2013年5月30日 10:29
出展やその後の活動（来場者さんのフォローなど）の合間に、
また区分マンションの買付を通しました。
横浜に住んでいて、できれば神奈川の物件が欲しいところですが、
埼玉の西浦和駅が今回の最寄り。
これで、埼玉のマンションが４つになりました。
西浦和のほかには、中浦和、戸田公園、川口・・という構成で、
もしかしたら利回りの高い物件が出やすいのかも。
そこに、横浜、川崎、名古屋２つが加わって、
区分マンション８戸体制になります。
今年になってからでいうと、３戸目の購入。
目標は５戸購入だったので、進捗率としてはまずまずですね。（=´∇｀=）
月末の契約で、来月中旬あたりに決済予定。
ぼくは、このファミリー区分の話を、
かなり頻繁に、ブログなどに書いているのですが、
同じ手法で投資する人に、なかなか会いません。
競合が少ないというのは、投資の上でありがたいです。
2013年5月27日 08:20
昨日で、３日間の「住まいづくりフェア」が終了。
今週はもろもろ残務整理がありますので、
月末まで、ちょっと忙しいです。
このイベントは、実需（マイホーム）向けのブースが中心で、
賃貸住宅フェアでは見るのことのできないような、
珍しい会社が、多く出典されてました。
こちらは、なんとの自宅の駐車場に、
ターンテーブルを付けようと提案するブース。
車庫入れが楽になるそうです。
キャッチコピーが秀逸ですね・・（笑）
そのほか、「暖炉」を販売していたり、
古民家用の耐震補強とか、傾いた家を元に戻すなど、
オリジナリティ溢れる会社が多かったです。
大和ハウス、積水などの大手ハウスメーカーは、
とんでもない大きさのブースと、数十人体制の接客で、
ガンガン商談を進めていました。
こちらは、不動産投資ブースにいたゆるキャラ（？）で、
「くまなく先生」というらしいです。。
隣のトラ（ねこ？）は、名称不明です。
ブースでは、ぼくが不動産投資の質問に答えるＤＶＤを、
無料でプレゼントしている会社もありました。
期間中、ぼくと坂上愛佳さんのトーク映像が、
ずっと放映されていたようです。
坂上さんと会場でお会いしたので、画面の前で記念撮影。。（笑）
また、３日間の会期中は近隣のホテルに泊まっていたので、
会場入り前に朝マック、夜は居酒屋かコンビニ・・という感じで、
食生活がけっこうダメダメでした。（＾＾；）
お昼のお弁当が、いちばんまともな食事だったかも。
少しでも・・・と思って野菜サラダ。
2013年5月26日 07:24
金曜日から、ビッグサイトで出展をしています。
見本市のようなイベントに参加するのは、
３年前に、創刊したての満室経営新聞のＰＲをするために、
賃貸住宅フェアにブースを出して以来ですね。
賃貸併用住宅についてのブースを出してますが、
来場者のほとんどが、「普通にマイホームを買いたい人」なので、
賃貸経営という言葉を聞いて、拒否感を示す人も多いです。
そして、自ら進んで新築の注文住宅を購入し、
ＭＡＸの住宅ローンを、３５年間抱えてしまうのです。（＾＾；）
昨日は、会場内のセミナー会場で講演もしました。
こちらは、普通の不動産投資について。
写真の通り、おかげさまでほぼ満席という感じですが、
不動産投資フェアや賃貸住宅フェアに比べると、
お客さんの入りは少なめだなぁという印象です。
体脂肪計で有名なタニタの、元社長が講演されていまして、
会場はかなり空いてましたが、すごく良い話でした
イベントの出展は今日まで。
相談の予約がずっと入っていますが、
２時過ぎくらいからは、多少余裕ができそうです。
2013年5月20日 07:53
よく考えたら、先週の土曜日から
３週連続で週末に講演をすることになっておりました。
今回終了したのが、
ＰＶＢ社さん主催の、一棟不動産投資セミナー。
こんな感じで、サブ講師って感じ（笑）
菅原さん（ソプラノ大家さん）との、ジョイント開催でした。
菅原さんって、資料の作り込みとかリハーサルとか、
セミナーの準備がすごいんですよね。
手元資料には、付箋やメモ書きがいっぱいでした。
今週末は、ビッグサイトで開催される
住まいづくりフェア２０１３で講演をします。
出展は、賃貸併用住宅関連ブースですが、
