アメリカでも高利回り

今日から、「ウルトラ物件獲得術」のDVDが、
先行予約販売されてます。

DVD予約ページ


これまで、色々試行錯誤しながらやってきて、
まだまだ規模などでは上の方がたくさんいますが、

・担保評価の高い、RCや鉄骨の物件を

・すごい利回りで購入する

・当然、購入はフルローン


という分野では、少なくともセミナーをやってる人では
トップのお話ができるのかなぁ・・と思います。

予約してから届くまで、ちょっと長いんですけどね(笑)


さて、昨日はアメリカ不動産投資を実践されている
中山道子さん主催のランチに参加しました。


場所はなんと、六本木ヒルズクラブ

入会金なんと126万円!
毎年年会費が掛かる上に、50万円の預託金まで必要な
セレブ感たっぷりのレストランでした。(^◇^ ;)

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すごい高級感です。


先月、サンディエゴで不動産を見てきましたが、
低い利回り、高い金利の中でのキャピタル狙いが主流でした。

中山さんは、利回り20%以上の物件を現地で購入し、
インカム狙いの投資を実践されてます。


あっちでも、利回りの高い物件ってあるんですね。

最初はそれなりに、手間が掛かるようですが、
軌道に乗れば、現地へ頻繁に行く必要もないみたいです。


日本に比べて有利かどうかは、まだ分かりませんが、
海外に不動産を持ってるっていうのが、いい気分ですよね☆

ブログがものすごく充実してるので、
読むだけでも、かなり勉強になりそうです。

ぼくもこれから、読み込んでみます(≧∇≦)

メールセミナー

おはようございます。(^▽^)

昨日のブログに書きました選択の結果なんですが、
なんと4月末に退去を申し出て、それを取りやめていた人が・・・



「やっぱり退去する」



という結果になりました。(゜▽゜;)

管理会社さんに部屋を移るように言われたからではなく、
単純に、再び気が変わったのです。 



がっかりしました(笑)



幸いもうひとつの空き部屋も、入居者候補がいらっしゃるようなので、
何とかそちらで決まって欲しいところです。


さて、昨日から「メールセミナー」というものを
書き始めています。

メルマガシステムの機能で、「ステップメール」というのがあり、
登録されたアドレスに対して、自動で一定間隔のメールを送れます。

通常は、お店がお客さんに対して
フォローや追販をするために使うようですが、

メールセミナーというのもいいかな~と思って着手しました。
西山雄一さんのサイトでも、満室経営のセミナーがあります。


セミナーのネタはいくつか候補があるのですが、
まずは本当の初心者の方向けのものを、作ってます。

メルマガはブログとは違った面白さがありますよね。
直接話せてるっていう感じが強いです。



■明日から、「ウルトラ物件獲得術」の
 DVD先行予約開始。4千円引きで販売です。
 

難しい選択

11月に購入したマンション。

購入時6戸空室&その後に退去1戸の状態から、
現在は満室になっています。

そのあと4月末と5月15日の予定で、
2戸の退去連絡を受けていました。


ちょっとイヤだな~と思っていたのですが、
幸い、3月のテコ入れ効果がまだ持続しており、
1件は退去前から申込が入りました。(^▽^)

この方は5月20日からの入居を希望していて、
4月末退去の部屋のほうに、入っていただく予定でした。


ところが、4月末退去の入居者さんが、
「やっぱり退去しない」と申し出てきました。

勝手な方ですが、まぁ有り難いです。


しかし、その部屋に入居を希望している人がいます。

予定の部屋は角部屋だそうで、
できれば5月15日退去の部屋は避けたいんだそうです。

この状態での、管理会社さんのベストな選択はどれでしょうか?


 1.4月末に何としても退去させ、新しい人を入れる。
   住み続けたければ、5月15日に退去する部屋に移動。

 2.新しい入居希望者を説得して、5月15日に空く部屋に入れる。

 ちなみに、4月末退去の入居者が別部屋に移っても、
 それによる仲介料などは発生しないことになってます。


管理会社さんは、1の方を選んでいました。

1のメリットは、「申し出は守るべき」という理屈が立つのと、
入居申込がキャンセルにならずに済むこと。

デメリットは、別部屋に移ってもらえない場合は、
退去が確定してしまうこと。2部屋分の原状回復が必要。


ぼくはこの経過を聞いて、2でお願いしたいと伝えました。

2のメリットは、もちろん満室になること。
しかも、5月15日空き→20日入居とロスが少ない。

あと、新規のお客さんよりも
以前からのお客さんを大切にするのが、筋だと思いました。

デメリットは、入居予定者を怒らせる可能性があり、
キャンセルもあり得ること。


キャンセルを防ぐために、
20日からの日割家賃をサービスするなどの妥協案を
提示して欲しいと伝えています。


うーん・・・どうでるか。ヽ(´~`;)
数日のうちには、結果が出ると思います。



■「ウルトラ物件獲得術」のDVD先行割引予約は、
 30日からになりました。ブログとメルマガでお伝えします。

お休みモード

おはようございます。
朝寝坊して更新が遅れました。(--)zzz.


休みの多い会社では、もうGWモードみたいですね。

ぼくは3~5日まで愛知の実家に行きまして、
6日は、一休オークションで落札したホテルでのんびりします。

87㎡もある、海が見えるスイートルームを、
3万円ちょっとで、落札しました。ヽ(^◇^*)/

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向こうでは、4日がメルマガ読者さんとの飲み会で、
あとは原稿を書いたり、テレビを観て過ごします。


3~4月の繁忙期は、3/3の物件購入から始まって、
確定申告と入居付け、サンディエゴへの視察旅行。

4月に入ってからは、自分のセミナーの企画を作って、
2物件分のリフォーム打ち合わせ・・・と忙しく過ごしました。


入居率も改善しましたし(3月3日の空室8戸→現在4戸)、
まずまずといったところです。(^▽^)


