まりおさんのキャンペーン。今日までです。

満室経営新聞プレミアム



さて、ちょっと前に競売で落札した区分マンション。

横浜市内にあって、普通の人に賃貸中でしたが、
交渉の結果、比較的短期で退去いただくことになりました。

この後は、退去立ち会いをしてリフォームをして、
実需向けの方に売却するのですが、
横浜での売却は初めてなので、まずは業者さんを選びます。

一般のマイホーム売却をする人が使うような、
「一括査定サイト」みたいなもので、
いくつかの業者さんから、簡易査定をしてもらいました。

その査定額が・・・超低いんですよ。（＾＾；）

今まで、このようなサイトを２回使ったことがありますが、
違う会社であっても、同じ傾向があります。

１．同じマンションの売却事例を例に挙げている。

３．まず、極めて低い額を提示し、
　 その後に「当社なら●●円上乗せします」とアピールする。

とまあ、こんな感じです。

ぼくは当然、同じマンションの過去売却事例は、
チェックした上で査定を頼んでいますが、

その部屋は、売主さんが居住中のまま、
未リフォームで販売されたものだったりします。

ちゃんとリフォームした部屋に比べて価格が下がることを、
プロの方が、分からないはずありません。

ここからは、ぼくの予想でしかないのですが、
おそらく、こういった業者さんは

・両手で仲介して、６％の手数料を取りたい。
・在庫を抱えず、早く売却したい。

という思惑があるので、

売却前に、売主の期待額を引き下げつつも、
その会社なら、もっと高く売れるというストーリーを駆使して、
専属専任に持ち込むんだと思います。

売値が多少下がったところで、
両手の手数料を得られた方が儲かりますからね。

ちなみに、過去区分を１件、戸建を１件売りましたが、
業者さんの事前査定より成約価格が低かったことは、
一度もありません。(￣ー￣)

欲張って、自分の物件をさらし者にしてはいけませんが、
事前査定を鵜呑みにするのも、考え物だと思いました。

５月ももうすぐ終わりですが、今月はいろいろありました。

ただ、ブログに書けないことが多くなってまして、
こういう媒体の、難しさを感じてます。

不動産をテーマにしたブログもいろいろありまして、
コラムに近いようなものもありますが、
ぼくのように、日々の活動報告が中心のブログは、
公開できない内容が続いた時に、なかなか記事にできません。

・取引や交渉の相手方への配慮が必要
・公開すると、競合が殺到する

のような場合です。

匿名で書いていればまだよいんですけどね。。（＾＾；）

また、ブログを書いていることが、
自分に不利に働くのが、「物件を売りに出す時」です。

ぼくの本を読めば、その物件をいついくらで購入して、
どのような運営をしてきたか、分かってしまいますからね。。

ただ、今回そのような方からお手紙付きの買付を頂きまして、
指値は入ってるものの、「そこまでご存じだったら！」という感じで、
価格承諾方向に、向かっている次第です。（=´∇｀=）

「売主に手紙を書く」っていうのは、
どこでもアパート経営に載ってる、指値のノウハウですね（笑）

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今週はコテツさんが帰ってきているので、
打ち合わせがいろいろあります。今日もこれから。

このキャンペーンは、今月中です。

満室経営新聞プレミアム

なかなかブログに書く感じの行動にならないのですが、
昨日は、けっこうたくさんの不動産活動をしました。

まず、朝１０時から地元地銀の関連会社の方が、
事務所を訪問されたので、その応対。

以前に、別の会合でご挨拶できたので、
「銀行の最寄り支店を紹介してください」とお願いしたところ、
紹介のためには、お伺いしておかないと・・ということで、
わざわざお越しいただいたのです。。（＾＾；）

世間話を交えて、事業内容などを説明しまして、
近く、支店の融資担当の方から、ご連絡をいただくことに。

石渡さんの書籍にならって、地道に開拓活動です。

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本に載ってる言い回しを使うと、
「おっ！この人は分かってるな」みたいな反応をされます。

