今週は、区分マンションを見に行って買付を入れたり
（いろいろあって購入はやめましたが）
浦田健さんが主催する、セミナーに参加したりという毎日でした。

そんな中、能美マンションのほうは、
皆さんの協力のおかげで、着々と改善計画が進行中です。

また入居の申込が入りまして、現在の空きは８戸まで減少。
購入時に１３戸ありましたので、だいぶ減りました。

既に、新しく契約をした管理会社さんとは、
メーリングリストによる連絡を採り入れてもらいました。
毎日３～５往復のメールをやりとりしています。

それとは別に、空室リフォームをお願いしている会社さんとも、
見積もりを検討したり、エアコンの型番を決めたり。

こちらで判断をする項目が、毎日いくつもありますね。

昨日くらいから、不要な備え付け家具の撤去が始まったようです。
ご丁寧に、写真を送ってもらえました。

たくさんの木材は、ベッドを解体したものです。
古くて汚れていたので、空き部屋のは全部撤去しました。

以前は、入居者の１００％が学生だったので、
このような事務用イスが、備え付けられていたそうです。

来週頭に、リフォームの見積もりが届くようなので、
それを検討して発注を確定させるのが、
９月初旬の大事なお仕事になりそうです。

お盆前に北陸に行って打ち合わせをしてきたことが、
だんだん形になってきています。

まもなく所有７年になる、金沢マンションの管理会社さんからは、
部屋のバリューアッププランの見積もりが届きました。

「定型作業を繰り返し発注（全部で２８部屋）」
「都度の見積もり作成や交渉不要」

ということで、工務店さんにもメリットがありますので、
それを踏まえたお値段にしていただいてます。

最近は、これくらいの工事なら相場が分かりますので、
相見積もりを取ることなく、一発でＯＫしました。（=´∇｀=）

能美マンションの管理会社さんとも、
毎日のように、いろんなやりとりをしています。

例えば賃貸借契約の引き継ぎで、保証人の印鑑証明がないとか、
そもそも、保証人も保証会社もなかったりする人を、
どうしようか・・というご相談がありました。

管理会社変更を機に、正常化させるか、
退去につながるかもしれないので、黙認するか・・。

物件に取り付ける看板のデザインを選んだり。

これは、結構楽しい作業ですね。

モザイクばかりで恐縮ですが・・（＾＾；）

これは一応、右下のすっきりしたデザインを採用する予定。

能美マンションは、これからリフォームに入るので、
しばらくは毎日何かしらの動きがありそうですね。

今日は夕方からチャレンジ面談生のグループ面談があって、
そのあと、メルマガ読者さんとの飲み会。

北京ダッグ＆中華のお店です。

大家さんデビューをめざす「投資家チャレンジ面談」。

かなり前に買付を入れた区分マンションがありまして、
その回答が、お盆を挟んで届いてます。

今回は、割と築年数が新しめです。

数十万円の購入金額めぐって、駆け引きしをしている状況です。
区分の１０万円って大きいですからね。

でも、何となく買うんじゃないかなという感触です。

交渉がまとまれば、今年４戸めになります。
トータルでは１２戸目。売却済みの分を抜いて９戸。

さて、能美マンションについては、
残置物や不要品の撤去費用が確定しましたので、
これから作業に入ってもらいます。

そのやりとりと並行して、

・キッチンに貼るダイノックシート。
・居室とキッチンのフロアタイル。
・壁紙とアクセントクロス。

などの型番を指定して、業者さんに連絡をしました。

ＩＨやモニターホンなど、大量に設置をする設備については、
施主支給の可能性もありますので、
安そうなところを、ネットやチラシで探しています。

これからの予定としては、

８月末まで　リフォーム内容と価格を確定させる。
９月末まで　リフォーム完成。
１０月初旬　現地再訪してチェック。募集推進策の打ち合わせ。

というような流れで進んでいって、
繁忙期で、一気に満室に持って行ければ完璧ですね。

今週はセミナーの収録もありましたし、
あさってから、今月２回目の福岡に行くので忙しいです。

おそらく、今年の最大プロジェクトになるであろう、
能美マンションの健全化＆満室計画。

現在までの流れは、こんな感じです。

