チームができない苦労。

先週の土曜日に、メルマガ読者さんと飲み会をしまして、
大井町のホルモン焼き肉のお店に行きました。

前評判はイマイチでしたが、かなり好評でしたよ。(=´∇`=)

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さて、所有している区分マンションに、もうひとつ退去がありまして、
今週、埼玉の浦和まで立ち会いに行く予定です。

埼玉には、浦和にもうひとつと、
川口、戸田公園にも物件を所有していまして、
実は地元の横浜と同じくらいあります。

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今回は、午前中に退去の立ち会いをしたあと、
リフォームの前に、近隣の売買仲介会社さんを数社お呼びして、
売却の打ち合わせを現地でする予定です。


いろんな区分売り物件を見ていると、
リフォームをしっかりされた上で売りに出されているのは、
実は、さほど割合的には多くありません。

買ってから自分でリフォームをして住む・・という方は、
思ったよりたくさんいるのかも。


ということで、しなくても収益に貢献しにくいなら、
しないままで売れたら楽ちんだな・・と思っているのです。


区分の売却は、いつも予定より長引きますね。
これは、「物件の売却」についてのチームができておらず、
毎回、違った業者さんに依頼をするからです。

実需物件の売却は、エリアが近くないといけませんからね。

毎回、関係作りに精を出すのですが、
結構な確率で、それが期待外れに終わっています。ε= (´∞` )


こういう状況を改善するには、

・購入エリアを集中して、同じ業者さんに依頼ができるようにする。
・規模を拡大して、どのエリアでもチームがいる状態を作る。
・エリア問わず、全力でやってくれる業者さんを見つける。

のどれかだと思うのですが、全て非現実的です。(^^;)


地道に購入と売却を続けていくうちに、
前にお世話になった業者さんに、リピートするようになって、
ようやく、軌道に乗るのかな・・と思ってます。

それまでは大変ですが、頑張るしかありませんね。


動画セミナーの収録。

満室経営新聞プレミアムでは、
VIP会員さん向けに、毎月動画セミナーを提供していますが、
一昨日の22日に、その収録がありました。

満室経営新聞プレミアム


通常、1時間程度のセミナー2本を収録します。

今回の講師は、少し前に書籍を出版された吉田綾乃さんと、
ソプラノ大家こと菅原久美子さんの2名でした。
女性講師の2本撮りは、初めてです。


おふたりは初対面だったようですが、収録前からトークが弾んでました。

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吉田さんも、ぼくと同じファミリー区分投資をしてますが、
手法はちょっと違っているところもあり、勉強になりました。

情報収集と、売却の工夫が特に良かったですね。


菅原さんは、どこへ行っても大事にされるための、
コミュニケーションの秘訣について、濃い話をしてくれてました。

一つひとつは、誰でもできることでも、
その複合技度合いがすごく、達人の域まで来ています。
分かっていても、そう簡単に再現できないかも。( ̄Д ̄;)


仕事柄、セミナーや講演を聴く機会が多いのですが、
いろんな人が、いろんなノウハウやテクニックを持っていて、
毎回、本当に勉強になります。

ぼくは、5月24日に札幌で開催される、
満室経営新聞の読者さん交流会で新ネタをする予定です。

参加される方は、どうぞよろしくお願いいたします。


一般媒介への切り替え。

メルマガのほうではご紹介していましたが、
ぼくも昨年購入した「野立ての太陽光パネル」の見積もり比較が、
できるという便利なサイトです。

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グリーンエネルギーナビ【投資用】


野立てパネルは、屋根に取り付けるタイプよりも収益性が良く、
単独で売買ができますし、融資も受けやすいです。


さて、今年のはじめから売りに出している区分ですが、
全然反応が取れないので、作戦を変えることにしました。

一社に専属で売却依頼をしていたのを、
「一般媒介」に切り替えて、複数の会社に依頼したのです。


専任媒介をお願いしていた会社は、担当の方がいまひとつで、
毎週送られてくる報告書を読んでは、
反応の悪さと、仕事のダメさにがっかりするサイクルでした。。


「あなたの物件はダメでしたが、近くのマンションが売れました!(≧∇≦)」
「これ、ぼくが担当だったんですよー。超嬉しい☆」
「ちなみに、あなたの物件より300万円高く売れてます」

みたいな報告が来るんですよ、マジで。( ̄Д ̄;)


写真に撮ってブログに載せるべきでしたが、
一読して怒りのあまり、破り捨ててしまったのです。。


さて、一般媒介に切り替えるにあたり、

・業者さんを訪問して挨拶。資料や写真データなどを渡す。
・それぞれの会社と、媒介契約書を締結。
・キーボックスを購入して、マンションに設置。

などの作業をしました。

媒介契約書を取り交わすのは、
売買契約が確定してからという会社も多かったです。


営業マンへのキックバックについても、ウェルカムなところも
拒否されるところもあり、本当に各社まちまちです。

賃貸の会社より、差が激しいと思いました。


全部で5社くらいと話ができましたので、
これから、定期的にプッシュの連絡をすることになります。

訪問した会社の中で、
「売り物件の別の部屋に居住中」という社員さんがいたり、
今後の進展に期待したいところです。


事務所マンションの大規模修繕。

ぼくが普段仕事をしている事務所マンションが、
先月まで、大規模修繕をしていました。

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今年で築10年と、不動産投資的にいうと築浅物件ですが、
多岐にわたる本格的な内容だったようです。

