メルマガの編集後記まとめ 2

ブログをメルマガの両方を運営していますが、
こちらのほうは、日常のできごとをレポートするのが中心。

メルマガは、読者さんの質問に答えたり、
もうちょっと論説的に、自分の意見を書いたりしてます。

未購読の方は、ぜひご登録下さい。

投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン


主に「編集後記」のところに書いてますが、
ここだけ読んでいる読者さんも、多いみたいですね。(^^;)

ここ最近の編集後記を、ブログにも載せときます。


ナイスなおつまみの本

 コンビニで見つけた、超カンタン過ぎるレシピ本を紹介。


危ないブログと、武勇伝

 大家さんが武勇伝的に語る、いろんな悪いことについて。


不動産投資メルマガの虚構

 メルマガの部数がカンタンに「買えてしまう」現実について。


直感力を磨く方法

 東京ガールズコレクション仕掛け人が、日常的に実践してるそうです。
 生活の、あらゆる場面で応用できるノウハウ。 


大前研一さんがご機嫌だった理由

 フェスタ出演の大前さんを通じて、
 「人間として接する」ことの、大切さを学びました。


売れるノウハウを「まとめあげる」秘訣

 いろんな教材を作ったり、セミナーを運営したりの経験から、
 ノウハウの価値を高めるステップを解説しました。


飲み会幹事必勝法

 ・・・と作ろうかなという記事で、
 実際のノウハウは、これから作らないといけません(笑)


手帳の話題に入れなくて寂しい

 生活や仕事のスタイルで、必要な手帳も違ってくるのと、
 最近、自分は手帳がいらなくなったという話です。


リーズナブルなんてバカらしい

 最近改めようと思ってる価値観。
 普段は激安で我慢して、最高級の商品やサービスを体験しましょう。


成功者ほど●●●が長い

 成功してる人は、計画を立てるときの「あるもの」が長いです。
 自分のことを思い出しても、納得できます。


自分の成功を妨げている「あの声」とは?

 9月に出たセミナーで学んだことのシェアです。
 あの声の正体を、かなりカンタンに説明できています。


これまで一番つらかった仕事

 反響が多かった記事です。(笑)
 キレイなお姉さんの、本性も分かったりしました。


まだいっぱいあるのですが、
書ききれないので、またにします。


セルフリフォーム体験の取材

満室経営新聞では、これまで多くのテーマで、
特集記事を企画してきました。

その中でも、「体験型」の記事は人気が高いです。

現在進行中の「空室対策モニター」
以前は「競売物件に初入札」なんてのもありました。

※入札の封筒に糊付けをしていなかったので、
 失格になってしまった・・という、悲しいオチでした。。


今回は、セルフリフォームの体験記事。

読者さんが購入した築古の区分マンションを、
低予算で、セルフリフォームしようという試みです。

達人のNSX松田さんが、協力してくれてます。


企画の流れとしては、

・物件を内覧して、リフォームプランを練る。
・ホームセンターで一緒にお買い物。
・それぞれの作業について、お手本を見せる。
・残りの部分は、モニターさんが自力で作業する。

というものです。

ちなみに、こんな感じの間取りですね。

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ホームセンターには、アパート経営はもちろん、
日常生活や仕事で役立つアイテムが、豊富にあるので、
長時間いても飽きません。

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かなりたくさんの、材料や工具と購入しました。


下の写真は、松田さんによる木部塗装の実演。

塗る作業自体より、養生などの下準備が入念です。

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例えば、塗装の作業ひとつ取っても、

・ブルーシートがずれないようにテープで固定する。
・塗料を置く部分は、養生シートを敷く。

など、「なるほどー!」という気配りが、多くありました。


木部塗装のほかにも

「キッチンシート貼り」「スイッチプレート交換」「タイル目地の修復」
「ドアや戸へのニス塗り」「釘穴の修繕」

などのお手本を見せてくれまして、
あとは、モニターさんが頑張ってくれるのを待つだけです。


「結局、職人さんに頼んじゃいました(/_;。) 」

なんて結果にならないことを、祈ります。



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不動産投資プラチナ指値術

期間限定で、指値チェックリスト付きです。


今年最後の富山訪問

三井住友銀行出身の不動産鑑定士が、
指値の秘訣を、かなり詳細に解説してくれてます。

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不動産投資プラチナ指値術

期間限定で、指値チェックリスト付きです。



さて、先週末は富山に行ってきました。

現地は、この秋一番の寒い日だったようで、
なるべく外を歩かないように、管理会社さんなどに
協力をお願いしながらの訪問でした。(^^;)