５月１０日　　物件を購入。４２戸中１２部屋空き。
５月末　　　　サブリース会社に解約申し入れ。８月末で終了。
６月中旬　　　現地再訪。町内会長さん、借上駐車場の地主さんに挨拶。
　　　　　　　　新しく管理をお願いする会社に、紹介をもらって訪問。
８月上旬　　　管理契約締結。全部屋チェックとリフォーム打ち合わせ。

リフォームをお願いするのは管理会社さんではなく、
売買の仲介でお世話になった、小松市内の不動産会社さんです。

今の段階では、管理会社さんより物件のことをご存じですし、
仲介を超えたところでお世話になっているので、
管理会社さんには了承を得て、今回のお願いをしてます。

リフォームの提案が出てくるのは、少し先になるので、
先に、撤去関連のお見積もりをいただきました。

項目だけでも、こんなにあります（笑）

値段はＭＳＰ会員さん限なんですが、それなりに妥当な感じ。

資材として売れるものは、タダで撤去してもらうなど、
工夫をしていただいてるのが分かります。

最初から値切ってしまうのも印象が悪いので、
このままお願いしようかと思ってます。

リフォーム費用全体でいうと、１０％にもなりませんしね。

予定としては、８月末までに全体の見積が出て、
９月初旬には工事に入れるといいなと思ってます。

世間は、まだまだお盆休み中だなーという感じですが、
ぼくは明日から、普通にお仕事です。

リフォームする部屋の、壁紙や床の品番を連絡したり、
買付の回答（押し戻し）が来たので、購入するかを決めたり、
お悩み解決の回答をしたり・・いろいろあります。

お悩み解決隊はＭＳＰのサービスです。

今日はウォーミングアップのために、
北陸で撮った写真を、いくつかアップしたいと思います。

能美マンションは、なぜか戸数をはるかに超える数の
集合ポストが設置されているので、
実態以上に、空室率が高く見えてしまいます。

それをどうするか・・について、管理会社さんと話し合いしてます。

入居者さんから「備え付けの家具は要らない」と言われたものを、
埋まらなそうな部屋に、まとめて置いてありました。

満室を想定しない運用と言ってもいいでしょう。

ドアを開くと、キッチンにぶつかります。

４パターン（押す・引くのそれぞれ左右）のうち、
いちばんダメな方に、ドアが開く仕組みになっていました。

通りにくいので、ドアごと撤去する予定です。

こちらは、何年も入居がなかったことを証明する掲示。。

玄関ドアの鉄枠は、サビがすごいですしね。
開け閉めの度に、塗膜片がバラバラと落ちていきました。

空きが多い物件というものは、
いろいろと不可解なことがあるものです。（＾＾；）

これだけあっても、入居率が７０％弱もあるということは、
頑張れば満室になってもいいんじゃないかと思うんですよねー。

最終日の夜には、北陸大家の会の飲み会がありまして、
大きなカマ焼きを、がっつり頂きました。

この日は重度の二日酔いだったので、写真のようにウーロン茶を飲んでました。

今日からしばらくは、
お食事もお酒も節制します。ほんとです（笑）

５泊６日という、過去最長の北陸遠征を経て、
昨日の夕方、横浜に帰ってきました。

疲れた上に、４泊目に飲み過ぎてしまって、
翌日は二日酔いで、生きてるだけで大変でしたよ。。(；-_-) =3

さて、ツアーの後半は、５月に購入して今月でサブリース契約が切れる、
石川県能美市のマンションのテコ入れをしました。

管理会社さんを訪問して、管理契約や引き継ぎの打ち合わせ。
得意技のメーリング・リストも導入してもらいます。

その後、物件に同行してもらって室内を見て、
リフォームのアドバイスを、現場目線からしてもらうのですが、

高価な設備やデザインリフォームをして、家賃を上げるより、
そこそこ「小ぎれい」にして、そのまま貸した方が、
早く空室が埋まるというご意見でした。

こういう時は、自分と考えが多少違っても、
地元の管理会社さんの意見を、採用することが多いですね。

この写真は、敷地内に何とかもう１台分の、
駐車スペースを確保できないか、測量をしているところです。

９部屋（なぜか買ってから入居率が向上しました）全部のチェックと、
駐車場までみっちりとチェックをしたので、
夕方ホテルにたどり着いた頃には、ぐったりでした。ヽ(´ー｀)ノ