講演は企業さんのご依頼で、不動産投資について話します。
そして、来週末は静岡まで出張して、
今後は空室対策についての講演をする予定です。
その先は予定がありません。
もうちょっと、満遍なく仕事が入るといいんですけどね。
さて、今週はまず週末のイベント出展の準備。
セミナー講師として話すより、出展のほうが何倍も大変です。（＾＾；）
翌週はようやく落ち着いてくるので、
自分の不動産投資や、溜まっている他の業務をする予定です。
そういえば、こんなページを作ったのに、
ここから依頼してもらったことが、一度もないです（笑）
2013年5月17日 07:31
久しぶりの更新になってしまいました。（＾＾；）
物件の購入直後ではありますが、
不動産投資の活動で忙しかった訳ではありません。
来週末に、「住まい作りフェア」というイベントに、
賃貸併用住宅関連のブースを出すことになりまして、
その出展準備が大変だったのです。
この出展自体は、投資家さん向けというよりは、
普通にマイホームを買いたい人にアプローチをするものですが、
以前の記事にも書きましたように、個人的にも、
住宅ローンでもできる不動産投資として注目しています。
３日間も開催している、全賃フェアを凌ぐ規模のイベント。
お時間ある方は、ぜひお越しいただければと思います。
２５日の午後から、講演もさせていただく予定です。
不動産投資の活動としましては、
・能美市マンションのサブリース会社とのやりとり。
・決済時に受領した、いろんな資料の整理。
をしていました。
来週からはまた、新規購入の活動を進めていきます。
2013年5月12日 09:35
５月中旬にして、早くも今年３回目の北陸遠征。
石川県能美市のマンションの決済を終え、
昨日、帰ってきました。
疲れましたが、電車で長時間掛けて往復するよりは、
身体への負担は少ないかもしれません。
不動産投資を始めた頃は、移動は往復夜行バス。
宿泊はカプセルサウナばかりでしたが、
今から同じことをするのは、ちょっと辛そうです。（＾＾；）
▼決済時に支払ったお金の領収証。
平成築の鉄骨マンションで、購入額は７３００万円。
１Ｋが中心の間取りで、部屋数は４２戸。
理論上の表面利回りは、２４．６％くらいになります。
実際には、空室がかなりあるために家賃を下げて募集するので、
２１～２２％くらいで落ち着きそうな感じ。
今回の物件は、良くも悪くもサブリースが付いてるので、
契約上、購入直後の「テコ入れ」ができません。
じっくり作戦を考えつつ、７～８月で注力していく感じです。
年度内には、満室にしたいなぁと考えています。
今回は、仲介会社さんや売主さんなど、
取引に関係した方々が、みんないい人ばかりだったので、
とても気分良く購入することができました。
普段の取引では、ほとんどやりとりがないはずの、
元付の不動産会社の方とも、
何度もメールや電話のやりとりをしました。
最終的には、Facebookのお友達にまでなりましたし・・（笑）
売主さんに売却の意思がないのに、金銭的な事情で、
安値でたたき売られたような物件の場合、
殺伐とした雰囲気の中で、黙々と決済を進めることが多いです。
今回は真逆な感じで、和気藹々としてました。
また、このようなご縁があればいいなぁと思います。
2013年5月10日 07:43
昨日の夕方から、富山に来てます。今回も飛行機移動。
決済が今日のお昼前くらいなので、
早朝に出発すれば、あえて前乗りしなくても良かったのですが、
自分の楽しみのためにも前泊することにしました。
ちなみに、物件の場所は石川県の能美市ですが、
決済は、銀行の取引支店がある、富山の高岡で行います。
現地に到着後、ガス会社さんと打ち合わせがありました。
今回のマンションは、ガスがプロパンなので、
当然のように、既取引のガス会社さんに全面切り替え予定。
設備の維持向上のために、ご協力をいただこうと思います。(≧∇≦)
今日は、決済のあとで既存物件のある加賀と金沢の、
両方を訪問してくる予定になってます。
高岡と加賀というのは、８０ｋｍ以上も離れていて、
これは東京駅からだと、小田原までの距離と同じくらいです。
