2012年1月31日 09:32
１１月末が事業年度締めになる、自分の管理法人。
今日までに納税をしなければならないのですが、
月末は混みそうなので、昨日行ってきました。
売上は、去年より多かったのですが、
節税対策をちょっと頑張ったので、経常利益は低くなりました。
事業の性質上、利益率が高いので、
何もしないと、すごく税額が高くなってしまいます。
会社を設立して、４期目が終わりましたが、
これで、３期連続の黒字決算なので、
金融機関への印象が良くなるのではないかと思います。
決算書が届いたら、さっそく銀行に行ってきます。 (*￣ー￣)
来月には落札した競売の残代金を払ったりしますので、
どんどんお金がなくなりそうです。。（Ｔ△Ｔ）
あと、尾嶋さんの「繁忙期 満室塾」は、
今日で販売終了だそうです。
【繁忙期】満室塾（返金保証つき）
入居が決まれば元が取れますし、
決まらなければ、返金されるので損はないです。
2012年1月30日 07:39
土曜日に、人気ブロガー赤井誠さんが主催する、
リノベ物件の完成見学会に、行ってきました。
ご自身で購入した任意売却物件を、
モダン・アパートメントとタイアップして外観と内装をリノベ。
最近、流行りつつある黒＆赤の外観。
内装も、おしゃれでした。
工事費用９００万円を掛けて、
横浜市内で約１５％の利回りという素晴らしい投資でした。
首都圏で高い利回りを出そうとすると、
こういう投資をしないと、難しいでしょうね。
夜は、都内に移動して、メルマガ読者さんとの飲み会。
中華料理屋さん→ホテルのバーという、
ちょっと贅沢な飲み会でした。
中華屋さんは、全部で３０人くらいしか入れない小さなお店でしたが、
お店が入ってるビルのオーナーさんが一人で来ており、
参加者全員が、絡まれました。。（－－；
お店の方も迷惑そうなのが、ありありと分かりますが、
たぶん不労所得たっぷりで暇なのでしょう。
絶妙なタイミングで新規の注文をしたり、
ぼくらのグループに、ワインをおごってくれたりして、
なかなか退店してくれませんでした（笑）
ああいう大家さんには、ならないようにしなければ。。
写真は、二次会のホテルにて。
うまい具合にぼけたので、参加者さんの許可なく掲載です。
2012年1月28日 07:33
満室経営新聞でも、コラムを連載いただいている、
洗練された投資家ふりーパパさんが、
ニュージーランドでの不動産投資について、
WEBセミナーをやってくれます。
根拠のない推薦は、ブログメルマガ問わずしませんが、
こちらのセミナーは推薦をさせていただきました。
中盤に、推薦文も入ってます。
なぜかというと、ぼくは実際にふりーパパさんと一緒に、
NZに出かけて買うところや、運営の様子を見ているからです。
そこそこの利回りを得ながら、
ほぼ１００％かつ、退去のたびに家賃が上がる投資法を、
ぜひ学んでみてください。
2012年1月27日 07:42
尾嶋さんの繁忙期満室塾が、売れているようです。
ぼくも、昨日入居が１件決まりました。ヽ(^◇^*)/
さて、実はいま発行しているメールマガジンで、
読者さんからモニターを募集しています。
募集モニターさんには、２種類あって、
・不動産物件を、まだひとつも持っていない人。
・頭金不足で、不動産を買うに至らない人。
です。
応募された方は、不動産投資に興味がありつつも、
具体的な行動ができていない、
または、行動していても、購入することができない訳ですが、
その理由として多いのが、「仕事で忙しい」というものです。
これを見ると、ぼくとしては「ほんとうに？」と思います。
ぼくは不動産投資を始めて３年くらいの間は、
いろんな人の、投資活動について書かれたブログを読みましたが、
みなさん、夜８時とか９時まで仕事をしながらでも、
夜の時間や週末を使って、ちゃんと投資活動をしていました。
友人のNSX松田さんは、シフト制のホームセンター勤務で、
朝７時くらいから出社という日もあったそうですが、
当時のハイテク機器であるウィルコムの端末を使って、
休憩時間に、検索をしていたそうです。
以前、セミナーの講師を一緒にしていただいた方は、
会社を経営する、とても忙しい方でしたが、そのセミナーの冒頭で、
「私はこの１年間、仕事と生きていくために必要な時間を除いて、
