２００６年の投資年表
２００６年は１棟だけの購入でしたが、９月に購入した金沢のマンションは満室時利回り２４％超のお宝物件。
しかし、購入時は空室率５３％（１５戸／２８戸が空室）という散々なものでした。
空室対策は、これまで物件を購入する時ほどの気合いを入れることができませんでしたが、今回の購入で、管理会社さんとの関係強化や、効果的なリフォームについての勉強をすることができました。
来年は月のキャッシュフローも１００万円を安定して超えるレベルになると思います。
願わくば、同じくらいのマンションを毎年１棟購入したいものです。（≧∇≦）
投資家けーちゃん 不動産投資年表
③ ２００６年
| 2006年1月 | お隣の金沢で、空室率が高いものの、満室時の利回りが１５％になるマンションを発見。 「光ファイバーケーブル」「全戸ウォシュレット」「ピッキング防止カードキー」などなど、これまで購入した物件とは比べものにならない程の設備で、思わず食指が動く。 ８８００万円の売出価格を、７３００万円で強気に指値するも通らず。 （しかし、この物件を９月に購入することになる） また、富山市内で木造の高利回りアパートの買付を通す。 残念ながら道路付けが悪いために融資が通らず、断念する。 |
| 2006年2月 | 尊敬する投資家、泉正人さんのセミナーに出席。 なんとセミナー参加費３０万円！！ このセミナーに出席したことで、自分の目標値が大幅に上がり、億単位の物件も買える自信がつく。（まだ買えてませんが・・） 最初に買った５万円の教材に躊躇していたのが、ウソのようです。(笑) |
| 2006年3月 | 人事異動の内示があり、５年間住んだ富山を離れることとなる。 「転勤前にもう１棟！」ということで、駅から３分の売りビル（半分くらい住居）に買付を入れるものの、融資が引ける金額と売出価格が離れすぎていて、購入できず。 |
| 2006年4月 | 東京暮らしに慣れるため、新規物件を探す活動を２年ぶりに一旦休止する。 通勤ラッシュを避けるために、朝５時半に起きて６時過ぎに出社するようになり、その分夜も早く寝てしまうため、時間が取りづらい。合わせて、仕事の外回り中に物件を見に行くこともできない環境になってしまったので、休止するしかなかった。 「できない言い訳」って良くないんですけどね。（＾＾；） |
| 2006年5月 | 約１ヶ月間の休止期間を経て、再び物件探しを再開。 ＷＩＬＣＯＭの携帯端末を購入して、外回り中にネットを見ることができるようになったので、目当てを付けた物件を週末に調査しにいくようになる。 やはり、どんな時でも打開策はあるものだなぁと思いました。 フルローン可能という触れ込みだった、さいたま市のマンション（築２年）に買付を入れるが、しっかり計算してみたところ、今から新築するより高いので買付を取り下げる。 ローコスト＆新築時プレミアムを利用した「ババ抜き物件」が最近多いので、十分注意が必要です。 |
| 2006年6月 | 札幌市北区で、利回り１３％のＲＣマンションを発見。 利回りは「そこそこ」だが、広めのファミリータイプで希少価値がある物件。 価格はなんと２億３千万円。それが通って融資も通ってしまう！！ これも泉さんセミナーに出たおかげだなぁ・・と感動するが、自分の不注意で売出をストップさせてしまう。(。>_<。) 遠方の物件であるので、訪問時に現在の管理会社さんを訪問しておこうと思って連絡をとったところ、そのマンションの売主さんが管理会社に内緒で売却するつもりだったことが判明。 焦った売主さんが、即刻売却を取りやめた・・・というもの。 管理会社に内緒で売却したがる大家さんは、意外と多いそうです。 これが買えてたら、今頃どうなっていたんでしょう・・・？？ |
| 2006年7月 | 札幌の物件で融資を通したのに気をよくして、今度は広島市内のマンションに買付。価格はさらに上がって３億３千万円！ これが通ってしまうのだが、今度は融資が通らずダメ。 このマンションは、今考えるとあまり良い物件だとは言えず、変な物件を持ち込んだからか、この後銀行の対応が冷たくなってしまう。 調子に乗りすぎてはいけないなぁ・・と反省。 |
| 2006年8月 | １月に買付を入れていた金沢市内のマンションを「7300万円でいいから買いませんか？」と打診が来る。 ここは一発勝負に出ることにして、６千万円ちょうどで再指値。 銀行にも事前に打診して、「融資の内諾は取れているので、すぐに決済できます！」と強気の交渉。 融資の確約ありというのは非常に立場が強く、６３００万円で交渉成立。 やった～☆（=´∇｀=） １月から２５００万円も下げました。 |
| 2006年9月 | 金沢マンションの決済完了。 現況で家賃月収が１９０万円くらいになりました。年内は物件購入はお休みして、空室を埋めることに集中することを決意する。 |
| 2006年10月 | プロパンガス業者さんの変更で頂いた奨励金（？）をもとに、金沢マンションのリフォームを実施。空室１５戸にＩＨクッキングヒーターを取り付けたり、細かい破損部分などを修繕していきます。 合わせて、パワーポイントで作った自前の提案書を持参して、管理会社さんと空室対策について熱い打ち合わせを行います。 |
| 2006年12月 | 金沢のマンションが、購入時の空室１５戸から奇跡の満室に！ 大半が、近隣の大学に推薦入試で合格した方で、実際の入居は３月からになりそうですが、来年度からは家賃月収が２６０万円くらいの規模になりそうです。 |