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工程表。エレベータの中に掲示してありました。


この工程表を見ると、外階段の鉄部を全て塗装してますし、
エレベータとエントランスに木目調のパネルを貼って、
高級感を出す工夫がされているようです。

鉄部以外は劣化している訳でもなく、
補修以上に、バリューアップを狙っているのが分かります。


このマンションは、地主さんが所有していて、
それをファンドが買い取って、1年ちょっと運用しているものですが、
今回の修繕で、いろんなことが分かりました。


建物に大きな劣化がなくても、新築後10年も経てば、
何かしらの手を入れるものだということ。

こういうお金が掛けられるのも、
新築時からのキャッシュフロー蓄積があるからだということ。


普通に出ている売り中古物件で、
築年数に応じた修繕がされているものは非常に少ないこと。
それを買った人は、売主の「ツケ」を背負っていること。

そして、売主のツケを保有数年以内に払ってしまうと、
まともな利益を出すのは難しいということ。

価値向上のためにしっかりお金を使えるのは、
それなりの賃料単価のおかげであって、
そうじゃない地域では、別のやり方があるということ。


不動産投資の、正しく健全な姿を垣間見た気がしましたが、
同じことをやっていては、地方の中古は運営できません。

色々と、考えさせられる出来事でした。


管理会社さんと懇親会をする方法。

以前どこかの媒体に書いたかもしれませんが、
ぼくが、割と頻繁に管理会社さんと飲み会をやってることで、


「誘っても遠慮されてしまい、飲み会ができない」
「そもそも、どう声を掛ければいいか分からない」
「どんなお店ですればいいんですか?」

などの質問を頂きましたので、
懇親会のノウハウについて、書いてみたいと思います。


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※よく懇親会で使うお店のホームページより。


まず、楽しく懇親会をするためには、
普段からの信頼関係ができている必要があります。

懇親会は、イマイチな関係を回復させるためではなく、
良い関係であるところを、さらに盤石のものにするための
イベントと位置づけましょう。


そういう関係であれば、実施について「何かの理由」があれば、
飲み会に誘うくらいのことは、難しくありません。

ぼくの場合は「年度末のお疲れ会」とか「満室復帰祝い」
みたいな理由で実施することが多いです。


相手が誘っても、いまひとつ乗り気ではないとしたら、
また、そこまでの関係になっていないか、
別の方面の心配をされている可能性が高いです。

お説教をされるのではないか・・とか、
女性が多い職場なら、そっち方面で心配されているとか。


コツがあるとすれば、懇親会をしようとする時期の、
かなり前から話を出して布石を打つ・・ということでしょうか。

定例化している金沢の管理会社さんのほかは、
だいたい、半年前くらいに懇親会の話を切り出してます。


どんなお店に行くかは、ぜひ独自の工夫をしてほしいですが、
ぼくの場合は、

・1人あたり6千円~1万円くらい。
・地元の名物が食べられるところ。
・できるだけ、相手側にお店を選んでもらう。

という感じでしょうか。


お店を選んでもらうことが、相手側の負担になるようでしたら、
自分で決めても全然構わないです。
ケチらず、それなりのグレードのところを選びましょう。

一定の基準を超えると、ずっと覚えていてくれます。


一人1万円で、5人で宴会しても、
一部屋の空室が1ヶ月早く埋まればペイできます。

懇親会は、めちゃめちゃ割のいい投資だと思いますね。(^▽^)


区分が買えなくなっている理由。

毎月はじめにある収支レポートの執筆も終わり、
ほっと一息という時期です。
今月はかなりキャッシュフローが出ましたよ。 (* ̄ー ̄)v

満室経営新聞プレミアム(MSP)


さて、昨年から力を入れていた区分投資ですが、
最近はほんとうに物件が見つからなくて、困っている状況です。


元々、この投資法は

「リフォームして実需向けに販売されている価格」と、
「賃貸中で投資家向けに販売されている価格」との間に、

乖離があることを付いた、裁定取引のようなものです。

ですから、値上がりして利回りが少しくらい下がっても、
購入対象の違いによる価格差がキープされていれば、
買い続けることができます。


賃貸中の物件価格が上がっているというのは、
毎日物件の検索をしていれば、分かります。

しかし「実需向けに売却したらいくらになるか」というのは、
過去のデータを元に予測をするしかありません。


「投資用の相場が上がっているから、実需も上がるだろう」
という考え方は、痛い目を見る可能性が高いです。( ̄Д ̄;)

そんな訳で、なかなか買いづらくなってるんですよね。。


昨日は、一棟の半分以上(7戸)が、
まとめて売り出されてるのを見つけました。

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過半数を握ると、管理費や修繕積立金を自由に決められますし、
共用部の手入れや改修なども、思いのままです。

これはいい!と思ったんですが、既に売約済みということで、
普段区分の検索では、健美家サイトは使わないのですが、
基本はやっぱり大事だなぁ・・と思った次第です。



カーター校長の出版キャンペーン。

満室経営新聞でもお世話になっている、
カーター校長こと、河田康則さんが出版されました。


今日から3日間、Amazonキャンペーンなんですが、
特典映像に出演させていただいているので、ぜひご覧下さい。

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金利1%台で融資4億円を引き出す不動産投資 Amazonキャンペーン


融資のこと全般が、とても分かりやすく説明されています。

メガバンクのような敷居の高いところであっても、
コンタクトの取り方と、交渉次第で上手くいくんですね。


しかし、男性が書いた不動産投資の本で、
これほどまでに、著者写真を大々的に使っているのは異例ですね(笑)



今月で9周年。

毎月のはじめは、10日に配信される満室経営新聞プレミアムの、
収支レポートをまとめる作業をしています。


旧「財布の中身レポート」の創刊が、2005年4月。
今月の配信で、9周年ということになります。 (=´∇`=)

笑っていいとも!ではないですが、
何事も、続けることには価値があると思います。

創刊9周年!満室経営新聞プレミアム


今月は、入居率がいいので書くのが楽しみだったりします(笑)

これから検討している投資スタンスについての記事は、
レポートのあと、書こうと思います。


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