すべての時間を不動産投資に使いました」
とおっしゃっていました。
まあ、さすがに会場にも引かれていましたが・・・（笑）
そこまでじゃないにしても、本当に忙しい人ってそうそういません。
プライベートの時間と睡眠時間を少しけずって、
スマホなどの便利なツールを活用すれば、
不動産投資をする時間など、いくらでも捻出できると思います。
今日は、微妙に上から目線の発言で申し訳ないのですが、
みんな頑張ってるんですよっていう話でした。
2012年1月25日 08:17
先日出席した、大家検定の新年会ですが、
空室対策関連のセミナーで学んだことを実践してみました。
何かというと、suumo、at homeなどのポータルサイトに、
自分の物件が、どう掲載されているかをチェックする。
という作業です。
まず、管理会社さんに、それぞれの掲載ページを、
メールで教えてくれるように頼みました。
さすがに掲載もれっていうのはありませんでしたが、
ぼくの場合は、
この画像にある「プロのコメント」というのが、
抜けている物件があり、修正してもらいました。
そのほか、ありがちなミスとしては、
・掲載できる写真の枚数を、活用できていない。
・suumoのコメント登録をしていない。
だそうです。
もちろん、家賃や敷金などの条件、面積、付帯設備などは、
正しいかどうかチェックしないといけませんね。
ミスだらけでも、決まるときは決まってしまいますし、
完璧に掲載していても、決まらない場合もあったりしますが、
常に、ベストを尽くすのが大切だと思ってます。
北陸の、ちょっと遅くから始まる繁忙期に備えて、
バッチリ頑張ろうと思います。
あと、尾嶋さんの入居付けサービス「繁忙期満室塾」が、
今日からリリースされています。
ちょっとウケますが（笑）、１部屋決まれば元が取れますし、
決まらなければ、返金されるので損はないです。
2012年1月24日 07:40
前にも少しだけお話した、収録の状況報告です。
フェスタにも出演いただいた、大前研一さんが、
主に、ビジネスマンを対象にしたWEB講座を、監修されていまして、
経済や経営、英語や時事ネタなど幅広いコンテンツの中に、
不動産投資についての講座を、新しく製作されたいということで、
現在、製作のお手伝い中です。
全部で、２０時間近くにもなる講座なのですが、
専門的なことは、自分では話せないので、
それぞれの分野のプロの方に、サポートをお願いしています。
現在、半分くらい撮り終わったところですね。
オーナーズエージェントの藤澤雅義社長と、
融資コンサルタントの、小川武男さんにサポートいただきました。
ゲスト講師にお話をいただくときには、ぼくは聞き役をしてます。
そうじゃないときは、プロのキャスターさんがいるのですが、
聞き役というのもまた、難しいものです。(；-＿-；)
まだまだ修行が必要だなって、毎回思いますね。。
講座は主に、不動産投資未経験の方を対象としてまして、
２月中旬からリリース予定だそうです。
2012年1月23日 07:51
メルマガでちょっとご紹介したら、
あっという間に、２５０名の登録があったそうです。
土曜日に行われた、大家検定の新年会でも、
尾嶋さんのセミナーは大好評でした。
ぼくにとっては、今年最初に出た不動産のセミナーです。
会場は１００名超で満員。
浦田代表理事による、２０１２年の展望についての講演と、
先ほど紹介した尾嶋さん。さらに２名の講演がありまして、
かなり勉強になってしまいました。
その後の懇親会も、写真が撮れなくて残念ですが、
アトラクションがいくつもあって、かなり楽しい２時間でした。
著名な大家さんも、たくさん参加されてましたね。（≧∇≦）
ぼくが受講したのは、当日司会をされていた、
工藤さんの神奈川第一支部です。
３月に集中講座が予定されていますので、ぜひどうぞ。
大家検定 神奈川第一支部サイト
ちなみに、
上記の写真で浦田さんは妙なＴシャツを着ていますが、
お気に入りの焼き肉屋さんの、スタッフＴシャツだそうです。
講演中にも、このシャツに絡めて、
役立つ話が出てきまして、さすがだなぁと思いました。
2012年1月21日 08:08
これまで、４回くらい競売の入札をしていまして、
ようやく落札することができました。