今朝は、4末~連休明けにある退去の募集の件で、
管理会社さんにメールを出しましたが、
あとは2週間くらい、あまり動きがないかなぁ・・という気がします。

活動は少なくなりますが、
ブログは更新しようと思ってます。

今年になって、毎日更新を続けていますので、
さすがに習慣になってきました。



■30日までにお申込いただくと、今田信宏さんと、
 マサさんの「ガンガン購入系」2本がセットで聴けます。
 財布の中身レポートは、初月無料です。

物件見学と飲み会

目覚ましを掛けなくても、
7時に起きてしまうようになりました。

規則正しいのか、老人へ近づいたのか・・・。(^^;)


さて、昨日はお昼から売り物件を見に行きました。

利回りは高いものの、ものすごくプライドが持てない物件で、
再生させるのも、かなりの手間とお金が掛かりそうでした。

適当に運営されているアパートが、
ちょっとかわいそうでした。


その後、案内していただいた業者の方に、
近くの競売物件も紹介していただきました。


これが、かなりすごいです。

予想落札価格を聞きましたが、ホントかよ~ってくらいの
高い利回りになります。鉄骨の平成築。

買えるか分からないのですが、
資料を送ってもらうように依頼して、帰京。


夜はメルマガ読者さんたちとの飲み会でした。

みなさん、やる気のある人たちばかりで、
ぼくも刺激になりました。(^▽^)

スピード投資法や、一発鑑太郎の評判がかなり良く、
紹介してよかったなぁ・・と思いました。


今から不動産投資を始めるような方は、
ここ数年の不動産投資ブームで蓄積されたノウハウを
しっかり活用できるので、スタートダッシュがすごいです。

最初から1億超えの物件を買うようなことも、
珍しくなくなりました。


10年くらい前だと、いきなり億単位の物件が無理なのはもちろん、
フルローンで物件を買うことだって
ほとんどできないような時代だったと思います。

以前に比べて、環境的に悪くなった部分ももちろんあるのですが、
良くなったところだって、たくさんあります。


ロバートアレンさんの本で、
「不動産を買ういちばん良いタイミングは、今日だ」
というフレーズがありましたが、ホントにその通りです。


■100席完売の「ウルトラ物件獲得術」セミナー。

 現在キャンセル待ちの受付中ですが、
 29日から、DVDの先行割引販売ができるようです。

 ぼくのブログからも申し込めるようにします。

  

マサさんにインタビュー

昨日は、加賀温泉の空室対策のために、
お得意(だと思ってる)チラシ&業者さん宛のご案内を
作成しました。(=´∇`=)

30分くらいで作れるようになったので、
かなり効率いいです。

何が永久無料かは、ちょっと秘密です(笑)


今回はFAX送信を前提にしているので、
片面刷りで、写真を多用しないようになってます。

広告料も出すようにしたので、
これを撒いてもらって、まずは様子を見たいところです。


それから、夕方からは音声セミナーの収録で、
三代目大家マサさんにインタビュー。

物件選択、融資戦略、リフォームノウハウなどについて、
2時間以上もお話いただきました。

多少は編集も入って短くなるのですが、
過去最長の収録時間です。(゜▽゜;) 


不動産投資と大家さん仲間が大好きなのが、
ビシビシと伝わってくるインタビューでした。

5月11日の配信予定です。


今日は、お昼から売り物件を見に行って、
夜はメルマガ読者さんとの飲み会です。(* ̄A ̄*)ノ


■30日までにお申込いただくと、今田信宏さんと、
 マサさんの「ガンガン購入系」2本がセットで聴けます。
 財布の中身レポートは、初月無料です。

戻ってきました。

もういっこのブログの方に載せるべきものですが、
金沢駅近くで食べた海鮮丼が、あまりに美味しかったので、
写真を掲載です。(^∇、^ )

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見てください。このボリューム!
1980円でしたが、価格以上の満足感です。


さて、加賀温泉の空室対策でいろいろ作戦を考えたので、
今日から準備を進めていきます。

チラシを作って、近隣業者さんにFAXを入れてもらったり、
募集条件を(家賃以外のところで)緩和するなど、
特に目新しいものはありません。

でも、一気にやるのがポイントだと最近は感じています。


夕方からは、財布の中身レポートの、
5月配信分のインタビューを収録です。

個人的に、話を聞きたい人を選んでみました。(^▽^)


6月はVIP会員さん向けに、
アメリカの不動産投資と市場についてのレポートを
お届けできる予定です。


実は6月事に頃もういっかい、
海外の不動産視察に行くような話になってます。

何かすごいですね。(゜▽゜;)
これまで、トータルで4回しか海外に行ったことないのに。

一気にパスポートのスタンプが増えそうです。


好きな時に、好きなことができるのは、
とても楽しいです。ヽ(^◇^*)/

サラリーマンじゃなくなっても、別に収入は減らないし、
何とかなってしまうものですね。

加賀温泉の管理会社さんと懇親会

北陸遠征の最終日、金沢のホテルから更新です。
今日はお昼までホテルにいて、いつもの通り電車で帰宅予定。


昨日は加賀温泉というところまで出向きました。

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駅を出ると、旅館の送迎バスがお出迎えしてくれます。
仕事を忘れて、お泊まりしたくなります。(^^;)


3月に購入した物件を、ちらっと確認して、
それから管理会社さんと打ち合わせでした。

新しく委託した、加賀市のシルバー人材センターさんも、
まじめにお掃除をしてくれているようです。


管理会社さんとは、まずは2戸ある空室解消について、
まず「満室が当たり前だ」という認識を作ってから、
具体的なアイデアを出し合いました。

地方の場合は、管理会社さん自身が
空室を容認するような先入観を持っていることが多いです。

そういう意識を変革するのが、コツと言えばコツです。


ホントにそうなるか分かりませんが、
ぼくの提案を聞いていた管理会社さんが、

「やばいです。そこまでやったら一瞬で埋まります」
と言ってくれました。楽しみです。(^ー^)v


夜はまた懇親会。

金沢の管理会社さんにお勧めいただいたお店で、
楽しく不動産談義をして過ごしました。


昨日も、またドンペリ飲んじゃいました。
お店の人が「マジ?(^▽^;)」って顔をするのが面白いです(笑)


