売却時にお金を残す物件とは？
2012年6月22日 07:32
※メルマガの編集後記用に書いた文章ですが、
割とブログ向きなので、こちらにも掲載させていただきます。
今週の火曜日に、富山に持っている、
ＲＣマンションのひとつを、売却してきました。
ブログに少しそのことが書いてあるので、
よかったらご覧下さい。
→ http://bit.ly/MduQMW
今回は購入価格より、少し高い値段で売りましたが、
仮に同じであったり値下がりしていても、
残債が減っていれば、その差額が収益になります。
税法上の「利益」と、手元のキャッシュは違います。
仮に元金均等返済（あまりありませんが）だった場合、
２０年ローンは、年に５％ずつ元金が減ります。
物件の値下がりが、年に５％未満であれば、
フルローンであっても、売却時にキャッシュが残る計算です。
（仲介手数料など、諸々の費用は掛かります）
逆に、元金の減少を上回るほど物件価値が下落すると、
残債以上の価格で売却できないという
非常に苦しい状況に陥ります。
そうなりやすい物件の特徴としては、
１．３０年など、非常に長い期間の融資を受ける。
２．購入価格に占める建物割合が高い。
３．物件取得後に、価値を上げられていない。
の３つでしょうか。
ただ、返済期間が長ければ、
それだけキャッシュフローが出ますので、
保有期間中のリスク自体は、減らすことができます。
建物価値が高ければ、減価償却は取れますし、
１と２は、悪い面ばかりではないということです。
逆に、３の「価値を上げる」というのは、
中古物件を購入する場合、
必ず意識しておいた方がよいと思いました。
今の経済状況で、ただ不動産を保有してるだけで、
価値が上がることは難しいからです。
物件の「価値」とは、
立地、入居率、設備や色合いに至るまで、
いろいろな要素があります。
立地はなかなか改善できませんが（笑）、
それ以外の要素は、自分で上げることができます。
また、価値を上げやすい物件を選ぶことも、
出口で収益を出す、比較的簡単な方法です。
心情的には、キレイで満室で、
設備も整った物件を選びたくなりますが、
「自分が良くする」ことを念頭に、
物件を見極めるようにしていきたいと改めて思いました。
住宅新報社
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