管理法人でのサブリース
2011年11月10日 07:22
過去のブログを読み直してみたんですが、
毎年、フェスタが終わって１ヶ月以内に北陸に行ってます。
気持ちに余裕ができるから・・というのもありますし、
１２月になると、富山では雪が降り出します。
今年も同じパターンを踏襲しようということで、
２４日から行くことにしました。
いつもは、管理会社さんに駅まで迎えに来てもらって、
持ち物件をさらっと見て回る感じですが、
今回は、打ち合わせがメインになりそうです。
というのも、来年から個人所有の一棟ものを、
自分の管理法人に、サブリースする予定なので、
その手続きや運用について、
いくつかお願いと相談をしてこないといけないからです。
仕組みとしてはまず、
個人で所有している各物件の保証家賃を決め、
管理法人で、借り上げてしまいます。
借り上げなので、家賃は法人に入ってくるようになります。
あとは毎月、入居率や受取家賃に関わらず、
法人から個人へ、決めた保証家賃を送金するのです。
契約書や入居者さんへの所有者変更通知が要りますし、
家賃の送金先も変わります。
また、送金先は法人になるけれども、
普段は家賃から差し引いている、各種の支払いは、
個人から、別途振り込んだりします。
何かと面倒くさいのですが、税務上の効果は大きいので、
一気にやってしまおうと思います。
コメント (4)
管理法人では、法人の手残りが20％なんて残ら
ないのでは？
そして、手続は同じように煩わしいので、建物だけ
法人に譲渡した方がよほど節税効果は大きいと思います。
投稿者: 鈴木規之 | 2011年11月10日 11:08
鈴木規之さん
コメントありがとうございます。
ローンの借主が変わっちゃうので、法人譲渡できないんですよねぇ。＾＾；
投稿者: 投資家けーちゃん | 2011年11月11日 07:37
現在、個人で１棟、法人で３棟所有運営しており、個人・法人の節税に関して、研究中です。サブリースも検討中です。
夫馬竜司税理士著『不動産投資 絶対成功税務マニュアル』９４ページに記載がありますが、実効税率で考察すると３，０００万円前後の個人課税所得がボーダーラインとなり、それ以上の個人課税所得になれば、法人での税率（課税所得８００万円以上の税率が４０％）が有利になるとの記載があります。金森重樹さんも同様の趣旨のことを書いていた記憶があります。
法人での損金算入の幅広さ（旅費規定制定による出張費など）、役員報酬の損金算入などメリットも大きいですが、所得をどうするのか、私自身悩んでおります。
①法人に所得を残しすぎて法人税を納税するのももったいない、②かといって役員報酬を支出し、個人に所得を移転したとしても個人所得税・住民税が課税されるので、個人所得を多くしすぎて納税してももったいない。③新規購入物件費用に当てるのか、④家賃アップなどのためにリノベーションをし、法人の成長のために使う－上記４つを夫馬税理士はキャッシュフローの使い道としてあげておられます。
けーちゃんの個人課税所得がいくらなのかは存じ上げませんが（笑）、上記の通りであれば、３，０００万円以上にならないと実際の節税対策の効果は得られないのではないでしょうか。（研究中の内容のため、自身のある意見は申し上げられませんが。）私自身の個人課税所得は、１，０００万円未満のため、サブリースや個人所有建物の法人への売却はペンディング中になります。
けーちゃんのご意見をお聞かせください。
投稿者: たろう | 2011年11月11日 08:58
たろうさん
質問は満室経営新聞プレミアムの会員さんに有料で行ってますので、
完全な回答はできないのですが、
単純な税効率以外にも、いろいろな理由があったうえで、
サブリースを導入しようという感じです。
投稿者: 投資家けーちゃん | 2011年11月11日 16:58