年末に向けて、賃貸のちょっとした閑散期ですが、
持ち物件の入居率は、まずまずの水準をキープしています。

今日現在の入居率は、

金沢　２７／２８（１戸申込あり）
富山　１４／１６
加賀　１９／１９
能美　４２／４２（１戸解約予告あり）

ということで、売りに出していない区分マンション１１戸を含めると、
なんと９７．４％という実績です。

部屋ごとの家賃、購入金額、融資を受けた銀行、金利、
委託している管理会社などは満室経営新聞プレミアムで分かります。

不動産投資を始めて１０年を超えましたが、
持ち物件全体の入居率は、始めた頃に比べて格段に上昇しており、
人口減や過剰供給による市況の悪化は感じていません。

では、地方でも都市部と同じように入居が決まるかというと、
全然そんなことはありません。

まだ賃貸経営が下手くそだった頃は、
有効な対策を打ったり、管理会社さんをやる気にさせられず、
埋まらない空室にイライラすることもありました。

でも、最初の木造アパートで、入居付けに苦しんでいる中、
同じ年に買った名古屋の区分は、数日で複数の申込が入りました。

一昨年の秋に横浜で買った一棟ものマンションは、
３点ユニットの狭い間取りではありますが、
ちょっとキレイにしただけで、５部屋がすぐに埋まりました。

明らかに、都市部の物件は埋まりやすいです。

一部屋埋めるのに必要な努力が、３分の１くらいで済みます。

ただ、いくら決まりやすい場所や物件であっても、
満室以上にするのは無理ですから、
しっかり勉強して、入居付けをずっと頑張る気概があるのなら、
やはり利回りの高い地方の中古投資はオススメです。

でも、だんだん面倒くさくなってくるのが賃貸経営。

多くの大家さんは、キャリアが進む中で、
都市部で、しかも新築をするようになるようです。

ただ実際は、地方投資というのは出口の面で弱い部分もあるので、
一概に優れているという訳ではないのですが、
資金が少ない状況で、爆発的なキャッシュフローを得るためには、
最良の方法のひとつではないかと思います。

共用部分の電気料金を削減するため、
自分の物件に「電子ブレーカー」を導入してみるという企画を、
満室経営新聞でやってみました。

今日配信の新聞に、その結果が載るのですが、
ブログの方でも一部ご報告です。

導入はもちろん自腹で支出をしていますので、
ちゃんと投資対効果が得られないと困ります。（＾＾；）

９月の半ばに電子ブレーカーの設置工事があり、
その後、計算によって求められた数値に契約内容を変更すると・・・

こんな感じで削減できました。金沢マンションの明細です。

８月に２０，３０７円だった電気料金が、
翌月（期中に導入）には、１５，３２７円に減りました。

そして、１０月にはなんと１０，７９５円と、
ほとんど半額というところまで、電気代を下げることができたのです。
これから、導入費用は余裕でペイできます。

ただ、削減できる電気料金については、
物件ごとに違いますので、調査をしないといけません

後日、新聞のメルマガで「無料診断キャンペーン」のご案内がありますので、
エレベーター付きの物件をお持ちの方は、トライしてみて下さい。

区分マンションに注力をし始めて２年くらいになりますが、
その間に、運営方法もいろいろ変わって来ました。

現在保有が１２戸ですが、楽勝で管理できますし、
管理だけなら、１００戸くらいあっても大丈夫そうです。

もちろん、１００戸もあれば、毎月のように退去が出るので、
そのたびに「リフォーム→売却」をする必要があるので、
その作業はめちゃめちゃ大変だと思いますが。

今日は、区分が増えてきて変わって来た管理方法について、
いくつかご紹介したいと思います。

◆口座振替を自社で行う。

取引している地銀さんを経由して、
家賃の口座振替ができるようにしています。

毎月の固定費用が２千円くらいかかるので、
振替の件数が少ないと、かなり割高になってしまうのですが、
ある程度の件数になるとメリットが目立つようになります。

１件ごとに入金チェックをする必要がありませんし、
入金日も全員同じで分かりやすいです。税理士さんにも好評ですね。

振替手数料が１件あたり１５０円かかるのですが、
こちらは「振込手数料より安いので」ということで、
入居者さんに負担してもらっています。

◆更新リスト

地方で持ってる一棟ものと違って、
首都圏の区分は、１ヶ月分もの更新料が頂けるという、
なかなか楽しいイベントです。

ぼくが買う前から決まっている契約なので従いますが、
契約を延長するだけで、１ヶ月分もの料金を支払うなんて、
入居者さんからすれば理不尽なルールです。。

更新は２年に１度という、非常に忘れやすいサイクルなので、
このようなExcel形式にしてチェックをしています。
（見づらくてすみません）

更新されればありがたいですし、
退去となれば、売却＆利益確定できますので、
どちらであっても嬉しい機会ですね。

◆一覧表の作成

区分マンションは、毎月入ってくる家賃の経路だけでなく、
こちらが支払う管理費などの経路も、物件によって違います。

入金も支払も、口座振替が面倒くさくなくていいのですが、
法人契約の場合は振替を嫌うところが多いですし、
こちらの支払は、「引落できる銀行」が決まっていることもあります。

埼玉の区分マンションは、りそな銀行しかダメとか、
名古屋だと、三菱ＵＦＪ以外は不可とか。

引落だけのために口座を作るのもバカらしいので、
そういうところは、振込で支払います。

楽天銀行の「振込予約」を登録しておくことで、
忘れることなく、毎月手続きがされます。

ただし、物件を売却した時など、予約の解除を忘れることもあり、
返金してもらうのも結構手間が掛かりますので、
一覧にして、手続きもれのないように気をつけているのです。

区分マンションは、引き続き力を入れていき、
「仕組み」だけで運営できる体制を作っていきたいと思います。

先日、また区分マンションの購入契約をしました。
今年はこれで、５件目の契約になります。売ったのは２件。

なかなか投資に値する基準の物件が出てきませんので、
最近は、従来「５５㎡以上」としていて面積を、
少し狭いものまで基準を拡大して探していました。

今回は、専有面積５０㎡ちょい。
登記上は４７㎡くらいになる狭めの２ＬＤＫです。

区分マンション投資は、賃貸中に購入するのがポイントで、
入居者が退去したら、実需向けに売却します。

ですから、今までは住宅ローン減税が使えるような、
登記面積５０㎡以上のものばかりを購入してきましたが、
もっと狭いものを、実需で買う人もいるようです。

ＤＩＮＫＳさんか、当面結婚を予定しない女性か、
そのあたりが購入層でしょうか。。

だとすると、今回の物件でいえば和室をつぶして、
リビングと繋げて広めの１ＬＤＫとして売るのが良いのかも。
種々調べながら、進めていくことになりそうです。

それから、尾嶋健信さんの最新刊を読みました。

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