いよいよ当日

去年の年末頃に、渡邊美樹会長の講演が決まって、
年明けから少しずつ準備を進めてきましたが、
意外とあっという間に、当日を迎えることになりました。

おかげさまで、数日前に満席。

アパート経営フェスタ2009


とりあえずは、インフルエンザに感染したり、
台風が来たりするようなことがなくて良かったです。(笑)

また、昨晩から会場まで徒歩20秒のホテルに泊まってるので、
あまりバタバタしなくて済むのがありがたいです。


今日の会場となってるみらい座いけぶくろですが、
外から見ると、結構小さく見えます。

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また、上記地図の「三越」は閉店して、
昨日からヤマダ電機になってますのでご注意ください。


第一便の飛行機や、昨晩の深夜バスを使って、
上京される方も多いようです。ありがとうございます。

そういう方の期待にも、
しっかり応えられるよう頑張ります。(^ー^)v


あと、もしかしたら打ち上げで飲み過ぎてしまい、
明日の更新ができないかもしれません。(笑)


▼オススメ 広瀬さんのセミナーは超久しぶりです。


リハーサルと荷物運び

無料キャンペーン中 お金の教養講座


今日は朝早くに出社しました。

体調もバッチリ。
昨日は万全を期すために、グルタミンという
アミノ酸サプリメントを飲みました。

筋トレやってる人にはおなじみのサプリですが、
抵抗力・回復力を高める効果があります。

ちなみに、グルタミン酸(味の素の原料)とは違います。(笑)


さて、今日は午後から荷物を会場まで運んで、
夕方からは音響、照明などのリハーサルをします。

平日なのに、サポートスタッフの方にも、
数多く手伝っていただけるので、ありがたいです。


ちなみに、パソコンの前に座っていることが多いので、
管理会社さんからのメールには、
ほぼ1分以内に返事ができています。(笑)

なかなか、いい感じです。


ちなみに、極めてどうでもいい話で恐縮なんですが、
フェスタが終わった後ののんびりイベントは、
ここに行こうかと画策中です。

サウナ ニューシティー
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PC完備で、漫画がたくさんあるのが魅力的です。


来年の投資戦略

フェスタが終わって、時間と気分の余裕ができたら、
不動産購入の活動にも力を入れようと思ってます。

ただ、同じように地方の中規模RCを買って、
資産規模を増やしていくかどうかは、分かりません。


ここ数ヶ月で、吉川英一さん猪俣淳さんなど、
「洗練された投資家」とお話する機会が続いたのですが、
こういう方たちは、いつでも物件を買えるのに、
あえて一定の投資規模を維持しています。


一定の投資規模を維持する理由としては

・日本が累進課税で、稼ぎすぎると効率が悪くなる

・「収入の中身」を良くすることに注力している

というのが、主な理由のようです。


事業や給与など、借入が伴わなければ、
どれだけ収入が増えても、
手取り以上に課税されることはないので安心です。


でも、大きな借入を伴う不動産投資の場合は、
「手取り収入」<「課税所得金額」となることがほとんどで、
税率が上がりすぎてしまうと、

「いったい自分は何をやってるんだ?」と苦悩するくらい、
手取りキャッシュに対して高い税金が掛かります。


それから、同じ家賃収入の規模であっても、
地方物件より、都心の物件からの家賃が安定してますし、
運営費の割合も低く済みます。

築年数も、やっぱり新しい方が安定してます。


ぼくは現在、満室時で月に400万円ちょっとの規模ですが、
返済割合は低いものの、運営費の割合がかなり高いです。

資産の組み替えをして、質を高めていくことで、
同じ家賃収入でも、最終的に手元に残る金額を増やし、
リスクを減らしていく方が、良いのかもしれません。


現金で競売物件を購入して、2棟買ったら1棟売って、
家賃収入とキャッシュの両方を増やしていく、
NSX松田さんのような手法は、とても賢いと思います。

来年に向けた投資スタンスを、
来月、じっくり考えてみたいと思ってます。


さて、ということでフェスタまで2日。

今日は出演者の方への最終連絡と、
ステージで使う、資料や動画の準備をする予定です。


全賃新聞に掲載

いよいよ3日後に迫ったフェスタですが、
今週の全国賃貸住宅新聞に、記事が載りました。

広告じゃなく、結構ちゃんとした記事になってます。

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「家主祭り」ってのは、いい表現ですね。(笑)

写真はコテツさんだと思うんですが、
もう、いつの時代のものか分からないくらいです。


昨日は、そのコテツさんと、
どんな感じで進行をするかの打ち合わせをしましたが、
「対談は、アドリブ感が大事だ」という話になり、
非常にアバウトな決めごとしかしませんでした。


準備も大きなものはだいたい終わったので、
ちょっと気分的にも、楽になってます。(^▽^)


