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売るか保有かの具体的事例

今日から3日間はハワイ系のバケーションです。

常夏の●島に行ってきます。温泉もあるようです。
さらには、横浜駅から送迎バスが出ているようです。ヽ(・∀・)ノ

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さて、物件の売却ポイントの話の続きします。

例えば3千万円で購入した築10年、利回り12%のアパート。
場所が良いので、かなり割安なんですが、
いかんせん15年返済なので、キャッシュフローが出ません。

それでも何とか5年頑張りました・・・という例。


フルローンで金利2.5%と想定すると、毎月20万円の返済。
満室時収入は30万円ですので、投資としては危険な領域。
(返済割合は、高くても5割以内にしたいところです)

しかし、5年間の返済で残債は2121万円に減ってます。

さらに、元々の12%がかなり割安なので、
今では3600万円(10%)くらいで売れるという場合は、
間違いなく売却した方が良いです。


このケースだと、毎月の単純CFは10万円。
経費や固都税、空室損のことまで考えると、
償却が取れて所得税がゼロでも、手残りは5万円あるかどうか。

家賃の下落や修繕費を加味しないでも、この水準です。


一方、物件を売却すると仲介手数料を引いても、
1300万円以上が残ります。

長期譲渡になるので、簿価との差額に2割課税されますが、
それでも1千万円以上は残るでしょう。

保有した場合のCFをかなり多めに見積もった場合でも、
15年分以上の現金が、一気に手に入ります。


良い場所で不動産投資をしている投資家や業者さんは、
市況が悪い時に利回り8%で物件を仕入れて、
良くなったときに、6%で捌いたりしています。

わずか2%の利回り差ですが、
16%で購入した物件を12%で売るとの同じですので、
かなり儲かってしまうのです。


以上のことから言えるのは以下の2点です。

・「売却した方が投資が加速する」というケースは意外と多い。

・ある程度余力があって、高い返済比率に耐えられたり、
 フルローンじゃなくても物件を購入できる場合は、
 利回りの絶対値ではなく、「キャップレートとの差」に注目して、
 割安な物件を買っていく方が良い。


キャップレート15%の場所で15%の物件を買うより、
6%の場所で8%の物件を買う方が、トータルで儲かる訳です。

最初はキャッシュフロー至上主義しかありませんが、
次第に洗練度を増していくべきなのが、
不動産投資のあるべき姿だと思った次第です。


ただし、最初はとにかく光速不動産投資成功法などをバイブルに、
少しでも多くのキャッシュフローを目指した方が、
投資のスピードと安全度は上がります。

毎月100万円のキャッシュフローが出るまでは、
こちらの戦略で行くことを、お薦めします。





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