アパート経営フェスタ。

おかげさまで、プラチナ席が昨日完売しました☆
ありがとうございますー！！ヽ（＊＾。＾＊）ノ

プラチナ席とＳ席が、当日の懇親会に出席できるのですが、
Ｓ席のほうも、残り４つとなってます。

アパート経営フェスタ２０１１【ＦＩＮＡＬ】

ちなみに、Ａ席とＢ席の違いなんですが、
Ｂ席はＡ席の４倍くらいの座席数になっています。

プラチナ、Ｓの後ろではありますが、
Ａ席だとかなり前の方になるイメージです。

ご紹介いただいたブログも増えてきました。

健美家プレスルームのブログ
※すごく詳細に書いていただいてます！

ラットレーサーさんのブログ

さて、ようやく本題です。（笑）

一棟ものに求められる、区分以上のパフォーマンスの話。

投資のパフォーマンスを理解するためには、
利回りでもキャッシュフローでもなく、内部収益率（ＩＲＲ）を
計算することが必要になります。

誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略―時代や市況の変化を味方につける不動産投資の進め方

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猪俣 淳
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昨日例に出した、区分マンションのＩＲＲを出してみます。

購入価格を、諸費用込みで１０００万円とします。

条件的には、管理費などの各種経費や、
固定資産税を支払ったあとの利回り（ＦＣＲ）が７％くらい。
実際に、これくらいの案件を狙ってます。

で、４年居住したあとに退去→リフォームで２００万円。

その後、売却時の諸費用を差し引いて、
買値の３００万円上乗せで売れたとします。

購入時　　▲１０００

売却時　　　 １３００

これで、収益の合計は３８０万円となります。
４年間保有したので、年当たり９５万円稼いだことになりました。

年平均の利回りが９．５％です。

これで終わりではありません。

上記は、全額をキャッシュで購入した場合の話で、
実際は借入を使うので、レバレッジが掛かることになります。

今回の物件購入で、３００万円を負担したことにして、
残り７００万円を、公庫の１０年ローンを使ったとしましょう。

そうなると、月々のキャッシュフローはほぼゼロです。
また、４年後の残債は、約４４０万円に減っていることになります。

上記と同じ条件で売却できたとすると・・・

売却時　　　　８６０
（売却価格１３００万円から、残債４４０万円を引いた数値）

初期投資３００万円に対する、４年間の収益が３６０万円。
年当たり、３０％の収益だったことになります。

かなり難しくなってきましたが、
次回の記事では、地方の一棟ものについて書こうと思います。