昨日は株式会社ギブコムの主催する不動産投資セミナーに、沢孝史さん、芦沢晃さんと一緒に参加して来ました。（*＾▽＾*）

２００名以上の参加者の前で、オーロラビジョン級の超でかいスクリーンを使って、地方での不動産投資をテーマにお話をさせていただきました。

画面がでかすぎて、演台から後ろを振り返っても何が映っているのかよく分かりません。
目の前のパソコン画面が５０インチになったような感じです。（＾＾；）

セミナーのあとは、パネルディスカッションで質問にお答えしたのですが、ご参加いただいた方の多くが管理会社さんの客付けや不動産の対応に不満をもっていらっしゃるようです。

地方・遠隔地でアパート経営をうまくやっていくには、管理会社さんとのタッグが不可欠でので、ぜひ良い管理会社さんを見つけて、仲良くやっていただきたいと思います。
うまくやる秘訣を網羅したコラム集は　→　こちらから☆

何かご質問等ありましたら、toushika_keichan@yahoo.co.jp までどうぞ。
（セミナー資料にあるアドレスは、ハイフンかアンダーバーか分かりにくいですが、アンダーバーが正しいです）

新規購入物件の方は、明日くらいに売主さんの印鑑が押された売買契約書が送られてくる予定ですので、そちらを確認して手付金をお支払いすれば、契約完了ということになります。

決済は１１月中旬の予定。
こちらも空室の多い物件ですが、前回の金沢マンションと同様、ミラクルを起こして年度末には満室にしたいと思います。ｖ(*^ ^*)ｖ

先ほど帰宅しました。

今朝の特急と新幹線でお昼過ぎに帰京。
そのまま吉川さんのセミナーに参加して、利回り１５％のアパートを新築する手法について、しっかりと学んできました。

吉川さんはブログでもセミナーでもサービス精神が旺盛なので（笑）、ノウハウの公開度合いがすごいですね。（=´∇｀=）

実際の建築図面やイメージＣＧが満載。
所有物件の写真も多いので、ＤＶＤ教材でも分かりやすいと思います。

来週は自分のセミナーと新規物件の契約があります。
仕事も月末の締め切りがあって忙しいですが、がんばります。

富山に来ています。すごく暑いです・・・。

訪問目的は新規購入物件の契約ということだったのですが、売主さんの都合で１週間延期になってしまい、重要事項説明の読み合わせや、細かい契約書の文言の打ち合わせをしました。

春先に買付を入れた物件は、契約直前に物件を逃がしてしまいましたが、今回は売主さんとも顔を合わせていますし、大丈夫じゃないかと思います☆

今年の家賃収入目標として、去年の年末に５０００万円という目標を掲げました。

今回の物件を購入して満室にしてもこの額には届きませんが、無理をすることなく地道に頑張っていきたいと思います。（＾○＾）

夜はもちろん、地元の魚介類を堪能します。
今回は売り物件を紹介してくれている不動産会社の方と、管理会社の担当の方２名＋自分の４名です。

夜までセミナーの原稿を読みながら待ってます。

今日はこれからセミナーに行ってきます。
板橋区の浮間舟戸という駅の近くで開催です。

購入物件の方は契約に向けて細かい条件を詰めているところでして、昨日土地と建物の比率を決めました。

８０００万円の購入価格ですが、建物が６０００万円。
毎年１７１万円を経費化できることになります。これは大きい。ヽ（*＾。＾*）

ぼくに知識がなくて、土地建物の比率が評価額通りだった場合は、毎年の償却額が１００万円くらいになりますので、支払税額は毎年何十万単位で違ってくることになります。

使うお金はなにも変わらないのに、契約書の一筆だけで大きな違いです。
（このセミナーに参加して学んだ知識です）

あと、来週参加させていただくセミナーの講師をされる吉川さんが、ブログでノウハウを流出していました。（笑）　相変わらず気前がいいですね。（*＾▽＾*）

今日は連休１日目。

１７日の主催セミナーの資料と、２９日の出演セミナーの資料を作成しました。
どちらもなかなかの完成度です。お越しになる方はどうぞご期待下さい☆

セミナー資料の表紙です。

今週末の富山遠征も、準備はばっちり☆

買付が通った直後に、高岡でお世話になっている保険代理店さんにアポイント。
一緒にお寿司屋さんに行く約束を取り付けました。

この行事が最優先（笑）最高に楽しいイベントです。

そのあと、宿泊先の確保と電車のチケットを取りました。
北陸フリー切符なら、グリーン車でも負担感がありません。

富山から上京していた時のように夜行バスを使ってもいいのですが、下り線でバスに乗ってしまうと早朝６時前に高岡に到着してしまいます。

高岡発の上り線だと池袋駅に着くのですが、朝ご飯を食べたりサウナに入って仮眠を取ったりいろいろすることがある反面、高岡の朝６時なんて、ラジオ体操くらいしかすることがありません。（；＿；）　

仕方なく始発の新幹線＆特急電車（越後湯沢駅乗り換え）を使っているという次第です。

買付が通りました。

今日中に結論が出るという話だったのですが、夕方５時過ぎまで何も進捗せず。（；＿；）
何度も買付を入れているので、売主さんのお気持ちもよく分かります。

ＩＺＵＭＩ塾実践報告会でもお話しした、「指値を通すための１０の方法」を使って、１時間後になんとか通すことができました。(*^▽^*)

ちょっと高いけど、ここで学べます。
今回の指値額は１５００万円でした。(=´∇`=)

