昨日はまた区分の決済でした。

２０１３年で５戸の区分マンションを購入しまして、
保有が１０戸になりました。

購入総額は１億９８５万円。
そこから入る家賃収入は、１，０２８，０００円／月です。
全体の表面利回りで１１．２％くらいですね。

もう、マンション名を覚えられなくなりましたし、
外観写真を見ても、どの物件か区別できません。

昨日のは、こんな感じ。

区分マンションにも融資をしてくれる銀行や、
融資条件などは、満室経営新聞プレミアムに載ってます。

区分マンションは、購入した直後がけっこう忙しく、
そのあとは、ほとんど何もしなくてＯＫです。

具体的には、

・所有者変更と、とりあえずの振込先を連絡。
・マンションの管理会社に、所有者変更届を提出する。
・管理費の引き落としや振込を確認する。
・家賃の口座振替を、入居者さんにお願いする。
　→　２ヶ月後からしかできないので、最初は振り込んでもらいます。
・賃貸借契約書と更新月の確認。
・購入時の費用明細を作成。

などです。

最後の「費用明細」というのは、
仲介手数料、司法書士費用、融資手数料など、支払った全ての費用で、
１円単位でしっかり記録しておきます。

ファミリー区分投資は、保有期間中のＣＦを狙うのではなく、
出口（売却時）に利益を得る投資法なので、
保有期間を通じた収益がどのくらいだったのかを把握するのは、
一棟ものより大切です。

一棟マンションの場合は、
保有期間中のキャッシュフローが出るのは当たり前なので、
売却時には、「諸費用含めて残債以上」で売れれば、
とりあえず損をしていないことは分かります。

区分の場合、マイナスのＣＦになっている物件もあるので、
残債以上で売れても、収益が出たのかが分かりません。

これは、たまたま決済前に入居者さんが出てしまい、
単なる転売になった区分の収支明細です。

諸々で、２００万円ちょっとの収益ということになります。

入居者さんが３～４年住んでくれると、
１物件で５００万円くらいの収益が取れる見込みですね。

手堅く、手間が掛からない区分マンションは、
来年も継続して、購入していきたいと思います。