自分のアパート経営の方では、
先日お部屋を決めていただいた仲介会社の方から、
広告料の支払方法についての相談がありました。

電話でお話するだけでも「親しみ度」が上がるので、
次回に繋がりそうです。


物件のある地域の仲介会社さん全部が、
自分の物件を、優先的に案内してくれるようになれば、
地方であっても、まだまだ余裕で運営できそうです。

そういう状態を実現できるよう、
フェスタが終わったら、行動を始めようと思います。

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カレーの記事 第2弾

かなり前にブログで紹介した、
カレー好きなアメリか人ジャーナリストのコラム。

なんと続編が出ました。(笑)

ゴーゴーカレーの特大メニューに挑戦


メジャーカレー1000円。1kg。


今回はちょっと短めの記事ですが、
相変わらず、日本&カレーが大好きな記者。

文章も和訳も秀逸なんですが、
ヒートアップしすぎに呆れたコメントも、
多少書き込まれています。


ちなみに、前回の記事はこちらです。

日本のカレーライスを熱愛する米国人記者


まぁ、この記者さんは大げさなんですが、
おしゃれな本格カレーよりも、
このようなコテコテの方が、ぼくも好きですね。


フェスタ満席になりました。

フェスタが昨日の夜、全席種が満席になりました。

告知にご協力いただいた各方面の皆様、
ありがとうございます。


今日はパンフレットチラシを印刷に出して、
その後、いくつか打ち合わせです。

前日まで、何かとやることが残ってます。


昨日は、金沢のマンションで退去があったので、
部屋の原状回復の打ち合わせをしました。

中村豊さんのデザイン集を、そのまま活用。


独身の若い男性がメインのターゲットなので、
デザイン集の中から、「アーバンライフ」に決定。

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デザイン集のサイトより。部屋イメージ。


どんな部屋になるのか?
そして、内見成約率はアップするのか?

結果は、また報告させていただきます。

中村豊 内装デザイン作品集


11月に入ったら、大規模修繕などの打ち合わせで
また北陸に行く予定です。楽しみ。(^ー^)


NSX松田さんがテレビ出演


昨日は自宅に引きこもっての作業。

フェスタで使うパワーポイントの資料を作ったり、
パンフレットの校正をしたりで1日経ちました。

雨だったので、ちょうどいいです。


夜、食事をしながらテレビを観てたら、
藤山勇司さんや松田さんが出てる番組を発見。

TV東京トコトンハテナ「この家なぜこんなに安いの?」


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迫力のあるコメントする藤山さん。


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松田さん。にこやかに登場!


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しっかりとしたコメント。


競売や任意売却、ワケあり物件などで、
不動産が激安に売られている事例を紹介する内容です。
自殺物件も紹介されてました。(笑)

松田さんは、約270万円で落札した戸建てを紹介。
キレイな室内に、レポーターも驚いていました。


ちなみに、番組で松田さんが紹介していた物件で、
セルフリフォームDVDを撮影しました。

こちらは、来月下旬に発売。


セルフリフォームと競売入札は、
不動産投資に関わらず、ブレイク確実と読んでます。( ̄ー ̄)


◆28日と大阪が満席になりました。あとは11月2日と11日。
 あの「お金の教養講座」が、今なら無料で受講できます。
 京都でも開催します。

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メールのタイトル

◆28日か11月2日は空いてますか?
 あの「お金の教養講座」が、今なら無料で受講できます。
 大阪、京都でも開催します。

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なんか天気が悪い日が続いてますね。
でも、今日は外出予定がまったくないです。(笑)


昨日の記事にした、仲介会社さん宛のメールですが、
別に、そんなに特別な文章ではありません。

タイトルは
「●●××町AD11万●●ネット無料の×××アパート」

みたいな感じです。


ちょっと分かりにくいのですが、
×××は伏せ字で、●●は、実際の装飾文字です。

装飾文字は、受信した時に目立つので、
メルマガなどで使っている人も多いみたいです。

あと、広告料についてはタイトルに書くようにしてます。
一番興味を持ってもらえるところですし。


世の中にいろんな空室対策ノウハウがありますが、
「その全てを実施してます!」という人を、
見たことがありませんし、自分もやりきれてません。

自分のアパート経営も、まだまだ甘いですね。


さて、今週末がフェスタということで、
今日から5日間、準備に全力を尽くさないといけません。

ただ、今年はお手伝いしていただく方も多く、
去年のような、バタバタ感はないので助かります。

去年のバタバタした様子


ということで、ついに残席20を切りました。

世界に良いことしながら、不動産投資の知識向上と、
モチベーションアップをしちゃいましょう。

ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2009


仲介会社さん向けのメルマガ

長期間埋まらなかった部屋を決めたのは、
得意の「メールマガジン作戦」でした。

なんで2年近くもメルマガを発行しているのに、
この方法に気づかなかったのかと、
これまでの遺失利益に、ちょっとへこみます。(笑)


やり方は簡単で、物件周辺の仲介会社さんのサイトから、
アドレスを調べてメールを送るだけです。


富山市内の持ち物件は、空室残1になったので、
これから、その部屋のPRを配信します。

気をつけていることを下記に書きますので、
メルマガ出そうと思う方は、参考になれば幸いです。


◆タイトルはインパクトを重視。
 「AD2ヶ月」とか興味を引きそうな文言や、
 ★★みたいな記号も使ってみる。

◆文体は、丁寧に。一生懸命頑張っているので、
 紹介してあげよっかな~という気持ちになってもらう。

物件チラシを添付する。

◆部屋の特徴や売りどころなどについて、
 しっかり書く。
 
◆自分の管理会社と担当さんの連絡先を記載。
 管理会社と揉めていると誤解されないようにする。
(他社が決めても、当然仲介料の一部は管理会社さんにいきます)