横浜市の北の方にある、ファミリータイプの区分マンション。
１４０１万円で、落札しました。
落札結果をネットで確認したときは、
残念ながら、「やったー！！」という感情はありません。
それよりも「２番手の人より、ぐっと高い金額だったらイヤだな」
というような心配が強かったです。。（＾＾；）
次順位の入札価格は、裁判所で確認できますが、まだ見に行ってません。
１週間くらいで、裁判所から連絡が来るそうなので、
それまでは何もしないで待つことにします。
ちなみに、現在このマンションは賃貸中で、
表面でギリギリ１０％、ネットで７．５％くらいの収益です。
実需向けの売却益が見込めるので、この値段でも買ってますが、
普通の不動産投資としては、全然ダメですよね。
この「区分マンション・実需向け売却」スキーム、
まだまだ改善の余地がありそうです。
2012年1月20日 07:26
秋田在住の人気ブロガーであり、
満室経営新聞プレミアムの、執筆メンバーでもある
ソプラノ大家さんこと菅原久美子さんが、
インタビュー収録のために、横浜まで来てくれました。
来月には、書籍の出版も予定されているそうですが、
・本には載っていない！
・これまで話したこともない！
というような、濃いお話をしていただました。
特に、銀行に訪問するときに活用する独自ノウハウや、
リフォーム技術を習得する意外な場所。
普通の人が聞いたら、殴られそうな購入条件など、
かなり聞き応えがあると思います。
秋田は、毎日雪かきをしないといけない状態だそうで、
真冬にも関わらず、ちょっと日焼けしていることに驚きました（笑）
2012年1月18日 07:45
不動産投資業界「三大善人」の一人と言われており、
首都圏区分マニアのサラリーマン投資家、
芦沢晃さんが、久しぶりに新刊を出されました。
筑摩書房から出ている前著も、区分投資をテーマにしてますが、
新刊は、かなり分かりやすく書かれている印象です。
トラブル事例や出口戦略についても、網羅されており、
ぜひ読んでいただきたい１冊です。
さて、今日はぼくの区分マンションについてのお話。
昨年購入した物件のひとつなんですが、
法律で定められている「火災報知器」が設置されていないことが、
決済直前になって分かりました。
さすがに売買を取り消すまでには行きませんでしたが、
売主さんの負担で、報知器を購入してもらい、
設置は、ぼくの方から入居者さんにお願いすることになりました。
このようなサイトを見る限り、
非常にカンタンに設置できそうな感じです。
しかし、再三のお願いにも関わらず、やってくれません。（＾＾；）
過去に３回くらい、電話でお願いをしてるのですが、
これ以上電話で督促すると、「設置した」とウソをつかれてしまいそうです。
火災報知器が設置されていない場合の、
オーナー（貸主）のリスクについて、考えてみましたが、
・入居者の死傷や物損については、十分に抗弁可能。
これは、当然ですよね。ただし、
・当該戸室で火災が発生し、報知器がなかったために隣家が類焼。
・同じく、報知器未設置が原因で物損被害が拡大。
などの場合、消防法違反の重過失と見なされて、
単純に「失火責任法」が適用されない可能性もあります。
※「民法第七百九条ノ規定ハ失火ノ場合ニハ之ヲ適用セス
但シ失火者ニ重大ナル過失アリタルトキハ此ノ限ニ在ラス」とあります。
そこで、「オーナーとしてベストを尽くした」ことを証明するため、
また、入居者さんにウソをつかれないためにも、
「設置確認書」に捺印をいただくことにしました。
参考になるひな形もありませんでしたので、
文章とか、ちょっとつじつまが合ってないかもしれません。。（笑）
一昨日、書留郵便で送りました。
ちゃんと返送されて来ることを、祈りたいです。
2012年1月17日 09:58
ブログのサイドバーに、「逆アクセスランキング」を載せています。
ぼくのブログにリンクを張ってくれている方が、
一定期間内に、何件のアクセスを送ってくれたかを、
自動で集計するしくみです。
いま、ダントツで１位なのが、
格闘家の宮田和幸くんのブログです。
たくさんアクセスありがとうございます。(@^∇^@)
和幸くんは、昨年の大晦日に、
さいたまスーパーアリーナで試合があったのですが、
