けーちゃん様はじめまして。

いつも読ませていただいております。

ところで、その「利回り」という、不動産投資家の共通の判断基準になっている用語なのですが・・・

それは、私が専門の簿記、会計学から考えても、また、日本語の意味から考えても間違っていまして、そのために、不動産投資家の判断基準に混乱をもたらしていて、それが議論の対象となっているのだと思うのです。

「利回り」の意味を辞書で調べてみますと・・・

それは、「元本に対する利益の割合」と書いてあります。
投資元本に対する「利益」、つまり「儲けの割合」のことを言うわけですね。

それに対して、不動産投資家の言う利回りは、「売上」（収入）のことを「利回り」（表面利回り）と言っています。
そこから、運営経費、税金をマイナスしたものを、「ネット利回り」と言っています。

銀行預金や債券ならば、利息がもらえて必ず投資元本が帰って来るので、「利回り」で正解なのですが・・・

不動産は建物がどんどん古くなり劣化して、元本（購入時）より価値を落としていくわけですから、毎年価値を落としていく分（減価償却分）をマイナスして考えないと間違いになるわけです。

従って、「利回り」（表面利回り）と言われているものは・・・

「売上まわり」または「収益まわり」と言わなければ、間違いとなります。

また、「ネット利回り」と言われているものは・・・

「キャツシュフロー回り」と言わなければ、間違いとなります。

では、正しい「利回り」ですが、建物が劣化して価値を下げていく分（減価償却分）をさらにマイナスしたものとなりますから・・・

一物件の単独の決算書（損益計算書と貸借対照表）を作成し、算出された「純利益」と「購入元本」の割合、これが「正しい利回り」となります。

私は、これを利回りとすることを、不動産投資家に提言致します。

ちなみに上場リートは、決算後の利益配当ですので、減価償却分をマイナスしていますから、正しい利回りと言えます。

もっとも、減価償却費はあくまでも税法上の都合（税金を早く先取りする）によるものですから、実際に建物が減価していく分よりも少なめだと考えられますので、１～２割位上乗せして考えた方が良いと思います。

それから、もうひとつ大切なのは、当該物件が「あと何年稼いでくれるの？」ということがあります。
それは、耐用年数があと何年というだけではなく、建物が時代遅れになっていくということも考慮に入れたものでなければいけません。

私は、決算書の「利益を利回りとするならば、高利回りの物件を買うべきだ」と思います。
また、「利益を利回りとする利回り」で、「あと何年稼いでくれそうな物件か」を物件選びの基準とすべきと思います。

不動産投資家の言う「利回り」（売上回り）で単純に判断すると、賃料の高い大都市部は利回り（売上回り）が低く、賃料の低い地方都市、都市郊外は、利回り（売上回り）が高くなってしまいます。

しかしながら、大都市部の物件は、物件価格に対する建物価格の割合が少ないので、建物が劣化して価値を落としていく割合（減価）が少なくなり、建物の割合が少ない分メンテナンスコストが安くなります。
それに対して、地方都市、都市郊外物件は、物件価格に対する建物価格の割合が多いので、その分建物が劣化して価値を落としていく割合（減価）が多くなり、建物の割合が多い分メンテナンスが割高になります。
これらを双方マイナスして考えれば、いわゆる「利回り」（売上回り）が調整されて、「利益を利回りとする正しい利回りとなる」ことがお分かりいただけるとおもいます。

ですから、「大都市の利回り10％と地方の利回り20％のどちらが良いか？」なんて、あまり意味のない議論だと思いますね。（笑）

大都市であろうと、地方であろうと、「決算書の利益の利回りが高く、長い期間しっかりと稼いでくれる物件」であれば良いわけです。

けー太さん

壮大なコメントをありがとうございます。（笑）
勉強になりました。

今日の記事も近いこと書いてると思います。