先週末は、久しぶりにセミナー講師のお仕事でした。

既に物件を保有している人「のみ」が対象で、
規模も平均２億円くらいと、知識のある人ばかりなので、
難しめのテーマを選んで話しました。

豪華なセミナールームですね。快適に受講できそうです。

で、週明けに購入の契約が２件。
前回のブログで紹介した能見台の区分マンションと、
神奈川の東の方にある全空アパート。

次の日は、全空アパートの現地調査に行きまして、
どの程度のリフォームをするかという、大まかな判断をしました。

現場では、最後の入居者さんが引っ越し作業をしています。

売主さんは当初、更地として売却するつもりだったので、
募集を掛けずに退去を推進していたんだそうです。

寒風吹きすさぶ中、

「お風呂の壁にパネルを貼るかどうか」
「古くてみずぼらしい棚を、修理するか撤去するか」
「各戸の内装は同じにするか変化をつけるか」

というような大雑把なことを、業者さんと相談します。

物件の決済・引渡は２月２０日頃を予定しているのですが、
繁忙期で職人さんの確保が難しくなるので、
決済前に、残置物や撤去の作業をさせてもらえないかという交渉を、
売主さんとしているところです。

３１戸も空きがあるので、さすがに年度末満室は難しいですが、
少しでも埋めて、家賃収入を発生させたいです。

全空でも、返済は待ってくれませんからね。。（＾＾；）

そして、木曜の夜から名古屋に出張して、
金曜の朝は、所有している区分マンションの売却決済でした。

以前に「琉球畳のリフォーム」という記事で紹介した部屋。
場所も良いので、割とすぐに買付が入りました。

リフォームの記事

前日は、両親と一緒に祝勝会。
年末年始に帰ってなかったので、久しぶりに会いました。

金沢に本店があるお寿司屋さんの名古屋の支店では、
この時期でも、ホタルイカの刺身を食べることができましたよ☆

昨日は、購入の契約が２件ありました。

横浜の能見台（のうけんだい）というところの区分マンションと、
先日記事にした、全空物件のふたつ。

区分の方は、販売図面に「表面利回り」として載っていたのが、
実はネット利回りだったというラッキーな案件。
しかも、５％くらいの指値も通してもらえました。

駅からほど近い場所に、壮大なスケールで建築されています。

エントランスには、全貌を把握するための模型がありますが、
これを見ると、元が相当な山地だったことが分かります。

目的の建物に到着するまでに、複雑なルートを辿る必要がありますし、
例えば「１０１」という部屋でも３階の高さにあるなど、
初めて訪問した人は、かなり混乱しそうです。

エレベーターの表記もおかしい・・・（＾＾；）

横浜という場所は、本当に坂が多くて大変ですね。

東京に隣接していて、古くから港町として価値があったので、
日本で二番目に多い人口を擁していますが、
そういう理由がなかったら、めちゃめちゃ住みづらい場所です。

この区分、全空アパートとも、２月下旬の決済予定。
忙しくなりそうですね。

不動産投資の勉強は、知識がそのまま収益になってしまうという、
非常に「勉強しがいのある」分野だと思います。

本を読んだり、先駆者に話を聞いたりという以外に、
ぼくは、セミナーに参加することを、重視しています。

今まで、５０回くらいのセミナーに出てますし、
使ったお金は、不動産投資系だけで１００万円は下りません。
ＤＶＤ教材などを除いて、そのくらいです。

最近は、業者さんが集客目的に開催している、
無料とか１千円とかのセミナーが、大半を占めていますが、
やはり参加費を取る「ポジショントーク」のないものは、
貴重なノウハウが手に入ります。

先週、９月にも参加させていただいた、
ＣＦネッツが開催する、コンサルタント養成講座に出ました。

前回は投資分析がテーマでしたが、今回は「建築」です。

以前は、ほとんど興味のない分野だったのですが、
不動産ばかり学んで、必ず付いてくる建物について無知なままでは、
これからのレベルアップに支障が出そうなきがして、
今さらながら、学んでみようと思ったのでした。

９月に参加した時の記事はこちら

あと、このセミナーは毎回宿泊＆少人数形式なのと、
提供される食事が「一流旅館レベル」で素晴らしいので、
イベントとしてもかなり楽しいのが特徴です。

朝ごはんでさえ、このレベル！

今回の講師も、日頃からお世話になってる猪俣さん。

建築というだけあって「現場を見る」ことが
カリキュラムの中に含まれていまして、
バスで実際の新築物件を見て、工夫したところなどを伺ったり、

バス移動中も、建材やリフォームアイテムについての、
レクチャーを受けたりしました。

写真は内階段になっているアパートですが、
天井がすごく高くて、高級感を出しているのが印象的でした。
長期に渡って競争力を確保できそうですね。

講義は、建築法規やボリュームチェック（※）、
「新築」「リフォーム」など複数の選択肢があった場合に、
どちらが有利かを正確に算出する方法など、多岐にわたってました。
（※）土地にどのような大きさ、形の建物が入るのかを確認すること。

