先週は、月末に決済する区分マンションの金消契約がありました。

エリアの関係でいつもの地銀さんでは対応できず、
久々にメガバンクでお金を借りました。
審査は遅いものの、いつもの半分くらいの金利で調達できました。

区分マンションの探し方を聞かれることも多いのですが、
一棟ものに比べると、めちゃめちゃカンタンです。

基本的には、この３ステップで完了。

１．賃貸中のファミリー区分（面積で絞り込み）をネット利回りで選別。
２．その家賃が、相場と比べてどうなのか確認。
３．実需向けに売却した際に、いくらで売れそうなのかを調べる。

何戸もある一棟ものであれば、レントロールだけで判断できますが、
区分マンションの場合は、他の建物と比較してブレを確認する必要があります。

そして、適正な家賃かつ適正な利回りで購入した場合、
リフォーム済み＆実需向け売却すれば、数百万円の価格差が必ずあるので、
売却相場を調べて、その価格差も確認します。

前に満室経営新聞プレミアムの会員さん向けにやったセミナーでは、
この作業を「トリプルゲージ選別法」と名付けて説明しました。

区分マンションの場合、エリアと築年数が基準内なら融資は必ず通るので、
あとは「ローン特約・瑕疵担保なし」の買付を入れて、強気に交渉するだけですね。

一棟ものの競争に疲れたような方に、非常に有効な投資法ですが、
与信毀損を起こさないために、毎回自己資金を一定以上入れているので、
ＣＦベースの投資効率はあまり良くありません。

売却も含めた保有期間全体の指標は、悪くないです。