銀さんのコメントでした。
これが住宅ローンだと、諸費用込みで３５年ローンが出るなんて、
融資の仕組みっておかしなものです。。
ファミリー向け区分投資法は、非常に手堅いのですが、
ある程度の自己資金が必要ですね。
