先週末は、大阪に行って来ました。

その前の週には福岡と長崎、１１月半ばには山口（しかも新幹線で）に比べ、
めちゃめちゃ近く感じました。事務所から新大阪まで３時間ジャスト。

何をしにいったかというと、
関西で凄い勢力を誇る大家会であるプレイヤーズの、
年末セミナーでお話をするためです。

プレイヤーズといえば、メガ大家さんがうじゃうじゃしており、
光速投資の西山明さんや、ジャイアンこと木下たかゆきさんが在籍する、
とんでもない人たちだらけの大家会。

そんなところで、何を話せばいいんだろうと悩みましたが、
再生案件や業者さんとのコミュニケーション、
それと、購入総額５億円を超えた区分投資についてお話しました。

区分を５億持ってる人は、さすがにいないみたいで、
こちらの話は特に興味を持って聞いていただいたようです。

セミナー（ぼくの他には、椙田拓哉さんが講師でした）のあとは、
同じ建物内で立食形式の懇親会。

会長の挨拶もビシッとしている硬派な会です。

ちなみに、同会への入会は既存会員の推薦を得たうえで、
幹部の方達による面談を経る必要があります。
しかも、全体の人数が決まっているので現在空き待ち状態とのこと。

で、乾杯のあと３０分くらい経つと、
「プレイヤーズに在籍５年以上で、まだサラリーマンをしている人」が、
会場前方に呼ばれ、木下さんから「５年もいるのに、何やってんの？」と
問い詰められるという謎のアトラクション（？）が行われました。

１人につき３分以上は詰め寄られます。「なんで辞めへんの？」としつこいです。

規模を増やすかどうかは、人それぞれのスタンスで良いと思いますが、
プレイヤーズでは「拡大こそ正義」という価値観で、運営されているのでしょう。
それはそれで、凄いモチベーションアップにつながりそうです。

ジャイアンさんの「渇入れ」には、お金を払う価値があると思います（笑）

ということで、２週続けて大家会に参加させていただきまして、
大変な刺激を受け、勉強にもなりました。

来年はもっと多くの大家さんと交流を持ち、
自分の不動産投資を、より楽しくレベルの高いものにしたいと思いました。

さっき大阪から帰ってきたところですが、福岡のつづき。

３日目は長崎のメガ大家、才津さんの取材をさせていただきました。
こちらの書籍で再生案件として紹介されている、
福岡郊外の巨大物件を実際に見せていただきたかったのです。

CF不動産投資〜家賃収入1億円 キャッシュフロー1000万円を突破した人の次なる戦略とは?〜

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当日の才津さんは、長崎の五島から飛行機で福岡空港。
さらに管理会社の方と一緒に、最寄り駅まで迎えに来ていただくという、
大変ありがたいご協力をいただきました。

現地について驚いたのですが・・・

物件がでかすぎて画面に収まりません。

ファミリー１２０戸超の物件を、２億円弱で取得されたということで、
そりゃもう、ものすごい利回りになります。

もちろん、購入当時は空室だらけで散々な経営状態だったのですが、
効果的なリフォームとマーケティングで、半年かからず満室にされたとのこと。

キレイになった室内で、じっくり秘訣を伺いました。

詳細は、今後の満室経営新聞に載ることになりますが、
やはり優秀な管理会社さんと、適切なヒアリングがポイントなんだそうです。

管理会社さん、この若さで才津さんから全幅の信頼を得ています。

取材のあと、物件からかなり離れたところで、
ようやく全景を収めることができました。

先ほどの写真は、Ｌ字型になった建物の短い側の一部・・・でしかありません。

１万人にも満たない人口の自治体で、数百人が暮らすマンションは、
雲間からの光に照らされ輝いていました。(´∇｀)

ということで、取材が終わって自分のモチベーションも上がり、
今ならどんなエグい物件でも、買う勇気が持てそうです(笑)

２日目は、今回のメインイベントである九州大家の会。

既に２５０名以上の会員さんがいるとのことで、
大家さん学びの会に次ぐくらいの、規模ではないかと思います。

会そのものは、午前中から議事のようなものをやっていますが、
ぼくの出番は午後からなので、朝はメルマガを書いて地元のジムに行きました。
ゴールドジムも増えて、都市にはだいたいあるので便利ですね。

プロテインを飲んで会場入り！
ホールの入り口では、漁師さんを彷彿させるノボリが目立ちます。

この日は、前半で少額短期共済（火災保険みたいなもの）のレクチャーがあり、
ぼくがホールに入った時には、その方が話していたのですが、
地味なテーマにもかかわらず質問が相次ぎ、会員さんの意識の高さが伺えます。

