ブログで書けないような話

自分の家賃収入、ローンの返済額、管理費、税金その他の収支を隠さず公開する「財布の中身レポート」と執筆して2年ちょっとになります。

詳しくはこちら

財布の中身レポートでは、毎月メンバーが持ち回りでコラムを書いています。

経験の中で会得したノウハウや体験談、ブログでは書けない個別具体的な事項など、内容は多岐にわたっていますが、この度このコラム20回分を集めた「特選コラム集」を出すことになりました。(^▽^)


財布の中身レポート 特選コラム総集編

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 ↑画像をクリックすると、サンプルページが読めます。
 

レポート自体も面白いのですが、「毎月購読するのはちょっと・・・」という方も、自身のノウハウ構築やモチベーションアップのために、ぜひお役立てください。(=´∇`=)

ぼくは今日も物件を探して、資料の請求をしました。

がんばりましょう。

素晴らしい仕事ぶり

以前のブログで「大家の仕事の大半が督促だ」と書いたことがありました。

ここでいう督促は家賃の督促という意味ではなく、管理会社さんやリフォーム業者さんに依頼したことを、期日通りに完遂してもらうための督促です。

裏を返せば、お願いした通りの仕事を期日通りにバッチリやっていただけるところはほとんどないということです。(^^;)


そんな中、金沢のマンションの管理をお願いしている会社さんは、常に期待以上の仕事をやってくれます。ヽ(*^。^*)ノ


今日は、最近の素晴らしい仕事ぶりの一例をご紹介。


3日前、物件から200kmほど離れた新潟県で地震がありました。
震源地の震度は6強とかなりのものですが、当然ぼくの住んでる東京では何の揺れも感じませんでした。

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記録によると、最初の揺れは10時13分
その時間はテレビを見ていなかったので、地震があったことすら知りませんでした。


そして地震が発生してわずか1時間あまりの11時37分に、管理会社さんとの間でやりとりしているメーリングリストに投稿がありました。

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金沢のあたりは、震度3くらいで大した揺れではなかったそうですが、素晴らしい機動力を発揮して物件の無事をいち早く確認し、さらにエレベーターの動作確認までしていただいてます。(*^ ^* )

まさに、督促いらずの完璧な仕事ぶりではありませんか!
こういう管理会社さんに任せておけば安心です。

金持ち父さんの本にも、投資はチームで行うものであるということがくどいくらいに書かれていますが、まさにその通りですね~。(^▽^)


最近は、従前からお願いしている富山の管理会社さんも良い動きをしていただいてますし、新しい便利屋さんにも巡り会いました。

新規の物件だけはなかなか買えませんが、よい方向に進んでいる感じはします。

債務超過

買付を入れた金沢のマンション、あっさり断られてしまいました。(^^;)

何しろ5千万円引きのオファーですから、仕方ないかもしれません。

こちらの売主さんは、相続で建物を引き継いだそうなのです。

年間家賃収入が1200万円くらいのマンション(築10年・今回の物件)と、550万円くらいのマンション(築33年)のふたつ。

築33年のマンションは1億円で売られています。
利回り5.5%・・・って都区内の新築のようです。(笑)

こういう破天荒な値付けがされるのはなぜかを聞いてみましたが、このふたつの物件で合計2億7000万円くらいの残債があり、このような法外な金額で売却しないと抵当権が外せないとのことでした。


つまりこちらのオーナーさんは、明らかに不動産価値以上の負債を抱えており、完全に債務超過状態になってます。

家賃年収合計1750万円で、2.7億円の負債。

ぼくが4億円以上の残債を抱えているのと同じような状態です。
実際には1.37億円くらいですから、いかに凄まじい状況かが分かります。(;゜0゜) 


・・・この人、相続しなければよかったのに。




最近いくつも買付を入れていますが、なかなか通りません。(。>_<。)

通らなかった物件は、ことごとく売れ残っていますので、折を見て再度お話をしてみようかと思います。

物件買うのも長期的な駆け引きが必要になってきましたよね。


ホテルのオークション

6月30日は、1年ぶりの誕生日でした。(=´∇`=)

同じ誕生日には、マイク・タイソンやプロ・ボディビルダーの山岸くんがいます。

 ◆ギタリストのイングヴェイ・マルムスティーンも同じでした。(≧∇≦)/

平日の場合は、四半期の締め切り日になるので、朝から晩までストレスの多い1日を過ごすのですが、幸い今年は土曜日でした。

旭川の物件が買えなかったことで、しばらく大きなお金を使うこともなさそうですから、ちょっと贅沢をしてみました。

ホテルのネット予約ができる一休.comでは、ハイクラスの部屋がオークションに出ていることが多いので、試しに落札してみました。

ニューオータニ幕張のスイートルームを、半額以下の5万円で落札!(≧∇≦)

このような入札状況で、最後の5分はかなり激しく競り合いました。


お部屋はこんな感じ。

91㎡もある室内!

いや~、よかったですね~。(^▽^)

お風呂も長時間入って、備え付けのお茶・コーヒーも全部飲みましたし、チェックアウトぎりぎりの時間まで滞在してしまいました。貧乏性です。(笑)

物件が買えたら、また行こうと思います。

毎日探してます。

しばらくブログを更新しなかったので、旭川のことでショックを受けているように見えたかもしれませんが、まったくそんなことはありません。

「買えない物件は買わない方が良い物件」というのが持論なので、あまり気にしないようにしています。( ̄ー ̄)

ここ2週間は、金沢の物件に縁があったようで、2件をウォッチしている状況です。


1件目は地元業者さんから紹介をもらったのが最初ですが、今は健美家にも出ています。

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なかなかキレイで、プライドの持てる建物です。
サイト情報によると1億6800万円ですが、3千万円くらいの値引きは可能とのこと。

その場合は、満室時で16%くらいの利回りになるのですが、現在36戸中入居が7戸。

競売取得で全空状態だったそうで、空室はだんだん埋まっているようなのですが、空室が減ったら値引きはしないんだそうです。(。>_<。)

入居状況を頻繁に確認して、キャッシュフローが少しでも出るようになったら3千万引きの買付を入れようと思います。


それから、昨日買付を入れた物件。

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写真のすぐ隣にもう1棟ありまして、ふたつで1.5億円です。
この金額だと、土地から買って新築しても同じくらいの金額で建築できる水準なので、5千万円引きの1億円で買付を入れました。

最近、おかしな値付けをされた物件が多くてびっくりします。

だから、売出金額は気にしないで、場所や建物の状態が良ければ、躊躇せず「買える金額での買付」を入れるようにしています。

通らなくても買付を入れておくと、物件が売れ残ったときに再オファーが来ることもあります。

その場合は、さらなる価格交渉のチャンス。(*`∇´*)
少しでも安く買って、入居者さんに還元してあげればいいんじゃないかと思います。


北陸には、強引な買付でもイヤな顔せずに交渉してくれる業者さんがいます。

早く購入して、仲介手数料を払ってあげたいと思っています。

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