個人の確定申告が終わって、
税理士さんから、申告書が送られて来ました。

会社ではがっつり税金を支払って、国や自治体に貢献しましたが、
個人のほうは、所有物件を法人にサブリースしてるために、
なるべく所得が出にくいようにしています。

さらに２０１３年は、

・物件を購入して、取得税も支払った。
・能美マンションで多数の部屋を一斉リフォームした。
・２０１２年度の影響で、予定納税額が多かった。

などの要因が重ったために、
２６０万円ちょっとの税金が還付されることになりました。

一度払ったものが戻るだけなのに、嬉しいものですね。

もちろん、法人から受け取る役員報酬を源泉徴収しますので、
個人の所得税としては、既にそれなりに支払っています。

さて、３月は首都圏の区分マンションを重点的にチェックしましたが、
価格が全体的に上がっていて、基準に合うものが見つかりません。

昨年度の決算が良く、金融機関も積極的なので、
今年は１０戸くらい買おうかな－・・なんて思っていたのですが、
購入実績は、３ヶ月終わって２戸。

しかも、その２戸は昨年末から今年の最初に案件が出たもので、
実質的には、今年の新規案件がほぼゼロな状態です。

どんな努力も、相場には勝てません。

こういう状況であれば、時間と根性で何とか探すより、
他の投資にも目を向けるべきかもしれませんね。

今の環境と自分の置かれた状況の中で、
どんな不動産投資が良いのか・・・考えてみようと思います。

（次回、その考察について）

ちょっと前に、入居率がいいという話を記事にしましたが、
あれからまた何室か決まりまして、とても良い状態になってます。

１．金沢　　２８／２８戸　
２．富山　　１５／１６戸
３．加賀　　１９／１９戸
４．能美　　４２／４２戸
５．区分　　１１／１１戸

富山の１室以外、すべて埋まりまして、
過去最高の９９．１％まで上げることができました。

今週で１戸退去がありますので、ここが最高地点です（笑）

金沢マンションは、管理会社さんが全力で頑張ってくれまして、
購入後、８年連続で年度末満室の快挙。

空きがある富山の管理会社さんも含めて、本当に頑張ってくれました。

４～５月にかけて、管理会社さんと祝勝会を企画していまして、
今は、日程調整などをしているところです。

金沢の管理会社さんは、毎年のことなので慣れましたが、
能美マンションの管理会社さんは、人数が多いのと、
そもそも、能美市というところに祝勝会に使えるお店がないので、
こちらも、金沢で開催することになりそうです。

金沢と能美の位置関係は、こんな感じでして・・

ギリギリ帰れるという、高岡－富山間より遠いです。
※運転代行の料金が５千円くらい。

おそらく、人数分のホテルをこちらで予約して・・という、
大がかりなものになりそうです。

大人数で宴会して、そのあとはカラオケでも行こうかな・・と。
保険会社時代の接待を思い出します。（=´∇｀=）
気を遣いつつも、自分が楽しむようにしないといけません。

もちろんお金は掛かりますが、空室が続くことを考えたら安いので、
せっかくですから、ぱあっと楽しもうと思います。

満室経営新聞の取材で、いろんなところに行ってます。

金曜日は、の通販大家さんで売買実務をされている、
石渡（いしわたり）さんにインタビュー。

最近、同社が手がけているシェアハウスについて、
今後の展望などと併せて、お話を伺うことができました。

会話がかなり盛り上がっているように見えますが、
実際にその通りで、通販大家さんの考えるシェアハウスは、
とても共感できるものでした。

元々、ぼくはシェアハウスがあまり好きではありません。

理由は「運営者の脱法行為が多い」ことと、
「入居者の依存体質」の２つです。

前者は、住宅ローンを不正に利用した資金調達であったり、
最近問題になっている、建築基準の問題であったり。

後者はまあ、そういう価値観なので仕方ないのですが、
健康や自立した生活に問題がないのなら、
２４時間群れてないで、一人で過ごしましょうよ・・って思うのです。

同社が開発するシェアハウスは、
これらの問題が、しっかり解決されているなと感じました。

あくまで、「便利な場所に、安く住む」ことを追求しています。

近頃流行り（ほんとは流行ってないけど）の、
「なんちゃってコンセプトシェア」でもありません（笑）

今度は、取材ではなくお話を伺いに行こうと思ってます。

そして月曜日には、５月配信号の「滞納対策特集」の取材で、
都内の管理会社さんを訪ねましたよ。 (*￣ー￣)

