今日はこれから、埼玉県の三郷まで、
ホーム・インスペクションの、実演見学をしてきます。

自分が、これから物件を買うときの参考になりますし、
満室経営新聞の、取材記事にもなりそうです。

三郷には、ＩＫＥＡとか、大型スーパーコストコもありますし、
なかなか便利なとこではないかと、想像しております。

さて。

今回、初めてのケースなんですが、
自分が物件を買ってから、入居してもらった方で、
長期の滞納者が出ました。

これまでの滞納者さんは、所有権移転前から、
その物件に、居住していた人ばかりです。

今回の方は、入居時に保証会社に加入しているので、
自分に実害はないのですが、
やはり、延々と滞納家賃を立て替えてくれる訳でもなく、
入居者への法的手続きに入ったようです。（＾＾；）

管理会社さんを通じて、手続き書類が送られてきました。

保証会社は、契約の当事者ではないので、
顧問の弁護士を、ぼくの代理人ということにしないと、
裁判などができません。

送られてきた書類は、その委任に関するものがほとんどです。

これがまぁ、たくさんあるんですよ。

・これからの手続きについての説明。
・明け渡し訴訟についてのＱ＆Ａ。

・内容証明による契約解除通知

とまあ、署名捺印作業も、大変でした。ε= (´∞` )

解除通知は、既に文章が書かれていたのですが、
いわゆる「ですます調」の、意外とやさしい文体でした。

ぼくのライティングのほうが、迫力ありますね。（笑）

昨日から富山に来ています。

今回は、１泊だけ。
しかも今日は、９：３０高岡駅発の電車で帰りますので、
日帰りとたいして変わりません。

ちなみに、管理会社さんと少しだけ打ち合わせをしたあとは、
古巣の保険会社の社員さんと会ってました。

大家さんの損害保険について、セミナーで話したり、
ブログやコラムなどで原稿を書いたりしてますが、
そのたびに、「良い保険代理店を紹介してくれませんか？」
という要望をいただきます。

今までは、自分が社員時代に担当をしていた、
敏腕の代理店さんを紹介してました。

できれば、紹介だけでなく、
しっかりと説明をしたり、事故のサポートもしてあげたいのですが、
保険業法という法律に違反してしまいます。

そこで、自分も代理店の資格を取って、
より一層濃いサポートが、できるようにしようと思ったのです。

うまく行けば、秋頃には登録できそう。

しかし・・・。

自分がいた業界なので、よく分かってるつもりですが、
登録にしろ、募集にしろ規制だらけです。（＾＾；）

保険案内用のホームページをひとつ作成するだけでも、
その一言一句について、保険会社のチェックを受け、
「募集文書の承認番号」というのを、採番してもらう決まりです。