◆アドレスはBCCで配信する。(常識)

◆管理会社さんにもBCCを入れる。

◆条件交渉などに素早く対応できる体制をPRするため、
 自分の携帯番号を書いておく。


最後のポイントは、自分なりの工夫なんですが、
結局、管理会社さんに問い合わせが来るようです。


直接訪問するのも効果的だと感じますが、
場所的に厳しいのと、忙しい時間に来店してしまって
かえってマイナス印象を与えるかもしれません。

FAXはライバルが多くてインパクトが薄いので、
今でしたら、メールも狙い目だと思います。


◆25日のは満席になりました。次は28日と11月2日。
 あの「お金の教養講座」が、今なら無料で受講できます。
 大阪、京都でも開催します。

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打ち合わせの日々

◆25日の日曜日、午後から空いてる方。
 お金の教養講座が、今なら無料で受講できますよー。

 秋のキャンペーン お金の教養講座



来月の大阪賃貸住宅フェアに行こうと決めまして、
昨日は関内駅前の近ツリに寄って、
新幹線とホテルのセットプランを申し込んで来ました。


なかなか安いプランだと思って申し込んだら、
新幹線が、のぞみではなく、ひかりでした。(◎-◎;)

30分余計に掛かるので、本をたくさん持ち込みます。


ちなみに大阪は、いつもここのホテルです。
道頓堀で食い倒れても、安全に帰って来れます。(笑)

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クロスホテル 大阪(なんば駅徒歩3分)


さて、最近打ち合わせが多いです。

数日前には、財布レポート執筆の5名+エミゾウさんで、
レポートの刷新について打ち合わせをしました。

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昨日は、飯田橋でフェスタの運営について、
サポートスタッフさん約20名とで打ち合わせ。

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サラリーマンの頃の会議とは違って、
堅苦しくないので、長時間やってても疲れません。

忙しい中、みなさんありがとうございます。
残席も30くらいになりました。

ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2009


アパート経営関連では、先日の申込みが審査も通って、
正式に入居になることが確定したので、
総合的に、昨日はかなりいい1日になりました。

入居が1室決まるかどうかで、
年収が最低でも数十万円単位で増減する訳ですから、
入居付けは常に頑張らないといけませんね。


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2010年度版 不動産投資の戦略マップ

第二部の出演者紹介動画

昨日の記事で紹介しましたが、
かなり多くの申込みが入っているみたいです。

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2010年度版 不動産投資の戦略マップ


さて、ブログ読者の音味さんが、
フェスタ関連の記事を書いてくれました。

鳥一不動産研究所

フェスタのチケットの写真が載ってます。
ご来場の時は、忘れないようにしてくださいね☆

去年はチケットの発送もなく、
当日、受付で名前の確認をしていたくらいですから、
運営も多少はレベルアップしていると思います。(笑)


それから、第二部の出演者紹介動画もアップしました。


音は出ません。


ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ


昨日は、外壁塗装をお願いしていた職人さんから、
作業が終わったという連絡があったくらい。

管理会社さんが休みなので、水曜日は動きが少ないです。


空室率は10%以内をキープしてますが、
頑張って、あと半分くらいに減らしたいところです。

フェスタが終わったら北陸に数日行って、
テコ入れをしてこようと思います。


ようやく申込み&12月6日セミナー

昨日は長年(大げさですが)入居が決まらなかった、
気合いを入れてリノベした部屋に、
ようやく申込みが入ってくれました。ヽ(´ー`)ノ 


バッチリお金を掛けて新築同様にした上で、
気合いを入れた家賃設定を出してみましたが・・・


内見すらなく、完全に空振り。(><。)


家賃をかなり下げて、周辺の仲介会社さんに、
自分でメルマガを発行してPRした結果、

最近、ちらほらと内見が入るようになり、
昨日申込みが入ったものです。


リーズナブルな家賃。


賃貸経営の、最重要キーワードだって、
自分でも言ってるのに、失敗してしまった例です。

皆様はお気をつけ下さい。(笑)


でも、こんな家賃で住めるなんて、
富山の人はいいなぁ・・と思わずにいられません。

いくらで貸したのかは → 来月号で配信


さて、12月6日に大型セミナーあるみたいです。

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2010年度版 不動産投資の戦略マップ

講師が10人(!)で、ほとんど丸2日間。
DVDと懇親会まで付いてて、かなりお得です。


広瀬智也さんには、書籍やDVD、
時には直接お会いして、不動産投資を教えていただきましたが、
数倍にパワーアップしてて、びっくりしました。( ̄Д ̄;)


さらに、毎月1棟購入の石渡浩さんや、
税理士の叶温さんも出演する、豪華版です。

80人ならたぶん、満席になりますので、
早めに申し込んでおいた方がいいかと思います。


出演者の紹介動画

フェスタの開場待ち時間に流す、
出演者紹介の動画ができたのでアップしました。


音は出ません。

第二部の方は、現在作成中ですので、
明日かあさってには、アップできそうです。


残り50名切りました。

ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2009


昨日は今週末に入る予定の内見に備えて、
原状回復工事の発注しました。

時間がないので、管理会社さんにお任せしてます。

中村豊さんのデザイン集を使いたかったのですが、
次回にしようと思います。






念力パワーで入居が決まるか?