ポイントは「素早いシステマチックな対応」でしょうか。
それができた上で、人間味のあるやりとりも生きてくるんだと思います。

最近、人と会う機会が増えていて勉強になります。
引き続き、がんばります。

大阪に１泊で取材に行ってきました。

メインは、来月からの消費税増税の影響と、
いろいろ問題になった還付の是非やテクニックについて、
税理士の叶さんへの取材です。

神戸の六甲近くの幹線道路沿いに、「自社ビル」があり、
そこで、税理士事務所とそろばん教室を運営されています。

叶さんのホームページより。

ソフトなキャラからは想像しにくいのですが、
叶さんって、税理士以前に凄腕のビジネスマンなんですね。

しかも関西系ということで、商売に妥協を許さないイメージです。

自社ビルは最初、テナントして家賃を払っていたのですが、
他のテナントが全部退去したのをきっかけに、オーナーと交渉し、
相当な安値で購入できたようです。

購入価格を聞いて、びっくりしました。
普通に賃貸した時の利回りを考えると、すごいです。(￣Д￣;)

同行したエミゾウさんも、

「叶さんが他のテナントを追い出した上に、半ば脅すように交渉したのでは？」

「購入したというより、乗っ取りに近いかも・・。」

と思ったはずですが、
もちろん、本人にそう言えるはずもありませんので、
粛々と取材を進めていきました。

手前が叶さん。奥は税理士の塩田さん。

叶さんのところでは、学生時代に公認会計士資格を取った、
天才税理士の塩田さんという方が、事務所を切り盛りしており、
叶さんは、現場仕事はさほどしていないようです。

確定申告の締め切り直前でも、取材に応じていただけたのは、
そういうところが秘訣なのかもしれません。

ちなみに、塩田さんはスケートの羽生選手にかなり似ています。

おふたりによる消費税関連のお話は、非常に分かりやすく、
１時間ちょっとレクチャーを受けただけで、かなり詳しくなりました。

消費税還付も、正しい方法で行えば全く問題ありません。

記事は、満室経営新聞の４月１５日配信号に掲載しますので、
ぜひ楽しみにお待ちください。

夜は、大阪市内に戻って串カツ屋さんへ。

そのあと、ホテルのバーでご馳走になったのですが、
高さ日本一のビルになった、あべのハルカスが見えました。

なんか、唐突に高いですね。(￣△￣)

空室率が高い物件を買って、高い利回りを実現するためには、
そういう状態でも融資を受ける必要があります。

通常の銀行は、いわゆる「収益還元」の評価を、
現況の入居率で判断します。
入居状況がどうであれ、今の入居率がずっと続くという仮定です。

ですから、空きの多い物件は融資を受けづらいですね。

これに対処する方法は、いくつかあります。

１．空いている状態でも、利回りが高い物件を買う。
２．入居率を加味しないような金融機関を利用する。
３．自分の経営力を評価してもらう。

「満室時利回り２０％、現況４割空き」という物件でも、
１２％の利回りがあることになります。
これで融資が出るのなら、それを活用するに越したことはありません。

ただ実際には、「利回り１２％の満室物件」と上記の条件で比べると、
意外なことに、前者の方が評価が良い時もあります。

不確定要素が強いということでしょうね。

この続きと、詳細説明については、
今週のどこかで配信するメルマガをお読み下さい。

投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン



さて、今日からエンカレッジ編集デスクのエミゾウさんと、
大阪・神戸方面に取材に行きます。

メインは、不動産投資専門税理士の叶温（かなえゆたか）さんに、
消費税増税後の、大家さんの対応について伺う予定です。

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大阪といえば、以前は「おでん→焼き肉→ラーメン」という
３件はしごくらいは余裕でしたが、
最近は、翌朝気持ち悪くなってしまうので自重してます。（＾＾；）