でも、なんとなく今回も、満室の道が見えた感じがします。

目標は３月末で満室を達成！！頑張ります☆

北陸５泊６日ツアーも、折り返しを過ぎました。

２日目は、加賀と金沢の管理会社さんを訪問し、
物件バリューアップと、入居対策について打ち合わせでした。

いつ来ても、加賀温泉駅はのんびりしています。（=´∇｀=）

富山駅から加賀温泉駅までは、特急電車に乗っても、
１時間以上（運賃は４千円弱）もします。

ここでは、和室を洋室にするリフォームについて相談。

１ＤＫの和室ということで、洋室がまったくないのですが、
寒冷地であることと、高齢の方の入居が多いので、
敢えて和室希望で部屋探しをされる方もいらっしゃるそうです。

４階建てのマンションなので、偶数階を洋室にしていくことに。

午後からは、金沢の管理会社さんを訪問しまして、
物件のバリューアップについて、現地で打ち合わせしました。

こちらの部屋も、修繕項目が１５個くらいになりそうです。

ほとんど使われていないコインランドリーを撤去して、
宅配ボックスを設置しようとか、
自分では思いつかなかったアイデアも出ました。

あとは、５月に取得して８月でサブリースが終了する、
石川県能美市のマンションのテコ入れですね。

現地に２日間張り付いて、徹底的にやってきます。

小松駅の近くでは、塩焼きそばと餃子が有名なお店がありましたが、
まあ、普通に美味しいっていう程度でした。

昨日から北陸ツアーが始まってます。
小松空港に降りることが続きましたが、今回は富山空港へ。

この日、首都圏はけっこうな雨が降ったのですが、
富山はこんな感じで、相変わらずです。

昨日のメインは、管理会社さんのリフォーム部門の方と、
物件内装のバリューアップについて打ち合わせ。

「古いタイプのエアコンは、動いていても新しくする」
「全部のコンセントプレートを取り替える」
「ダイノックシートを貼る」

など、これから空く部屋について、
必ず実施するリフォームの仕様と値段を決めておいて、
お互いにメリットになるよう、交渉を進めてました。

実施する項目は、通常の原状回復以外で１５ヶ所くらいあります。

窓ガラスに貼られたポスターは、室内から見るとちょっと気持ち悪い（笑）

先方は、「毎回見積もりを出して交渉する必要がない」のがメリットで、
ぼくは仕様が標準化されることで、価格を抑えられます。

単純な値切り交渉はしないのですが、
同じ作業を繰り返す場合、工賃は単純な掛け算ではないはずなので、
そこについては、しっかり主張しました。

お盆明けには、標準仕様が完成しそうです。

今日は、金沢の管理会社さんのところへ同じ話をしにいきます。

宿泊先の高岡では、ちょうど七夕祭りの真っ最中でした。

高岡七夕まつり　公式サイト

週末は、既報の通り福岡に行ってきまして、
３０数名の参加者さんに対して、投資スタンスの話をしました。

ブログには書かない、具体的な事例も紹介してるので、
何かの参考になればいいなと思います。

当日は、スルガ銀行の方がお二人同席されていて、
ぼくの講演の前に、融資制度についてお話をされました。

意外なことにスルガの担当の方は、
年収の２０倍＆３億円までというような融資限度額について、
「そう決まっているわけではない」と、名言されていました。

でも、実際にスルガで４億円借りてる人ってみてないし、
本音と建て前のお話があるのでしょうか。

また、「１割＋諸費用の自己資金は必要」だと、
何度も繰り返しお話されていました。

こちらも、実際にはフルローンやオーバーローンも出ている訳でして、
話せないようなことも、いろいろあるんでしょうね。

融資に裏技はない！というのは、その通りなんですが、
たまーに、例外があるのかもしれません。