サイトの文言を更新したら、もちろん再チェック。

保険会社の社員は、とても忙しいのですが、
余計なルールを作って、わざと仕事をふやしてるとしか思えません。（笑）

それから、これまでぼくが保険に携わった大家さんについても、
ぼくが契約＆事故サポートができるようにしますのでご安心下さい。

・・・と、今回は上記のとおり短期滞在なので、
グルメ系の楽しみがイマイチ。おみやげでリカバーしました。

富山ブラックというのは、ご当地ラーメンでして、
非常に醤油味が濃く、大量の黒こしょうが掛かっているのが特徴です。

白飯と一緒に食べることを、前提にした味付けで、
好き嫌いが別れますが、お昼に食べるのに向いてると思います。

なんだか、滞納系の業務が増えています。。

昨日の「入金なるか？」の人については、
予想通り・・というか何というか、やっぱり入金なし。（＾＾；）

今日付で賃貸借契約を解除→通告のうえ少額訴訟でも良いのですが、
日割家賃を計算するのが面倒なので、
月末まで待って、各種手続きをすることにしました。

それまでに入金されれば、まあ良しとします。

あと、別のマンションで滞納保証を付けている入居者さんが、
残念ながら長期滞納となってしまいました。

昨日、各種の追い出し手続きに関する書類が、
保証会社さんから、届いてます。

サインや捺印をして、返送しなければいけません。

さらには、今日は満室経営新聞プレミアムで、
「訴状の書き方」についてのコラムを書きます。
（次号に掲載します）

ということで、３つの滞納系業務です。

でも、長いこと保証会社さんを利用していますが、
何十世帯も契約をして、リアルに追い出しになるのは、
今回のケースが初めてです。

滞納保証の保証料が、
家賃１ヶ月とか、０．５ヶ月で、２年の契約ということなら、
保証会社さんの利益は、ちゃんと出てますね。

そういえば、賃貸住宅フェアに出展していた法律事務所が、

・滞納の内容証明　作成費用２万円
・建物明け渡し訴訟　総額２０万円

と看板を出して（ということは、安さをアピールして）ましたが、
実際には、かなり簡単に自分でやれますので、
ぼくとしては、ものすごく高い料金に感じました。（￣Д￣；）

セルフリフォームをやってる大家さんも、
もしかしたら、同じような感覚なのかもしれません。

クロスの張り替えとか、工務店の１０分の１くらいで、
できてしまうときもありますからね。。（笑）

世界一わかりやすい大家さんのセルフリフォーム

そろそろ、更新ペースを元に戻せるかなという感じです。

今週は北陸にも行きますし、
ハートブレイン関連では、フェスタの告知ページ作成や、
６月にやったセミナーのＤＶＤ化など、いろいろ忙しいです。

体調に気をつけながら、頑張りたいと思います。

さて、今日は以前にブログで書きました、
「入居申込をしたけど、入居しなかった人」が、
違約金を支払う期日です。

過去記事はこちら

すんなり支払ってくれたらいいんですが、
ダメだった場合は、お仕置き的な手段に出る予定です。

具体的には

「契約の解除」
「違約金に加えて、これまでの家賃も請求」

さらには、

「上記を通知する内容証明を、勤務先に送付」

します。

前回の内容証明は、結局受取期限を過ぎてしまったので、
自宅に返送されてきてしまいました。。

過去１０回以上、内容証明を送っていますが、
返送されちゃったのは初めてです。（＾＾；）

あと、特に説明していませんでしたが、
この「入居しなかった人」、実は女性なんですよね。

男の人に比べると、女性はきっちりしていると思ってましたが、
何についても、例外はあるということですね。（笑）

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パソコンに超詳しい、弟のアドバイスで購入しました。
（ビックカメラのPC関連のフロアで働いてます）

仕事の能率をお金で買えるなら、安いものです。

更新が滞っていて、すいません。（＾＾；）

ちょうど、パソコンの買い換えどきでして、
新しいパソコンが、たぶん来週の頭に届くのですが、

古い方（いま使っているやつ）が、
いつもの場所と違って、使いづらい場所に移動してて、
そんな関係で、ブログもメルマガも書いてなかったのです。

不動産活動も、そこそこやってるので、
復帰しましたらまた、ご報告させていただきます。

かなり大きな台風が近づいていますが、
今週は何かと忙しくて、自分が外出している地域だけでも、
晴れてくれないかなと思っております。

満室経営新聞の読者モニターさん選考、
コラムの執筆、アパート経営フェスタの告知準備、
同じくフェスタの、スタッフさん募集。

自宅のお仕事スペースが狭くて、家族に迷惑なので、
お部屋を借りて机などを運ぶ作業もあります。

ブログを更新する頻度も、減ってしまいそうです。。

今日は、ちょっとお茶を濁す的な記事ですが、
ツイッターで投稿したら、評判が良かった動画を掲載します。

内村さん（ウッチャン）が総理になったコントですが、
２０１０年のものであるにも関わらず、
今の総理大臣が言ってそうなことを、見事に演じてます。（笑）

★１万３千人以上が、ダウンロードしたそうです。（＾◇＾；）

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今日は午後から、昨日紹介した宮田選手の試合を、
有明まで観に行くことになってますが、