氷の中で瓶が冷やされて出てくるんですが、
花火みたいなものが、その氷に何本か刺さってました。

暗くて撮影できなかったので、イラストで解説。

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もちろん、こういう支出も投資と思って使ってます。


一応、物件の利回りより遙かに高い回収率を
実現できると思っての支出だ・・・・と思っていますが、

こじつけ的な要素も否めません。(^^;)

大規模リフォーム

昨日はかなり盛り上がってしまいました。

↑これだけの文章をタイプするのも、
何度か間違ってしまうくらい、ダメージ残ってます(^^;)

濱口さんという方のブログをよく読むのですが、
昨日は真似をして、クラブでドンペリを飲みました(笑)

やまやで買ったのと、まったく同じ味でした。
気分がいいですけどね。


さて、昨日は3番目に買った富山市のマンションの
リフォームの打ち合わせをしました。

売主さんがずっと住んでいた部屋で、
退去後8ヶ月くらい、自宅新築中の方に安く貸してました。
まったくリフォームなしで、その代わりに家賃を下げてました。

その方の自宅もようやく完成したので、
今回、気合いを入れてリフォーム→大幅家賃アップを
目指したいところです。


最初に出てきた見積もりは、オーソドックスなプランでしたので、
業者さんと部屋の中を歩きながら、

「ここの収納を、ウォークインクローゼットにしてください」
「お風呂はこの機会に一坪タイプへ」
「このあたりに照明を設置して、壁を照らす感じで」

などなど、これまで勉強した知識を駆使して
様々な注文を付けてきました。


吹き抜けもある3階建て。

3LDK、110㎡という希少価値のあるお部屋ですので、
設備や内装も、それに見合うものにしたいと思ってます。


たぶん、ものすごい金額の見積もりが出てくると思うので、
詳しい人に相談した上で、発注する予定です。

国金への融資申し込みも完了。
昨日の夕方に電話がありましたが、貸す気満々です(笑)

4年近くの返済実績がありますから、おそらくは大丈夫でしょう。


今日はお昼から金沢に移動して、接待の第二弾ですが、
それまでに体力を回復させたいと思います。



■おかげさまでセミナー100席完売です。
 28日頃から、DVDの先行予約ができるそうです。

トレーダーさんの飲み会

おっはようございまぁす☆
今週も、パワー全開で頑張りましょう(^▽^)


昨日は逗子で仕事のあと、自宅を通過して上京。
トレーダーの方10名くらいと、六本木で飲み会でした。

投資家けーちゃん、株式投資の経験は多少あるものの、
外食産業の優待狙いがたまたまヒットしただけ。

数年間、ほぼ不動産投資一本です。


金持ち父さんの書籍にも、
「金持ちになりたかったら、金持ちの言葉を使いなさい」
という名言がありますが、昨日のはまさにそういう感じ。

「金持ちの言葉」だらけの会話ですが、知らない言葉がたくさん。
その都度質問しながら、話についていきました。(^^;)ゞ 


参加者の方は、通常の株式投資はもちろん、
FXやオプション、商品先物で小豆を買ってる方までいましたが、

「不動産投資は難しい」という意見が多かったです。


なぜ難しいかと聞いてみると、
「不動産には、株価のような客観的に明示された価格がない」
からなんだそうです。

価値の分からない売り主さんから安く買うことが、
不動産投資の醍醐味だと思いますが、
逆に、新規参入の障壁になることがあるみたいです。


先日ブログに書いた、ジグソーパズルの話と
よく似てますね。(=´∇`=)


今日はこれから、北陸遠征です。
リフォームの打ち合わせもしますが、メインは接待。

「どうやって管理会社の人を誘うんですか?
 誘って来てくれますでしょうか?」

という質問もありました。


↓こんなメールを出して誘ってます。

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別に、特に変わったことはありません。⊂(^^ )

相手にプレッシャーが掛からないよう、軽い感じで
お誘いすると、参加してもらえるのではないでしょうか。


お中元やお歳暮、年賀状などは
他の大家さんに埋もれてしまいますが、

一緒に飲み食いしたことは、ずっと記憶に残りますので、
積極的に実施されることをオススメします。



■5月31日のセミナーは、100席SOLD OUTだそうです。
 10日で達成☆ あとは当日頑張るだけです。

学びの会の勉強会

5月31日のセミナーは、残席が残り少なく、
火曜日くらいには、満席になってしまいそうな感じです。


さて、昨日は大家さん学びの会
定例勉強会でした。


お部屋の原状回復について、
「管理会社さんは、どのくらいのマージンを抜いてるのか」
のような、かなり深い内容でした(笑)

また、原状回復で差が出やすいポイントについても
教えていただきました。なるほど~って感じです。


場所が横浜開催で、近かったこともあり、
2次会までバッチリ参加。

大家業を通じて、みなさんがそれぞれの人生観を
持ってるところが、興味深かったです。(^▽^)


飲み会で何を話したかな~と思い出してみるのですが、
昨日はあんまり不動産の話をしませんでした。

それでも長時間話し込んでしまうのは、
マインドの部分が近いからなのかな、と思いました。



■ちょっと値上がりしましたが、特典が付いたようです。
 一発鑑太郎は、文字通り一発で投資分析ができます。

ジグソーパズル

無料レポートの紹介を始めてますが、
 現在までのランキングは、こんな感じです。

 1位 失敗しようがない不動産投資の秘訣5カ条(120)

 2位 買っていい不動産 買っていけない不動産(108)

 3位 不動産投資ノリスク(103)

 
 現在、不動産投資関連で11本。それ以外で6本を紹介してます。



さて、今日はメルマガでよく話している、
ジグソーパズルの話をします。


不動産投資の勉強は、
ジグソーパズルに似てる訳です。(^▽^)

