区分の決済も終わりまして、
書類を整理したり、諸費用がいくら掛かったかを、
エクセルに入力したりという作業をします。

これから、こういう形の不動産購入が多くなりそうなので、
どの物件にいくらの投資をして、
賃貸中にどれだけ回収して、利益がどう出たのかを、
きちんと把握する必要があるからです。

こんな感じで、まとめています。

さて、普段のアパート経営では、できるだけ省力化に努め、
セミナーなどでも、「チームを作って満室経営」をテーマにしてますが、
区分マンションは、ほとんど自主管理をしています。

名古屋で持っている２つの物件と、
今回購入した、浦和のマンションが自主管理。

少し前に買った、川口のマンションのみ、
売主さんから引き継いだ管理会社さんにお願いしている状況です。

なぜ自主管理が多いかというと、
一棟ものの管理をお願いしている場合に比べて、
どう考えても、費用対効果が悪いからです。

【理由１】入居付けの必要がない

　管理をお願いする大きな理由として、
　「管理物件の入居付けが優先される」という現実があります。

　区分マンションの場合は、購入時に入居率１００％ですし、
　退去したら売却してしまうので、
　一切、入居付けをする必要がありません。

【理由２】入出金業務をしてくれない

　川口のマンションは、管理費や修繕積立金の口座振替制度がなく、
　毎月、振り込みで支払わないといけません。　

　管理会社さんに、家賃からの差し引きをお願いしたのですが、
　なんと、制度上やってくれないというのです。

　一棟ものでは、原状回復費用や敷金の返還、借上駐車場の賃料、
　町内会費やゴミ処理の費用まで、
　管理会社さんが、家賃との差し引きで支払い代行をしてくれます。

【理由３】結局のところ、何もしていない

　とすると、区分の管理会社さんの毎月の業務は、

　１．入居者さんから家賃が振り込まれる。
　２．そこから管理費を差し引いて、大家さんのところに振り込む。

　しかないのです。

これで、管理料５千円（家賃が１０万円くらいなので）というのは
高いなぁと思った訳でして、他の物件は自主管理でいくことにしました。
　
川口の管理も、委託したばかりなのでそのままにしてますが、
年明けくらいに解約する予定です。

同じような考えを持っている大家さんも多いはずなので、
もしかしたら、このあたりに、ビジネスチャンスがあるかもしれません。