保険加入のポイント
ここではアパート経営における
具体的な加入のポイントについて説明します（＾▽＾）
◆基本スタンス
「土地付きのアパート・マンションを、ほとんどローンを使って購入している」という
一般的な不動産投資家の方が、地震や火災などのアクシデントがあっても、
破綻しないということを第一目的にします。
その上で、「有事の際もできるだけ自腹を切らない」
「収益事業なので、保険料は節約していく」ことを優先します。
保険によって焼け太ることが可能な場合もありますが、
ここではそれを目的にはしないこととします。
（結果的にそうなることもありますが・・・＾＾；）
◆地震保険の金額が最優先
事故・災害の中でもっともＰＭＬが大きくなるのが地震です。
地震保険は、主契約である火災保険の５０％までの
保険金額でなければ契約できないという規定があります。
（下限は主契約の３０％です）
主契約である火災保険を１億円で契約していたとすると、
地震保険は５千万円までです。
ですから、地震があって運悪く建物が全壊した場合でも、
地震保険の保険金と、土地の売却金を合わせて、
残債がすべて返済できるようにしておく必要があります。
また、土地の流動性が悪くて、そう簡単に売却できない場合は、
地震保険金だけで一括返済ができるようにするのが望ましいです。
ただ、建物の構造や床面積によって、
契約できる保険金額には下限・上限があります。
保険会社の規定に合致しつつ、
自分の狙った金額で保険の契約ができるよう、
よい代理店を選択するか、ご自身で交渉してください。
◆契約は、「新価・実損払い」
火災保険は、一般的な「時価額」で契約する方法と、
「再調達価格」という「いま新築したらいくら掛かるか」という金額をベースに
契約する方法があります。
ぼくは新価でしか契約をしていません。
時価契約の時に困るのが、建物の一部のみが損害にあった場合です。
たとえば築３０年の木造で、新築の５０％が時価評価のアパートがあるとします。
保険金額２千万円で、時価ベースの火災保険を契約していました。
ここで台風が発生して、屋根の補修に３００万円掛かりました。
その場合、支払われる保険は３００万円ではありません。
なぜかというと、修理に掛かった３００万円は、
新品の屋根として補修するための金額だからです。
時価でいうと１５０万円分の「損害」があった訳ですから、
保険も時価の契約に基づいて、１５０万円が支払われます。
これを、「新旧交換差額控除」といいます。
新価での契約をお勧めするのは、
この新旧交換差額控除のために自腹を切ることを防ぐためです。
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