昨日は、入札した競売物件（横浜）の開札でしたが、
今回は残念ながら、落札できませんでした。

落札価格は、「自分だったら買わない」という水準なので、
こういう場合はあきらめが付きます。 (*￣ー￣)

欲張って、低めに入れたものだと残念度が高いですね。。

さて、現在所有している区分マンションは、
以下のような構成になってます。

・名古屋　２LDK　９００万円
・名古屋　３LDK　８３０万円
・埼玉　２LDK　１３７０万円
・埼玉　２LDK　１１６０万円
・横浜　３LDK　１４０１万円

※物件のスペック、家賃収入などはプレミアムに載せてます。

ローンはあったり、なかったりという感じなんですが、
何度か書いているように、

「退去→リフォーム→実需向け販売」

というのが主な収益。家賃はサブ収益のような感じです。

で、どれも実需向け価格は、
買値の１．５倍くらいであることを調査のうえ購入してます。

しかし、退去がいつ発生するかは分かりませんので、
それまでは、ひたすら待つ訳です。

持ち物件の中で、最も長いこと保有しているのが、
名古屋９００万円のマンションです。

こちらも、リフォーム済みの実需向けは、
１４００～１５００万円くらいを、見込んでいるのですが、
入居者さんは、既に７年も居住されています。

すこーしずつですが、こうしている間に、
実需向けの売却価格も、下がっていくと予想されます。

そうすると、「現在の家賃で換算した収益還元価格」と、
実需向けの売却価格の差が、縮まっていく訳です。

入居者さんは、７年前と同じ家賃を払っているので、
このような現象が起こります。

もちろん、収益物件として購入した方は、
退去したら、同じ家賃では募集できないので困るのですが、
そこは「売買にwinwinはない」という考えのもと、
冷酷に売却をしてしまう訳です。。

と、いうことで昨日は名古屋の業者さんに問い合わせをして、
希望価格で売れるものかどうかを、検証中です。