こないだの「入居申し込みをして、入居しない人」から、
管理会社さんに連絡が来たようです。

夕方、報告の電話が来たのですが・・・

・「約束を守らずすいませんでした」と謝罪した。

・短期解約の違約金をお支払いしますが、
　２５日のお給料日まで、待っていただけませんでしょうか？

という内容だったそうです。

「やっぱり、内容証明は効果絶大だなぁ(￣▽￣)」

と喜んでみたのですが、
書留追跡サービスで、自分のを調べてみると

なんと、まだ到着していませんでした。。

読まれる前に、入居者を反省・改心させるなんて、
なんてすごい内容証明だろうと思いましたが、
まあ、解決される見込でよかったです。

ちなみに、ぼくがどういう対応をしたかというと、

・賃貸借契約書上、「予告１ヶ月後が退去日」だと決まっているので、
　本来は８月１５日が退去日になります。

・違約金のうち１ヶ月だけ、自分のところに送金していただき、
　残りの１ヶ月は、管理会社さんと、客付け会社さんで分けてください。

というよう伝えています。

杓子定規に請求して反感を買うより、
すんなり払ってもらったほうが、良いかなとの判断です。

入居してないのに、家賃が１ヶ月分入ったということで、
よしとしましょう。(o^-^o)

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ぼくの大学時代の親友の弟さんである、
格闘家の宮田和幸さんについては、
何度か、このブログでも記事にしています。

格闘技ファンの間では、

「日本でもっとも、イイ身体をしている格闘家」

とも言われている人気選手です。

ちょっと自慢ですが、ぼくは和幸くんに
筋肉を最も良く魅せるためのポージング技術を、
指導したことがあったりします。

後ろで携帯撮影している、
ぶよっとしている人が、指導中のぼくだったりします。。

しかも、この日に撮影した写真（写メ）は、
あとで公式Ｔシャツとして、商品化までされています。（笑）

このような経緯もあって、何かと応援させてもらってる訳ですが、
明日の土曜日、久しぶりに和幸くんの試合があります。

今回は、試合用トランクスに、
満室経営新聞のロゴを入れてもらいました。

満室経営新聞、初のスポンサーシップ！（≧∇≦）

どちらの色にするかは、決まってないようですが、
明日の試合で、着用いただけるそうです。

試合についての詳細は、
DREAM オフィシャルサイトをご覧下さい。

試合前日（ということは今日です）の計量では、
朝から計量までの数時間で、一気に４ｋｇ減らすそうです。

どういう身体してるんだ。。（＾＾；）

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賃貸住宅フェア、行ってきました。

今年も、セミナー・出展ブースとも充実しており、
行って良かったなぁと思います。

セミナーについて言えば、ぼくが聴講した中では、
高齢者入居のセミナーと法律関連に興味を持ちました。

滞納の増加に加えて、
更新料問題、敷引問題、それから震災も輪を掛けて、
参加者さんの関心も高まっていると感じます。

高齢者入居の方は、実は聴講者も少なかったのですが、
「入居者を紹介したいけど、受け入れ先がなくて困ってる」
という病院の話などの事例を聞き、

「あー。こういう貸し手市場の分野もあるんだな」

と、これからの可能性を感じました。

さて、ぼくは初日の１２日に、
セミナーとパネルディスカッションのふたつに出ましたが、
特に後者のほうは、凄い盛況ぶりで、
基調講演の猪瀬直樹さんを、聴講者数で上回ってました。

孤独を感じていたり、、知識拡充の意欲がある大家さんは、
まだまだ、たくさんいらっしゃるみたいです。

２日間、立ってる時間が長かったので、
疲れましたが、上がったモチベーションを維持するべく、
今日からまた頑張ろうと思います。

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昨日から、いろんなメルマガで告知されてますが、
「初めて知った！」という方のみ、今日の記事をご覧下さい。