午後からは、物件を調べたり問い合わせを入れたり。

自宅から徒歩１０分くらいの場所に、
賃貸中の区分マンションを発見したのですが、
既に買付が入っており、月曜日に契約とのことでした。

そういう活動の合間に、売りに出している物件の件で、
不動産会社さんから連絡が入ったり、
ご講演の依頼を頂いてるところと、ちょっと揉めたり。。（笑）

そういえば、昔売却したアパートの件で、
問い合わせが入ったりもしました。

こんな感じで、普通に忙しい１日だったということです。

現在、満室経営新聞プレミアム（ＭＳＰ）の、
新規入会キャンペーン中です。

満室経営新聞プレミアム

新聞本誌で、約１年に渡りコラム漫画の連載を頂いた、
まりおさんとの対談音声（文字起こし原稿付き）と、

お悩み解決隊（運営メンバーなどに何でも質問できる制度）の、
過去回答集が、無料でもらえちゃいます。

もちろん、本編も毎月内容が充実していまして、

たくさんの大家さんが、「どの銀行からいくら借りたか」のような、
普通では絶対でない情報を公開していますし、
例えばぼくだと、税務調査の詳細な内容なども書いてます。

頑張ってる大家さんの生の収支と行動が分かる、
MSPへの入会をお勧めします。



満室経営新聞プレミアムは、元は「財布の中身レポート」という
ネーミングでして、もう運営が７年以上になります。

その間１ヶ月も休まず、部屋ごとの収支と行動の記録があり、
ランダムに昔のレポートを読み返してみると、
驚くことも多いです。。

将来について、かなり適当な見通しを書いていたり、
月に何度も富山に行って、空室対策を頑張っていたり。

ブログなどでもよいのですが、
収支や行動の記録を、皆さまも付けてみることをお奨めします。

昨日は、打ち合わせラッシュでした。（＾＾；）

朝は銀行の方が事務所にやってきて、
例の、ダメになった融資についての説明＆お詫びと、
今後の見込について報告。

午後からは、エンカレッジのサイトを作っていただいてる方と、
リニューアルや新サイト作成についての打ち合わせ。

そのあと、出版関連（ぼくが書くんじゃないです）の打ち合わせ。

合間に、ちょっとややこしい案件を、
電話とかで打ち合わせ。

今日もこれから、通勤ラッシュに混じって都内に移動です。

電車の中では、この本を読もうかな。（-＾〇＾-）

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不動産投資の規模は大きくないんですが、
純粋に、読み物として面白いです。

ネットビジネスや、サバイバル生活術についても記載があり、
これから頭金を貯めようと思っている方も、
参考になるのではないかと思いました。

なんと、中卒大家さんは、
「頭金を貯める」んじゃなくて「消費者金融の借金返済」のために、

睡眠２時間で働き、月収４０万円近くを稼ぎながら、
毎月２５万円浮かせた・・ということらしいです（笑）

「体力が持たない！」という方は、
最近人気の、この株式投資手法が良いでしょう。

青木 愛弥の「株式投資・お金の学校」

ぼくも、頭金を貯めたのは株だったりします。

iPhoneを３GSから４Sに買い換えました。

どこも壊れてませんし、不具合もなかったのですが、
４Sの方が、ネットを閲覧するのも早いし、
動作やそのほか、何かと良さそうなので替えました。

サイト１ページ、メール１本の表示時間が、
それぞれ毎回０．５秒遅いとして、
１日にサイト１００ページとメール１００通を見るとしたら、

毎日１分４０秒、年間１０時間以上の節約です。

文字の入力スピードも早いですし、
実際は、もっと差があるのかもしれませんね。

ちなみに、iPhoneには毎回、
バッテリーの機能を兼ねた保護ケースを装着してます。

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キャンペーン期間なのか、ものすごい割引率です。
（７，９８０円　→　１，８８０円）

iPhoneの充電が３倍くらい持つようになるので、
ヘビーユーザーの方は、使ってみることをお奨めします。

今日からの主な業務は、融資が通らず契約を解除する案件で、
確実に手付け金を戻してもらうことが、最優先です。

そんな心配、本来は不要なんですが、
いろいろ事情がありまして。。ε= (+ + )

