おはようございます。

今日は天気が悪いのですが、夕方から上京。
福島正伸さんのセミナーを聴きに行きます。

会場が、たまたま前の勤務先の近く。
ちょっと懐かしいです(笑)

さて、プレセミナーも残り２日になりました。

セミナーの準備自体はほとんど終わっていて、
印刷したレジュメを何度か読んで、ちょこちょこメモをする程度です。

話す練習とかはしません。
その場の雰囲気で、追加・削除するネタもあるべきなので、
原稿通り話そうとすると、不自然になります。

利回りと空室率の話について。
今日の段階で、空室がちょっと増えて７つになりました。

先月の段階では３つでした。
９４戸あるので、前月は９７％、今は９２．５％の入居率です。
セミナー終わったら、テコ入れします(笑)

利回りと入居率の関係をどう見るか。
いろいろ考えました。

利回り２０％で入居率５０％のアパートと、
利回り１０％で満室のアパートのどちらがいいか。

収支的には同じなんですが、買うのは前者です。
ただ、どちらも自分の物件だったら、後者の方が優秀です。

理由は３つあって、当日話します。

そもそも、空室率が慢性的に２０％以上である場合、
家賃設定が間違ってます。
９０％以上の稼働率で運営できなければいけません。

満室になっている＝家賃が安すぎるという理論もありますが、
これは、１００戸以上の大型物件での話です。

空室による機会ロスの方が、はるかに大きい。

こんなことを考えて取り組むようになったので、
以前は２０％くらいで推移していた入居率は、
一昨年の秋くらいから、劇的に改善するようになりました。（＾▽＾）

明日は、具体的な方法についてお話します。

あと２日で値上げです。ウルトラ物件獲得術ＤＶＤ。