ぼくは、安定して規模を増やす方法と物件の再生事例について、
自分の経験をもとに、お話させていただきました。

今では日本各地にいろんな大家会がありますが、
九州地方に在住、または物件を保有している大家さんであれば、
ぜひ入会されることをお勧めします。

ただ、少し前にテレビ取材を受けた関係で問い合わせが殺到しており、
郵送のみの受付など、ちょっとハードルが高いみたいです。

ちなみに、セミナーのあとは当然懇親会がありました。
ぼくは中座させていただきましたが、６時開始で１１時までやったみたいです（笑）

先週末は福岡にいってきました。

日本有数の大規模大家会である九州大家の会で、
講演をさせていただく前後に、満室経営新聞の取材をこなしました。

初日は、６時半発の飛行機で福岡空港に飛び、すぐに特急電車で長崎へ。
福岡と長崎ってかなり離れていて、２時間以上も掛かります。

新宿からだと、長野の松本くらいまで行ける時間。

噂には聞いていましたが、本当に坂の多い街。。

住みやすいとは言えないかもしれませんが、
平地が少ないので新規の住宅が増えず、需給が悪化していないとのこと。

長崎では、１歳半のお子さんを連れながら、
アグレッシブに投資活動を続ける、女性大家さんを取材させていただきました。

お母さんも不動産投資家で、しかもそれぞれ別に活動をしており、
ライバルでもあり一番の投資仲間という、変わった関係。

地元の有力な管理会社さんと、ガッチリとチームを組んでいて、
その結束の強さは、ぼくも見習わないといけないくらいのレベルでした。

孫に会いに来たお父さんのようですが、管理会社の方です。

ランチは、長崎の伝統料理である「卓袱（しっぽく）料理」をいただきました。
九州全体的に、魚介類がめちゃめちゃ美味しいです。

夜は、新聞の読者さんとの交流会。

もつ鍋を食べながら、楽しく大量のお酒を飲んだのですが、
誰もその様子を撮影しておらず、、鍋アップの写真しかありません（笑）

朝３時過ぎに起きて活動していたので、何だか長い１日でした。
取材は自分がいちばん勉強になりますね。

これはキツいですねー。
能美マンションの管理会社さんからのメールです。

１１月の上旬に、とある人材派遣会社から、
その時点での空室３戸すべてに申込が入りました。

これで満室だーと喜んでいたのですが、
なかなか入居日が決まらず、契約もしないままの状態が続き、
結局キャンセルになったというお話です。

派遣会社が「見込み」で部屋を確保して、
あとから対象者を探す・・というようなことは良くあるみたいです。

首都圏と比べて、地方（といっても北陸しか知りませんが）は、
「申込から契約まで」とか「契約から入居まで」の期間が長くなる傾向があり、
その間は当然、家賃の発生はありません。

そして、今回のように申込だけして契約に至らなかった場合、
特に借主側のペナルティはありません。

その間に、他の入居を決められたかもしれないという機会ロスは、
貸主だけが負うことになる訳で、
のほほんとして放置したことを反省しなければいけませんね。。（－－；

実際、管理会社さんから報告もらうまで、
自分はもう、契約などが終わって入居されているのかと思ってました。

ちゃんと状況が把握できていれば、契約日・入居日を確認しただろうし、
それが未定であれば、募集を再開するよう伝えたはずです。

先週末から、続けてセミナー講師のお仕事がありまして、
前半２週は都内で、そのあとは福岡（今週末）、大阪（来週末）と続きます。

昨日は日本を代表するオシャレな街、表参道にて。

ただし、駅直結のビルなので街がどうこうという感慨はなく、
会場はサロン的な感じで、リラックス（受講者さんが）できそうな感じ。

終わったあとは、セルフ打ち上げで居酒屋さんで相撲を見たり、
一部で有名な、ロマネコンティが置いてある立ち飲み屋さんに行ったり、
何だか久しぶりに、のんびりできた気がします。

ちなみに、表参道は早々に離れて過ごしやすい場所に行きました。

月末の最終週は、通常HOME'Sさんのコラムを書くのですが
今月は仕事が早くて既に書き終えてます。

なので昨日はダラダラできた訳ですが、ちょっと前まで本を書いていたので、
原稿やセミナー資料などの生産が、その前より楽にできます。
そっち方面が鍛えられているんだと思います。

現在保有している区分マンションは３１戸。

今年になって８戸増えました。
退去が出たら、キレイにリフォームして売ろうと思っているのですが、
思ったよりも退去が出ません。

平均の居住期間が５年くらいとすると、
２ヶ月に１度くらい退去→売却（または再賃貸）という活動があるはずですが、
実際は、もっと長く住んで頂けているようです。

とはいえ、今年は２戸の退去がありまして、それぞれ売りに出しました。
川口と東京の亀有のマンションですが、
どちらも、相場くらいの値段ですぐに売れてしまいました。

もらいたてホヤホヤの買付申込書。

ポイントは「一般媒介で複数の業者さんに依頼する」ということです。

もちろん、各業者さんには一般媒介で複数社に依頼する旨を事前に話して、
それでもやってくれるところに依頼をします。
同じ時刻に現地に来てもらい、フェアにやりとりをするのは当然です。

不動産投資を始めた頃に読んだ書籍には、
一般媒介は業者さんが本気になってくれないので専任にする・・と書かれていて、
これまでの売却は、ほぼそれに従っていました。

しかし、３ヶ月とか４ヶ月経っても売れないことが多く、
今年から別のやり方に変えたら上手く行きました。

本に載ってるセオリーでも、正しいとは限りませんね。

実証しながら、自分でノウハウを蓄積していくって大切です。