一方、株式投資の勉強は積み木に似てます。


ジグソーパズルの特徴としては、

 最初に角や周辺から埋めていくという、セオリーはあるものの、
 どこから始めても、間違いではない。

 完成に近づくにつれて、楽になる。

 しばらく(半分くらい?)埋めるまで、
 全体像が分からない。


一方、積み木の特徴としては、

 下から積み上げていくものと決まっている。
 
 積み上げるほど、だんだん難しくなる。

 わずかな数の積み木でも
 取りあえず、完成形を造ることができる。


という感じです。


株式投資は、ちょっとの知識でも始められます。

口座を開設するのは簡単ですし、上がりそうな株を
ひとつ選んで購入しただけで、儲かる場合もあります。


不動産は、宅建の試験のような一般的な知識のほか、
建物を見極めるスキル、エリアマーケティング、
融資を引くテクニック、滞納などのトラブル、リフォーム。

管理会社さんなどとの、交渉や関係強化。


ひとつ物件を買うだけでも、
総合的な知識がいるのが、特徴ではないかと思います。

でも、一棟目を買って運営する知識・能力と、
二棟目以降の購入物件のそれは、ほとんど同じです。


株は、経済情勢、企業分析、チャート分析。
政治や海外動向まで。

いくらでも高くなる積み木があります。
トータルでは、株の方が頭を使います。


不動産投資は、最初がいちばん大変です。

あとはどんどん、ノウハウや信用が付いてきますので、
まずはしっかり勉強して、最初の一棟を買って欲しいと思います。


今日はこれから、学びの会です。(=´∇`=)


■残席20を切ったそうです。まもなく満席。

 投資家けーちゃん流 ウルトラ物件獲得術


■怪しいけど高品質な光速不動産投資 成功法
 この通りやれば、確かに速攻でリタイヤできそうです。

今年度の税務対策

新宿のお店を予約して、
飲み会に参加されるメルマガ読者さんに、
ご案内を送信しました。(^▽^)

電車での帰宅が面倒なので、隣のホテルも予約。
これで、遠慮なく飲めます(笑)


さて、昨日は税理士さんとの打ち合わせでした。

顔の広いコテツさんに紹介してもらったのですが、
素晴らしく助かってます。

法人化も含めて、もっと早くやればよかったです。


今年のテーマは、所得の分散法人の強化

税金はできるだけ払いたくありませんが、
昨年末に新設した管理法人は、バッチリ黒字決算にします。

優良法人としての決算書を携えて、
来年には、法人で物件を購入したいところです。


また、所得の分散は大きなテーマです。

これまでの不動産は全て個人で購入。

共有名義にもしていないので、
家賃収入が、100%ぼくに掛かってきます。


それ以外の収入も含めて、できるだけ家族へ行くように
ちょっと工夫してみることにしました。

青色専従者給与で、月額20万円。
法人からも嫁さんに役員報酬。

日本が累進課税になっていなければ、
こんな小細工する必要ないんですけどねー(笑)


とにかく日本(だけじゃないかもしれないけど)の税制は、
「知らない人が損をする」仕組みになってます。

専門家の方の力を借りて、
損しないようにしたいところです。



■もう、残席も3分の1です。
 投資家けーちゃん流 ウルトラ物件獲得術


■次回は2000名突破!!ヽ(^◇^*)/
 メルマガでは、より濃い情報を配信してます。
 

ライバルを出し抜く!

品川でうっちゃんと会う前に、
北田さんという、不動産投資家の方と会いました。

ぼくより年上の方ですが、
数年前に、不動産投資でセミリタイヤを実現してます。


あまりすごくなさそうに話をするんですが(笑)、
かなりの実績&ノウハウをお持ちです。


・物件はほとんどが東京23区内。

・都内ではありえない程の高利回り。

・一般的には「与信を毀損する」と言われる、築古物件中心。

・でも、ローンは楽勝で通している。

・こんな独自の投資法で、購入総額10億円以上!!


すっごーい。(^^;)
本を書いたり、セミナーやったりすればいいのに。


そんな北田さんは、リタイヤに飽きた(笑)とのことで、
独自の検索システムを作られたそうです。


まだ全然アクセスがないようなので、
狙い目かもしれませんよ。( ̄ー ̄)v


正直、健美家のような見やすいサイトではありません。
その分、ライバルを出し抜いて、物件を「獲る」には好都合です。


メールアドレスを登録しないと、検索ができませんが、
登録者には定期的に、ノウハウ満載のメールが届くそうです。
(もちろん、登録は無料)

こちらのページの左側にある、
「検索画面」というところから、登録してみましょう。

固定資産税の話

「アームレスリングって、どこの筋肉を使うの?」と
よく聞かれます。

いちばんは前腕(肘から先)の筋肉を使います。
あとは肩の後ろの部分と、背中。

背中といっても、肩胛骨のあたりではなくて
脇の下に近い、広背筋という筋肉を使います。



さて、今年も、固定資産税通知の季節がやってきました。
今年から、全物件で口座振替による支払に切り替えてます。

金額的には昨年より1物件増えて、
年間で300万円を超えることになりました。(;_;)

高いです。


納税の通知書は、1月1日時点での所有者に届きます。
3月に購入した物件については、今年は支払う必要がなく、
売主さんが税金を支払います。


慣例として、1~3月に物件を決済した場合は、
4月起算の1年分を、決済時に精算してしまうのが普通です。

ぼくの場合は、いろいろ交渉して「精算なし」にしたので、
決済時の自己資金拠出も、かなり少なく済みました。(^▽^)

ちょっとした、交渉のコツです。


買値が100万円安くなるよりも、
固定資産税100万円の精算がなくなる方が、

CCRなどの投資指標は、良くなります。


セミナーでは、もっと具体的で、もっと効果のある、
そしてもっとダークサイドな交渉について、お話します。(*`∇´*)


ちなみに、自分のセミナーだけでなく、
沢孝史さんの話もすごいです。

今回の「お宝マンション」は、
静岡駅近くの商業地を土地から購入して新築。

総工費、なんと4億円。(゜▽゜;) 


