秦野アパートの決済後、そのまま現地に向かいまして、
管理会社さん候補となる会社に行きました。

以前の訪問時に、管理料や業務内容については伺っていたので、
今回は、家賃設定の相談や募集の打合せ。

もちろん「その会社の中で上位の大家さんになる」のは、
どのエリアであっても変わりませんので、
いろんな方法で、そういう状態に近づけるように努力してます。

店長がきっちりとしていて、なかなか良い感じ。

打合せ後に現地に寄ってみると、既にガンガン作業中でした。

本来は、それぞれの部屋で同じ作業を順次進めていき、
全部まとめて完成させるのが、一番早いのですが、
繁忙期ということもあり、「一棟ごと」に進めていただいてます。

温水器を撤去したので、床に穴があいていたり・・

３１台のガス温水器が届いていたり・・

自分が思っているより、ペースが早そうで安心です。

１年以内に満室になればいいな・・なんて思ってましたが、
もしかしたら、前倒しできるかもしれません。

ちょっと前から紹介している全空アパート。

神奈川の西の方にある、秦野市という場所にありますが、
何とか今日、決済できました。

軽量鉄骨の築２０年。５棟合計で３１戸あります。
４千万円で購入しました。

当然、土地値を大きく下回る価格ではありますが、
宅地開業者ではありませんので、
ここから入居を決めていかないと損失が増えるだけです。

過去に買った物件での最高空室数は、金沢の１６戸。
約２倍の空き部屋を、埋めないといけません。（＾＾；）

繁忙期のうちに、少しでも埋めておきたいので、
物件の引き渡しに先駆けて、古いエアコンなどの撤去を進めました。

管理をお願いする可能性の高い会社さんや、
プロパンガスの会社さんとも、早めに打合せを進めてます。

いろんな方が出入り＆作業されているところを、
動画に撮ってみました。

天気が良いのはいつものことなんですが、
山がキレイに見えていて、北陸にいるのかと錯覚するほどでした（笑）

リフォームや入居付けなどの活動については、
随時ブログに載せていきます。

前回の記事で、
「区分を売却した際に、手続き漏れが起きやすい」
という話を書きましたが、似たようなことが発生しました。

区分ではなく、一棟ものの方です。（＾＾；）

通常、退去が発生した場合でも、部屋の電気は止めず、
オーナー負担に切り替える作業をします。
リフォームで電気を使いますし、内見時に暗いと不便だからですね。

もちろん、入居決まったら電気を止めますし、
その後は住んでいる人が、新しく契約をして電気を使います。

手続きは、電力会社に電話をするだけなので簡単なんですが、
この手続きを忘れてしまい、１年以上の期間に渡って

入居者さんの電気代を、そのまま支払い続けていた

ことが判明しました。

電気の明細を見て「あれ？この部屋もう決まってない？」
と確認して気付いたということですね。

加賀のマンションは、満室経営が続いていたのですが、
なんとなく空室があるような錯覚をしていて、
個別（共用ではなく）の電気代請求にも、違和感がありませんでした。

手続き自体は管理会社さんがするものですが、不覚でした。
反省しなければいけません。

幸い、管理会社さんが入居者さんと話をしてくれたので、
分割にはなるものの、払っていただけそうです。ε= (´∞｀ )

総額１０万円を超える金額ですので、助かりました。

ちなみに、電力会社に連絡すると、
このような「支払証明書」というものが、もらえます。

用紙の下の方に、２００円の収入印紙が貼ってあります。

今は無料で取得できますが、もうすぐ有料化するということで、
そういう意味でも、ラッキーでした。

今後は、よりきめ細かい賃貸経営を心掛けたいものですが、
入居者さんは、ずっと電気代の支払いがないことに気付かなかったのか、
気付いていたけど黙っていたのかは、分からないままです。

ぼくは区分マンションを投資対象としているので、
規模の割には、買ったり売ったりの取引回数が多いです。

また、区分のほとんどは自主管理をしていますので、
売買に付随するいろんな手続きは、自分でしないといけません。

これが、項目も多くて煩雑ですし、
うっかりしていると、重要なことを忘れてしまいます。（＾＾；）
特に売った時の手続きは漏れやすいですね。

例えば、

・電気や水道を止める（名義変更）
・火災保険の解約
・郵便受けのダイヤル鍵番号を連絡
・管理費と修繕積立金の送金を止める

などなど。

管理費・修繕積立金は、口座引落の場合もありますが、
使える金融機関の関係で、毎月振り込んでいる物件もあります。

ネット銀行の「振込予約」機能を使っているので、
自分で止めないと、売却後も振込が続いてしまうのです。

火災保険も、最近は遡及解約（期日を遡って受付すること）も、
しづらくなっているので注意が必要ですね。

この時期、北陸は雪が降ることが多いし寒いので、
滅多に訪問することはないのですが、先日急遽行ってきました。

売り物件の現地確認が目的で、行って、見て、買付を入れました。
金沢で一泊しましたが、日帰りでもこなせる活動です。
価格交渉が通るかどうかは、まだ分かりません。

室内を見る限り、まだまだ改善の余地がありそうで、
空室も少なくないマンションですが、埋められると思ってます。

エアコンとか照明などから、改善の余地ありと判断してます。
モニターホンではなくチャイムのままでした。

融資はちょっと前に打診をしていて、ゼロ回答ではないものの、
もうちょっと金額が伸びて欲しい・・ということで、
現在、こちらも交渉中です。

夜は軽くですが、北陸の海の幸を・・・（=´∇｀=）

このお刺身は、北陸では「ガンド」と「ばい貝」と呼びますが、
関東だと、それぞれ「ワラサ」と「つぶ貝」です。

カニの呼び方なんかも違いますし、最初はかなり混乱しますね。

先月末に、富山市のマンションを売却しました。
６年ちょっとの保有期間でした。

持ち物件の中では空室が多く（入居期間が短いので）、
リフォーム費用も高くなっていたためです。

これによって、現在の保有戸数は３物件４棟と区分が１１戸。
合計の戸数はちょうど１００戸になりました。
今月、区分１戸とアパート３１戸を購入決済する予定です。

現時点での入居率は・・・

金沢　　２７／２８（申込済み）
加賀　　１９／１９
能美　　４０／４２
区分　　１１／１１

空き部屋３戸ですから、入居率９７％ということになります。
地方であっても、ちゃんと運営すれば大丈夫。

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