道頓堀でよく行くお店。翌日のお昼に串カツを食べたりします。

とはいえ、上記の画像を検索していて、
少なからずわくわくしてしまう自分を感じています。

賃貸経営を始めて、１０回目の繁忙期を迎えていますが、
かなり好調な入居率が続いています。

今日現在の、物件ごとの入居率はというと、

１．金沢　　２７／２８戸　
２．富山　　１４／１６戸
３．加賀　　１９／１９戸
４．能美　　４２／４２戸
５．区分　　１１／１１戸

ということで、何と平均入居率９７．４％にもなります。
区分が別に１戸空き。（販売中）退去予告が１件。

金沢マンションの空き室は、つい先日まで雨漏りがあって、
募集できない状態が続いていましたので、実質的には満室とも言えます。

まだまだ稼ぐ。所有８年目に入った金沢マンション。

土曜日にも、都内で開催されたセミナーで、
どうやって入居付けをしているかという話をしてきましたが、
結局のところ、以下の２点に集約されると思ってます。

１．物件の価値以上の家賃設定をしない。
２．できるだけ大勢の人によって、熱心に募集される。

１の家賃設定については、安易に値下げをするという意味ではなく、
物件をキレイにしたり便利な設備を導入するなど、
安く簡単な方法で、物件の価値を上げるような努力をするということ。

２は、管理会社さんから「応援される大家」になって、
しっかりと入居付けをしてもらう。

自分の物件を「アテ」から「キメ」にレベルアップさせる。

一つの対策は、地味で効果も少ないものですが、
それがいくつも重なっていくことで、
次第に、他の物件＆大家さんとは差が付いていくのだと思います。

昨年５月に購入した、石川県能美（のみ）市のマンション。

購入時に４２戸中１３戸の空きがあったものの、
８月末までは、サブリースの契約が解除できなかったため、
本格的なテコ入れは９月からスタート。

当然、テコ入れ期間中にも数戸の退去がありましたが、
２月末で、めでたく満室になりました。（=´∇｀=）

２００６年に、金沢の空きだらけマンションを買ってから、
ぼくの投資スタンスは変わっておらず、毎回同じパターンです。

金沢、富山、横浜、そして今回の能美。

４つのマンションの合計は９９戸ありましたが、
このうち、購入時の空室は４０戸。６割しか埋まってません。

これらを、数ヶ月のうちに満室まで持って行くことで、
大きな利回りを確保するという訳です。

金融機関から見た実績と、使える資金が多少増えたことで、
買える物件の幅は広がりましたが、
やっていることは、毎度本当にワンパターンですね。（＾＾；）

このＤＶＤをまだ販売しているのは、
まだまだ全然、そのまま使えるノウハウであるからです。

投資家けーちゃん流　ウルトラ物件獲得術

結局、利回りというのは、
「何かのイマイチなところ」の代償として得られるもので、
ぼくの場合は、それが空室率だということですね。

リスクを受け容れて高い利回りを狙うのか、
ほどほど利回りの、安定した物件を地道に買っていくのかは、
単なる選択の問題だと思います。

今日は午後から、小規模のセミナーに出てお話をして、
そのあと、メルマガ読者さんとの飲み会です。

投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン

そのメルマガ読者さんを増やすために、
購読特典としてお渡しする、映像セミナーを作ろうと考え、
一昨日、収録をしてきました。

事前に質問を募っておき、それに補足説明をつけて回答するという、
セミナーでもよくあるスタイルです。

誰も聞いていない状況の中で話をするのはしんどいので、
会場で聞いていただける方を募集しました。

対談相手は、チャレンジ生の女性のひとりにお願いしました。
もうすぐ新築アパートを購入するんだそうです。 (*￣ー￣)

どんな人かはお楽しみに。リアクションがおもしろいです（笑）

午前中からの打ち合わせや、会場準備なども含めると、
ほとんど丸１日のイベントでしたが、
お手伝いいただける方も多く、何とかこなすことができました。

カメラの角度について打ち合わせ中。

この映像は、不動産投資全般について説明するＰＤＦレポートと一緒に、
４月にはリリースできたらいいな・・という予定です。

ぜひ、楽しみにお待ち下さい。（=´∇｀=）