しかも地元の信用金庫で融資に成功。

信金でも、4億円も貸してくれるんですね~。

新お宝マンションセミナー


昨日は、メルマガで飲み会のご案内を出しました。

初めての都内開催ということで、申込が殺到。
また、大宴会になってしまいそうです。⊂(^^ )


ちなみに、5月4日か5日に帰省するので、
名古屋での開催を予定しています。

東海地区の方で、GWに地元にいらっしゃる方は、
ご参加いただければ幸いです。


誰も来なくても、自分は飲み会します(笑)

すごいアイドル。

Yahoo!のトップページに記事があったので、
興味があって読んでみました。

女子高生アイドルが痴漢を撃退


すごい女子高生、しかも芸能人で。

名前を見ても、もちろん全然知りません。
人気のある子なのかな?この辺の知識は乏しいです。(^^;)


でも感心したのは、記事ではなくて彼女のブログ


あんまりアイドルっぽくない写真ですが(笑)、
このブログの文章、めちゃめちゃ上手だと思いません?

流れや読みやすさももちろん、
論理的な展開、状況が目に浮かぶような言い回し。


追記のところでは、女子高生アイドルという立場では
なかなか言えないようなことも、しっかり言ってる。

「短いスカートを履くのが悪い」という意見に理解を示すなど、
オトナの考えを持っている。


さらに、ファンや回りの人への配慮も万全。


この子、絶対すごいです。(゜▽゜;) 


アイドルとしてファンになることはないですが、
ブログを書いている人間として、正直びっくりしました。

高松の大御所

昨日は久しぶりに、アームレスリングの練習しました。

かなり遅刻をしていったので、
自分だけフレッシュな状態で、疲れたメンバーと対戦。
超ひさしぶりに、1勝できました(笑)

これからも、この作戦でいこうかな・・・(^▽^)


さて、遅刻の原因なんですが、
上京しているうっちゃんこと、内海芳美さんに
財布の中身レポートのメンバーで会ってきました。

インデックスワンブログの同僚で、4年前からのお友達です。


貯蓄好きな普通の主婦が、16年前から不動産投資を開始。
次々と物件を取得して、最高利回りは53%。

今では地元の老舗工務店からも一目置かれるような、
超優良リノベーション会社の経営者です。

周りが放っておかない、ナイスな人柄と、
ひらめき&行動力が、うっちゃん成功の理由だと思います。


リノベのコツ、秘訣、裏話も聞いてきましたので、
音声やブログでお届けしたいと思います。(^○^)


それから、来週の頭に北陸遠征することにしました。
今回は、リフォームの打ち合わせと、管理会社さんとの懇親会。

超豪華にやろうと思います。


いつもは横浜→東京駅まで出まして、
北陸フリー切符を使っての、新幹線移動だったのですが、
自宅から羽田空港へのアクセスが良いことが分かりました。

そこで、航空機&ホテルがセットになっている
「ビジネスパック」を使おうと思ったのですが、

残念ながら10日前までしか受付しないんだそうです。。

ご利用は計画的に、ということですね。



■告知後5日で、半分埋まりました。(^▽^)
 
 投資家けーちゃん流 ウルトラ物件獲得術

 お宝不動産のメルマガでは、告知されてない状況なのにすごいです。
 ありがとうございます。


■今日の夜、飲み会のご案内をいたします。
 メルマガも読んでくださいね☆

リノベーションセミナー

昨日もセミナーに出席しました。
勉強熱心です。(^▽^)

広島在住の石井由花さんによる、リノベーションセミナー

豊富な実例を、たくさんの画像付きで紹介していただき、
「こんなボロ物件でも、このように大変身するんだな~」というのが、
肌でつかめるようになります。


細かいテクニックも説明してもらえるのですが、
業者さんとの接し方とか、リノベをする前提条件など、
考え方の部分をたくさんお話いただきました。


セミナーですと、「明日から使える10大ノウハウ」みたいな
即効性のあることを話す方が、ウケます(笑)

株でも、「必ず上がる、講師お勧め銘柄」というのを
期待して参加する方も多いようです。


ずっと後になっていても、「これは役だったな~」と思えるのは、
実はもっと本質的な、マインドや原則のお話だったりします。

昨日のお話は、長く使えると思います。(o^-^o)


夜は、メンター泉正人さんと食事しました。
ふたりで食べ過ぎました(笑) ごちそうさまです~☆

今日からまた、海外出張なんだそうです。


いや~、全ての話がすごいですね。

人生全体に、レバレッジが掛かっている感じです。(゜▽゜;)



■持ち物件の最高利回りは、築15年の重量鉄骨で24.5%。

 一番低い利回りで、築11年のRCが15%。
 容積率を52%しか使っていないので、仕方ありません。(^^;)

 担保評価はバッチリですけどね。
 
 こういう高利回り物件を購入する方法を、お話します。

 投資家けーちゃん流 ウルトラ物件獲得術

ベトナム不動産投資セミナー

誰もが心の片隅で心配している、「自殺物件」について、
詳しく解説した無料レポートを見付けました☆

こちらのページから、読めます。

いつもお伝えしていますが、
ダウンロード用に、専用アドレスを作ってくださいね。



さて、昨日はJFAと日本アジア証券共催(?)の、
ベトナム不動産投資セミナーに行ってきました。

ホーチミンやハノイは、昭和30年代の東京みたいで、
これから発展するエネルギーを感じます。(^▽^)


いろいろ制約が多くて、
現物の不動産投資はできそうにないんですが、
不動産ファンドとして販売されるようです。


いちばん前の席にいた人が、
ものすっごい貧乏揺すりを、2時間ずっとしていました。


視界のじゃまになるほどです。( ̄ヘ ̄)

X-JAPANのYOSHIKIかと思いました。


今日は、石井由花さんのセミナーに参加です。


ちなみに、ぼくの場合は
セミナーに出てると、入居が決まることがあります(笑)