幸い、どのエリアも空室は低めで推移してますし、
サブリース化の件は、管理会社さんの事務処理が心配でしたが、
何とか、実施していただけそうです。

入居率が低い時期は、打ち合わせもシビアになるのですが、
調子がいいときは、とても和やかですね。


ということで、気分良く夜の部へ。。

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上の写真は、「香箱(こうばこ)蟹」といいまして、
ベニズワイガニの雌のことです。

ちょっと小さくて食べにくいのですが、
カニミソの美味しさは雄以上。卵もいけます。


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能登半島で漁師をされている大家さんも、
太鼓判を押してくれた、安くて美味しいお寿司屋さんです。

寿し富(高岡市 末広町)


だいたいお寿司屋さんのあとで、スナックに行って、
お好み焼きか、ラーメンを食べて終了というパターンです。


大家検定の新年会&勉強会

いきなり来年のことで気が早いのですが、
ぼくも会員になっている、大家検定の工藤さんのところで、
勉強会付きの新年会があるそうです。


■勉強会テーマ
 キックオフメッセージ
 「2012年はどんな1年になり、私達はどのように対応すべきか!?」
 浦田J-REC代表理事

 「全国の満室事例から見る、今年効果がありそうな空室対策とは?」
 尾嶋講師(神奈川第2支部)

 「8000室の管理会社社長は、繁忙期のトレンドをどう見ているか?」
 細山講師(神奈川第1支部)

 「不動産鑑定士が予測する2012年度のアパマン不動産市場とは?」
 元メガバンカーの不動産鑑定士
 長岐隆弘先生


■開催日
平成24年1月21日(土)

★勉強会

■場所
ハロー貸会議室 渋谷
JR渋谷駅 新南口 徒歩30秒
※地図等詳細は受付時にご案内いたします。

■時間
13:45~受付
14:00~17:00

■参加費
◆J-REC会員の方
3000円(新年会とセットだと2000円)
◆一般参加の方
5000円(新年会とセットだと4000円)
※お年玉として参加者全員に音声データをプレゼントします。


★新年会

■場所
パセラリゾーツ グランデ渋谷
渋谷駅 徒歩3分
※地図等詳細は受付時にご案内いたします。

■時間
17:30~受付
18:00~20:00

■参加費
5000円


ということで、ぼくももちろん参加します。(=´∇`=)

こちらのフォームからお申し込みできます。

JREC会員じゃなくても、お得なお値段だと思います。


これから富山。

今日はこれから、富山に行ってきます。

7:00東京駅発の、上越新幹線に乗るために、
自宅を5:40くらいに出ないといけません。( u _ u ) 。o◯


空室対策関連の打ち合わせと、物件チェック。
あと、少し前の記事に書きましたが、
管理法人でのサブリースについて打ち合わせをするためです。

今回は1泊だけ。翌朝すぐに帰京します。


7月以来ですから、結構空いちゃいましたね。(^^;)

行く必要がなくても、もう少しマメに行きたいところです。


さて、この時期の富山といえば、
「ベニズワイガニ」がもっとも美味しい時期です。

「ズワイガニ」より安くて、気軽に食べられます。
地元では、普通のスーパーで買っても、かなり美味しいです。

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↑「とやま観光ナビ」へのリンク。


富山の冬といえば、氷見(ひみ)の寒ブリが有名ですが、
時期的には、もうちょっとだけ後が旬です。


夜は、富山の大家さん数名に集まっていただき、
地域の状況を、いろいろ教えてもらおうと思ってます。

そうですね。カニを食べながらの予定です。(笑)



ちなみに昨日は、満室経営新聞の企画で、
NSX松田さんによる「セルフリフォーム指導」の取材をしました。

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キッチンにシートを貼る作業について、説明してるところですね。
モニターさんが、一生懸命メモを取っています。