そのほか、リフォームローンを取り扱っていたり、
借り換え（！）もウェルカムだったりと、びっくりの内容でした。

金利は上がるけど、返済期間が延びる借り換えです。

あと、福岡で堪能したお食事としては、
不思議なタレをつけてキャベツと一緒に食べる、
「家康」という名前の焼き鳥屋さんのほか、

入店時に太鼓を叩かれます。

「がめ煮」と呼ばれる焼酎に良く合う煮物。

馬刺しは新鮮で安いですね。写真の量で９００円くらい。（=´∇｀=）
一度も冷凍されることなく提供しているそうです。

それから、高菜巻きというのをお寿司屋さんで食べまして、
これがお酒に合って、すごく良かったのです。

大分が本拠地みたいです。

２０日過ぎくらいにもう一度福岡に行く用事があり、
その時は一人ではないので、「もつ鍋」「水炊き」のようなものは、
次回に回そうという戦略でした。

一人で街を徘徊してると、いつまでも終わらないですね。（＾＾；）

今日は、公私ともお世話になっている、
ＪＲＥＣ横浜支部の、工藤一善さんからお知らせです。

ぼくも参加しますよ。(≧∇≦)/

---------------------------------------------------------------

■豪華４名の著者によるセミナーバトル開催のお知らせ

皆さんいかがお過ごしでしょうか？

日本不動産コミュニティー　神奈川第一支部の工藤です。

本日は２０１３年上半期のアマゾン不動産書籍ランキングを独占した

Ｊ－ＲＥＣ講師４名の著者による、豪華セミナー４本立てのご案内です。

題して

「アパマンセミナーバトル～夏の陣in渋谷」

切り口の違う４つの最新アパマン経営ノウハウを１日で学ぶことができる

大変お得なセミナーを企画したので、ぜひご参加ください。

ちなみに今回の講師ですが・・・・

■雨宮憲之
著書：もう会社に頼らない！プラス３００万円を気楽に稼ぐ不動産投資術（2013/3月発売）

■細山勝紀
著書：申込殺到！のシェアハウスのつくりかた（2013/5月発売）

■大友哲哉
著書：空室対策やるだけムダ！（2013/6月発売）

■長岐隆弘
著書：賢くお金を残す！大家さんのための節税対策（2013/4月発売）

みなさんご存知のように、大家業って多面的にいろいろな知識が必要ですよね

物件選択→購入に始まり空室対策、税金対策と

どの知識も欠かすことのできない専門性があり、

その知識の差は大家さんご自身の収益に直結してしまいます。

各著書の発売日を見てもわかるように、まさに「旬」な最新ノウハウを

惜しみもなくしゃべくりまくってもらう、大変お得なセミナーとなっております。

そして！！

勉強会の後には、近くのパーティー会場を貸しきって大懇親会を開催いたします。

キンキンに冷えたビールで乾杯しましょう♪

著者のみなさんも、参加予定なのでセミナーと合わせて参加ください。

ちなみに、セミナーと懇親会をセットでご参加の方には素敵な特典があります。

※セミナーのみ・懇親会のみの参加も受け付けております。

当日の詳細は次の通りです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
■セミナー

【アパマンセミナーバトル～夏の陣in渋谷】

豪華４名のアパマン本著者によるセミナー４本立て

■日時
平成２５年９月７日（土）

■場所
ハロー貸会議室　渋谷
ＪＲ渋谷駅　新南口　徒歩３０秒
※地図等詳細は受付時にご案内いたします。

■時間
１３：４５～受付
１４：００～１７：００

■参加費

◆J－REC会員の方
２０００円

◆一般参加の方
３０００円

定員１００名

★大懇親会

■時間
１７：３０～受付
１８：００～２０：００

■場所
渋谷駅近くのパティー会場