先週はバリバリ仕事をしながらも、
4回もジムに行きまして、今は全身が筋肉痛です。

筋トレを始めたのは、大学1年の時ですが、
試験前就活など、忙しいときほど頑張る傾向があります。

今週も忙しいので、また筋肉が付いてしまうかも。(笑)


さて、そのフェスタまであと2週間。
残席も50くらいで、これから全く申込みがなくても、

「うわ。ガラガラじゃん。( ̄Д ̄;)」

というような印象は、持たれないくらいになりました。


でも、どうせながら満席にしたいので、
ブログをお持ちの方は、再度PRいただけると嬉しいです。

紹介記事を書いていただいた方は、ご一報いただければ、
ぼくのブログからもリンクを貼ります。

ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2009

http://www.nyu-mon.net/festa2009/

バナーもご自由にお使い下さい。


当日ステージに飾る横断幕も届きました。

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横断幕の発注やデザインをしたのは、
ハートブレインに入社したエミゾウさんなんですが、
センスの良さに、テンション上がります。.∵・(゚∀゚)・∵.


さて、自分のアパート経営はちょっと後回しになってますが、
それでも、昨日は入居の問い合わせがありました。

賃貸仲介会社さんの、お知り合いなんだそうです。


もちろん、入居が決まれば嬉しいのですが、
過去の経験上、

「決まってくれー!!(><。)」

と念力パワーを送っても、大して効果はないです。


問い合わせがあったのを忘れてるくらいでも、
決まるときは普通に決まってしまうので、

意味なく気合いを入れるのは、やめておこうと思います。


◆おしらせ◆

フェスタにも出演いただく、うっちゃんの本。
巻頭の推薦文を書かせてもらいました。

特典がかなり良いです。 → amazonキャンペーンのページ


新大久保で飲み会

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大家検定2級 短期集中講座11月


昨日は新大久保駅近くの韓国料理屋さんで、
第21回目の、メルマガ読者さん限定飲み会でした。

▼毎月、メルマガで告知があります。
 投資家けーちゃんの 不動産投資メールマガジン


過去の開催地は、関内、横浜駅前、新宿、吉祥寺、
浅草、両国、亀戸、蒲田、大崎、渋谷、代々木。
首都圏以外では、金沢、名古屋、札幌、福岡、大阪なんば。


お店のジャンルは、今回の韓国料理のほかに、
焼き鳥、もつ鍋、ベトナム料理、インド料理、中華、
ちゃんこ鍋、手羽先、海鮮、寿司、串カツ、
炉端焼き、ジンギスカン。

もちろん、普通の居酒屋も何度かあります。
昨日のお店は、こんな感じ。

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気合いの満室プロデューサー、西山雄一さんと、
4年前に、インデックスワンで一緒にブログを書いていた、
ひよっこ大家こと幸田伸行さんも参加。

西山さんのブログ(飲み会記事あり)

幸田さんのブログ(飲み会記事あり)


しかも、昨日こそ一次会の前にはパラパラと雨が降りましたが、
過去21回、傘が必要な天気になったことがありません。

晴天保証の珍しい飲み会です。(笑)

メルマガ登録の上、次回はぜひご参加下さい。(^▽^)


ちなみに、先週から富山のマンションで、
外壁塗装をしてもらっています。完成が楽しみ。


お金の教養が必要な人

最初に買ったアパートに入居が付きそうという話を、
数日前の記事で書いたところなんですが、
なかなか話が進みません。

あれ?おかしいな~と思って、
管理会社の担当さんに確認してもらいました。


先ほど、携帯にメールを受信。

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なんと、二人で住む予定だったことが判明。
18㎡くらいしかない部屋なので、想定外でした。(´ヘ`;)

家賃も3.5万円の格安ですので、
これが払えないというのも、さらに想定外でした。

だんだん厳しい世の中になってる感じです。


今回の問い合わせは法人さんなので、
入居者個人の財政事情がどうなのかは分かりませんが、
世の中、貧乏な人が相当多いです。

全てを捨てて、失踪してしまうくらいですから、
収入が多くないっていうだけの問題ではないですよね。
(失踪部屋の詳細は → こちらの記事で。)


「お金の教養」が本当に必要な人は、
こういう本を買うことはなく、タバコやギャンブル、
サラ金の金利などに大半を支出します。

元手ゼロで収入を増やす方法だって、
探せばあるのに、情報が届かないので知りません。


 


これだって、今なら無料なのに知らない訳です。

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期間限定で無料開催 お金の教養講座


今いる入居者さんには、
夜逃げや部屋のグレードダウン、仕方なく実家に帰るとか、
つまらない理由で退去してほしくないですね。(^^;)