こちらについては、また後日書きます。


尾嶋健信さんにインタビュー

少し前になりますが、満室経営新聞プレミアムの取材で、
空室対策コンサルタントの、尾嶋健信さんにお会いしました。

管理会社で長年空室を埋め続けており、
新聞の「空室対策読者モニター」の監修もしていただいてます。

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お金を掛けずに空室を埋める、数々のテクニックや、
ポータルサイトの攻略方法、仲介会社さんの心を掴む奥義まで、
惜しげもなく披露いただきました。

8時間も収録されている、尾嶋さんの教材に、
かなり肉薄した内容ではないかと思います。

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真剣に考えて質問に回答する尾嶋さん。


ネットでは、かなり強気のキャラを醸し出してる尾嶋さんですが、
実物は、かなり穏和なイメージです。

フェスタのサポートスタッフもしていただいたりで、
最近、お世話になることが増えました。


さて、今日はこれから、
「ホームセンターを使って、セリフリフォーム初体験」
という読者さんの取材です。

NSX松田さんが、監督と指導をします。(笑)


明日からは北陸だし、何かとイベントが多いです。


人生を変えた本

自分の人生を変えた本のリニューアル版が出ました。


・・といっても、残念ながらほとんどの方にとって、
今読むべき本ではないのですが、
お子さんとか、対象になる方がいればぜひオススメしてください。

赤本の使い方 (大学受験合格請負シリーズ)
和田 秀樹
ブックマン社
売り上げランキング: 1972


大学受験についてのノウハウが書かれたもので、
「赤本」とは、志望校別に作られた過去問題集のことです。


この本を読むことで、受験のテクニックだけでなく、

 ・何にでも「上手なやり方」はあるということ。
 ・「マニュアル本」が役に立つこと。
 ・「自己流」や「自力」は、あまり意味のないことであること。

 ・長期間の計画や戦略を作成する重要性。
 ・「これだ!」と思った人や方法を信じて突き進むこと。

 ・実績を出している人から学ぶ効果。
 ・凄まじいノウハウを知っても、行動に移せない人がいること。


などを学びました。


ぼくは高校2年の冬に、この本の初版を読んで、
みんなに薦めたのですが、誰一人実践しなかったので、
翌年みんな河合塾の同期になってました。。

こういう「ジャンル外」のテーマは書かない方が、
ブログの購読率とかには良いのですが、
著者の和田秀樹さんへ、20年前の恩返しとして紹介しました。


マメな会計業務

先日決済を終えた区分マンションの件で、
またしても、日本政策金融公庫に申し込んでみました。


ホームページから手続きをするのですが、
早いと当日の夕方くらいに、窓口から電話が来ます。

この窓口の人は、融資の審査とは無関係なのですが、
簡単なヒアリング(資金使途など)のあと、
必要書類をいくつか案内されます。


で、この必要書類の中に、
「法人の試算表」というものがありました。


「はいはい。試算表ですね。分かりました。( ̄▽ ̄)」

と返事はしましたが、自分の中では新出単語です。


検索してみますと、

「決算を確定する前に、仕訳帳から総勘定元帳の各勘定口座への転記が
正確に行われているかどうかを検証するために、複式簿記の前提である貸借平均の
原理を利用して作成する集計表」

だということです。(wikipediaから抜粋)


あー・・・これは面倒くさいなと思ったのですが、

なぜかというと、自分が持っている管理法人(=今回の物件所有者)は、
決算期が終了するまで、何の帳簿も付けていなかったからです。


普通の会社だと、経理の担当者が日々帳簿を付けて、
毎月、その元帳と領収証や請求書を、税理士さんに提出するなど、
かなりマメな会計業務をしています。

ぼくのところは、そんな大層な身分じゃないので、
年に1回、そういう書類や不動産の売買契約書などを送って、
それまでは何もしてませんでした。


しかも、自分の管理法人は決算が11月なので、
試算表を作るのは、決算をしてもらうのとあまり変わりません。


税理士さんに相談して、何とかやって頂くことになりましたが、
さすがに数日で・・・という訳にはいかず、
今月いっぱいくらいは待たないといけなくなりました。

公庫の職員さんにも、恥ずかしながらその旨を説明して、
それまで審査を待ってもらっています。(^^;)