こちらに、満室経営新聞で協賛しました。
入場時に着用したTシャツに、
新聞のロゴが、プリントされていたりします。
試合の１ヶ月前に、大きなけがをされてしまったこともあり、
残念ながら、負けてしまったのですが、
けがを克服して、また頑張ってほしいなと思います。
2012年1月16日 06:34
昨日、満室経営新聞１月号が配信されました。
ぼくが、空室対策の読者モニターさんに、
キレている記事が載ってます。。（笑）
【無料】満室経営新聞の購読はこちら
さて、不動産投資のブログを書き始めたのが、
２００４年の４月ですから、
これまで、８年弱も続けていることになります。
自分の人生でも、これ以上の期間続けた経験があるものは、
前職の会社勤めと筋トレくらいです。
今のところ、ブログを書かなくなるような予定はありませんので、
ぜひ、引き続きお付き合いいただければ幸いです。
でも、これまで多くの不動産投資ブログが、
ちゃんと見ている人がいたのに、
だんだん更新されなり、いつしか消滅しています。
とても、もったいないことだと思うのですが、
ブログ消滅には、いくつかパターンがあることに気づきました。
例を挙げると・・・
１．賃貸経営がうまくいかなくなり、活動を公開できなくなった。
２．他の媒体で、自分の活動を公開するようになった。
３．不動産投資やブログ活動が、勤務先にばれた。
４．投資が安定しすぎて、ネタがなくなった。
あたりでしょうか。
ぼくも、２～４までは近い状態になった経験があるので、
辞めてしまう人の気持ちが良く分かります。（＾＾；）
特に、３はきついですよね。ぼくも見つかりました（笑）
会社をサボって不動産投資活動をしているような記述があったり、
上司や同僚の悪口が書いてあったりすることは、
控えた方がいいんじゃないかと思います。
４については、例えばブログと不動産投資を、
同じような時期に始めた場合（自分もそうです）に多いのです。
はじめのうちは「調査に行った！」「買付を入れた！」
「融資に通った！」などが、全て新鮮でブログのネタになるのに、
だんだん、そんな些細なことを記事にするのが恥ずかしくなり、
自分から書かなくなってしまう・・というパターン。
これは、執筆者さんが成長したということで、
ある程度仕方ないかもしれません。
ブログの記事は、執筆者さんにとって財産になるものなので、
できるだけ続けた方がいいんじゃないかなと思います。
2012年1月13日 10:00
先月はじめに開催された、
満室経営新聞、読者さん限定セミナーのＤＶＤが、
まもなく完成するみたいです。
予告動画が出来ましたので、一足早く公開です。
会場の音をできるだけ拾わないようにしたのに、
笑い声がたくさん入ってしまいました。（＾＾；）
それだけ、盛り上がったということです。。
ちなみに、満室経営新聞プレミアムの会員さんには、
先行割引がありますので、お楽しみに。
定価１５，７５０円が、ＶＩＰ会員さんは９８０円です。
2012年1月12日 07:45
昨日、銀行と裁判所に行って、入札してきました！
これまでと違って、やや阻害要因がある物件に、
あまり欲張らず「これだったら買ってもいいな」というギリギリの
価格で入れています。
これが、「これじゃ無理」という値段でしか落札されないようだと、
横浜の競売は、しばらく見ないでおきます。
今日は朝６時前から起きて、セミナーの資料を作ったり、
メルマガを書いたりして忙しいです。(・・； ) ( ；・・)
９時から打ち合わせ、そのあと編集会議。
夕方から、都内に出て打ち合わせのあと収録です。
2012年1月10日 07:42
お正月休みと、成人の日絡みの３連休も終わり、
ようやく本格的にお仕事スタートという感じでしょうか。
ハートブレインは、１２月２３日から昨日まで、
すごく長いお休みでした。良い会社ですねぇ。（笑）
さて、今週からは以前にちょっとご案内した、
不動産投資講座の収録が、３日に１回くらいあるので、
いつもよりは忙しくなりそうです。
そんな中、今年１発目の競売入札に挑戦します。
いつかは落とせるはず・・ということで、
諦めずにチャレンジしていこうと思っている訳ですが、
振込手数料と登記簿の取得費用、
遠方の場合は、郵送料が掛かるくらいですので、