洗濯機の法則ですね。



■すごいペースで申込をいただいてます☆
 利回り10%程度の物件なんか、見向きもしなくなるかも。

 投資家けーちゃん流 ウルトラ物件獲得術

屋上を確認してみました。

おはようございます~。

オークションで格安に落札したホテルで、
優雅にブログを更新しております。(^▽^)

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いや~、高いところは気分がいいですね。


さて、高いところと言えば、
3棟目のマンションで、雨漏りが発生したことを
ちょっと前のブログで書きましたが、

足場を組んで登っていただいたところ、
雨水を流す管に、泥などのゴミが詰まってしまい、

屋上に深さ5cmほどの、池ができているという報告がありました。


ショックです(><)


このマンションは、足場を組むか高所作業車以外の方法で、
屋上に上る手段がありませんでした。

最初にこの話が出たのが、なんと1月の話でしたので、
雪が降ったり、ほかのことで忙しかったりで3ヶ月も遅れました。(^^;)


原因の除去はもちろん、防水のやりなおしと
いつでも屋上に上るためのハシゴを設置することになります。

リフォーム代が、かさんでしまいますが、
今年はそういう年と割り切ってます。


納税額も安くなるし。


これくらいの規模になるのなら、
国金でリフォーム代を引いてみようかと画策中です。



■昨日のブログのあと、財布の中身レポートのお申し込みが、
 かなりたくさんありました。
 
 確かにNSX松田さんの、全空→満室コラムは必見です。
 反響も大きいようです。すごいです。

すごいふたり。

昨日告知したセミナー。

16名の方が、初日から申込をしていただけたようです。
心から感謝いたします。(^▽^)

1万倍の価値を提供することをお約束します☆

高利回り・フルローン・満室セミナー


さて、今月の財布の中身レポートでは、
メンバー2名にちょっと感銘を受けてしまいました。

今日の早朝に配信しています。


まずNSX松田さん

コラムで、津久井というところのアパートを、
全空室状態から、満室にした経緯が書かれています。


不当に安く契約されていた、一括貸しの解除から始まり、
ナメクジのいた貯水槽の清掃、給水ポンプの交換などのインフラ整備。

屋外照明を替えたり、ガスボンベのカバーを付けたりといった
非常に細かい作業も地道にこなして、物件価値を上げ、

さらにはお得意の、ホームセンターを活用した
スーパーリフォームで物件を甦らせました。


謙虚な松田さんなので、11ページのコラムでまとめていますが、
ぼくなら35ページ分は書いてしまうくらいのことをやってます(笑)


それからコテツさんですが、
なんと1ヶ月のうちに、頑張ってた融資を3行に断られ、
(門前払いではなく、かなりいいところで断られています)

半年くらい交渉を続けていた、新築用土地の購入を、
弁護士からの通知書1枚で、さらっと却下されています。


「はい、ご縁がありませんでした。おつかれー」

みたいな感じで。

こっちはフルローンの融資も通っていたのに・・・(^^;)


しかも、ほとんどの「お断り」の電話を、
ぼくが一緒にいる時に受けているのです。

レポートを読むまで、まったく分かりませんでした。


ぼくなら、電話口でキレまくった上に、
まわりに八つ当たりして、さっさと帰ってしまうはず( ̄ヘ ̄)

飲みに行ってしまうかもしれません。


こういう時に、本当にタフな人間なのかが分かります。

サンディエゴの空港では、
手荷物検査に40分も掛けられて、さすがに怒ってましたが(笑)


ちなみに、今月になって無事に融資は通っているようです。


あんまり身内を誉めることはないのですが、
それくらいすごいので、ご紹介させていただきました。

秘密を公開!

以前から、家賃収入が5千万円くらいになったら、
物件購入や融資のセミナーをやろうと思っていましたが、

5月31日に、沢孝史さんと一緒に
バリバリの購入系セミナーをすることになりました。


投資家けーちゃん流 ウルトラ物件獲得術


なんと、今回は沢さんの方が前座です。(゜▽゜;)

2004年の9月に初めて沢さんとお会いしてから3年半。
人生、いろんなことがあるものです(笑)



さて、今回のセミナーは、

高利回り フルローン 満室

不動産投資家が大好きなワードを並べた、
本音100%の内容になってます。


不動産投資の勉強をしていると、

 「利回りと価値は反比例の関係にある。

  V=I/R 

 従って、高利回りの物件はダメなのでアール」


なんていう難しい説明に出会いますが、関係ありません。

相対取引なんですから、
価値以下の価格で買えばいいのです。


フルローンが悪いのではなく、
自己資金を入れなくても、余裕で運営できる物件を
買っていけばいいのです。


入居付けの部分は長いこと苦手にしていましたが、
色んな方から学ぶことで、それなりの水準になってきました。


そんな感じで、もしブログをお読みの方が、


■現地に行く前に、ガンガン指値買付を入れて、
 希望の価格まで下がった物件だけを調査する。
 
■返済期間15年のフルローンでも、 
 家賃の3分の1で返済できるような物件を買う。

■決済日まで、銀行に顔さえ出すことなく、
 「3年固定1.70%」のフルローンを楽々通す。

■通れば利回り26%にもなる、2500万円の指値をしても、
 「お願いですから買ってください」と売主に言わせる。

■指値を通して物件を売り止めにしてから、
 さらに300万円価格を下げて、翌日までに承諾させる。

■空室率53%、16戸空きの物件を、
 2ヶ月ちょっとで満室にする。

■自分の投資を最大限バックアップしてくれる、
 すてきなチームを作る。



・・っていうようなことに興味がありましたら、
お越しいただけましたら嬉しいです。ヽ(^◇^*)/


ただし・・・


話す内容は、「キレイごと」だけではありません。



よろしくお願いいたします☆

投資家けーちゃん流 ウルトラ物件獲得術

温泉地の管理会社さん

なんと2日間もお酒を飲んでいません。
体調は・・・別に変わらないですね。(*/∇\*)

