区分マンションに注力をし始めて２年くらいになりますが、
その間に、運営方法もいろいろ変わって来ました。

現在保有が１２戸ですが、楽勝で管理できますし、
管理だけなら、１００戸くらいあっても大丈夫そうです。

もちろん、１００戸もあれば、毎月のように退去が出るので、
そのたびに「リフォーム→売却」をする必要があるので、
その作業はめちゃめちゃ大変だと思いますが。

今日は、区分が増えてきて変わって来た管理方法について、
いくつかご紹介したいと思います。

◆口座振替を自社で行う。

取引している地銀さんを経由して、
家賃の口座振替ができるようにしています。

毎月の固定費用が２千円くらいかかるので、
振替の件数が少ないと、かなり割高になってしまうのですが、
ある程度の件数になるとメリットが目立つようになります。

１件ごとに入金チェックをする必要がありませんし、
入金日も全員同じで分かりやすいです。税理士さんにも好評ですね。

振替手数料が１件あたり１５０円かかるのですが、
こちらは「振込手数料より安いので」ということで、
入居者さんに負担してもらっています。

◆更新リスト

地方で持ってる一棟ものと違って、
首都圏の区分は、１ヶ月分もの更新料が頂けるという、
なかなか楽しいイベントです。

ぼくが買う前から決まっている契約なので従いますが、
契約を延長するだけで、１ヶ月分もの料金を支払うなんて、
入居者さんからすれば理不尽なルールです。。

更新は２年に１度という、非常に忘れやすいサイクルなので、
このようなExcel形式にしてチェックをしています。
（見づらくてすみません）

更新されればありがたいですし、
退去となれば、売却＆利益確定できますので、
どちらであっても嬉しい機会ですね。

◆一覧表の作成

区分マンションは、毎月入ってくる家賃の経路だけでなく、
こちらが支払う管理費などの経路も、物件によって違います。

入金も支払も、口座振替が面倒くさくなくていいのですが、
法人契約の場合は振替を嫌うところが多いですし、
こちらの支払は、「引落できる銀行」が決まっていることもあります。

埼玉の区分マンションは、りそな銀行しかダメとか、
名古屋だと、三菱ＵＦＪ以外は不可とか。

引落だけのために口座を作るのもバカらしいので、
そういうところは、振込で支払います。

楽天銀行の「振込予約」を登録しておくことで、
忘れることなく、毎月手続きがされます。

ただし、物件を売却した時など、予約の解除を忘れることもあり、
返金してもらうのも結構手間が掛かりますので、
一覧にして、手続きもれのないように気をつけているのです。

区分マンションは、引き続き力を入れていき、
「仕組み」だけで運営できる体制を作っていきたいと思います。