このようなことにならなよう、
マメな帳簿付けや、税理士さんとの打ち合わせを、
しておくことをお勧めします。

融資自体は、公庫レポートのとおりにやれば、
大丈夫なんじゃないかと思います。


区分マンションの管理

区分の決済も終わりまして、
書類を整理したり、諸費用がいくら掛かったかを、
エクセルに入力したりという作業をします。

これから、こういう形の不動産購入が多くなりそうなので、
どの物件にいくらの投資をして、
賃貸中にどれだけ回収して、利益がどう出たのかを、
きちんと把握する必要があるからです。


こんな感じで、まとめています。

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さて、普段のアパート経営では、できるだけ省力化に努め、
セミナーなどでも、「チームを作って満室経営」をテーマにしてますが、
区分マンションは、ほとんど自主管理をしています。


名古屋で持っている2つの物件と、
今回購入した、浦和のマンションが自主管理。

少し前に買った、川口のマンションのみ、
売主さんから引き継いだ管理会社さんにお願いしている状況です。


なぜ自主管理が多いかというと、
一棟ものの管理をお願いしている場合に比べて、
どう考えても、費用対効果が悪いからです。


【理由1】入居付けの必要がない

 管理をお願いする大きな理由として、
 「管理物件の入居付けが優先される」という現実があります。

 区分マンションの場合は、購入時に入居率100%ですし、
 退去したら売却してしまうので、
 一切、入居付けをする必要がありません。


【理由2】入出金業務をしてくれない

 川口のマンションは、管理費や修繕積立金の口座振替制度がなく、
 毎月、振り込みで支払わないといけません。 

 管理会社さんに、家賃からの差し引きをお願いしたのですが、
 なんと、制度上やってくれないというのです。

 一棟ものでは、原状回復費用や敷金の返還、借上駐車場の賃料、
 町内会費やゴミ処理の費用まで、
 管理会社さんが、家賃との差し引きで支払い代行をしてくれます。


【理由3】結局のところ、何もしていない

 とすると、区分の管理会社さんの毎月の業務は、

 1.入居者さんから家賃が振り込まれる。
 2.そこから管理費を差し引いて、大家さんのところに振り込む。

 しかないのです。


これで、管理料5千円(家賃が10万円くらいなので)というのは
高いなぁと思った訳でして、他の物件は自主管理でいくことにしました。
 
川口の管理も、委託したばかりなのでそのままにしてますが、
年明けくらいに解約する予定です。


同じような考えを持っている大家さんも多いはずなので、
もしかしたら、このあたりに、ビジネスチャンスがあるかもしれません。



不動産投資のセカンドオピニオン

昨日の決済、無事に終了しました。

契約に比べると、重説をじっくり読み込んだりしませんし、
署名と捺印の数も少ないことが多いので、
あまり時間が掛かりませんでした。


司法書士さんが、その日のうちに登記の手続きをする関係で、
通常、決済は午前中に行われることが多いです。

決済のあと、ちょっと豪華なお昼を食べたりするのが、
また何とも言えずに良い気分ですね。( ̄▽ ̄)

昨日のランチはこちら。

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くじら軒 東京八重洲店


全然豪華じゃないですが(笑)、なかなかでした。



さて、ご相談シリーズの続きとして、
「セカンドオピニオンはやめたほうがいい」という話です。


先日、小規模なセミナーのあとの個別相談で、
かなり入念に質問を繰り返す方が、いらっしゃいました。


非常に熱心で良いのですが、ご相談の内容が、

 「~さん(すごい成功してる人)に相談したら、こう言われました」

 「でも、~さんの本(同じく大成功な人)は、こう言うんです」


ということで、
それぞれ違うことを言われてますというご相談です。

で、ぼくもまた、上記のどちらでもないことを、
アドバイスしたりするので、混乱する一方という訳です。(^^;)


しかも、前回の記事につながるのですが、
そのどちらも、ご自身の望むアドバイスではなかったりするので、
もう、収拾が付かなくなっていらっしゃいました。

具体的には、

「自己資金が●●万円(あまり多くない)で、属性も高くない」

という相談です。


Aさんは「競売で戸建を落札して、高利回りで賃貸」

Bさんは「激安の区分マンションをキャッシュ買いして属性を高めましょう」


と、それぞれご自身が成功した
根拠のあるアドバイスをされてます。


さらにぼくは、
「不動産投資は厳しいので、まずは貯金と収入を増やして下さい」

と言ったりしますし、

当のご本人は、実は「今すぐ融資を受けられる方法」を、
教えて欲しかったりするのです(笑)