まだ時差の関係で、早く眠くなってしまうので、
飲んでる時間がないっていうだけです。


昨日は9時40分就寝 → 今朝は5時起床でした。


さて、昨日は3月に購入したマンションの、
記念すべき第1回目の家賃入金がありました。(*^▽^*)

実際のところは、決済時に日割分をもらっているのですが、
そのまま司法書士さんに渡していたので、
まともに通帳に入ったのは、今回が初めてです。


こちらの管理会社さんは、いわゆる「街の不動産屋さん」。

隣の敷地で観光関連の業務をしており、
普段は事務所も開いてません(笑)


ですが、物件との距離が20mという立地と、
入居者18人を「全て」客付けしているという実績から、

他社に管理を委託するという選択肢はありませんでした。


一抹の不安があったのは確かですが、
今日までに入居をひとつ決めてくれましたし、
家賃の送金も、かなり早いです。

一応、メールを使った連絡はできますので、
なかなかうまく管理していただいてます。


業者さん選択の目も、
かなり養われてきたような気がします。(=´∇`=)

エリア集中のメリット

ブログもカテゴリーが増えましたので、
ここだけじゃなくて、いろいろ見てくださいね。(=´∇`=)  


 ■無料レポートのページ

 ■お勧め本と教材のページ


久しぶりに、ハッピー&リッチなブログも更新しました。
ランス・バートンすごいです。



さて、物件を購入する地域の話ですが、
基本的には、どこでもいいのではないかと思います。

ただ、地方の場合はエリアを絞るべきだと考えてます。


これまでアパート経営をやっていて思うのは、
現地へ行った方が、より上手に運営できるということです。

行かなくてもそこそこの運営はできますが、
顔を合わすことのメリットは、はかり知れません。


11月末に購入したRCマンションは、
3月上旬まで、6戸の空室がひとつも埋まりませんでしたが、
中旬に現地でテコ入れをしてから、一気に満室になりました。

(4月末に1戸退去しますが、一瞬は満室になります)


ぼくは一度北陸に行くと、いろんな物件の仕事ができますが、
これが札幌と仙台と、福岡の3ヶ所にあったら大変です。(^^;)


それから、それぞれの地域で大口のお客さんになるという
副産物もあり、これは運営上かなりメリットがあります。

管理会社さんの中でのランク付けもそうですが、
リフォームやガス会社でも、お客としての地位が上がります。

昨日は、浄化槽の清掃会社から、
大口契約者としての割引をしてもらいました。
(年間7千円くらいですが・・・笑)


管理会社からお寿司屋さんまで、
「お得意様」というのは、気分がいいものです。ヽ(^◇^*)/ 



■裏ワザを使って、部数を大幅に伸ばしました。( ̄ー ̄)v
 メルマガでは、もっと濃い情報をお伝えしてます。

発送遅れのお詫び

ちょっと前に販売告知をしました
「NSX松田のホームセンター200%活用術」のDVD。

3月末の発送とお伝えしておきながら、
予約注文の発送が完了したのが、4月4日。

多くの方から、督促のメールをいただきました。(。>_<。)


また、予約販売ではなくて、
注文後すぐに配送されると思われた方も多く、
御迷惑をお掛けしました。

現在では、1週間以内に到着できるようになっています。
(早い場合は、2日後に到着します)


昨日はアメリカにいるときから食べたかった、
お寿司とうどんを食べました。

やっぱり日本食はおいしいですね(≧∇≦)

4月の大家業

おはようございます。
時差の関係で、早起きです(笑)


今日からまた、通常の不動産投資&大家業を頑張ります。

まず、旅行中にいくつか入退去がありました。


・2棟目の古いRCマンションで1戸退去。
・3棟目のマンションで、1戸退去。
・11月購入のマンションで3戸入居&1戸退去連絡。
・3月に購入したマンションで、1戸入居&1戸退去連絡。

差し引きすると、入居率は変わりません。
94戸中、空室4戸です。


今月の予定としては、
これから財布の中身レポートの執筆&配信(11日)。

音声セミナーは、今田信宏さん

今のところ、「購入&融資」系では、
もっともクオリティの高い教材を製作されている方です。

ご自身の不動産投資についても、
しっかり聞いてきましたので、ご期待ください。


あと、加賀市のマンションの入居付けと管理で、
来週か再来週に現地へ行こうと思ってます。

ホタルイカも美味しい時期ですし。(^○^)


それから、いくつか修繕の発注をしなけければいけません。
結構お金が掛かります。(^^;)

しばらく何もなかったのですが、
退去や修繕って、重なるときは重なりますね。

合い見積もりを取って、
ドライに発注先を決めるのはちょっと苦手です。

ただいま~☆

日本に帰ってきました。

アメリカの往復は、帰りの飛行機の方が
乗ってる時間が長くて疲れます。


昨日は夕方ラスベガスに到着して、
朝5時半の出発まで、延々と遊んでいました。


カジノの収支は、+120ドルくらいです。(^▽^)



今回の旅行では、アメリカの不動産投資について
かなり勉強することができました。

良い面、悪い面ともありますが、、
もう少し研究をしてみるつもりです。


その前に、英語の勉強をしないといけません。
少し話せるだけで、現地が何倍も楽しくなりそうです。



■今日はカジノでのプチ英会話。

 hit カードをもう1枚引くこと  stand カードを引かないこと

 Here we go! 「さぁ、いくぞー」みたいな意味。

 I did it! やったぜ! 
 イントネーションがちょっと難しい。「アイ、ディディッ!!」みたいな感じ。

今日は寝ません。

日本時間の日付変更に合わせて更新です。

こっちでは、朝8時ということになります。


サンディエゴ滞在も、今日のお昼までで、
午後の飛行機で、ラスベガスに行きます。

到着したら、ブログを書いてる時間がないので
早めの更新ということになりました(笑)


