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自己資金ゼロの決済

フルローン。

いい響きです。(=´∇`=)
でも最近は、かなり難しくなってきました。

このフルローンですが、
「諸費用分しか現金がないので、フルローンじゃないと買えない」
という場合と、

「十分金融資産はあるんだけど、使いたくないから満額借りたい」
という場合は全然違います。


この辺は、変事対応力という言葉で、
金森さんのセミナーでも説明されています。


ただ、一時的に銀行口座の残高を増やすだけなら、
様々な創意工夫とちょっとした熱意があれば、
さほど難しいことではないと思います。

いつでも、お金のあるフリをすることが重要です。


そうやって銀行からフルローンを引いた暁には、
これまた様々な創意工夫で、決済に使う現金を
できるだけ少なくします。


ちょっと考えるだけでも、

・敷金は関西のように売買代金に含めず、別途精算する。

・固定資産税の日割精算をしない。
 (そのように交渉する。価格を多少上げてもそうする。)

・仲介手数料の支払いを待ってもらう。
 (それくらい関係の深い業者さんを作る)

・当然、月初第一営業日に決済。
 (1円でも多くの日割家賃をもらって相殺する)


上の4つを全部やった場合、
敷金と登記費用がだいたい同じ金額で相殺されて、
銀行に払う諸費用、印紙代、損害保険料が、
日割家賃で賄えます。

こうすれば、決済時の自己資金ゼロで物件が買えます。


もちろん、危険ですよ~(。>_<。)


決済直後に入居者がごそっと退去してしまうと、
敷金が返せません。

その物件または既存物件からキャッシュフローがないと、
仲介手数料すら支払えません。

数ヶ月後には、取得税も払わなければいけませんし・・・(^^;)


良い物件限定のテクニックという感じです。



コメント (2)

素晴らしいお話!!収益性が高い物件を探すとこんなことまでできるんだという良いお話です^^
最近はなかなか難しいのでしょうが不動産投資の醍醐味ですね。

どうもどうも。
先日はありがとうございます。

芸術的な取引を目指しています(笑)


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