敬遠されそうな入居者を獲得する

神奈川の大家検定と同日の開催なんですが、
こちらもオススメです。

ニューミックス満室経営セミナー


人口減で、入居者獲得競争が激化していく中で、
これまで敬遠されがちだった属性の方を、
トラブルにならないよう、上手く入居させていくノウハウです。


ぼくの入居者さんでも、10年以上に渡って、
滞納もトラブルなしで住んでる、優良な障害者さんもいれば、

生活保護を全額使い込まれて、
ぼくが役所に抗議に行くまでになった方もいます。


生活保護は、「住居費」と「それ以外の生活費」とに
分かれているので、本来家賃の滞納はあってはいけません。
税金を本来の使途意外に使ってる訳ですので。

だから、家賃相当分を大家に直接入金するよう、
抗議に行ったのです。


「誠に遺憾に存じます」みたいなお役所対応(笑)されて、
結局何も改善されないので、入居者には出ていってもらいました。


さて、先日から富山県の東の方に、
築3年のRC物件が、高い利回りで出てましたが、
検討の結果、購入を見送りました。


入居率もあまり高くない上に、多くが外国人で、
上記のような戦略的な入居ではなく、場当たり的だと思ったからです。

将来、この記事のようなことになりそうです。(^^;)
苦労するでしょうねぇ。


それからフェスタ2009の準備も大詰めで、
昨日はワタミ秘書室宛に、講演の詳細と当日のご案内を作成。

今日はパネルディスカッションの細かいテーマなどを、
各所に相談しながら決めていく作業です。


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大家検定2級 短期集中講座11月


失踪部屋の現況

ぼくも受講した大家検定の2級集中講座。

超面白くて盛り上がる、工藤さんの神奈川支部では、
次回、11月7~8日に開催されるそうです。

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大家検定2級 短期集中講座11月


今回は、赤井誠さんも受講されるそうです。

ぼくも飲み会だけ行こうかなぁ・・。
OBとして。(笑)



さて、昨日は最初に購入したアパートで、
現在、一部屋借りていただいている法人さんから、
もう一部屋借りたいという問い合わせがありました。


若干の家賃交渉がありましたが、
もちろん、速攻オッケー。

まだ確定ではありませんが、先月退去した部屋も、
今月中に埋まる可能性が出てきました。


これでこのアパート。
表面(契約書)上は満室ですが、本当は違います。

先月失踪した入居者さんは、未だに消息不明。(´ヘ`;)

管理会社さんに、いろいろ調査をしてもらいました。


・電気は9月の半ばに止められている。

・ガスはなんと、ぼくが物件を買った直後の2004年から
 止められたままであることが判明。( ̄Д ̄;)

・部屋のカレンダーは今年の9月までめくられている。

5年間もガスなし生活とはびっくりですが、
カレンダーのページなどが、ちょっと気になるので、
あまり勝手な真似(家具の廃棄など)は危険です。


ちなみに、現在の部屋の状況は・・・

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こんな感じで、完全にゴミ屋敷化してます。

とりあえず、最小限のリスクを取って、
山積みになったゴミ袋だけは、強制撤去しました。

今は、ドアにダイヤル式の補助錠を取り付けて、
帰宅しても入室できないようにしてます。


連絡があれば幸いですし、一定期間なければ次の手です。

正規の法的手続きはもちろん知ってますが、
律儀にやっていられないのが、正直なところです。

勉強とブログのネタとしては、いいんですけどね。(笑)


あ、ちなみに、内容証明も受領されない場合の、
正規の法的手続きは「公示送達」というものです。

それから明け渡し訴訟。これも公示送達。

それも終わってようやく強制執行となる訳です。
先が長い・・・。


連休明け

連休中はブログの更新も中止して、
フェスタの準備もしないで遊びに行ってました。

今日からまた、ストイックに頑張ります。(`ー´)


◆やることリスト◆

・フェスタのパンフレット作成
・出演者紹介用の動画を作成
・出演者さんに、当日の流れを連絡
・シナリオ書く

・富山の売りマンションを検討
・失踪者が住んでいた部屋の鍵を交換
・管理会社さんに電話

・メルマガで特典締め切りの連絡
・忘年会の企画


というところです。

お宝不動産の沢孝史さんによる、ミニセミナー音声。
プレゼントは本日23:59申込みまでです。

アパート経営フェスタ2009


twitterで公開討論

今日から3連休ですね☆

レジャーのイベントが盛りだくさんかと思いますが、
こういう時に良い物件が見つかったりしますので、
売り物件サイトなどを、チェックしてみるといいかと思います。


さて、昨日で財布レポートの準備は終わったので、
今日から3日間で、フェスタのパンフ作成を終わらせます。


財布の中身レポートは、吉川英一さんインタビュー


出演いただく方の紹介や、主催者のあいさつ。
協賛企業の広告など、結構分量があります。


ただ、今日はジェームス・スキナー氏のセミナーですし、
明日と明後日は、ボディビルコンテスト観戦という
とてもマニアックなイベントがあります。(≧∇≦)

