先日の一泊セミナーでは、本当に多くのことが学べて、
個人的にめちゃめちゃレベルアップしました。

中でも自分の中で価値観が変わったなと思えたのは、
「返済が進んだ物件の、投資効率の悪さ」が分かったことです。

不動産投資を始めて１０年。
所有物件の中で、８年保有しているマンションもあります。

「残債利回りがとんでもない数字になったな・・ふふふ」なんて、
いい気になっているフシもありましたが、
極端な残債利回りは、投資効率的には良いとは言えません。

具体的に説明してみましょう。

例えば、自己資金１０％を投入して、
諸費用込みの１億円の物件を購入したとします。

ネット利回り８％、金利２％２５年の融資を受けた場合、
年間家賃は８００万円、返済額は約４５８万円です。
投下した自己資金に対する利回り（ＣＣＲ）は、３４．２％になります。
※(800-458)/1,000 = 0.342

投資としては、なかなか良い数字ですね。

一方、この条件で２０年経過すると残債は２，１７６万円に減ります。
家賃や経費率が変わらなかったすれば、
残債利回りは３６．８％にまで上昇します。売却損がない安全圏です。
※800/2,176 = 0.3676

ところが、この物件がその時点で８千万円で売れるとすると、
残債との差額５，８２４万円を、物件の中に留保しているような状態になります。

言い換えると、５，８２４万円を投入して、
８千万円の物件を購入したのと同じ状態になります。

最初からそれなら、単に「自己資本の厚い投資」なんですが、
重要なのは「ローンは９千万円分を返済中」ということです。
残債は減ってますが、返済額は変わっていません。

先ほどのＣＣＲを再計算してみると、何と５．８７％にまで低下。
キャッシュで購入するより効率の悪い投資になりました。。
※(800-458)/5,824 = 0.0587

このように、返済が進んでいくとどこかの段階で、
「キャッシュで投資をするより、ＣＣＲが低くなる状態」が起こるので、
そこは出口を考えるひとつの節目になるということです。

物件を売って、再度レバレッジの高い投資をしたり、
キャッシュで物件を買ったりする訳です。

また、逆転の発想で残りのローンを繰り上げ返済しても、
ネット利回り８％、返済が消えたことでＣＣＲも８％に上がります。

ということで、自分の投資状況は毎月変化していると言っても過言ではなく、
買う前も買ってからも、常に出口を見据える必要があります。