満室経営新聞には、プレミアム会員制度（ＭＳＰ）がありまして、
運営メンバーの収支や活動報告が読めたり、
「お悩み解決隊」という、質問ができる仕組みがあります。

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さらに、ＭＳＰには招待制の「ＶＩＰ会員」がありまます。
一般会員を長く続けていると、
事務局からランクアップのオファーが届くのです。

とても優れたビジネスモデルではありますが（笑）、
ここまで来ると、もう運営メンバーのお友達のような感じです。

ぼくが原告になった、明け渡し訴訟の公判に参加したり、
一緒に売り物件を観に行ったり、
もちろん、飲み会などの懇親イベントもあります。

今年の誕生日は、ＶＩＰ会員さんと焼き肉を食べました。（=´∇｀=）

そして月曜日には、ＶＩＰ限定のセミナー収録会がありまして、
沢孝史さんと、楽待コラムで最近売り出し中の、
蘭木（あららぎ）緑さんに、講師をお願いしました。

所有法人に残高がいくらあるか・・という、超リアルな内容でした。

蘭木さんは、激安リフォームの秘訣について。
こんな感じの部屋で収録をしています。

終わったあとは、恒例の飲み会がありまして、
今回は沢さんが泊まりがけでお越しいただいたこともあり、
遅くまで盛り上がりました。

この写真は、二次会ですね。久しぶりにコテツさんもいます。

最近、原稿を書いたりセミナー資料を作ったりという、
黙々とした仕事が多かったので、良い気分転換になりました。

２００４年の８月２５日。ちょうど１０年前に、
富山県射水郡小杉町（今の射水市）に、木造アパートを決済しました。

１９８０万円。表面利回り２０％。
公庫から１７００万円の融資を受けて購入しています。

当時のブログでは、大金が振り込まれた通帳や、
大量（といっても１０本くらいですが）の鍵や賃貸借契約書の写真を、
喜び勇んで載せております・・(*/∇＼*)

８桁の残高が刻まれたのは、生まれて初めてでした。

当時はこの鍵束に感動していました。

当時のブログは、今は閉鎖されてしまったのですが、
レポート形式にまとめてあるので、今でも読むことができます。

インデックス・ワン時代のブログを読む方法

当時は「公庫で融資を受ける」というだけでも、
それなりに話題になったくらいです。

１億超の物件を買うような話も、滅多に聞きませんでした。
今の不動産投資を取り巻く状況と比べると、隔世の感があります。

確かに相場的には上がってしまったのかもしれませんが、
例えば、「毎月のＣＦ１００万円」くらいの規模に至るまでの時間は、
以前よりぐっと短くなっていますね。

時代に合わせ、近い将来への潮の流れも読みつつ、
これからも頑張って行きたいと思います。

ブログを始めてから、かなりの年数が経ってますが、
よくあるパターンと同じく、最初はもっと更新が頻繁でした。

だいたい、２～３日に１回くらいは更新していまして、
その後、ブログランキングをやっていた頃は、
ほとんど毎日更新する日々が続き、それが嫌になって今に至ります。

気を抜いてると、１週間くらいはすぐに経ってしまいますね（笑）

ただ、ネタがないかと言えばそんなことはなく、
日々取り組んでいる不動産投資やお仕事は、
ブログを始めた頃とは比較にならないレベルになっています。

活動量はもちろん、扱う金額、投資のクオリティ、
一緒にお仕事をする人などなど。

例えば昨日は、名古屋の区分マンションの契約をしてから、
西新宿にあるオーナーズ・エージェントへ訪問し、
同社の藤澤社長を交えて、共催イベントの打ち合わせをしました。

その後、千代田区六番町に移動して、
ビジネス・ブレークスルーの不動産投資講座の収録。

この日のゲストは、尾嶋健信さんでした。

ブログを始めた頃なら、昨日１日のできごとだけで、
１週間分のネタにできたと思います（笑）

それが今は、「こんなこと書いてもなぁ」という感じで、
掲載を自粛しているような状況ですね。

ブログを遡っても、名古屋の区分については
見に行った話も買付を入れた話も、全然書いてませんし（＾＾；）

こんな外観のマンションでした。

このブログも、いろんな方に読んでいただいてますので、
日頃の普通のことについても、
もう少し細かい報告をしていこうと思った次第です。

一昨年、大前研一さんが監修をされている、
ビジネスブレークスルー（ＢＢＴ）の資産形成講座の一環として、
「不動産投資入門講座」の製作・講師をしました。

【ＢＢＴ】不動産投資 入門講座

おかげさまで好評のようで、
今年の冬に、一歩進んだ実践編をリリースすることになり、
その準備で最近はかなり忙しいです。

ゲスト講師の方に出演の打診をしたり、
スタジオの空き時間を確認して、日程調整したり。
膨大な枚数の、スライド資料も作りました。

また、既に応募は締め切られていますが、
ＢＢＴの主催するセミナーにも、講師として出演します。

【8/19】不動産投資 -インカム＆キャピタル両取りの秘訣

束田光陽さんの書籍に、タイトルが酷似していて恐縮ですが・・。

不動産投資 家賃収入&売却益 両取りのルール

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ということで、お盆休みという感じでもなかったのですが、
気分転換をかねて、都内の売り土地を見てきました。