新しくリリースされた、水戸大家さんの教材です。

【無料】不動産投資大百科　水戸大家（峯島忠昭）

低価格で販売・・・ということだったのですが、
無料にしちゃったみたいですね。（＾＾；）

しかも、沢孝史さんや石原博光さん、
増山大さん、山田里志さんなど蒼々たる人たちが推薦してます。

水戸大家さんは、現在不動産仲介業もしているので、
見込のお客さんの情報が取れるだけでも、
後々、収益に結びつけることができると読んだのでしょう。

もちろん、物件を買う予定のない方も、
無料でゲットできます。

しかも、名前とメールアドレスだけでＯＫなので、
これはぜひ、登録しておいてください。

パソコンやiPhoneなどでも読めるように、
文章のレイアウトは、工夫されていました。

明日から２日間、賃貸住宅フェアが開催されます。

オフィシャルサイトはこちら

賃貸住宅フェアは、
大家さん業界最大のイベントといっても過言ではなく、

質の高いセミナーが、無料で聴講できるだけでなく、
お役立ちアイテム情報を入手できたり、
業界の有名な人と、割と簡単に会えてしまえたりします。

ぼくも、知ってる（一方的にでも）人を見つけると、
強引に声を掛けて、話をすることがあります。

長時間会場にいると、かなり疲れますが、
気合いを入れて、充実した２日間にしたいものです。

ぼくは、今年は２回の出演予定がありまして・・・

※１２日　１１：５０～１２：４０　危機管理対策会場
　「損保会社出身の現役大家が語る、
　　不動産オーナーのための、リスク対策」

※１２日　１５：４０～１６：４０　基調講演会場
　「家主の会代表が語る、これからの賃貸経営」

午前の方は、損害保険の基本知識と活用法について。

午後のパネルディスカッションは、
ぼくを含めた、５名の大家さん＋榎本編集長で進行します。

どちらも、
「時間を割いて会場に来て良かった」と思ってもらえるよう、
頑張ってお話したいと思います。

さて、毎年書いていますが、
賃貸住宅フェアを、充実して楽しむ方法について、
簡単にご紹介します。

　■受付は必須ではありません。
　　長時間並ぶ必要もなく、実はそのまま入場可能です。

　■荷物は必ずロッカーへ。重い荷物は体力を消耗します。

　■大きな袋で資料をくれるブースを、最初に訪問しましょう。
　　その後の資料が入れやすくなります。
　　建築メーカーや光ネット系の会社で配っている袋が大きいです。
　
　■セミナーが満席の場合は、
　　後ろからではなく横から聴講した方が見やすいです。

　■男性はスーツやジャケット姿で行かない。
　　出店関係者だと思われて、資料などがもらいにくいです。

　■資料をもらいすぎて重い場合は、
　　館内のファミマかampmから、宅配が可能です。

　■館内の飲食店は、基本的にあまり美味しくない。
　　カレーと天丼屋さんが特にダメで、社食みたいです。
　
　　ただし、今年は久々の西棟開催。
　　ロフトみたいになってる２Ｆのコーヒーショップは、
　　割とイケるうえに、雰囲気も落ち着きます。

今日は明日の準備がいろいろあるのと、
例の「入居していない入居者さん」に内容証明を出してきます。

住宅ローンで不動産投資を行う方法

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富山のマンションのうちのひとつは、
購入前から付いていた、戸別の水道メーターがあります。

私設メーターというらしいのですが、
これを付けておくと、入居者さんへ直接料金の請求が行くので、
大家さんとしては手間が掛からず楽ちんです。

付いてない場合は、

・水道料金を定額制にする。
・子メーターを検針して、入居者ごとに請求。

のどちらかとなります。

ところが、この私設メーターというのは、
一定期間ごとに、取替をしなければならないようで、
水道局からこんなお手紙が来ました。

調べてみると、「計量法」という法律で、
しっかり決まっているんだそうです。

違反すると、５０万円以下の罰金または６ヶ月以下の懲役です。（￣Д￣；）

また、賃貸物件であっても、戸建の場合は交換が無償なのに、
集合住宅の場合は大家負担で不公平だというのが、
国会で議論になったのですが、その後放置されていることも分かりました。

（こういう不条理を減らすためにも、
全国大家ネットワークへ登録お願いします。）

しかたないので交換しようと思ってますが、
管理会社さんに、そのままお願いすることにしました。

ただ、ネットで検索してみても、
明確に料金が載っているサイトがありません。

メーター自体は、楽天などでも売っているようなので、
管理会社さんからの請求をよくチェックして、
できるだけ安くやろうと思います。

「水道メーター　新品です！」

って、何のアピール効果もありませんので。。。ε＝　（´∞｀　）

法律と契約について話をで思い出したのですが、
ぼくが富山に持っているマンションで、
レアケースな契約違反をしている入居者さんがいるので、
ご紹介したいと思います。

