地方で上手に不動産投資をした場合の収支
2011年10月 8日 07:29
保有期間トータルの収益を考えるシリーズも、
今回で最終回にしたいと思います。
本当は、都市部の一棟ものとか、
良い場所のワンルームなんかもやりたいのですが、
書くのが大変なので・・・（＾＾；）
あ。そうだ。
アパート経営フェスタは、おかげさまで、
懇親会付きS席も、完売になりました。ヽ(^◇^*)/
昨日は、オープニングに使う動画を考えたり、
撮影の会社と打ち合わせをしたり、楽しい仕事をしてました。
さて、では地方の一棟もので、
ぼくが購入するくらいの基準について考えます。
具体的には・・・
・表面利回り１８％
・入居率は９０％で推移。経費はちょっと多めに掛かって２５％。（NOIは１１．７％）
・空きだらけの状態で購入し、満室にして利回り１５％で売却。
２割り増しで売れるということですね。
こちらも、前回と同じ購入金額と融資条件としまして、
キャッシュフローが年間３０万円ずつ減るのも、同じにします。
従って、９千万円の融資で、６年後の残債は６８４０万円。
物件価値が上昇し、１０５００万円（諸費用を引いた手のこり）が、
６年後の売却時に入ってくるとします。
購入時 ▲１０００
１年目 ５７０
２年目 ５４０
３年目 ５１０
４年目 ４８０
５年目 ４５０
６年目 ４２０
売却時 ３６６０
（１０５００万円から、残債６８４０万円を引いたもの）
ということで、６年間の総収益は６６３０万円にもなり、
年あたりの収益率は、約１１０％にもなるという計算です。
実際には、入居率が改善するまでは収益がありませんし、
空きだらけの物件ですから、それなりにリフォーム代が掛かります。
そこで、初年度のキャッシュフローをゼロ。
リフォーム費用として、５００万円を拠出したとしますと、
６年間の総収益は、５５３０万円。
これでも、年あたりの収益率は９２％です。
・保有中に、自分で物件価値を上げること。
・高い利回りを追求すること。
が、地方物件を、非常に安全な投資にしていることが分かります。
地方の場合でも、普通に経営していては、
収益は、毎年少しずつ下がっていくものだと思います。
下げないためには、コストを払って価値を上げていく必要があるので、
結局、トータルの収益はあまり変わりません。
家賃を下げると売却価格にも響いてくるので、
それを維持するために、広告料を増したり、敷礼を減らしたりで、
なんとか６年くらいは利回りをキープします。
ですので、地方の収益物件の場合は、
家賃を下げなきゃいけなくなる前に、売ってしまった方が、
トータルの収益は良くなるかと思います。
・・・ということは、常に物件の入れ替えが必要ですし、
買おうとした時に買える水準の不動産が、なかったりすると、
家賃収入の減少が、避けられません。
ですので、いざとなったら家賃収入をあてにしなくても、
大丈夫な状態を作ってるほうが安心です。
または、ものすごい数の物件を保有するか、どちらかですね。（＾＾；）
もちろん、良い物件ならずっと持っていてもいいのですが、
多くのケースで、適当な時期に売ってしまった方が、
「手出しした自己資金に対しての運用成績」
という投資指標としては、
良いのではないかということをお話しました。