だから、何度お答えしても、質問が終わりません。


「不動産投資」と一口にいっても、
いろんなスタンスがあるし、やり方はひとつではありません。

流派の違う複数の人に相談しても、
違う答えが、返ってくるだけだと思います。

ちょっと前の記事にもありますが、
大家さん勉強会に出て、いろんな人のブログを読んで、
スタンスを決めてからでないと相談も厳しいかな。

・・と思ったできごとでした。


質問者さんのニーズ

今日はこれから、区分マンションの決済に行きます。

こんな感じの物件です。( ̄▽ ̄)

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東京駅近くの銀行が、売主さんの指定です。

融資を使う場合は、買主側の銀行で行うことが多いですが、
今回は現金決済なので(あとで借りるかも)、
パソコンかiPhoneを持って行って、楽天銀行から振り込むだけです。

ネット振り込みだと、仰々しくないのがいいですね。(^ー^* )


今年もあと1ヶ月半ということになりましたが、
できればあと1戸または1棟、購入したいと思っています。

物件を買えている時期は、「買う活動」が習慣化しているので、
業者さんもマメに情報をくれますし、判断もしやすいです。


これが、1年とか購入の間が空いてしまうと、
物件がお値打ちかどうかを判断する、相場観が衰えてしまいます。

「これ以上買ったらお金がやばいな」という段階まで、
ぽんぽんと進めていく予定です。


さて、最近はセミナーの前後や公庫レポートの特典で、
不動産投資の相談に乗らせていただく機会が多いのですが、
そこで気づいたことを書いてみようと思います。


今日は、「相談の結論が出ている人が多い」ということについて。


例えば「この物件を買った方がいいでしょうか?」というのは、
よくいただく質問なのですが、

いくつか理由を挙げて「もっと良い物件はあると思いますよ」と、
やんわりとイマイチであることを説明しても、

 「いや、でもこのマンションは●●●なのでいいんです!」

と、買うべき理由をたくさん並べて対抗されてしまいます。

まるで、ぼくに物件を売ろうとしているかのようです。(^^;)


ほかにも、

 質問者さん「●●●のようにして節税できますでしょうか?」

 自分「いやー、それはマズいですね。かなりグレーです」

 質問者さん「いや、でも私は根拠を説明できます」


みたいなことは、よくあります。

ですので、最近はこのようなご質問については、
回答するのではなく、質問者さんの考えをはっきりさせることに、
注力するように心がけています。


本当に迷っていて、他の人の意見を聴きたいという方と、
「自分の背中を後押ししてほしい」という人は、
ニーズがまったく違うんですよね。

違うものを求めている人に、同じ対応をしてはいけません。


以前は、知識で上回るアドバンテージをフル活用して、
その質問者さんを論破したり、

 「あなたは相談しに来たんでしょ?討論したいワケ?」

みたいに突き放したりしていましたが、
(実際は、もう少し丁寧に言います)

大人げない・・というか、コミュニケーションとして下手くそだったと、
いまでは反省しています。。(.. )


次回も、相談関連でひとつ書こうと思います。



これから不動産投資を始める場合の活動

土曜日は、福岡で新築アパートを販売する
三和エステートさん主催のセミナーに出てきました。

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企業が主催しているセミナーではありますが、
ちゃんと参加費を徴収しますし、売り込み色も強くありません。

ぼくは新築をやったことがないのに、
同社のセミナーに、2度出ていることからも、
理解できるのではないかと思います(笑)

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また、セミナー終了後には「個別相談会」ということで、
数人ごとのグループで、順にお話を伺ったのですが、

