秦野アパートの入居率も、２割を超えました。

繁忙期後に募集していることを考えると、まずまずの成果ですが、
もう少し、爆発的な申し込みを実現したいところです。

ということで、能美マンションに引き続き、
Noblueの清水さんに、ＰＲ動画の制作をお願いしました。

前回の動画は、なんと撮影している最中に内見があって、
瞬時に入居が決まるなど、すごい威力を発揮しました。

モデルルームの撮影（前編）
モデルルームの撮影（後編）

ＰＲ動画が完成しました

今回は、能美に比べると部屋がせまく、
家具や小物を置いたり、広角レンズを使ったりという演出も、
限りがあるように見えました。

・・・が、仕上がった写真や動画は素晴らしく、
物件の魅力を、２００％引き出してくれています！！

引き出す・・・とかいうレベルではなく、もはや別物ですね（笑）

画質も手が加えられていて、絵のようにも見えます。

きっと、入居ペースを加速してくれることでしょう。(≧∇≦)

動画の撮影は予約が殺到していて、早くても１ヶ月待ちだそうです。

ずっと使える動画や写真ですので、安い投資です。
ぜひ、ご自身の物件でも活用してください。

不動産投資を事業として拡大していくためには、
スルガ銀行などの、サラリーマン特化型の銀行だけでなく、
幅広い金融機関と付き合っていく必要があります。

いろんな銀行に、口座を持つようになる訳です。

法人で融資を受けると、併せて個人の口座を作ることも多く、
その結果、通帳の数がどんどん増えるようになります。

また、取引が頻繁になるに連れて、お金の動きも大きくなるので、
自分の記憶だけに頼ることができなくなります。
お金が増えているのか、減っているのか、よく分からなくなるのです。

そこで数年前から、毎月各口座の残高をExcelにまとめて、
口座ごとの増減を管理するようになりました。

最初はこの作業だけで、事足りていた訳ですが、
それも次第に、限界を迎えます。

「なんで、この口座から３００万円減っているのか分からない」

というようなことが起きるのです。

下の画像は、２０１４年度の一覧の中から、
前月との差額の列を抜き出したものなんですが、
相当な動きがあるのが分かると思います。

通常は、数百万単位で増えていくものですが、
増え方が予定より少なかったり、激減していたりします。

調べてみると、競売の保証金を振り込んでいたり、
手付金を払っていたり、決済に備えて資金を移動させたりが、
発覚する訳です。

定期預金をしていながら、それを忘れたりするので、
結局のところ、全ての口座の入出金を一通りチェックしないと、
「１千万円が消えた！」とパニックになります（笑）

上記の増減推移で、大きなマイナスのところは、
納税やキャッシュでの物件購入、リフォーム代の支払などが多く、
大きなプラスは物件売却や、公庫での「後から融資」などですね。

いわゆる、Ｂ／ＳやＰ／Ｌの管理も大切ですが、
もっと基本的なこういう作業も、早いうちからスタートしておくと、
あとで困らないと思います。

小松マンションにも、現在１２戸の空室がありまして、
入居率でいうと６４％くらいしかありません。

こちらの入居促進のために、先週現地に行ってきました。

ちなみに現在、持ち物件全体で４０戸以上も空いています・・・。
１日５万円以上の空室損を垂れ流している状態は、
早期に改善させなければいけません。

小松マンションは、それなりに手入れされているものの、
空きが多いなりの「イマイチポイント」があります。

家賃や敷金などの家賃設定、広告料も払っておらず、
部屋の内装も、ちょっとどうなのかな・・というセンス。
清潔感もあるとは言えません。

空きが２～３割以上もあるような物件は、
建物の周囲と空いている部屋いくつかをざっと見ただけで、
イマイチポイントが１００個くらいありますね。

幸い、引き続きの管理をお願いする会社さんは、
会社としては優秀なようで、意向を汲んで頑張っていただけそうです。

この時期の北陸は、１年を通じてまさにベストシーズンで、
気候もいいし、ホタルイカなど旬の食べ物も最高です。

前回から一週間も経ってしまいました。

北陸に行って、小松マンションの入居付けや管理について、
いろいろ打合せをしていたのと、
まだ１０部屋も決まっていない秦野アパートのテコ入れなど、
課題が山積み状態です。。(；-_-) =3