翌日の朝7時前には、帰路に着かないといけませんので、
実質的には、たった14時間くらいの滞在です。


ランス・バートンという、
すごいマジックショーを観て、あとはカジノ。

帰りの飛行機で爆睡するために、
徹夜で遊んで灰になった状態で、飛行機に乗ろうと思います。



■アメリカの不動産取引

 礼金制度はない。  
 賃貸の仲介手数料は、家賃1年分の6%。
 売買の手数料は、売主からのみ。
 
 銀行が関与している物件が多く、大幅な指値がしにくい。
 
 金持ち父さんの本で紹介されていた、
 「全ての物件に半額オファーを入れる」という手法は、
 不動産業者から総スカンを食らう・・という話でした。

 
 基本的に、自宅を買う方が有利な社会なので、
 賃貸物件に住む人は、賃貸ならではのメリットを求めているようです。
 
 そういう理由で、アパートの共用部がものすごく充実しています。 

 ジムやミーティングスペースは当たり前。

 大きなスクリーンのあるムービーシアターとか、
 ネットが使えるビジネスルーム。

 プールや入居者専用のバーベキュースペースなどが、
 家賃15万円くらいの物件でも付いていたりします。


 

家賃や価格が上がる理由

昨日の夜は、9時からぐっすり寝まして、
今朝はパワーも完全回復。

5時半に起きて、地元のゴールドジムに行ってしまいました。
アメリカの人は、朝からガンガン筋トレやってます。(^▽^)

血の巡りも良くなって、絶好調です☆


さて、今日は売り&貸し物件巡りをして来ました。
120万ドルもする大邸宅から、30万ドルの木造区分まで。

木造の区分も、こちらでは珍しくありません。


・・・っていうか、今泊まってるホテルも木造です(笑)


今日は地元のエージェントの方を質問攻めにしました。

いろいろ聞きましたが、一番興味があったのは、
なぜ不動産価格や家賃が上がるのかということについて。


こちらでのアパート投資は、
買ってからの5年間が、マイナスのキャッシュフロー。
購入後徐々に家賃も上がり、売却価格も上がります。

なぜかと言うと、貸せる物件が足りないから。


基本的にcity(ロスとか、サンディエゴなどの単位)は、
アパートが多く建つことを奨励していないそうです。

なぜなら、収入の低い人が多く住んでしまうと、
税収が減るし社会保障費はかさむし、
お金持ちが嫌がって、市外に出て行ってしまうからです。


だから、ゾーニング(zoneing)によって
集合住宅を建築できるエリアを厳しく限定しています。

だから、あまり物件が建たない=供給過多にならないという
図式が長期に渡って成立しています。


さらに、建物の維持管理がしっかりしているし、
湿度が低いので日本に比べて、物件が傷みません。

しかも、アメリカは日本と違って常にインフレの国。


そういう要因が重なって、家賃も物件価格も上がるという
不動産投資家には、大変ありがたい環境になっているということでした。

金利や利回りとしては日本より悪くても、
不動産投資をする人がいなくならないのは、
そういう訳みたいです。


日本でも、建築の規制は絶対必要だな~って思いました。



■不動産投資プチ英会話

 高層住宅  high-rise apartment building
 (日本のように「マンション」とは言いません)

 コンドミニアム condominium    家主、大家 landlord

 How much can you put down?  頭金はいくら出せますか?

 

疲労困憊です。(^^;)

連日頑張って動き回っていますので、
さすがに疲れてきました。

今日の夜は、ホームセンターで知り合った、
ジェフというおじさん(以前に横須賀に住んでいて日本語が上手い)の
知人がやってるというIZAKAYAへ行く予定だったのですが、

今から飲みに行ったら病気になりそうなので、
やむなく断念しました。(ーー;)


今日はサンディエゴのダウンタウンまで出かけて、
自力で不動産業者さんを回りました。

便利なことに、同行メンバーにNSX松田さんがいたので、


「日本の有名自動車会社の御曹司が、
 サンディエゴに留学するので、部屋を探している」

という名目で話をすると、


「Oh,Really?  MAZDA Motors?」


素晴らしく親切に対応いただけます。(^▽^)


60㎡の1LDKで、月の家賃が17万円くらいのマンションと、
70万ドルくらいで売りに出ている、
高層の新築コンドミニアムを見学しました。


そのほか、情報誌なども読み込んだので、
家賃相場もそこそこ分かるようになってます。(^ー^)v


賃貸物件でも、原状回復というレベルではなく
新築同様にして入居募集されていることに驚きました。

あと、向こうは冷蔵庫が異様にでかいです。
ワンルームでも、日本の家庭用以上の大きさです。


明日は都合が付けば、中古売り物件の見学です。



■不動産投資プチ英会話

 vacant 空室    

 NOI(Net Oparating Income) 家賃から維持費を引いたネット収入

 HOA dues(Home Owners Association Dues) 管理費

 dep(deposit) 敷金   N/S 禁煙   N/P ペット不可

サンディエゴ3日目

こっちの時間でよる10時くらいです。
今日も充実して忙しかったです。(^^)v


朝は早起きして、地元のホームセンターの見学。
ホームセンターの権威である、NSX松田さんと同行。

明日も数時間掛けて、視察(笑)する予定です。


お店の大きさは、国内大型店も引けを取らないのですが、
販売されているアイテムのスケールが違います。

例えば、ジャグジー、樹木(鉢植えじゃなくて、普通の木)
ドラム式大型洗濯機、ペンキは大げさじゃなく300種類以上ありました。


その後は、地元の不動産エージェントの方に
音声セミナーのインタビューをしまして、
それから売りコンドミニアム(リノベーション物件)の見学。

さらには会計士の先生にお会いして、
アメリカで不動産投資をする場合の税制についての
ミニセミナーを拝聴してきました。


朝は地元のファミレスで大盛りの朝ご飯、
お昼はホットドッグ、夜は1ポンドもあるステーキ。

すっかりアメリカンです。(^^;)
5月中旬までは、フライドポテトと肉は食べたくありません。



■不動産投資プチ英会話

 studio 日本でいうワンルーム

 1 bedroom 日本でいう1LDK

 LTV(Loan To Value) 融資の比率。100だとフルローン。

 down 頭金  fixed  固定金利

 interst 金利    principal  元金
 

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