※地図等詳細は受付時にご案内いたします。

■参加費
５０００円

定員１００名

◆特典のご案内

セミナーと懇親会をセットでご参加の方には、下記の２大特典をプレゼントいたします。

・セミナーレジュメのPDFデーター
・セミナーの音声データー

*セミナー後日ダウンロードURLをメールにて配信いたします。

※セミナーのみ、大懇親会のみの参加も受け付けております。
どちらか一つでもお気軽にご参加下さい。

■受付期限■
今回は当日の混乱を避けるため、事前に参加費をお振込いただきます。
申込フォーム送信後、平成２５年８月３０日の入金確認をもって
受付終了といたします。

尚、最大参加可能人数を超えた段階で、受付終了となりますので
ご了承下さい。

■お申込■
下記専用フォームより、お申込下さい。

お申込はこちらのフォームから

一般財団法人 日本不動産コミュニティー
神奈川第一支部 事務局/株式会社ビッグバン
賃貸経営コンサルティングマスター 工藤 一善

〒241-0024　神奈川県横浜市旭区本村町40 本村丸八ビル1F
ＴＥＬ　　045-489-3219
ＦＡＸ　　045-390-1188
E-mail　 kaz★bigvan.net (★→@)

福岡に来ています。

午後から、プレミアムバリューバンクさん主催のセミナー。
４月（名古屋）、５月（東京）に続いて、今年３回目。

セミナー中に、同社のＰＲをするようなことはないのですが、
モチベーションを上げる話をするのが、
何度も呼んで頂いている理由かもしれません。

今日の記事は、賃貸住宅フェアのエントランスでやってた、
「賃貸替え歌のど自慢」の写真です。

芸能人（名前忘れました・・）が司会をされてました。

優勝は、「ヤヌシ＆ミーノー（家主＆未納）」という、
本当の大家さんと滞納者のコンビ。

３年に渡って回収作業をしたいきさつを、
名曲「３年目の浮気」のメロディに乗せて熱唱されました。

あとは、こんなド演歌的な衣装で登場したコンビも。

応援演説をさせていただいた菅原さんは、
ステージでの立ち振る舞いが、決まってました。

歌ってないときも、目線が泳がないのです。

意外なことに（笑）、お客さんはほぼ満席状態でした。

来年も開催されるのか注目です。

賃貸住宅フェアに出展してきました。

５月末には「住まいづくりフェア」という、
実需（マイホーム層）向けのイベントに出展したのですが、
今回のほうが反響がよかったです。

興味のない人にとっては、賃貸業への抵抗は強いようですね。

自営業の方などで、サラリーマン向けのローンが使えない場合、
併用住宅で住宅ローンを組むことが、
大家さんデビューの突破口になることが多いです。

参考記事：賃貸併用では住宅ローンが使える

併用住宅の相談にしっかり乗ると、１組１時間くらい掛かりますが、
２日間の期間中に、８組くらいとお話しました。

そんな合間に、ブースに来てくれたお友達と写真を撮ったり、

工藤一善さんと、榎本ゆかりさん。

「賃貸替え歌のど自慢」という、斬新な企画に出演した、
ソプラノ大家（菅原久美子）さんの応援に行ったりしました。

左側の３名の方は、秋田の管理会社さんだそうです。

菅原さんは、さすがプロ歌手だけあって、
歌唱力で言えば参加者の中でも、ダントツだったのですが、
のど自慢の結果は２位。

優勝したのは、実際に家賃を滞納し続けた入居者と、
奇跡のデュエットで出場した大家さんでした（笑）



今年の賃貸住宅フェアなんですが、
東京電力や大和ハウスなど、大企業の出展が以前より減って、
小さいけど面白い会社が多いように感じました。

来場者も、今年の方が多かったのではないでしょうか。

年に１度の大イベントですから、
会社を休んででも、参加する価値はあると思います。