これまでの経緯をまとめますと・・・

１．ぼくが富山に所有しているマンションを内見し、
　　気に入ってくれて申し込み。
　　後日、契約書に署名と捺印も完了しました。
　　５月末くらいのことです。

２．しかし、契約書上の入居日である６月１０日になっても、
　　契約時の費用を支払わず、入居もしなかった。
　　仲介会社さんから連絡を取ったものの、つながらず。

３．その後、仲介会社さん、管理会社さんの両方が、
　　何度も連絡を取ってくれていて、時々話ができたりします。
　
４．連絡が取れる度に、来店や入金の約束をするのですが、
　　今まで、一度も守られた試しがありません。

５．現在、このマンションは、
　　この入居者さんを含めると満室です。

という状況です。

さて、冒頭に書いたように、日本は契約社会ですので、
思っているほど、ことは簡単じゃありません。

「連絡も入金もないので、キャンセルにしますねー」と、
次の入居者を募集すればいいような気がしますが、

賃貸借契約が締結されている以上、
今のところ、お部屋の賃借権はその人にあります。

お部屋を借りて、初月から滞納してる訳ですが、
大家さんの判断で、勝手に契約を解除したり、
違う人に部屋を貸したりするのは、大変危険です。

入居者があとになって、

「ほら！この通り契約してるじゃないか！
今から延滞利息も含めて、全額支払うから部屋の鍵を出せ！」

みたいなことを言い出すかもしれません。

とはいえ、部屋をキープしたまま待ち続けると、どうなるか？

上記のとおり、現在ほかに貸せる部屋がないので、
もし、家賃を回収できない場合は、
大変な機会ロスが発生することにもなります。

また入居者さん側の権利義務も、かなりやっかいです。

契約を締結している以上、
そこに記載された、６月１０日から家賃支払義務が発生してます。

今から、「やっぱり入居やめます」と思ったとしても、
それは入居のキャンセルではなく、「退去」です。

ぼくの物件は、６ヶ月未満の退去は、
家賃２ヶ月分の違約金をいただくことになっているので、
退去の場合は、当然支払義務があります。

もちろん、契約上の入居日である６月１０日までに、
「申し訳ありません。キャンセルさせてください」と申し出があれば、

契約書を破棄して、
何もなかったことにするかもしれません。

しかし、この入居者さんは、ぼくだけでなく、
管理会社さんなど、多方面に迷惑を掛けているので、
ちょっと許せないなと思っています。

今のところは、毎日管理会社さんに連絡を取ってもらってますが、
ラチがあかない場合は、ぼくが案件を引き取って、
おしおきしてあげないといけません。（￣　￣メ）　

ちなみに、この入居者さんは３０代だそうで、
完全に分別が分かる年です。

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ハートブレインの送別会っぽいイベントで、
東京タワーの真下にある、
豆腐＆懐石料理のお店に行ってきました。