早起きして、毎日3分の1ずつやりきるようにします。


ところで、初めて1ヶ月くらいになるtwitterですが、
大家検定の浦田健さんと、さくら事務所の長島修さん
激しく意見をぶつけ合っています。(゜▽゜;)

詳しくは、それぞれをフォローしてから、
過去3日間くらいの投稿を、読んでみてください。


浦田健さんのtwitter

長島修さんのtwitter


浦田さんの「消費税還付」についてのブログ。
ぼくは、先日も記事にしましたが、基本的には賛成です。

浦田さんブログ「税の公平性について考えてみる」

先日の記事「消費税還付のニュース」


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期間限定で無料開催 お金の教養講座



・・と、今日の記事はリンクが多いですね。(^^;)


本当は、ブログでもメルマガでも、
リンクが多すぎる記事は、敬遠されるのでNGです。

同じURLへのリンクを繰り返し貼った方が、
多くのクリックを誘導できます。


以上、ワンポイントレッスンでした。(笑)


戸建ての決済と会場チェック

JFAの「お金の教養講座」が、期間限定で
参加費が無料になるキャンペーンを実施中です。

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ファイナンシャルアカデミー お金の教養講座

投資の前に、こっちを勉強しておかないと、
頭金もできません・・。


さて、昨日は埼玉の上尾に購入した戸建ての売却決済。
朝イチで仲介会社さんから電話がありました。


「買主さんが、キャンセルしたいんだそうです・・・(´ヘ`;)」

ドタキャンにびっくりしましたが、
すぐに「違約金儲かった!ヽ(*^。^*)ノ」とプラス思考。


10分後にまた電話があって、
「違約金がイヤなので、やっぱり買うそうです。(´~`ヾ) 」

「売れて良かった!」と、やっぱり前向きに考えます。


結局、お昼くらいに無事決済されまして、
口座の残高が850万円(手付けとの差額)増えました。

お金が増えるのは、ありがたいです。


午後からは、みらい座いけぶくろの会場チェック。

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ホール用の高性能プロジェクターをレンタルしようとすると、
担当者さんが、会場までチェックに来てくれるのです。


フェスタ関連でこれからする、自分担当の仕事は、

・出演者さんの紹介など、動画3本作成
・パンフレット作成
・パワーポイントの資料作成
・パネルディスカッションの進行案を作成
・詳細タイムスケジュールの作成
・残り100名弱の集客
・渡邉美樹会長へ、講演テーマ案の送付

ということになります。


集客といえば、13日までにお申込いただいた方に、
お宝不動産の沢孝史さんによる、ミニセミナー音声を、
プレゼントさせていただきます。

アパート経営フェスタ2009

いい感じで準備できてますので、ご期待下さい。


外出と天気

昨日は、天気も悪かったので仕事ものんびりムード。
かなり適当な日を、過ごしてしまいました。(^^;)

というか、元々外出の予定がなかったです。

アポイントがなければ、仕事を自分で調節できるのは、
損保会社勤務のときはできなかったので、
そのあたりは、有り難い環境かもしれません。


今日はフェスタの会場チェックで、
3時前から池袋まで行かなきゃいけないんですが、

昨日の予報をガッツリ覆して、

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バッチリ晴天予報。ヽ(*^。^*)ノ


自分の旅行やセミナー(出演、出席とも)から、
メルマガ飲み会に至るまで、雨が降ったことありません。


さて、今日は売り戸建の決済だったのですが、
朝早くから、埼玉の仲介会社さんから電話がありまして、
予想外のトラブルがあったようです。(゜▽゜;)

どうなることやら・・・。(笑)


あと、昨日の記事に書きましたバッドニュース。
幸いなことに、自殺ではありません。

何とかなりそうな雰囲気ですが、
今月、富山に行ってこないといけないかも。


まぁ、行ったら行ったで楽しいんですけどね。⊂(^^ )



▲タダで色々もらえてしまいます。


まさかのバッドニュース

おはようございまーす。


昨日は財布の中身レポートを集中して書いて、
フェスタの準備や自分のアパート経営関連も頑張って、
各方面に、あんまり好きじゃない電話もしました。

さらに雨の中、ちゃんとサボらずジムに行き、
きつい脚トレーニングをしました。


しかし、ジム帰りに管理会社さんから電話があり、


2009年ダントツの悪い知らせ。。゚(゚´Д`゚)゚。



今までの経験では、毎日頑張ってると、
他のところでも、いいことあるんですけどねぇ。

何かいいことの前兆なんだろうか・・(^^;)

ちなみに、退去や漏水、夜逃げではないですが、
今はちょっと伏せときます。


とはいえ、ハッピー&リッチな人生を提唱してる自分が、
がっかりした毎日を過ごす訳にもいきません。( ̄ー ̄)


・長渕剛のライブ動画

・トムとジェリーのDVD

・金森重樹さんの「お金の味」
  (この本の状況よりは、遙かにマシ)

・お酒と十分な睡眠(7時間)