落札できなくても大したロスにはなりません。
ファミリータイプの区分マンションを狙っているのですが、
これまでは、特段の阻害要因もなく、古くもなく、
リフォームさえすれば、賃貸や転売ができるものを狙ってました。
しかし、こういう普通の物件の場合、
横浜の裁判所では、２０本以上の入札が入ることもあり、
落札価格が、出回り物件とほとんど変わりません。ε= (´∞` )
そこで、今回はちょっと権利関係がやっかいそうなものを、
狙って入札しようと思っています。
今年はとにかく、物件を買います。(￣ ￣ ) がんばるぞ。
2012年1月 8日 07:47
ドラえもんは、原作者さんが亡くなったにも関わらず、
テレビも映画も続いているのですが、
作者さんとは全く関係ない人が製作した、
「架空の最終回」があり、youtubeでもすごい再生数です。
完成度も高く、「あー、こうだったらいいな」という結末で、
それが再生数にもつながっているんだと思います。
ぼくが学生の頃は、
「のび太くんは植物人間で、ドラえもんとのことは全部夢だった」
という、子供の夢をぶちこわすようなニセ最終回説が出回り、
ショックを受けたことを覚えています。（＾＾；）
2012年1月 7日 07:34
最近、また売れています。
理詰めで、指値を通していく手法ですね。
物件を高値づかみするリスクを、かなり減らせると思います。
さて、昨日の続きなんですが、
「不動産投資を断念する人が増えている」状況について、
このようなコメントをいただきました。
細部については種々違うものの、全体的に
・ものすごく甘く考えている人が、現実を見て諦めている。
という見解の方が多いようです。
ぼくは、昨日の記事にも書いたように、
厳しすぎることを書いたり話したりする人が多いからだと、
思っていたので、ちょっと違います。
属性が高くなくても、低予算でも不動産投資はできるのに、
「選ばれた人しか立ち入れない投資なのだ！！(￣▽￣)」
みたいに言う人が増えたり、
巨額の自己資金と融資で、大型の物件を買う方法以外に、
投資の手法を、知らないまま退場する人が多い。
・・・と予想していたのです。
コメントの方が実態に近いとしたら、
相当甘い見通しで、不動産投資に興味を持たれてた訳なので、
うーん・・それだったら断念も仕方ないかな、と思いました。（＾＾；）
そういえば、融資系のセミナーの懇親会で、
「無職で貯金がありません」と発言している参加者がいたり、
「５００万円は最低貯めた方がいいですね」と答えたら、
すっごいイヤな顔されたりという経験もあります。
そんな話を聴きたいんじゃねーよ！(￣ ￣メ)
みたいな感じでした（笑）
ぼくの知っている中で、もっとも低予算で不動産を増やすのは、
松田さんや宮本さんがやってる手法です。
2012年1月 6日 07:18
満室経営新聞は、登録すればずっと無料で読めるのですが、
なかには、タダでも読まないといって、配信を解除をされる方もいます。
理由としては、「メルマガが多すぎる」とか、
たまには、「内容が合わない」というものもあります。
ただ、最近の解除理由で気になっているのですが、
「不動産投資をやめた。断念した」
というのが増えてきました。
自分としては、「やらない理由が分からない」というくらい、
不動産投資はメリットだらけだと思うのですが、
やめてしまう、諦めてしまう、何らかの事情があるということになります。
「時間や資金的な問題で、今はできないけど、
来るべき将来にそなえて無料の新聞くらい読んでおこう」
とさえ思わないくらい、不動産投資に魅力がない・・・
これは、ちょっと問題だなぁと思いました。
どう考えても不動産投資は、そこまで酷いものじゃないからです。
ここで、自分なりに「不動産投資を断念するパターン」を、
考えてみたのですが、だいたい以下の５つだろうと思います。
１．自己資金不足。物件を買えるステージではない。
２．大家さんブログなどを見て、ネガティブイメージが先行している。
３．収益物件を購入したけど失敗してしまった。
４．何をどうしていいか分からないまま、面倒くさくなった。
５．融資を通せなかった。
不動産投資の業界にいる方たちは（自分も含めて）、
こういう人たちをターゲットにした、情報提供やサービスをすると、