「いろいろな不動産投資がありすて、どうしたらいいか分からない」
「何から始めればいいのか分からない」

というような質問をいただきました。


この場合は、不動産投資のブログをいくつか精読したり、
学びの会などの勉強会に入って、
実際に、不動産投資をしている人の話を聞くのが良いと思います。


また、不動産のブログといっても、
自分の投資活動を、日記のように書いている人もいれば、
PR活動の目的で書いている人もいます。

5年くらい続いている、「投資活動のブログ」を最初から読んで、
同じくらいの活動をするのがベストです。

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その人が、どれくらいの頻度で物件を観に行ったり、
どういう観点で、善し悪しを判断したのかなどを、

ブログを継続して読むことで、体感することができます。


ぼくは、2004年頃に読んでいた不動産投資ブログで、

「情報をもらったその日に、現地へ行くなんて早い!」
「現地に行って、その場で購入の判断をするなんてすごい!」

なんていうことを感じてました。


管理戸数を増やす方法

昨日は、建築会社さん主催のセミナーにて、
急遽講師の依頼をいただき、お話をさせていただきました。


会場にはオーナーさんだけでなく、
管理会社の社員さんも、何名かいらっしゃったのですが、
セミナーの終了後に

「管理を増やすにはどうしたらいいでしょうか?」

という質問をいただきました。

想定していない質問だったので、
その場では上手に答えられませんでした。。(^^;)


後で自分の経験をふまえて考えてみると、
「こんな感じだな」というのが分かってきたので、
いくつか書いておこうと思います。


 ・増やすよりも、「減らさない」ことが大切。

 ・満室で長期滞納がなければ、管理を変える理由がない。

 ・管理料で稼ぐようにする。広告料は「決めてくれた会社」に。

 ・空きが多いアパートの大家さんに、空室コンサルをする。

 ・会報のようなものを発行する。

 ・積極的に収益物件の仲介をする。

 ・管理についてのプレゼン資料を作る。

 ・定期的にセミナーを開いて、地域の大家さんを呼ぶ。


などなど、考えてみるといっぱいありました。


特に、収益物件の仲介に絡むというのは、
「売買仲介も管理も得意」という会社がまだ少ないので、
狙い目かもしれません。

ほとんどの投資家さんが、売買契約を済ませたあと、
決済日までに、飛び込みに近い状態で、
管理会社を決めているような状況だからです。


また、上記は「新規に戸数を増やす」ための施策であって、
管理の質を上げることについては、
また別の方法が、いくつもあると思います。


管理料を、家賃の●%と一律に決めるのではなく、
サービス内容に応じたメニュー制にするとか、

部屋ごとのデータベースを作って、
大家さんと共有できるような仕組みがあれば良いと思います。


・・・という訳で、本日もまたセミナーです。

お昼からのセミナーに参加される方は、
どうぞ、よろしくお願いします。


今年もボディビル観戦

バーベルクラブ(学生時代に所属していたサークル)主催の、
ボディビルコンテストを観てきました。

学校祭の期間中に行われているのですが、
無料ではあるものの、アパート経営フェスタよりも参加者が多く、
込み上げる嫉妬心と戦いながらの観戦でした。。


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社会人になってからの運動というと、
走ったり、交通事故のリスクと戦いながら自転車を漕いだり、
有酸素系のスポーツをしている人が多いですが、

筋トレのほうが、確実に若さを維持できると思います。


1日中有酸素運動をしている、エアロビのインストラクターが、
近くで見るとあまり若々しくなかったりする反面、
ボディビルでは「75歳以上の部」まで大盛況だったりします。

写真は、75歳以上の部で今年優勝した方。

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生涯スポーツとして、筋トレお勧めです。

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コンテスト終了後の選手はモテモテでした(笑)

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ぼくも頑張ります。




管理法人でのサブリース

過去のブログを読み直してみたんですが、
毎年、フェスタが終わって1ヶ月以内に北陸に行ってます。

気持ちに余裕ができるから・・というのもありますし、
12月になると、富山では雪が降り出します。


今年も同じパターンを踏襲しようということで、
24日から行くことにしました。

いつもは、管理会社さんに駅まで迎えに来てもらって、
持ち物件をさらっと見て回る感じですが、
今回は、打ち合わせがメインになりそうです。


というのも、来年から個人所有の一棟ものを、
自分の管理法人に、サブリースする予定なので、
その手続きや運用について、
いくつかお願いと相談をしてこないといけないからです。