さて、「すごい大家戦略」のつづき。

この戦略は、プラスの（＝すごい）行動を重ねていくのはもちろん、
「すごくないと思われる行動をしない」ことも、大切です。

ここでは「下手ウチ」とでも呼んでおきましょう。

すごくない大家さんの割合は非常に高いので、
管理会社さんなどの相手側の人も、下手ウチに慣れています。

従って、本人が気付かないうちに、
下手ウチ状態に陥っていることが多いのが難しいところです。

ぼくが考える、主な下手ウチ行動の例としては、

・感情的にふるまう。　　
・動揺したところを見せてしまう。
・WIN-WINではなく、自分の利益のみを考えた発言。
・コンプライアンス的に問題のある発言、行動をする。

・入居者などの関係者を「だます」ようなことを依頼する。
・相手のミスに気付かない。（気付いて許すのとは違う）
・自分の行動や努力に比べて、相手に要求するものが大きすぎる。
　（ギブアンドテイクバランスが悪い）
・リスクや損失を引き受ける姿勢の欠如。

といったところでしょうか。

最後に挙げた「リスクや損失を引き受ける姿勢」というのは、
気付かないうちにやってしまう危険が高いかも。

割とお金の掛かる設備投資を提案をされた際に、
「これで入居が決まらなかったら、責任取ってくれる？」みたいなことは、
冗談でも言ってはいけません。

責任を自分で取るからこそ、オーナーは大した仕事もしないで、
収益の大半を得られている訳ですから。

こういった行動が積み重なってしまった結果、
「その他大勢の大家さん」として認識されるようになり、
結果も、その他大勢と同じになってしまうのです。

常に、ひと味違う対応を心掛けたいものです。

これまで、賃貸経営的に難しいと言われる立地で、
高い入居率をずっと維持しているのですが、その秘訣として、

・適正な家賃設定。価格以上の価値を提供。
・古くて冴えない建物でも、清潔感には妥協しない。

など、空室対策の本に載っているようなことは、
もちろん一通りやっているのですが、
自分の中で、非常に大切にしていることが、

「すごい大家と思われる」

ということです。

管理会社さんなどに「すごい大家だ」と認識されることで、
相手のやる気を引き出し、優先的に空室を埋めてもらうのです。

ちなみに、「すごい大家」という言葉が便利なので、
セミナーなどで話す時にもよく使っていますが、
実際には以下のような概念の総称です。

・知識がある　　・実績がある　　・自分たちのことを分かっている。
・卓越した行動力　　・事業者として優秀だ　　・ケチでない　
・情熱を持って賃貸経営に取り組んでいる　　・アイデアが豊富

こういうことを、管理会社さんにアピールしていると、
だんだん温度が上がり、やがて沸点を超え、入居が決まり出します。

もちろん「私には知識や行動力がありますよー」と、
巧みな話術でアピールしても、すごい大家だとは思われないので、
実際の行動で示す必要があります。

モデルルームやパンフレットなどのツールを作ったり、
ＰＲ動画を撮影したりという活動を、ブログでも紹介しましたが、
実際のところ、入居者に見てもらって部屋が決まるというより、
管理会社さんに見てもらうことが目的です。

自主的に動画を作って、いかにも当たり前のような顔で

「これ作ったので、来店のお客様に見せて下さい！(^ー^* )」

とさらっと伝えることで、

「この大家、タダモノじゃないな・・(￣Д￣;) 」

と思われるのではないでしょうか。

次回に続きます。