今日から３日間はハワイ系のバケーションです。

常夏の●島に行ってきます。温泉もあるようです。
さらには、横浜駅から送迎バスが出ているようです。ヽ（・∀・）ﾉ

さて、物件の売却ポイントの話の続きします。

例えば３千万円で購入した築１０年、利回り１２％のアパート。
場所が良いので、かなり割安なんですが、
いかんせん１５年返済なので、キャッシュフローが出ません。

それでも何とか５年頑張りました・・・という例。

フルローンで金利２．５％と想定すると、毎月２０万円の返済。
満室時収入は３０万円ですので、投資としては危険な領域。
（返済割合は、高くても５割以内にしたいところです）

しかし、５年間の返済で残債は２１２１万円に減ってます。

さらに、元々の１２％がかなり割安なので、
今では３６００万円（１０％）くらいで売れるという場合は、
間違いなく売却した方が良いです。

このケースだと、毎月の単純ＣＦは１０万円。
経費や固都税、空室損のことまで考えると、
償却が取れて所得税がゼロでも、手残りは５万円あるかどうか。

家賃の下落や修繕費を加味しないでも、この水準です。

一方、物件を売却すると仲介手数料を引いても、
１３００万円以上が残ります。

長期譲渡になるので、簿価との差額に２割課税されますが、
それでも１千万円以上は残るでしょう。

保有した場合のＣＦをかなり多めに見積もった場合でも、
１５年分以上の現金が、一気に手に入ります。

良い場所で不動産投資をしている投資家や業者さんは、
市況が悪い時に利回り８％で物件を仕入れて、
良くなったときに、６％で捌いたりしています。

わずか２％の利回り差ですが、
１６％で購入した物件を１２％で売るとの同じですので、
かなり儲かってしまうのです。

以上のことから言えるのは以下の２点です。

・「売却した方が投資が加速する」というケースは意外と多い。

・ある程度余力があって、高い返済比率に耐えられたり、
　フルローンじゃなくても物件を購入できる場合は、
　利回りの絶対値ではなく、「キャップレートとの差」に注目して、
　割安な物件を買っていく方が良い。

キャップレート１５％の場所で１５％の物件を買うより、
６％の場所で８％の物件を買う方が、トータルで儲かる訳です。

最初はキャッシュフロー至上主義しかありませんが、
次第に洗練度を増していくべきなのが、
不動産投資のあるべき姿だと思った次第です。

ただし、最初はとにかく光速不動産投資成功法などをバイブルに、
少しでも多くのキャッシュフローを目指した方が、
投資のスピードと安全度は上がります。

毎月１００万円のキャッシュフローが出るまでは、
こちらの戦略で行くことを、お薦めします。