仕組みとしてはまず、
個人で所有している各物件の保証家賃を決め、
管理法人で、借り上げてしまいます。

借り上げなので、家賃は法人に入ってくるようになります。

あとは毎月、入居率や受取家賃に関わらず、
法人から個人へ、決めた保証家賃を送金するのです。


契約書や入居者さんへの所有者変更通知が要りますし、
家賃の送金先も変わります。

また、送金先は法人になるけれども、
普段は家賃から差し引いている、各種の支払いは、
個人から、別途振り込んだりします。


何かと面倒くさいのですが、税務上の効果は大きいので、
一気にやってしまおうと思います。


いろんな言い回し

昨年参加して、非常によかったセミナーが、
さらにゲストを充実して、再開されます。

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絶対物件購入セミナー 2011


講師陣を見る限り、任売・競売・一般ものと、
一通りの購入スタイルが、マスターできてしまいそうです。

不動産投資も、融資情勢や市況によって、
「買えている人」の手法は、日々変化しているので、
ぜひ参加してみることをオススメします。


さて、昨日は一度問い合わせをして、
価格が折り合わずに、買付を出す手前で終わっていた物件で、

「値段を下げたので、再検討いただけますか?」という電話が、
業者さんから掛かってきました。

下げた価格でもまだ高いのですが(笑)、
売主さんの事情か、さらに下がる余地がありそうなので、
引き続き交渉してみるつもりです。


ぼくは、売り物件について不動産会社の方に問い合わせをする際の、
話すことの80%くらいは、「価格を下げる」ためのものです。


 ・今の値段が、いかに高いか。

 ・賃貸中の区分物件なのに、なぜ実需向けの相場なのか。

 ・リフォーム前なのに、なぜキレイな物件と同じ坪単価なのか。

 ・1Fなのに、なぜ同じ面積の3Fより高い?

 ・なぜ去年売れた同じタイプの部屋より高い?

 ・3ヶ月売れてないのは、価格が原因に他ならない。

 ・物件が晒し物になっててかわいそう。

 ・高値売却を要求されて、元付さんも大変でしょう?

 ・今の投資家はシビアですから、これじゃ売れないですよ。


などなど。

上記の会話例は、結局のところ「価格が高い」ということを、
様々な角度から主張しているだけです。


ぼくの経験では、扱っている業者さんが高いと自覚しないと、
値段を下げる交渉をしっかりやってくれません。

なので、指値の買付を入れる前に、
いろんな言い回しで、高いということを主張するのです。


ちなみに、価格交渉も人によって、スタイルがあります。

ぼくの場合は上記のように、理屈で攻めていくのですが、
コテツさんは、銀行とか建築士さん、税理士さんなど、
とにかく他人のせいにして、売主さんを懐柔するようなスタイルです(笑)


自分サイズの成功

今週末なんですが、福岡にある不動産会社、
三和エステートさん主催のセミナーに、講師参加します。

これまで、お話をしたくてもできなかった、
不動産投資のスタイルについて、説明する内容です。

参加費もお値打ちなので、ぜひ出てみてください。

11/12セミナー 詳細はこちら



さて、今日はオススメ本をご紹介


一緒に本を書いた、工藤一善さんの新刊なのですが、
不動産とは直接関係ない、「人生本」です。

工藤さんは、原状回復やお掃除の会社の社長をしていて、
不動産投資以前に、しっかり成功してるのですが、
この本は、その工藤さんの考え方について書かれています。


不動産で成功している人は、
それ以外の業界で、使われているスキルや考え方を、
アパート経営に持ち込むことで、
他の大家さんより優位に立った人が多いです。

ぜひ、こちらの本も読んでみて下さい。


今週は、土曜日の講演のほかには、
フェスタで演出を担当してくれたスタッフさんとの打ち上げ、
大家ネットワークの理事会、ハートブレインの会議など、
いろいろあります。

1週間のんびりして、疲れも取れましたので、
しっかり頑張りたいと思います。


フェスタの写真 その3

フェスタの写真。
最後は、舞台裏関連のを集めました。


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スタッフは朝8時に集合。はじめにTシャツ配布です。


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・・・??


