昨日からハワイ的なところに来てます。
こちらの時間で朝７時過ぎに、自然と目が覚めたので、
地理的な影響はほとんどないようです。

どこにいても暖かく、まさに常夏という感じです。（≧∇≦）

さて、バケーション自慢はこれくらいにして、
不動産の「保有か売却かの判断ポイント」について、
もう少し、突っ込んでみようかなと思います。

今日は、自分の持ち物件を使ってみます。

ひとつめは、旗艦物件の金沢マンション。
昨年１年間のキャッシュフローは、
大規模修繕の支出を除くと、６５０万円くらいでした。

空室損、固定資産税、管理料、広告料など、
外壁補修以外の一切の経費を控除した後の金額です。

で、１０年分を単純計算して６５０万円×１０年＝６５００万円。

ここから大規模修繕を多めに見積もって１千万円、
家賃の下落や空室増で全体で１割減として、合計４８５０万円。

所得税は不確定すぎるのですが、
このマンションから、合計で１千万くらいでしょうか。

多少手堅めに考えて、金沢マンションから発生する、
手取りキャッシュの合計は、４千万円弱ということになります。

次に売却価格の想定ですが、この物件は重量鉄骨築１８年目で、
満室時の家賃が月間１２５万円くらいです。入居は好調。
残債は、約５千万円です。

詳しい数値は「財布の中身レポート」で読めます。

キャッシュフロー１０年分以上の手残りを実現するためには、
長期譲渡の場合でも、１億円くらいで売る必要があり、
そうなると表面利回りが１４％ということで、売れるかは微妙です。

しかも、まだ保有４年目で短期譲渡の課税をされるので、
長期となる２年後の売却となると、さらに高い利回りが必要ですから、
売値はさらに下がってしまう可能性があります。

以上を総合すると「金沢マンションは保有の方が儲かる」
という結論が導かれます。

利回りの絶対値が高く、返済比率が低くて
キャッシュフローがたくさん出る物件にについては、
売らずに持っている方が良いことが多そうです。

光速不動産投資成功法的な物件ですね。

残債が減ってきた場合には、換金もありかな・・という感じ。

でもその頃には耐用年数の残り期間も少なく、
次に買いたい人に融資が付きにくいので値段が下がります。

とすると、残債ゼロまで持ち続けるのが、
今のところはベストであるということになります。
繰上返済をしなければ、あと１１年です。

金沢の管理会社さんには、
末永く頑張っていただかないといけません。（笑）

次回は、別の物件でやってみます。