行って帰ってくるだけでも、かなり大変ですね。（＾＾；）
2013年5月 6日 07:21
このブログには、不動産投資の実況中継から立ち飲み屋さん情報まで、
様々なテーマの記事が混在していますが、
過去の傾向をざっと分析すると、下記のような感じになります。
・不動産活動を中心とした近況報告 ・・・ ６０％
・投資や関連分野のノウハウ ・・・ ２５％
・感動したり、面白い動画 ・・・ １０％
・書評、教材のレビューなど ・・・ ５％
もっとも割合が多い、近況報告については、
過去の記事を遡って読むことは、あまりないと思います。
最近ぼくのことを知って、相当興味を持っていただいた場合のみ、
丸２日間くらい掛けて通読いただく程度です。
動画の記事は、ブログ上でカテゴリー分けされていますので、
右側のメニューから、抜粋して見ることができます。
書評も「読書日記」がありますので、同じく抜粋が可能です。
問題は、「ノウハウ系の記事」でして、
かなりの力作でも、過去に書いたものは埋もれてしまうので、
ちょっともったいなぁと思った次第です。
メルマガの読者さんから質問をもらった時など、
「あー、これ昔のブログに書いたな」とおぼろげに記憶があっても、
なかなか見つけることができません。
チャレンジ制度で頑張っている人でも、
過去ブログを全部読んでいる訳ではないので、
やはり、以前にどこかで書いたことを、質問されたりします。
さらに、ぼくが不動産投資のノウハウをアウトプットするのは、
ブログだけではなく、メルマガなどの媒体のほか、
セミナーや企業のコラムなど、考えてみると色々あります。
各所で出している「ノウハウ系の記事」を、
ひとまとめにして、検索しやすくできないかなぁと考え中です。
これが、なかなか難しいんですよね。（＾＾；）
媒体だけでも、「ブログのカテゴリー」「専用ブログ」
「Facebookページ」「YouTube」など、いつくも考えられますし、
アクセスの集まり方も、それぞれ不透明です。
また、あまりに完璧にまとまりすぎていて、
「その媒体を見れば、全てが分かる！」みたいな状態になってしまうと、
講演活動が、やりづらくなってしまうかもしれません。
「あー、それ書いてあったしC= (-。- ) 」なんてことを、
セミナーの参加者さんに言われたら、もうステージに立てません（笑）
もう少し検討が必要ですが、
動画を上手に撮影、アップすることができるようになれば、
それが簡単で良いような気もします。
ちょっと、倉橋社長や水戸大家さんの後追いみたいなんですが・・・。
まだ大丈夫かなー・・なんて。(*/∇＼*)
動画にするにしても、そうじゃないにしても、
始めるならちゃんとやりたいので、もう少し検討しようと思います。
2013年5月 1日 09:42
連休のまっただ中、しかも不動産会社の休みが多い水曜日。
朝から電話も掛からず、まったりと仕事ができてます。
特に遠出する予定もありませんので、
収支レポートや、セミナー資料を作ったり、
１０日に決済を迎える物件の作戦を考えたりしようと思います。
石川県能美市のマンション。現在の入居率は６９％。
これでも、サブリース保証額より高いんですから驚きです。
５月１０日に決済して、すぐにサブリース契約を解除すると、
８月中旬から、自分主導で入居促進活動ができることになります。
それまでの間にの「３ヶ月計画」としては、
・新規の管理会社さんを探す。
・その会社と、じっくり打ち合わせをする。
・空き室全部屋をチェックして、リフォームの計画を立てる。
・可能であれば、仲介会社さんを回って営業する。
などをしていく予定です。
契約解除までの間に、ぼくの貢献で入居率が上がると、
サブリース会社さんが儲かってしまうのですが、
それでも、早めに入居率が上がるに越したことはありません。
実際のリフォームは、おそらく解除後になりますが、
少しでも早められるよう、打ち合わせの中で交渉していこうと思います。
ちなみに明日は、この物件の金消契約です。
なんと、富山県の取引支店から、
支店長が横浜までいらっしゃるんですよね。（＾＾；）
そこまでＶＩＰな対応をしてくれなくてもいいので、
もう少し融資額増やしてよ－・・と言いたいです。