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控え室のモニターで、大前さんの講演を聴いています。


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ステージ下のエレベーター。

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懇親会のB会場。沢さんが乾杯のご発声です。

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スタッフさんの打ち上げは、全部の行程が終わったあと、
新小岩駅近くの居酒屋さんで行いました。

謎のTシャツ集団ですね。。(笑)

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続いて、感想ブログのご紹介です。

ブースカヒロの不動産日記

出演者の石渡さんもブログに書いてくれました

同じく出演者のうっちゃんブログ

桜井春季の夢への挑戦

母ウッチーの妄想いっぱい不動産話


竹内かなとさん 松田さん結婚の裏話も・・

業界初!基金訓練講師兼行政書士日記

不動産投資検討日記

不動産投資でいこう

メガバンク出身の鑑定士が不動産投資の指値の秘訣を全て公開!

フェスタ後の活動

フェスタの写真も、感想を掲載いただいたブログ紹介も、
もう少し残っているのですが、今日は最近の活動について。


まず、フェスタあけの月曜日に、
新しい区分マンションの、契約をしてきました。

8月に、埼玉県川口市の区分を買って以来なので、
2ヶ月ちょっとぶりになります。

今回のも埼玉で、中浦和という駅の近くです。


キャピタルを狙う区分の場合は、
売却想定価格が、購入を判断する最大のポイントなので、
利回り的には、かなり低くなってしまいます。

・・というか、実需でマイホームを買う人は、
利回り換算すると、とんてもない数字で物件を買っている訳で、
これはもったいないなぁ・・と思ってしまいます。

表面で6%とか、エリアによってはもっと低い場合も。。


それから昨日は、久しぶりにセミナーに出てみました。

といっても、不動産とは関係ないもので、
「東京ガールズコレクション」が成功した理由について、
その仕掛け人という人が説明しするものです。

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イベントの「ネーミング」から、話題性を作り出すための方法、
お金ではなく「時間」を割いてもらうための仕掛けなど、
かなり勉強になりました。

直感力を磨く方法・・というのも教えてもらいましたが、
ちょっと長いので、メルマガの方に書きます。

【無料】投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン


ということで、そろそろフェスタ後のダラダラした状態を、
脱却しなければいけません。

かなり遅くなりましたが(笑)、今月もがんばりましょう。


フェスタの写真 その2

今日の写真は、おもにスタッフさんを撮影したものです。

サポートスタッフさんは、満室経営新聞プレミアムの読者さんの中から、
ご本人の応募で選ばれていて、
完全にボランティアでお手伝いをいただいてます。


B席の参加費を払ってもらっているのに、
トークセッションや講演が、持ち場の関係で観られない人もいて、
本当に頭が下がりますね。(^^;)

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つづいて、感想ブログのご紹介です。

感想を書いていただいた方は、こちらのフォームから
お知らせいただくと、プレゼントがもらえます。


毎日おおやさん

経済的自由人になるためには

8ステップで株式投資に勝つシンプルな方法

マンション大家の不動産投資学習法

光速不動産投資のあしあと

都心でハイリスク不動産投資


ある投資家の日々

ものぐさ、人苦手、でも大家さん日記

不動産投資で家族を幸せに

吉祥寺のサラリーマン大家 ドビーの日記


出演者のお一人であるソプラノ大家さんも、
ブログに記事と写真を、アップしてくれました。

ソプラノ大家さんのワクワク不動産投資日記



フェスタの写真 その1

フェスタの写真が届きましたので、
今日から順次、アップしていきたいと思います。


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感想ブログ、10名分をご紹介です。

いろんなご意見ご感想、お褒めの言葉など、
ありがとうございました。(=´∇`=)


staycool !! のロジカル不動産投資

不動産投資でガッポリ稼ぐ超極秘情報

☆ピンクの葉っぱ☆

サラリーマン不動産投資~マンション1棟購入への道~

家賃&投資収入で金持ちプー太郎のタワゴト日記


不動産経営が面白い!!

独身サラリーウーマン大家の不動産投資日記
※大前さんの講演内容が、ほとんどネタバレ的に公開されてます(笑)

素人大家さんのためのアメブロ活用法

投資家あおやまの投資日記


あと、ゲストでお越しいただいたふりーパパさんが、
シリーズでフェスタの内容と感想を、アップしてくれてます。

てーげー投資ライフのすすめ


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