さて、買付が通ってから買えなかったことも、過去に何度かあります。
融資が通らなかったこと横取りされたことも・・・。

まだまだ気を抜けませんが、こういう時期が楽しいですよね☆

週末もフル稼働で頑張ってます☆

先日買付を入れた回答が来ましたが、指値した金額を数百万円上乗せした額でどうか？という内容。
それから決済時期を遅らせて欲しいという時期の指定がありました。

「キャッシュフローがマイナスで、一刻も早く手放したい」という大家さん以外は、「契約はなるべく早く。決済はなるべく遅く」というスタンスで、決済時期を引き延ばして来ることが多いです。

ある部分は妥協して心証を良くし、どうしてもこだわりたいところの譲歩を引き出す・・・という駆け引きがあります。

面倒なのは、買主→業者さんＡ→業者さんＢ→売主という伝言ゲームをやっている間に、自分の真意やニュアンスが正しく伝わらなくなってしまうことです。（＾＾；）

だから、ここでいう「業者さんＡ」というのは、なるべく毎回同じ人の方がいいですね。
ぼくは富山と金沢でひとりずつお世話になっている業者さんがいます。

今日は銀行の担当者さんに経緯を報告した後、週末のうちに考えた妥協案を業者さんに伝えておきました。これで通れば、おそらく購入です。

そのほか、１７日に開催する主催セミナーのリハーサル。
これは会場を広くした上に、内容がよかったので紹介します。（=´∇｀=）

詳しくはＮＳＸ松田さんのブログに載ってます。

（財布の中身レポート会員の方は、３千円で参加できます）

業者さんが仕入れる金額よりも、安くフローリング材を仕入れる方法。
都心の戸建賃貸で、土地から仕入れて新築１０％を出した事例。

などがありました。

そのほか、色んな原稿を書いたり本を読んだり。
忙しという訳ではありませんが、充実した時間を過ごすことができました。

ブログの戦闘力が３１まで上昇しました。ヽ（*＾。＾*）ノ

ただ、例えば「投資家けーちゃん」で検索してみると、未だにインデックスＯＮＥのブログがトップ表示されるなど、マイブログもまだまだなところがあります。

引き続きがんばります。
ハッピー＆リッチブログも、もうちょっと更新します。

今日、このブログをアップしたら、富山のマンションに買付を入れます。（⌒▽⌒）　

結構な指値額なんですが、銀行へ融資の打診をして内諾済み☆

「融資は確実ですので、９月中に決済できます」

・・・という決め文句を添えるいつもの手法を使い、頑張って通してみたいと思います。

さて、９月の３回（出演１回、参加１回、企画１回）に加えて、１０月のセミナーにも参加することにしました。

女性なのにたった３年でＯＬ生活を卒業した、ファイナンシャル・プランナーの方の講演です。

　　ＦＰ北野琴奈が語る　金利上昇に備える不動産経営

キタノコトナ・・・って、芸能人みたいな名前ですよね。
または少女マンガっぽいかも（笑）

でも話している内容はシリアスなものです。

「金利上昇に備える」なんていうと、「自己資金を増やしてなるべくレバレッジを掛けないようにしましょう」とか、「全期間固定にしてリスクヘッジしましょう」なんて内容かなぁ・・・と思ったのですが、

講師自身がガンガン借入を起こして物件を購入している方みたいなので、これならと思って参加を決めました。これから買付を入れる物件も、当然フルローン狙いですし。

沢さんの主催ですから、セミナー後の飲み会も楽しみです。⊂（＾＾　）

ビジュアル的にも芸能人みたい。（笑）

だいぶ暑さが和らぎ、涼しくなってきましたね。（*＾▽＾*）
北陸に長いこといましたので、まだまだ暑さには弱いです。（夏バテとかはしませんが）

今日は９月２９日のセミナーに向けて、資料を作り始めました。
たぶん、今週末くらいには完成すると思います。

これが１ページ目。
ちょっと高尚なことが書いてあります（笑）　

地方には大家力が低く、せっかく建築したマンションを空室率の高いまま朽ちさせてしまう、やる気のないオーナーさんが多くいます。

そういう人達から物件を適正な価格で購入し、手を入れて再生させてあげる方法について話します。首都圏に住んでいる方向けの、物件探しや融資についても説明する予定です。

９月は受講生として参加するセミナーもあり、もしかしたら北陸へ物件を見に行くかもしれない予定もあり、超ハードな1ヶ月になりそうです。（≧∇≦）

久しぶりに富山行きたいなぁ。
そろそろ岩ガキのシーズンも終わってしまう～。

ちなみに「Ｒのつかない月（６～８月）にカキを食べるな」というのは、冬場が旬である「真ガキ」のことです。岩ガキは夏がおいしい☆

富山のカリスマ投資家、吉川英一さんの新築セミナーに参加します。

利回り１５％の新築アパートセミナー

吉川さんとは何度かお会いしたことがあるのですが、基本的にめちゃめちゃいい人で(笑)、質問に答えてくれる時でも「一を聞いて、十を返す」ような感じです。（≧∇≦）

ブログのコメントも、すごく丁寧ですよね。

会場で吉川さんを捕まえて、質問責めにしちゃいましょう！☆

ぼくをハッピーリタイヤ（まだしてませんが）に導いてくれた泉さんのセミナーも、残席が少ないそうです。

５秒で物件の価値を判断し、最強の融資戦略でフルローンを決める秘訣が分かりますよ。（=´∇｀=）

勉強しなけりゃ始まりません。