とうふ屋うかい（港区芝・懐石）

日本有数で地価が高い場所であるにも関わらず、
ものすごく広い敷地に、贅沢な日本庭園が造られています。

入り口から３分くらい歩いて、
ようやく食事の場所に、たどり着くような感じです。

最後の写真は、丸豆腐を冷たいだし汁に浮かべて、
そのだし汁と一緒に食べる料理です。

必ず予約して行きましょう。

広島のイベントは、かなり良かったのですが、
まだ写真が届かないので、記事にできていません。＾＾；

さて、今日は裁判話のおまけ。

長らく滞納を続けていた入居者さんに、
建物明け渡し＆未払い賃料請求の裁判を行っていて、
先月のはじめに和解になりました。

ここまで、先月のブログでご報告しています。

６月末から、「通常賃料＋未払い金の６分の１」を、
しっかり払い続ける約束をしています。

未払賃料は４ヶ月分でしたので、
その６分割ですから、毎回１＋２／３ヶ月分になります。

小学校で習った、帯分数ですね。（笑）

５／３ヶ月分とも言えます。これだと仮分数です。

ところで、和解と判決の違いなんですが、

・裁判の判決は、裁判官が決めたもの。

・和解というのは、「当事者どうしで話し合って決めた」もの。

結論を決めた人が違うだけで、効力は同じです。

従って、和解調書に書かれている内容は、
債務名義として、判決文と同じ効力があるわけです。

ここでも法律（裁判）用語ですが、債務名義というのは、
「強制執行の根拠を公的に証明した文書」というような意味です。

ということで、ぼくの部屋を借りている限り永遠に、

「１ヶ月以上の遅延＝速攻で契約解除のうえ、明け渡し強制執行」

ということになります。

強制執行、いつかはするんだろうなと思いますが、
今月はとりあえず、遅れずに入金がありました。

このように、日本は法治国家であり、契約社会なので、
法律や契約書に書かれたことは、かなり力強く保護されます。

ところが、この契約書関連でひとつ、
富山マンションの入居者さんが、迷惑を掛けています。

詳細は、次回のブログで。

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斎藤一人さんの新作です。

コテツさんが読んでいたので、ぼくも読んだのですが、
どれも良い一人さんの本の中でも、
かなり素晴らしいと思いました。

強運

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カンボジア写真のつづきです。
まだまだあるんですが、これで終了にしときます。

日系の、ＳＢＩプノンペン証券に行きました。
カンボジア証券取引にも、日本から対応できる予定だそうです。

こちらは、上場予定のテレコム・カンボジア。

ＩＲ担当の役員さんに、お話を伺います。

カンボジアの会社の会議室には、
ほぼ１００％、ペットボトルの水が置いてあります。

コンビニやスーパーでも、水が占める割合がかなり多いです。

少しは観光っぽうことをしようと相談して、
射撃場に行ってきました。

ゴルゴ１３が使っているライフルを撃ちました。
（銃に負けてて、撃ててませんけど・・）

気持ち的には、こんな感じでした。

今回の訪問は、証券市場の調査なので、
都市部がほとんどでしたが、車で３０分も移動すると、
こんな家が建っていたりします。。

でも、みんなパワフルでした。原付に家族で５人乗り。（笑）

今日から２日間、広島に行ってきます。

高校の時の修学旅行と、
数年前に、売り物件を観に行ったことがあるので、
今回で３回目の訪問になります。

カンボジアの写真が、同行いただいた方から届いたので、
今日と、次回でアップしていきます。

まず、初日のスケジュール。超ハードでした。。

証券会社の代表者と面談。聡明そうな顔です。

売りリゾートマンションの見学。

パチンコメーカーのマルハンが、
カンボジアに作った日本人向けの銀行。

縫製工場を見学。みんなマジメに仕事してます。

カンボジアにも、カラオケというのがありますが、
流れる映像はものすごくダサいです。

ずっと見ていたのですが、
男性２名が、あの場所から一歩も動かず、
何の展開にもなりませんでした。（笑）

６月１１日に開催された、
満室経営新聞の読者さん限定セミナー。

もっさんこと宮本匡規さんと、
ご存じ、ＮＳＸ松田さんによる「超手堅い投資法」。

ローンを使わず、経済的自由を実現する、
誰にでもできるノウハウを、完全公開してくれまして、
当日は１００名満席御礼でした。

さて、このＤＶＤは、
満室経営新聞読者さんのみ購入ができますが、

なんと、７月２０日までに、
満室経営新聞プレミアムに、新規ご加入の方には、
無料でプレゼントされてしますのです。（￣Д￣；）

満室経営新聞プレミアム　詳しくはこちら

ＤＶＤのお届けは、８月お盆前くらいになり、
それまで会員を継続してることが、条件になります。

プロモーション映像ができてるので、
わくわくしながら、ご覧下さい。

※現在MSP会員の方は、無料もしくは激安でゲットできます。
　詳しくは、会員さん宛のメールで後日ご案内します。