あまり前向きな業務ではありませんが、頑張ります。

昨日は、満室経営新聞の取材でした。

不動産投資活動より、こういう普通の仕事の方が、
時間を割いている割合も高い訳ですが、
やっぱり「仕事をしてるなー」という充実感があります。（=´∇｀=）

訪問先は、ぼくがいた保険業界ということもあり、
テンションが上がります。

大家さん向けの保険商品を開発されたということで、
かなり、面白くもあり、ショッキングでもあるお話を、
伺うことができました。

６月配信号に掲載される予定ですので、
ぜひ、チェックしてみてくださいね。

【購読無料】月刊　満室経営新聞

さてさて。

最近の不動産投資活動は、新規に購入するかもという物件の、
融資について、銀行とやりとりしています。

新規の銀行ということもあり、なかなか確定しないですねー。

行ける！って話を頂いてからが長いです。（＾＾；）

売主さん＆業者さんがせっかちなので、
ローン特約の解除期限が、契約から２週間という短さで、
やむなく、担当者さんに督促をする日々です。。

ただ、これまでの経験でいうと、
アパートローンであれ、それ以外のローンであれ、

督促は、確実にプラスの効果があると思います。

早くなるだけでなく、通りやすくなります。

自分が保険会社にいた時に、
保険として、難しい案件を引受（＝契約）するために、
本部に申請を上げることが、よくありました。

１億円する高級外車の車両保険であったり、
商業ビルの地震保険であったり、ケースはいろいろですが、
融資の審査と、流れが非常に似ています。

「明日納車になる！」みたいな緊急事案の場合は、
気合いを入れて、時には上司も使って、本部にプッシュしますが、
急ぐとチェックが甘くなるのを、肌で感じました。

ということで、適度な督促は、プラスになると信じ、
急がせたお詫びは、あとでゆっくりすることとします。

もちろん、通ればの話ですが。。(笑)

連休も終わって、今日からパワー全開！

・・と言えるとカッコイイのですが、
今日は比較的、のんびりした１日になりそうです。

それにしても、気候の変化がすごいですね。

豪雨があったり、竜巻があったり。

急激に暑くなってしまったので、
「もう少し暖かくなったら着よう」と思っていた服が、
「また涼しくなったら着よう」という位置づけに
なりそうな感じです。

さて、いつもは月初か前月末にやってる
「●月の計画を立てる」という作業を昨日やりました。

自分の不動産投資＆アパート経営はもちろんのこと、
携わっている仕事や、健康管理に至るまで、
いろいろな行動＆目標を考えます。

今月は、うまく行くと物件の決済が１つあるので、
それの管理会社さん探しと選定が、ひとつ大きな業務です。

ファミリータイプの区分マンションも、
引き続き、いろいろな方面で探していきたいと思います。

あとは、６～７月に掛けて、
セミナーや講演をする機会がいくるかあるので、
前倒しで、そういう準備もします。

あとは、普通にお仕事ですねー・・頑張らないと。（＾＾；）

連休中に、２冊読みました。

「有名人になる」ということ (ディスカヴァー携書)

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勝間 和代
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勝間さん本の中で、いちばん良かったです。
とても自然に書かれていると思いました。

ノマドライフ 好きな場所に住んで自由に働くために、やっておくべきこと

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本田直之
朝日新聞出版 (2012-03-16)
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億万長者になるとか、非現実な話ではなく、
ちょっとの努力と心構えで、
場所や時間を選ばず、自由な仕事ができるという話です。