喜ばれるのではないかと思います。
大家さんを志す人が増えることで、業界も活性化しますし、
行きすぎた加熱じゃなければ、盛り上がるのは良いことだと考えます。
2012年1月 5日 07:44
１月３日のお昼過ぎに、品川駅前の横断歩道のところで、
箱根駅伝をリアルに見る機会がありました。
通り過ぎていくのは最終ランナーですし、
もう、勝負も決まっている感じです。
筋トレくらいしか運動をしていないのですが、
大声援を受けて頑張るランナーを、目の当たりにすると、
自分も走ってみようかとさえ思えます。。
その日の夕方にジムに行ったのですが、
走っている人が、異様に多くてびっくりです。（笑）
駅伝をライブで見ても、一瞬で通り過ぎてしまうので、
テレビのほうが絶対分かりやすいのですが、
かなり感動するので、ぜひ体験してみることをお奨めします。
さて、昨日の続きなんですが、
今年の行動方針としては、春夏秋冬理論の秋シーズンに倣い、
・新規に大それたことをするより、今あるものを大事にする。
・頂いたチャンスは、選り好みせずに頑張る。
ことをしていこうと思います。
不動産投資でいえば、あっと驚く手法で稼ごうとするのではなく、
今までの路線を、進化させるイメージです。
空室の多い、北陸地方の物件を狙うかもしれません。
ブログやメルマガも、「今あるもの」ですので、
新しい情報発信を考えるより、このふたつを大事にします。
そのほか、新規事業を考えるよりも、
いまやっていることを、突き詰めていきます。
新聞の内容を充実させたり、すごい人にインタビューを行い、
１０年前からはじまる季節サイクルの、
集大成となる、３年間にしていこうと思いました。
あとは、勉強に向いた時期ということなので、
セミナーに出たり、読書の量を増やしていく予定です。
この春夏秋冬理論、初めてその存在を知ったときは、
正直、「なんじゃこれ」という感じでした。
神田昌典さんの本が、Amazon中古で１円になっていることからも、
「なんじゃこれ」と思った人が多いんだと思います。（＾＾；）
ただ、自分の過去何年かを検討してみると、
うまくいったことは、この理論のオススメに近い行動を取っていて、
その逆は、理論と反対のことをやっていることが多いです。
参考程度でも、チェックしてみると良さそうです。
2012年1月 4日 07:58
ぼくは昔から、長すぎる休みのあとは、
だらけモードになってしまって、仕事の調子が出ないので、
ちょっと早めに仕事を始めることにしています。
一応、今日から仕事はじめということで、
収支のレポートや、原稿を書いたりしたいと思います。
さて、２０１２年の目標とか行動なんですが、
ここ数年参考にしている、春夏秋冬理論というものによると、
ぼくは今年の２月から秋の季節が３年間続くことになってます。
この理論は、あの神田昌典さんの著作で知ったのですが、
簡単にいうと
・人のサイクルは３年×４季節の１２年サイクル。
・生まれた時の季節やそのサイクルは、生年月日で決まる。
・それぞれの季節で、向いている行動とそうでない行動がある。
というものです。
秋の季節の特徴としては、
・１２年サイクルの集大成。サイクルの最後の季節（冬がスタート）
・収穫の季節。これまでの成果を受け取り、反省する。
・大冒険をするより、勉強や頼まれ事を頑張る方がよい。
・方向転換を迫られることも多い。
ということです。
まったく新しいことを、全力でスタートするよりは、
既に自分の中にあるものを、大事にしていくのが良いようです
そういえば、２０代の終わり（＝冬の季節）くらいから、
経済的な自由をめざして、株投資やビジネスに興味を持ったり、
実際に行動をしてきましたし、
春の季節にあたる時期にサラリーマンを辞めて、
メルマガを出したり、本を書いたり、フェスタを始めたりしました。
それなりに、理論にかなった行動をしてます。（=´∇｀=）
（当時は知りませんでしたが・・）
ではどうするか？というのは、次回に続くのですが、
春夏秋冬理論に興味がある方は、
下記のリンクなどを、参考にされると良いと思います。
光速投資の今田信宏さんも、この理論の信奉者で、
ご自身の運営される会社の、社名にもしているほどです。
イントロダクション講座も開催されます。