このようなアイテムで、何とか元気を取り戻したので、
今日からまた元気に頑張ろうと思います。

バッドニュースを克服しなきゃいけないので、
フェスタの準備中ではありますが、
いろいろ忙しくなりそうです。


◆元気アイテム◆


    


藤山さんの投資スタンス考察

2004~5年あたりから不動産投資を始めたような方は、
藤山勇司さんの影響を、多分に受けていると思います。

当時から市況や金融情勢も変わっているので、
現在の藤山さんは、何か投資スタンスや考え方の面で、
変化があるのだろうか・・という興味もありました。


結論から言うと、話を伺う限りでは
あまり・・というか、ほとんど変化はありませんでした。


例えば、ぼくが「ほとんど効果がない」と思っている、
「信用金庫に積立をして信用を築く」という手法も、
もっと奥が深いものだったようです。


積立を続けながら、その預金を担保に、
必要なくても融資を受けて返済の実績を作って、

要求されてもいない確定申告の報告を、
年度はじめに、きっちり持って行く・・・。


こんな「ガチガチの信頼関係」を作ることの端的な表現として、
「信金に積立をする」という記述があるんだと思います。


変化があったなーと思ったのは、物件の築年数。

セミナー中に「築12~15年くらいが良い」という
発言がありました。(少し違う表現でしたが)

以前は築年数はまったく関係ないと話されていたので、
その辺は考え方の変化があったかもしれません。


ぼくも償却上の耐用年数だけで物件の築年数を判断するのは、
ちょっと・・というか、かなり危険だと思います。

築2年の木造と、築27年のRCはやっぱり違います。


セミナー後に沢さんと3人で撮った写真。

091006000.JPG

ぼくも沢さんも、かなり恐縮した感じです。(笑)


この本に、サインも頂きました。

091006001.jpg

力強いサインです。嬉しいですね~☆
日付間違ってますけど。(笑)




藤山勇司さんの競売セミナー


ちょっと前から登場してる、このバナー。

ブログで収益をあげる方法についての映像が、
無料でゲットできるお役立ち情報です。

なかなか面白いですよ。(≧∇≦)


さて、昨日は楽しみにしていた競売セミナー

競売が盛り上がってきてるのを、
NSX松田さんの話を聞いて知っていたのと、

何より藤山さんの書籍を何冊も熟読してましたので、
本人に会ってみたいというのもありました。


告知後1週間で100名満席。(゜▽゜;)

091005000.jpg


裁判所資料の読み方から、競売物件で融資を引く方法まで、
体系的に分かりやすい、かつ面白いお話でした。


セミナーはジャケット姿でお話されてましたが、
なぜか懇親会は、赤色のアロハシャツに着替えて登場。

席が隣だったのですが、すごいペースで飲み続け、
最後はエールまで切っていただきました。

091005002.jpg
他のお客さんもびっくり。(笑)


いやー、藤山さんはやっぱりすごいですね。
ありがとうございました。押忍。


ちなみに、たくさんある藤山さんの書籍の中で、
ぼくが一番好きな本についての書評。→ 5月3日の記事



消費税還付のニュース



昨日の夕方に流れた消費税還付のニュースは、
かなり衝撃的でしたねー。とくに画像が・・(笑)

マンション大家さん「節税」横行 全国で7億円


アパート建築における消費税還付については、
数年前から少しずつ流行りだして、
今ではポピュラーな方法になってきていました。


ですが、これからやるのはリスクありそうです。

これまでコンサルや、代行をやってた税理士さんも、
今日からは、依頼を受けてくれないのではないでしょうか。


ぼくは、この消費税還付については違法ではないし、
ルールの中で上手にやっているだけなので、

当局から否認されるまでは、
別に悪びれる必要はないのではないかと思います。


還付を受ける大家さんや、奨めている税理士さんなども、
この手法が永久に可能だとは、思っていなかったでしょうし。


保険会社に勤務していた頃は、
生命保険料の「資産計上」「損金算入」についてのルールを、

極めて上手にかいくぐって開発された、超複雑な保険商品を、
法人先に決算対策としてガンガン販売していました。


5年後に解約すると、支払済み保険料の95%くらいが戻るのに、
保険料は全額損金になるなんてのもありました。

091004000.JPG
こんな感じの保険。


消費税還付どころの話ではありません。


そういう商品がバカ売れすると、数年後に損金性を否認され、
新しいルールの中で、また別の商品が開発される訳です。

なんだか、不思議な世界ですねぇ。(笑)


さてさて、昨日は西山雄一さんが主催&講師をされる、
「飲食FCセミナー」に出席して、勉強させていただきました。


既に埼玉と都内で、2店のラーメン店を運営する西山さん。

自分が厨房に立つのではなく、
飲食店という「システム」が利益を生むので、
アパートを買ったり建てたりするのと、収益構造は同じです。

従業員の教育・育成が成否のポイントになります。


アパートのような安定性こそありませんが、
利益率が桁違いに高く、少額の投資でスタートできます。


そして何より、「自分のお店」を持つことは、
居住用物件を持つのとは、また違った満足感が得られそうです。

試食もできますし・・・。(^~^)


しばらく調査と勉強を続け、近い将来やってみたいと思います。

関連記事:ホストクラブ社長の講演(似顔絵がウケました)