この時期、電車も空いていて好都合ですね。

今回は、荒川区と板橋区の古家付きの土地でしたが、
そういえば、このあたりに用事があって行くのは初めてです。

駅を降りたってみると、思ったより全然田舎でして、
住居もお店も、富山の市街地の方が全然多いと感じました。

見たうちのひとつは、こんな感じ。

こんな大きな建物（会社？）を壊しちゃうんですね。

久しぶりに、都電荒川線にも乗りました。

都電は、かなり長距離を乗っても均一料金なので、
お得だなぁと思いました。

世間はお盆まっただ中ですが、ぼくは例によって遠出はせずに、
混雑しない場所を楽しむようにしています。

９月の半ばに、久しぶりに仕事じゃない海外行きますけどね。
それまでは頑張ってお仕事しようと思います。

さて、先日は退去後リフォームをお願いしていた、
東京葛飾の区分マンションに行ってきました。

両津さんが、街のヒーローとして君臨してまして、
駅前だけでなく様々な場所に登場します。

横浜からだと、かなり遠いです。。

このマンションは、購入してから半年程度で退去があり、
場所や築年数、建物のグレードなどを判断して、
売却の前にもう一度賃貸に出すことにしました。

ですので、リフォームも原状回復＋αという程度で、
清潔感がよみがえる程度に留めています。

とはいえ、退去時とはがらっと印象が変わっています。

床がカーペット仕様の物件って、本当に多いです。

どう考えても清潔感に欠けるのですが、
以前は、床張りより豪華に見えたということでしょうか。

和室は異様に荒れていたので、変化が大きいです。

ちなみに、リフォームをお願いした業者さんですが、
普通にネットで検索して決めました。

ぼくが北陸でお願いしている価格より低いくらいで、
クオリティも良く、今後も都内や埼玉南部の所有物件では、
修繕をお願いしようと思いました。

ネットでも、コツをつかめば良い業者さんを見つけられます。

ということで、現場チェックの後で賃貸仲介の方をお呼びして、
今はもう、スーモのようなサイトに掲載されています。

９月中に家賃が発生するくらいのタイミングで、
遅くても決まってほしいなぁ・・と。

何しろ、人生初の都内物件ですからね。(=￣▽￣=)

北陸と変わらないじゃん・・なんて結果になったら寂しいです。

先週末に、名古屋マンションの退去立ち会いと、
リフォーム＆売却の打ち合わせで、出張してきました。

このマンションはオーナーチェンジで購入して、
決済後１年半で退去しちゃいました。

自分が購入するずっと前から居住しているのに、
買ってからすぐの退去となると、
リフォーム費用を累積した家賃収入で賄えないので厳しいですね。

でもまあ、入居期間の割にはきれいなお部屋でした。

売却する場合は、クロスと床は全て張り替えてしまうので、
別に汚れていても構わないです。

キッチンは数年前に取り替えているそうなので、そのまま使用。
もちろん、ダイノックシートを貼ります。

トイレと洗面台、ユニットバスは交換ですね。。

和室をフローリングにしようか悩みましたが、
今回は、賃貸住宅フェアで良さげだった琉球畳に変更します。

障子は、ぼくが気分転換に破りました。

畳をフローリングにしても、洋室にはなりません。
床張りの和室ができるだけです。。

あとは地元の不動産会社の方（いつも売却をお願いしてます）に、
だいたいの売却価格イメージを教えてもらって、
それに応じたリフォーム予算を決めます。

最後に、仕様の決定→見積もり提示→作業開始→完成までの、
スケジュールの確認をして、完成チェックの日程も決めちゃいました。

何度もやっているので、効率的な仕事ができてます。(≧∇≦)

９末完成で、年内には売却決済を終わらせたいところです。

今日はこれから、新幹線で名古屋に行きまして、
所有している区分マンションの、退去立ち会いをします。

その後、工務店さんと不動産会社の方をお呼びして、
リフォームと売却の打ち合わせをします。

お昼前から夕方まで掛かりますが、
その後は、名古屋の美味しいものを食べる予定になっており、
忙しいけど楽しい１日になりそうです。（=´∇｀=）

さて、不動産の売却といえば、
埼玉の西浦和で保有していた区分に買付が入っており、
先日、売買契約も完了しました。

売り出してから、だいたい３ヶ月で決まったのですが、
毎回、不動産会社さんの査定には、困惑させられっぱなしです。

今回は

「フルリフォームすれば１３００万円くらいで売れますが、
　簡単な修繕と清掃で１千万円を切るくらいの価格にすれば、
　かなりスムーズに売れると思います」

というご意見を、複数の会社からいただきました。

そこで９９０万円で売却することにしたのですが、
内見が２週間に１回くらいあるものの、まったく決まりません。

仕方なく、価格を５０万円下げたのですが、
なんと、突然毎日のように内見の申込が入るようになり、
複数の購入希望者が出てきました。

５０万円の効果、大きすぎです。(￣Д￣;)

売却時は、どうしてもなるべく高く売りたいですから、
反響が少なくても「買いたい人が１組見つかればいいのだから」と
そのまま放置してしまいがちですが、

家を買いたい人は、本当に真剣に物件情報を精査しており、
まったく反響がないのは「たまたま目に留まってない」のではなく、
やはり価格面で見劣りしているんだなと分かりました。

もうひとつ、全然反響がない売り物件が川崎になるのですが、
こちらも価格を下げて様子を見ることにします。。