小難しい話をしているので、ブログ読者さんが、
どのような感想をお持ちなのか不安ですが、

とりあえず、続き物になっているので、
内部収益率の一棟版について書こうと思います。

地方の一棟ものということで、

・キャッシュ購入はあり得ない。融資（フルローン）前提。
・値上がりして売却できる可能性は低い。

ということが特徴です。

価値の下落を上回るキャッシュフローが確保できてないと、
単に、貯金を取り崩しているだけになります。

今回の条件としては、やはり一般的なもの。

利回り１５％だけど経費＆空室率が高いので、
ＮＯＩは９％（経費２０％、空室率２０％）だとします。

そして、これも地方の特徴なんですが、
毎年手取りのキャッシュフローが３０万円ずつ減るとします。

購入総額は諸費用込みで１億円。

実質的なフルローンということで、
借り入れの金額は、９千万円で計算してみました。

こちらは長期譲渡にするために、購入後６年で売却。
６年後の残債は、６８４０万円です。

そして残念ながら、売値は購入時より１割ダウン。
売却諸費用も掛かるので、手元には７６００万円残りました。

では、計算してみます。

購入時　　▲１０００

売却時　　　　７６０
（７６００万円から残債６８４０万円を引いたもの）

ということで、６年間で２１１０万円のキャッシュを得ますので、
年平均で３５１．６万円。

拠出した１千万円に対して、３５．１％で運用できたことになります。

昨日の区分投資では、この数字が３０％だったので、
辛うじて、それを上回る成績が出せました。

しかし、これは一棟もののほうを、かなり楽観的に見た場合です。

実際には、手のこりのキャッシュは、
想定を下回る可能性が、高いと思います。

年に３０万円も手取りが減るなんて！と思うかもしれませんが、
購入額１億円に対しての割合は０．３％に過ぎませんので、
十分に想定できるくらいの下落です。

保有期間６年の間に、大規模なリフォームでもしたら、
キャッシュフローなんて吹っ飛びますしね。（＾＾；）

では、なぜ地方投資をぼくがやってるかというと、

・上記のシミュレーション以上の利回りで購入できる
・自分で価値を上げることで、売却時の値下がりを防止できる

からというような理由です。

そうではなければ、前日のような手堅い区分を買った方が、
トータルでは儲かると思います。

１２～３％くらいの物件を地方で購入していたり、
また、利回りが高くても、それが「相場の値段」である場合は、
損をしてしまう可能性が高いと言えます。

地方物件で、短期間に大きなキャッシュを得たいなら、

・相場の値段で買わない。利回りは最低１５％。
・数年後でも買値以上で売れるよう、自力で物件価値を上げる。

というのが鉄則だと言えます。

中村一晴さんのリニューアル投資法などは、
非常に洗練された、地方投資の形ではないかと思います。

小・中規模で高利回りを実現する！リニューアル投資法セミナー

次回でこのテーマは最終回。

すごく上手に地方投資をした場合のシミュレーションについて、
最後に考えてみたいと思います。