今日はこれから、藤山勇司さんの競売セミナー。

こちらも、ノウハウをばっちり学んで来ようと思います。



塗装の見積もり



読書日記を更新しました。

9月はあんまり読めなかったので、
買いだめしてる本を、今月全部読みたいと思います。

投資家けーちゃん 読書日記


さて、昨日ご紹介したツールですが、
メインページ右上の「ランキングバナー」に、
たくさんのクリックを頂いてることが分かりました。(^^;)

いろいろあって、しばらくは再開の予定がございません。
紛らわしくてすいません・・。


富山にあるマンションのひとつで、
外壁の塗装をお願いしようと思っているのですが、
先日、チームメンバーの職人さんから見積もりが来ました。


091003000.JPG


下地処理、洗浄、割れ目補修に加えて、
シリコン塗装2度塗りで、㎡単価が2500円。

足場も安い(@700円)です。ありがたいですね。


以前紹介した、怖いけど腕の立つ内装職人さんの、
内藤さんも、この塗装職人さんの紹介です。
▲イラストがウケた記事です。(笑)

職人さんは、それぞれネットワークがあるようなので、
良い方を見つけたら、他分野の職人さんを
紹介してもらうといいと思います。


今日は午前中はのんびりしたあと、
西山雄一さんの「飲食FCセミナー」に出席します。

明日は藤山勇司さんのセミナーに出ますし、
週末はセミナー三昧って感じです。


それから、大家塾板橋校の大友さんが作成した、
「定期借家のDVD」は、販売ページがかなり秀逸です。

これを読むだけで、定期借家の基礎が分かるので、
ぜひチェックしてみることをオススメします。

定期借家マスター講座DVD(特典付き)


どこをクリックされてる?

昨日は1日、財布レポートのコラムを書いたり、
DVDの販売ページの原稿を作ったり、
政策公庫レポートの事業計画書の添削をしたり···

とにかく、1日パソコンに向かってました。


セミナーなどで色んなところに出張してたりすると、
よく「忙しいですねー」なんて言われますが、

昨日みたいな引き籠もりの日の方が、断然忙しいです。


さて、面白いツールを紹介。

http://userheat.com/

091002000.JPG


これは、自分のブログのどこが重点的に読まれて、
どこでクリックをされたかが分かる··というものです。

セッティングがちょっと面倒ですが、
設置初日から、なかなか使えるなという印象です。

こんなのよく作れますよねぇ。(´∀`||;)


例えば、自分のブログのクリック箇所を調べてみると··

091002001.JPG


こんなふうに表示されます。


フェスタのご案内や、メルマガの登録にクリックが多く、
意外なところでは「逆アクセスランキング」も、
クリックされている確率が高いことが分かります。

 ぼくのブログにリンクを張っていただくと、
 右側の「リンクありがとう」のところに掲載されるので、
 皆様のブログにもアクセスが増えます。


アドセンス(記事の終わりの広告)は、
残念ながら、あまりクリックされていないようです。。。(><)

あと、手付金の写真へクリックがあるのには笑えました。
拡大されると勘違いされたのかもしれません。


物件紹介のサイトを作成されている方や、
不動産会社の方にも役立つツールだと思います。

あと、ランキングに参加してるブロガーさんは、
どこのリンクがクリックされやすいのかが分かって、
作戦を立てやすくなるはずです。


最後に、今日はこちらのバナーをクリックして
興味のある教材を、探してみてください。ヽ(*´∀`*)ノ



10月の予定&あと3ヶ月の目標など

10月ですねー。下半期ってヤツです。


保険会社に勤務していた頃は、
9月が営業目標的に、とても大変な月だったので、
この時期はそのリバウンドで、割とのんびりしてました。

ただ、フェスタまで1ヶ月切りましたし、
今月はのんびりもしてられません。( ̄ー ̄)


さて、昨日は年初に考えた「今年の目標」のうち、
割と達成できている項目と、そうでない項目を
チェックしてみました。


◆進捗が良い項目

 ・ハートブレインの売上げ
 ・自分の収入や資産
 ・講演や雑誌掲載などの活動
 ・ブログやメルマガなどの自分メディア育成


◆進捗が良くない項目

 ・アパート経営の入居率(あと2%くらい)
 ・減量と筋トレ(あと・・・kg)
 ・心に残る遊びイベントをする
 

これから3ヶ月は、入居促進の活動をしつつ、
あとは筋トレと遊びを頑張ればいいことになります。(*´∀`*)

まぁ、バランスが大切ではありますが。


でも、今月はフェスタを成功させることが最重要です。


あとは、飲食FC、競売、コミュニケーションなど、
セミナーに割とたくさん参加します。

それから、ボディビルの関東学生大会と、
社会人の全日本大会(ミスター日本)の観戦に行きます。

モチベーション上がりそうですね。


それから昨日は、電車を乗り継いで越ヶ谷まで行き、
戸建売却の契約書を書いてきました。

手付金を現金でゲット。

091001000.jpg


決済は8日になるって連絡が来ましたが、
ぼくは行かなくて済みそうです。


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