買っても良い高利回り物件とは？
2010年1月30日 09:01
今日はお昼から、お宝不動産の石渡さんセミナー。
夜は西山雄一さん主催の、空室対策セミナーに参加します。
体力使いそうですが、頑張ります。
さて、昨日の続きで「買っても良い高利回り物件」ですが、
以下の３つに当てはまるかどうかで、
全ての物件の購入可否を、判断することができます。
１．その利回りは十分に高いか。
２．その利回りは本当に高いか。
３．その利回りはずっと高いか。
「十分に高いか」というのは、平均の入居率や、
エリアのキャップレートを勘案しても、
十分に高い物件を購入するということです。
例えば、富山で築１５年くらいのＲＣでしたら、
利回り１３％とかでは、全然高利回りとは言えません。
「本当に高いか」の判断については、
固定資産税や運営費（地方の方が高率になりがち）を考慮に入れ、
純粋に手元に残る利回りが高いのかどうか。
特に、他に面積あたりの賃料の安さは、
地方のアパート経営を、経費で圧迫するので注意です。
最後に「ずっと高いか」は分かりやすくて、
入居率や家賃の低下が少なく、利回りを維持できるかどうか。
将来の価値の下落を先食いしてるだけでは
高い利回りの、意味がありません。
以上のことを考えると、巷の高利回り物件は、
何かの理由があって激安であることがほとんどです。
要するに、「買ってはいけない」ものです。
また、本当に良い高利回りは、すぐに売れちゃいます。
ですので、良い高利回り物件を買うには、
先日の記事に書いた２か３の方法が、ベストではないかと思います。
３の「空室の多い物件を安く買って満室にする」というのは、
自分が３棟続けて実践して成果が出た方法です。
最近売れているこちらのＤＶＤで、
探し方、買い方、融資の通し方などを説明しています。
コメント (2)
けーちゃん様
長いコメントを読んでいただきまして、ありがとうございました。
先のコメントで私が一番お伝えしたかったことは・・・
不動産投資家は、利益「儲け」のことを「利回り」としなければいけないのに、「売上」（収益）のことを「利回り」とする重大な間違いを犯しているという事です。
決算書の利益、すなわち減価償却分をマイナスした分の利益（儲け）を利回りとしないと正しくありません。
その点の無知に付け込む「高利回り物件」を仲介する業者が、世にはびこっていることを腹立たしく思います。
＊大都市部の家賃の坪単価の高い物件は、利回り（正しくは売上回り）は低くとも、物件価格が下落していく速度が遅い。（売るときに、大きく値下がりしない）
＊地方、郊外部の家賃の坪単価の低い物件は、利回り（正しくは売上回り）は高くとも、価格が下落していく速度が速い。（売るときに、大きく値下がりする）
ということを、しっかりと認識しておく必要があるとおもいます。
また、長い期間稼げない（高利回り物件）をつかまされないために、債券投資に「最終利回り」という考え方がありまして、応用すれば、不動産投資の判断基準の一つとして使えると思います。（短い期間でも、沢山稼げる物件ならば、価値ある物件と言えますので）
それは・・・
（決算書の見込み利益×稼げる見込みの年数）÷稼げる見込みの年数
と購入価格の比率のことで、これを「最終利回り」と言います。
但し、（決算書の見込み利益）としたのは、建物が古くなっていくので、未来の賃料は下落していく傾向となり、メンテナンスコストは上昇していく傾向になるので、その相当分を見込むという意味です。
「最終利回り」を使うことによって、築浅、蓄古の比較がある程度ですが（奥は深いので）容易になると思います。
投稿者: けー太 | 2010年1月30日 15:20
けー太さん
熱の入ったコメント、ありがとうございます。（笑）
最終利回りを考えた投資。大切ですね。
投稿者: 投資家けーちゃん | 2010年2月 1日 09:32