立ち退き費用や譲渡益の課税なども加味して、
机上の空論ではない収支予測をするのが、真のプロです。

また、「決められた寸法の範囲で、有効な間取り図を考える」
という演習もあったのですが、これが相当難しかった。。

洗濯機置き場や収納が作れなかったり、
居室がものすごく過ごしづらい形になってしまったり。

なかなか難しいものだなということが分かりました。

本当に、まだまだ知らないことだらけです。（＾＾；）
勝ち残っていくためにも、勉強はし続けないといけませんね。

猪俣さんの隣で美味しい和食コースをいただきながら、
さらなるレベルアップを誓ったのでした。

チャレンジ面談などで、不動産の相談に乗る機会も増えましたが、
いくつかの、「よくある誤解・間違い」についてお話します。

最初のテーマは・・・

「土地値物件」についての誤解です。



土地値物件という言葉を聞いて、
「積算が出やすい」とイメージされた方は正しいです。
もちろん「安い」と感じるのも、高確率で正しい判断だろうと思います。

建物がどうなろうと、一定の価値が確保されている訳です。

でも、「高利回り」だと考えるのは、多くの場合で間違っています。

土地値物件　＝　高利回り　ではないのです。

理由の解説をしましょう。

通常、不動産の価格は区分マンションなどを除けば、
「収益還元」か「積算」を基準に決まることが多いです。

前者は、要するに利回りのことで、
地域や築年数、構造に応じた利回り相場というものがあり、
その値段であれば誰かが買ってくれます。

後者は、土地の評価と築年と構造に応じた建物の㎡単価があり、
それを合計した価格を、一応の目安とするものです。

ここまでは、不動産を勉強した方ならみんな知ってますが、
大事なのは積算と収益還元の価格に差異がある場合は、
ほとんどの場合で「より高い方」に近い価格で売れるということです。

積算が高ければ、利回りが多少犠牲になっても、
評価を重視している投資家さんが買ってくれますし、
その逆もまた然りです。

土地値ということは安いってことだから、
利回りも高いんじゃないの？という疑問があるかもしれませんが、
土地値以下で取引されている物件は、

・建蔽率や容積率に、かなり余裕がある建て方をしている。
・建物が古いので、家賃単価は高くない。

という特徴があるので、利回りは意外と低いものなのです。

容積率いっぱいに効率良く建築されていて築浅であれば、
収益還元価格の方が高くなるので、土地値以下には売られません。

逆に、木造アパートで利回り２０％！なんていうのは、
路線価が２～５万円／㎡くらいの、土地が極めて安い地域が多いです。

ぼくが買った最初のアパートも、それくらいの利回りでしたが、
１９８０万円の買値のうち、土地値が１１００万円くらいでした。

土地値以下で売ると、利回り３０％超になってしまうので、
古くなった建物に価値がないにも関わらず、
積算価格よりはるかに高く売れてしまうのです。

また上述した通り、土地値案件は建物が古いことが多いので、
融資期間を短くされてしまうことがよくあります。

期間が短い上に、利回りもさほど高くないので、
キャッシュフローが生まれず、買えずに終わるということも・・。

土地値投資を実践されている方が、意外と少ないのは、
利回りの低さと融資の受けづらさに、原因があるんだと思います。

年明けから、いろいろと案件が出ていまして、
現地を観に行ったり、買付を入れたりということをやってます。

もしかしたら買えるかも・・というのが、
神奈川県の外れにある、全空の軽量鉄骨アパートで、
今は売主さんの回答待ちという状況です。

ストリートビューで見ると、こんな感じ。

敷地内に複数棟のアパートが建っていまして、
まとめて売却されるという情報を得て、急いで検討しました。

更地にして建売業者に売ろうとした物件なので、
解体費が掛からない分、土地値以下で購入できる可能性が高いです。

もちろん、運営が超大変ですが・・。ε= (´∞｀ )

ただ、田舎とはいえ駅から徒歩圏ですし、
アパートも今年で築２１年程度ということですので、
スペック的には悪くありません。バストイレも別ですし。

神奈川の全空でも融資が下りるのか・・ということと、
どのくらいの費用を投下して、どの家賃水準を目指すのかが、
今後の課題になりそうです。

そんな中、月内に売り決済が２つあったり、
１泊セミナーや大阪への取材出張も予定されていたりで、
年明け早々、かなり忙しいです。

今年はちょっと長めだった年末年始休み。
みなさまは、どのように過ごされましたでしょうか。

ぼくは普通に、お参りに行ったり飲み食いしたり、
最近はまっているラーメンをまた作ってみたりもしました。

豚肉の仕上がりが素晴らしかった！！

不動産の方は、年末から少し案件が出てきまして、
神奈川県内でほぼ全空の売りアパート（軽量鉄骨造）を検討しているのと、
北陸でも一棟、価格交渉中のマンションがあります。

これまでの経験では、
「２つの案件を同時に検討してると、両方買えない」という、
喜ばしくない法則があったりするのですが、
何とかまとまるように頑張りたいと思っています。（＾＾；）

空室が多い分、期待利回りが高くなるのは当然ですが、
立地がある程度良くて、普通に頑張れば埋まってしまうようだと、
そこまで安くは買えないんですよねぇ。

だから必然的に、神奈川であっても北陸であっても、
「地域であまりイケてない場所」で検討するようになってきます。

人口は、そういった「イケてない場所」から、
県庁所在地などに移っていきますので、長期的には危険です。

永続的に保有する物件は、ある程度良い場所で買うことがお奨めです。
（別に、東京でということではありません）

明日は、神奈川のアパートの現地調査（２回目）で、
購入希望価格を決めて、買付を提出する予定です。