木曜日から北陸に来ていまして、
昨日は、石川県小松市にあるマンションの決済でした。

昨年の終わりに情報を得られたのですが、
価格が高くて、じっくりを価格交渉を進めていました。

こんな感じでネットに掲載されていまして・・

実際に購入したのは、１億２千万円でしたが、
その価格帯に落ち着いた途端、なぜか他からの同額買付が殺到し、
交渉権を得るために、いろいろと工夫をしました。

融資も良い条件で通りまして、ようやくひと安心。

利回りなどの細かいスペック、借入銀行と金利や期間などは、
満室経営新聞プレミアムに掲載されますので、
会員の方は楽しみにして下さい。

今回は、金利が結構すごいです。

高い利回りの物件は、運営状況が良くないことがほとんどで、
今回も、全体の３分の１くらいが空いています。

既に管理会社さんとの最初の打ち合わせは終えていますが、
テコ入れのため、すぐに再訪しなければなりません。

秦野のアパートと区分を合わせて、今年は６５戸買えました。
まだ３月ですから、年間１００戸目指して頑張ります。



ちなみに、ぼくはこれまで石川県では、
金沢市と能美（のみ）市、少し離れて加賀市に物件を持ってましたが、
今回小松市に物件を買えたことで、隙間が埋まったような感じになりました。

移動効率が良くなりそうで嬉しいです（笑）

今日は小ネタとして、秦野アパート関連で面白い画像を２つ。

ひとつめは、電気料金のご案内です。
全空状態から全部屋をリフォームすることになったので、
当然、各部屋に電気を通さないといけません。

手続き自体は、東電に電話をすれば良いのですが、
しばらくしてこんな書類が送られてきました。

戸数分の、電気料金お支払い案内です。

コンピューターは融通が利かないですね。（＾＾；）

コンビニで払うと、店員さんが嫌がりそうなので、
銀行の窓口で払うことにしました。

また、今回の物件はリフォーム資金の一部を含んだ、
オーバーローンを受けることができましたが、
当然、リフォームの支払は決済よりも数週間はあとになります。

銀行としては、その間に融資資金を流用されると困るので、
通知預金でお金を拘束されることになりました。

通知預金についての説明はこちら

サラリーマンの時に、保険獲得に協力してくれた銀行に対し、
会社で通知預金をしてもらう申請書を書いたことはありましたが、
自分で預金をするのは初めてでした。

それ専用の通帳も届くようです。

通知預金でもらえる利息より、
この通帳を作成するコストの方が高そうです（笑）

仕事をしてると、いろんな体験ができますね。

秦野アパートのリフォームも大詰めになってまして、
一部の部屋は、住める状態になりました。

実際、これまで３件の入居申込をいただいてます。
全部で３１戸ありますから、


入居率　９．６８％　ということになります。

管理会社さんとの打合せでは、
お盆明けには満室にしたいというお話をいただいてまして、
もし、本当にそうなったら大成功と言えるでしょう。

とはいえ「信頼しても信用するな」が鉄則ですので、
期待はしつつも、任せっきりにせず自分が動いていくつもりです。

とりあえず、一部屋をモデルルームにしてみました。

そして、これはよくあることなのですが、
真っ先にモデルルーム部屋に申込が入ってしまいましたので、
設置した家具や食器類を、移動しないといけません。(；-_-) =3

それで次の部屋も決まるなら、全然やりますけどね。

使えそうなエアコンもありましたが、全部取り替えました。

あと、２月のはじめに買付を入れていた、
石川県小松市のマンションは、何とか購入できそうで、
来週末に決済という運びになりました。

北陸新幹線を使って現地に行ってきます。

秦野の全空アパート。

先月２０日の決済日から、現地に行ってませんが、
リフォームの方は着々と進んでいるようです。

中間報告の写真を頂いたので、いくつか掲載。
たいぶ見栄えが良くなっています。

５棟まとめて作業をした方が効率が良いのですが、
繁忙期ということもあり、１棟ずつの仕上げをお願いしています。

外装だけでなく、内装も同じように進めていまして、
今は、別の棟に足場とカバーが掛けられている状況です。

今回は、屋根の塗装も実施しました。

購入前はさほど気にならなかったものの、
１棟やってみると、未実施の屋根が相当汚く見えますね。

奥に見える建物と、かなり差があります。

３１戸のうち何戸かは、入居できる状態になったので、
早めに管理会社さんと打合せを終えて、募集に入りたいと思います。

今回の案件は、地銀さんから借入をしていまして、
毎月の返済金額は、約３８万円です。（元金均等返済の初回分）

まずは、この水準まで家賃収入を増やさないといけません。

あっという間に３月になりました。
最近、毎日花粉がすごくて、仕事や生活のパフォーマンスが、
かなり低下しています。

とはいえ、いろいろ仕事があるので頑張らないといけません。

不動産投資関連では、

・秦野の全空アパートは、現在内外装リフォーム中。
・石川県のＲＣマンションに買付を入れているので、その交渉など。
・新築マンションを検討してたけど、融資条件が悪くて断念。
・持ち物件の入居率は良好。特にすることナシ。

という状況です。

あと２週間くらいで、秦野アパートが入居できるようになるので、
そこから猛烈な客付け活動をしていきます。

外壁はまだカバーが掛かったままですが、作業は進んでいるようです。

シックな感じのグレーや黒などをベースにして、
ワンポイントで赤を入れる配色も、もはや定番になってきてます。

全国的には定番でも、その地域ごとでは珍しいので、
完全な人真似でも上手くいってしまうのが、賃貸業の良いところです（笑）

石川のマンションは、上手く行けば来週契約かなぁ・・という感じ。
今まで買ったものの中では、規模的には一番大きいです。

先月末に富山のマンションを売却したばかりなので、
この時期に買っておくのは、タイミング的にはとても良いです。